臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1431號
原 告 吳傑雄
吳榮昌
訴訟代理人 黃堂惠
原 告 吳麗惠
訴訟代理人 劉瑞鵬
共 同
訴訟代理人 孫志鴻律師
被 告 洪振興
洪張双連
洪永川
洪惠雪
洪禎禧
洪惠敏
洪惠娟
共 同
訴訟代理人 周村來律師
周元培律師
洪郁婷律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102 年11月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○地號土地之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 （鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者， 應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處 者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法 機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議 案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例（ 下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。 查本件兩造間租佃爭議事件，經高雄市大社區公所耕地租佃 委員會調解，因兩造無共識，調解不成立，復經高雄市政府 耕地租佃委員會調處，因承租人不服調處結果，由高雄市政 府以民國101 年5 月3 日高市○地○○○00000000000 號函 送本院審理等情，有上開函文檢附之各該調解、調處程序筆 錄等件為證，是本件起訴程序應屬合法，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款定有明文。查，原告原聲明：（一）被 告應將坐落高雄市○○區○○○段000 ○000 ○000 地號土 地土地返還原告及其他共有人全體。（二）被告應將坐落上 開土地之墳墓15座遷移並回復土地原狀。（三）被告應連帶 給付原告新台幣（下同）850,635 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息（四）原告願供擔 保，請准宣告假執行。嗣於102 年7 月25日變更訴之聲明為 ：確認兩造間對於坐落高雄市○○區○○○段000 ○000 ○ 000 地號土地之耕地租賃關係不存在。經核其請求之基礎事 實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定 ，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告之被繼承人吳○○於44年1 月1 日，將坐落 於高雄市○○區○○段000 地號（重測後為○○○段000 地 號、面積3566.93 平方公尺）、同段000-0 地號（重測後為 ○○○段000 地號、面積715.23平方公尺）、同段000 地號 （重測後為○○○段000 地號、面積1780.28 平方公尺）等 三筆土地（以下合稱系爭土地），出租予被告洪振興及被告 洪張双連等6 人之被繼承人洪○○之先父洪○，並辦妥耕地 租約登記（下稱系爭租約）。茲因被告在系爭000 地號土地 上種植竹林，惟竹林不屬於農作物，亦非被告所自為栽種， 又系爭000 、000 地號土地上共設有墓塚20座，是被告承租 耕地顯不符減租條例第16條第1 項應「自任耕作」之限制， 依減租條例第16條第2 項規定，本件耕地租賃關係應全部無 效。又被告自93年起至99年皆未繳納租金，遲至99年11月10 日始寄送租金匯票，並於同年11月19日向法院辦理提存，惟 原告於98年3 月28日聲請租佃爭議調解時，業已表明終止契 約，亦於99年10月8 日以耕地約約異議書再次重申終止契約 ；況被告對於系爭土地亦有減租條例第17條第1 項第4 款「 非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之法定終止租約事由， 原告一併以上開條款主張終止系爭土地之租賃契約，是以兩 造之耕地租約已經終止。為此，爰依耕地三七五減租條例第 16條第2 項、第17條第1 項第3 、4 款規定，提起本訴，並 聲明：確認兩造間對於系爭土地之耕地租賃關係不存在等語 。
二、被告則以：系爭000 地號土地係由被告洪張雙連之家人自行 耕作，在土地上種植竹林，並無設置墳墓，而系爭000 地號 土地上固有設置墳墓3 座，惟其中訴外人盧○為其父母所設
置之2 座墳墓，係由原告之先祖即原出租人吳○○同意處分 部分土地予盧○設置墳墓之用，另1 座被告先祖之墳墓則係 安葬於對面公墓時，不慎占用系爭000地號土地；至於系爭 000 地號土地上固設置17座墳墓，係因原告先祖即原出租人 吳○○同意處分部分土地予他人設置墳墓之用，並非原承租 人或被告自行轉租，核與減租條例第16條第2 項規定之「轉 租」情形有別，且設置墳墓既係可歸責於原告及其先祖，又 僅占用一小部分之範圍，而其他範圍之土地均由被告用於農 作，自難謂被告並無「自任耕作」之情事。此外，本件被告 並非不繳納租金，而係原告拒收租金，是原告主張被告拒不 繳納租金已非事實；況原告主張被告支付租金有遲延而終止 契約時，須先定期催告被告支付租金，然原告從未履行催告 程序，是以原告欲以被告積欠租金達2 年以上做為終止租約 之事由，即與法不合。綜上，原告主張兩造對於系爭土地之 租賃關係不存在，自屬無據，並聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項：
（一）原告之被繼承人吳○○於44年1 月1 日將系爭土地出租予 被告洪振興及被告洪張雙連等之被繼承人洪○○之先父洪 ○，並辦妥耕地租約登記。
（二）系爭土地中之系爭000 地號土地現設有3 座墳墓（即複丈 成果圖編號第18、19、20號）、系爭000 地號土地上現設 有17座墳墓（即複丈成果圖編號第1 至17號），其中編號 第20號之墳墓為承租人所設之先祖墳墓，編號第18、19號 墳墓則為訴外人盧○為其父母設置之墳墓。
四、本件爭執事項：
（一）原出租人吳○○有無同意他人在系爭土地上設置墳墓？承 租人有無在系爭土地上自任耕作？系爭租約是否已無效？（二）原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 、4 款終止 租約有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。所謂「應自任耕作」，係指承租人應以 承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有擅自變 更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地 借與他人使用、與他人交換耕作或建築房屋居住等不合耕 地租佃目的之積極行為，均屬不自任耕作之列（最高法院 87年度台上字第1378號、第1207號、88年度台上字第1434 號、91年度台上字第1447號判決要旨參照）。所謂原訂租
約無效，係指承租人違反不自任耕作「或」轉租之限制時 ，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因 而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例參照） ，自不以承租人之行為須兼具不自任耕作「及」轉租為必 要，亦即祇要承租人有不自任耕作之情形，或將耕地轉租 他人之情形，原訂租約即歸於無效。又承租人違反耕地三 七五減租條例第16條第1 項之規定時，原定租約無效，此 乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租 人同意而使其有效（最高法院96年度上字第1753號判決意 旨參照）。
（二）就系爭000地號土地部分：
1、經查，系爭808 地號現設有3 座墳墓（即複丈成果圖編號 第18、19、20號），其中編號第20號之墳墓為承租人所設 之先祖墳墓，編號第18、19號墳墓則為訴外人盧○為其父 母設置之墳墓等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。 2、訴外人盧○為設置其父母之墳墓，曾與被告等人之先祖即 系爭土地之原承租人洪○簽訂合約，約定由洪○將系爭00 0 地號之部分土地「出賣」予盧○作為其父母墓地使用， 出賣後由盧○進行管理使用，而盧○則將出賣價款新台幣 37,000元交付洪○收受，嗣於耕地得進行分割時，由洪○ 負責將出賣部分之土地分割過戶予盧○，並由土地所有權 人即出租人吳○○在合約書上簽名同意等情，此有合約書 1 份在卷可稽（見本院卷一第27頁），堪信為真實。而依 上開合約書所載，出賣土地之款項係由洪○收受，又因當 時洪○為系爭000 地號土地之承租人，並非土地所有權人 ，佐以尚經當時所有權人吳○○之同意，是以上開合約書 中所稱之「出賣」，依當時立約之真意，應即係由承租人 洪○將對系爭000 地號部分土地之使用收益權歸由盧○行 使，將部分耕地供盧○設置墓地使用，已變更該耕地之用 途，可認原承租人洪○對於系爭000 地號之部分土地並未 自任耕作無訛。又洪○變更部分耕地用途之行為已違反減 租條例第16條之規定，縱係得原出租人吳○○之同意，揆 諸前揭說明，仍難認原租約為有效。至證人盧○固於本院 審理時到庭證稱：當初係向土地所有權人吳○○購買土地 ，價款也是交付予吳○○等語（見本院卷二第79-80 頁） ，然其上開證言核與證人盧○不爭執簽名之真正之上開合 約書記載內容不符，且經本院詢問合約書相關內容均證述 「不清楚」、「忘記了」、「不知道」等語，復否認看過 上開合約書，是其證言是否可信，尚非無疑，自應以當時 簽訂之合約書內容，較符合當初簽約之情形及雙方當事人
之真意。
3、又承租人為先祖設置之編號第20號墳墓，被告固辯稱：係 安葬於對面公墓時，不慎占用系爭808 地號土地云云。然 查，被告於高雄市政府耕地租佃委員會進行調處時，曾自 承：原承租人洪○逝世，原出租人吳○○口頭承諾葬於系 爭土地等語（本院卷一第45頁背面），核與原告於101 年 7 月10日到庭陳述：當初原告先祖吳○○僅同意在808 號 土地上給承租人設置墳墓，以供承租人先祖埋葬等語相符 （本院卷一第143 頁），堪認承租人係經出租人同意後， 始在系爭000 地號土地設置編號第20號墳墓無訛。況承租 人為先祖設置之第20號墳墓係於87年6 月重新修塚，緊鄰 訴外人盧○為其父母所設置之編號第18、19號墳墓等情， 此有仁武地政事務所土地複丈成果圖及墓碑照片在卷可稽 （本院卷一第166 頁、卷二第27頁），則承租人既明知盧 ○係在系爭000 地號土地為其父母設置墳墓，仍緊鄰上開 墳墓修繕墓塚，自應對於編號第20號墳墓係位於系爭000 地號土地知之甚明；復參以被告設置之編號20號墳墓近半 面積位於系爭000 地號土地上，其辯稱係不慎占用云云， 為不足採。是以，承租人既已變更該部分耕地之用途而設 置編號第20號墳墓，可認承租人對於該部分耕地並未自任 耕作無訛。又承租人變更部分耕地用途之行為已違反減租 條例第16條之規定，縱係得原出租人吳○○之同意，揆諸 前揭說明，仍難認原租約為有效。
（三）系爭000地號土地部分：
1、系爭000 地號土地上現設有17座墳墓（即複丈成果圖編號 第1 至17號），其中編號第7 號之墳墓為訴外人柯○○之 父親墳墓等情，此有仁武地政事務所土地複丈成果圖及墓 碑照片在卷可稽（本院卷一第199 頁、卷二第27頁），並 經證人柯○○於本院審理時到庭證稱：伊父親柯○○於73 年下葬，當時係伊親自去向吳○○購買土地等語明確（見 本院卷一第189 頁）。至於被告主張編號第6 號墳墓係訴 外人顏○○之先人墳墓云云，並提出吳○○出具之讓渡書 為佐。然查，原出租人吳○○係於78年逝世，而上開讓渡 書之開立時間卻為81年3 月23日，上開讓渡書顯與事實不 符，應非真正，為不足採。是以系爭000 地號土地之17座 墳墓，除第7 號墳墓係經原出租人吳○○同意設置外，其 餘16座墳墓則未有證據證明均經吳○○之同意而設置，被 告主張：系爭000 地號土地之17座墳墓「全部」均經吳○ ○同意設置云云，未能舉證以實其說；復參以編號第5 號 之墳墓墓碑記載「壬申年二月初六日逝」，亦即係於81年
逝世乙節，此有墓碑照片在卷可稽（見本院卷一第240 頁 ），係於吳○○逝世後始設置，益徵被告上開所辯，顯與 事實不符，為不足採。況承租人違反耕地三七五減租條例 第16條第1 項之規定時，原定租約無效，並不因出租人同 意而使其有效，已如前述，是以承租人既因耕地設置墳墓 而確未自任耕作，縱經出租人同意設置，租約亦不因而認 仍為有效。
2、又按耕地租佃之性質亦屬租賃之一種，故民法第432 條第 1 項規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物； 租賃物有生產力者，並應保持其生產力，及同法第438 條 第1 項規定：承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收 益，無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之， 於耕地租佃亦有適用（最高法院88年度台上字第902 號判 決意旨參照）。系爭000 地號土地既經出租人提供予承租 人使用收益，承租人對於系爭土地之管理、使用，自應盡 善良管理人之注意義務，然系爭000 地號土地上設置有17 座墳墓，占用面積遍佈系爭000 地號土地，致土地已無耕 作之可能等情，此有仁武地政事務所土地複丈成果圖在卷 可稽（本院卷二第27頁）；參以被告自承渠等於鄰近系爭 000 地號土地均有自任耕作，而以系爭000 地號土地遭占 用面積之廣、墳墓之多及占用時間之久，承租人對於系爭 000 地號土地供他人設置墳墓，均未自任耕作，應知之甚 詳，且應認承租人有同意提供土地供他人設置墳墓，始與 常情相符。是以被告對於系爭000 地號土地確有未自任耕 作之情事。
（四）再按減租條例第16條第2 項規定，所謂承租人將耕地全部 或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之 ，自係指全部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號 判例可考）。又同一租約內有多筆土地，承租人將其中一 筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效 ，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依 據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收 回（最高法院73年度台上字第112 號判決意旨參照）。準 此，系爭租約固包括系爭三筆土地，而承租人不自任耕作 之情形僅存在於系爭808 、810 地號部分土地上，揆諸前 揭說明，系爭租約全部均屬無效。
六、綜上所述，原告主張被告有違反自任耕作之情事，依耕地三 七五減租條例第16條第2 項規定主張系爭土地之耕地租賃契 約已失其效力，應屬有據，故原告請求確認兩造間就系爭土 地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與 判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
民事第七庭 法 官 邱泰錄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 蔡毓琦