臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上字第308號
上 訴 人 黃立安
兼訴訟代理人 趙宇婕
被 上訴人 黃聖崴
訴訟代理人 黃德興
上列當事人間遷讓房屋及損害賠償事件，上訴人對於中華民國10
2年5月17日臺灣臺中地方法院102年度訴字第470號第一審判決提
起上訴，本院於102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：坐落台中市○○區○○○街0號○樓房屋 （以下簡稱系爭房屋）為被上訴人向法院拍定得標，於民國 （下同）101年11月30日辦妥所有權登記，上訴人無合法權 源而占用系爭房屋，致使被上訴人受有損害，故本於所有權 之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋。並請求上訴人 自被上訴人取得所有權日即101年11月30日起至遷讓交還房 屋之日止，按月給付被上訴人新台幣（下同）5千元（被上 訴人原請求上訴人按月給付2萬元，經原審判決駁回被上訴 人逾每月5千元之請求後，被上訴人對其敗訴部分並未聲明 服）。
貳、上訴人方面則以：上訴人黃立安與訴外人趙○芳就系爭房屋 於100年2月1日簽立租賃契約，租賃期間為100年5月1日至10 5年4月30日，上訴人趙宇婕為上訴人黃立安之母，為其家屬 ，上訴人等係基於上訴人黃立安與趙○芳之租賃關係而占有 並使用收益系爭房屋，上訴人等並非無權占用。原審法院執 行處前函請台中市警察局第六分局會同債權人即訴外人○迪 股份有限公司查明系爭房屋之使用情形，台中市警察局第六 分局偵字第0000000000號函說明二與所附調查表記載系爭房 屋占用情形不一，不應以該調查表之記載即認定上訴人等係 無權占用系爭房屋。上訴人等確實自99年起即向訴外人趙○ 芳承租並占有使用至今，台中市警察局第六分局會同債權人 去查看時是白天，上訴人要工作不在家，系爭房屋於查封時 並非空屋等語，資為抗辯。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依物 上請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭 房屋；及自101年11月30日起至遷讓交還系爭房屋之日止， 按月給付被上訴人5,000元範圍內，為有理由，而予准許， 併駁回被上訴人逾上開部分之請求。上訴人不服第一審判決
提起上訴，於本院上訴聲明為：(1)原判決廢棄。(2)上廢棄 部分，被上訴人之訴及假執行聲請均駁回。(3)訴訟費用由 被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：(1)上訴駁回 。(2)訴訟費用由上訴人負擔。
肆、本院得心證之理由：
一、本件系爭房屋原為訴外人趙○芳所有，經原審法院100年度 司執全字第794號於100年7月19日查封，並經債權人即訴外 人○迪股份有限公司聲請調卷執行，經原審法院100年度司 執字第118110號公告拍賣，於101年10月24日由被上訴人以 5,108,800元得標，並核發權利移轉證明書，被上訴人於101 年11月30日完成所有權登記等事實，有被上訴人提出之所有 權狀影本3份（原審卷第4至6頁）、不動產權利移轉證明書 影本1件（原審卷第7頁）為證，並有原審法院100年度司執 字第118110號影印卷可稽，上訴人亦不為爭執，堪信為真實 。
二、被上訴人主張系爭房屋為上訴人等無權占用，上訴人則以上 訴人黃立安與系爭房屋之前所有權人趙○芳訂有租賃契約， 上訴人趙宇婕為黃立安之家屬，上訴人等係基於租賃關係而 占用系爭房屋，上訴人等自99年間起即占用迄今等語為辯。 則本件兩造主要爭執之事項應為：上訴人得否依民法第425 條第1項規定主張租賃契約對被上訴人繼續存在？上訴人占 用系爭房屋是否為無權占用？被上訴人請求上訴人遷讓交還 系爭房屋及給付不當得利，有無理由？經查：
（一）民法第425條於88年4月21日修訂：「出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契 約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不 動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 」其立法理由則以：「一、第一項增列『承租人占有中』 等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃 物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。 二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關 係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確， 且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時， 與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債 權人之強制執行，爰增訂第二項」。蓋以不動產為標的之 債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上 之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以 登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權 利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任 何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）
。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約， 其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約 交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公 示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應 與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權 契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化 」法理所衍生之結果，故民法第425條第1項規定：「出租 人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭 櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字； 出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租 賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，固為民法第425條所 明定。惟如出租人未交付租賃物於承租人，受讓所有權之 第三人既無從知悉租賃契約之存在，租賃契約即不能對該 受讓之第三人繼續有效。（最高法院97年度台上字第1729 號、82年台上字第3052號裁判意旨參照）。是故，民法第 425條第1項所訂「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必 以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租 人占有中為前提。
（二）上訴人辯稱上訴人黃立安與訴外人趙○芳訂有租賃契約， 租期自100年5月1日起至105年4月30日止，並提出租賃契 約書1份為證（第41至44頁），其租賃契約所訂期限固未 逾5年。惟查：系爭房屋經原審法院100年度司執全字第79 4號執行查封，於100年7月11日函囑託查封登記，同年月1 9日由原審法院民事執行處書記官、執達員會同債權人即 訴外人○迪股份有限公司到場查封，查封筆錄記載（原審 卷第62至63頁）：「債務人未在場，屋門上鎖，從鐵門間 隙往內望去，屋內堆置綑包、紙箱、地上堆置保特瓶。現 場房屋似無人居住」等語，嗣經原審法院民事執行處於10 1年1月2日發函囑託台中市警察局第六分局指派員警1名會 同債權人查明系爭房屋之使用情形，並製作房屋現況調查 表送院，台中市警察局第六分局於101年1月12日檢送債務 人趙○芳房屋使用現況調查表並說明該分局101年1月10日 派員會同債權人調查發現，該址係空屋，無人居住等情， 有臺中地方法院100年度司執字第118110號執行影印卷外 放足參，而因台中市警察局第六分局檢送之使用現況調查 表勾選為「債務人及其家屬自行使用」，故原審法院民事 執行處復於101年3月26日發函以台中市警察局第六分局其 前揭說明與所附調查表記載之占用情形不一，請其查明調 查之房屋占用現況，台中市警察局第六分局則於101年4月
6日函覆以（原審卷第8頁）：「本分局101年1月10日派員 會同債權人前往本轄臺中市○○區○○○街0號○樓調查發 現，該址為空屋，無人居住。」，經本院傳訊證人即101 年1月10日至系爭房屋現況調查之警員柯○熙到庭具結證 稱：渠係從系爭房屋走廊的窗戶看裡面，窗戶是透明的， 房屋裡面有堆一些雜物，但是不多，與一般住家擺設不一 樣，好像是當作暫時放物品的地方，因為就隨便放在空間 ，並無整齊的擺放，從電梯口出來就有窗戶可看得到等語 （本院卷第116至118頁），上訴人雖辯稱沒有窗戶可看得 到屋內狀況云云，然上訴人並不爭執被上訴人所提出之系 爭房屋之樓梯間相片五張為真實（本院卷第148頁背面） ，參諸該相片所示（本院卷第136、137頁）及上訴人當庭 所繪之樓梯間圖面（本院卷第124頁），與系爭房屋大門 垂直之右邊確有一窗戶，自此窗戶看出去，可看到系爭房 屋之廚房之排煙管及和室窗戶，並非上訴人所辯只能看到 排煙管，且倘和室窗戶未關，確實可看到屋內之擺設，是 以證人柯○熙所證應可採信。另參酌原審法院依職權查詢 上訴人之戶籍遷徙紀錄（原審證物袋內），查知上訴人趙 宇婕從未設籍於系爭房屋，上訴人黃立安則於101年11月 16 日即系爭房屋已遭查封、拍賣並拍定後，始遷入設籍 ，則依原審法院執行查封時之現況及囑託台中市警察局第 六分局會同債權人到場調查時，均發現系爭房屋為空屋， 無人居住，足見系爭房屋於原審法院執行查封時係為空屋 無人居住，洵堪認定。
（三）上訴人雖抗辯自99年起即依租賃關係占有使用系爭房屋迄 今，並提出水費繳費收據（原審卷第74頁）、管理費收費 單影本（原審卷第75至79頁）等為證，並聲請傳訊證人黃 ○木、謝○吉和趙○芳。惟上開管理費收費單記載之住戶 姓名或為「趙○芳」或為「趙小姐」，而水費繳費收據則 係事後申請補發，均無法認定實際繳費之人為上訴人，另 證人即曾任系爭房屋所在大樓主任委員之黃○木、謝○吉 雖均到庭證稱上訴人趙宇婕曾繳納大樓管理費及車位管理 費等情，但並無法證稱自始至終均為上訴人趙宇婕所繳納 ，且上開證人偶而看到上訴人趙宇婕之證詞（本院卷第63 頁背面至66頁背面、第119至120頁），亦無法據以認定上 訴人二人均住於系爭房屋內，縱然上訴人有繳納上開費用 ，亦不能憑以推認上訴人於系爭房屋所有權轉讓時有實際 占有使用系爭房屋之事實，是其提出之事證仍無從為其有 利之認定。至證人趙○芳雖到庭證稱系爭房屋確出租與上 訴人黃立安，供上訴人二人使用，黃立安一次拿五年租金
共30萬元給渠云云（本院卷第92、93頁），然證人趙○芳 與上訴人趙宇婕為姐妹，上訴人黃立安為趙宇婕之子，誼 屬至親，證詞難免偏頗．且一次交付30萬元現金之情亦與 常情不符，是證人趙○芳之證詞尚難遽採。
三、綜上，上訴人等於系爭房屋所有權讓與前並未受出租人交付 而實際占用系爭房屋，自無民法第425條第1項規定之適用， 上訴人不得依上開規定主張租賃契約對被上訴人繼續存在。 按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。上訴 人等既不能對被上訴人主張租賃契約繼續存在，則其等占用 系爭房屋即屬欠缺合法之占用權源，被上訴人以上訴人等無 權占用系爭房屋，依所有權之法律關係，請求遷讓交還，即 屬有據。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又上訴人無權占有被上訴人之 房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最 高法院61年台上字第1695號判例可供參照。上訴人無權占用 系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受 有無法使用收益之損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租 金之不當得利，即屬正當。本件依上訴人黃立安與訴外人趙 ○芳就系爭房屋所訂租賃契約，其約定之租金額為每月5,00 0元，原審依此計算上訴人之不當得利，被上訴人並未聲明 不服，是被上訴人請求上訴人自被上訴人取得所有權登記之 日即101年11月30日起至遷讓交還房屋日止，按月給付被上 訴人5,000元計算之相當於租金之不當得利，洵屬正當。伍、綜上所述，被上訴人主張上訴人為無權占有為可採，上訴人 所辯均為無可取。被上訴人依物上請求權及不當得利之法律 關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋；及自101年11月30日 起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元 ，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於 法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判 決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 謝 說 容
法 官 蔡 秉 宸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 紀 美 鈺
中 華 民 國 102 年 11 月 19 日