臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第669號
上訴人即附 葉松霖
帶被上訴人
訴訟代理人 邱清銜律師
複代理人 鍾詠聿律師
被上訴人即
附帶上訴人 林道國
訴訟代理人 彭成桂律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國102年2月
7日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第293號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於102年11月12日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，則由被上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）經合法通知未於言 詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形 ，經上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）聲請，准由其一 造辯論而為判決。
二、被上訴人主張；伊於民國（下同）101年7月6日以新台幣（ 下同）700萬元向上訴人購買坐落苗栗縣公館鄉福基段403、 405、406、407、681、682、683地號土地（下稱系爭土地） ，且交付面額50萬元之支票（票號AA0000000號）作為定金 ，並簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭協議書）。惟上訴人 卻反悔不願履約，依系爭協議書第3條第3項之約定，自應賠 償伊四倍之違約金即200萬元等情。爰依系爭協議書第3條第 3項之約定，求為命上訴人給付伊200萬元，並加計自起訴狀 繕本送達翌日即101年9月14日起算法定遲延利息之判決（原 審僅判命上訴人應給付被上訴人100萬元本息，上訴人對其 敗訴部分，聲明不服提起上訴；另被上訴人對於其敗訴部分 ，則提起附帶上訴)。並於本院附帶上訴聲明：㈠原判決關 於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上訴人應再給 付被上訴人100萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止之法定遲延利息。另答辯聲明：駁回對造之上訴。三、上訴人則以：系爭土地因無法測量，致不能鑑界，故依系爭 協議書第7條第2項之約定，即已自動失效，伊自無依系爭協 議書第3條第3項賠償被上訴人違約金之義務；縱本院認為伊 需給付違約金，則本件約定四倍違約金亦屬過高等語，資為
抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均 駁回。另答辯聲明：駁回對造之附帶上訴。
四、查，㈠被上訴人於101年7月6日以700萬元向上訴人購買系爭 土地，且交付面額50萬元之支票（票號AA0000000號）作為 定金，兩造並簽訂系爭協議書；㈡系爭土地係上訴人與訴外 人黃宗基、葉松能所共有；上訴人就系爭土地僅有應有部分 四分之一所有權等情，有卷附系爭協議書、土地登記謄本、 前開50萬元支票可憑（見原審卷第4至12頁），並為兩造所 不爭執（見原審卷第125頁、本院卷第17至18頁），堪信為 真。
五、本件應審究者為㈠被上訴人是否有違反系爭協議書第3條第3 項之情事？㈡若有，則被上訴人請求上訴人給付違約金，以 若干為當？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人是否有違反系爭協議書第3條第3項之情事？ ⒈依系爭契約第3條第3項：「界樁確認完成後起算三十日內， 若買方（指被上訴人）不願簽約，逾期該訂金則予沒收，買 方絕無異議。倘賣方自簽訂本協議書之日起十五天內，拖延 不願完成鑑界工作，或鑑界後因故不賣，或欲調高價金，除 應退還訂金外，並需賠償買方按該訂金四倍之違約金，賣方 亦不得異議。」約定（見原審卷第4頁），上訴人自簽訂系 爭協議書（即101年7月6日）起15日內，若有不願完成鑑界 ，或鑑界後因故不賣，或欲調高價金等情事之一時，則上訴 人即應賠償上訴人以訂金（50萬元）四倍計算之違約金（即 200萬元）。
⒉經查：
⑴、按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向 代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民 法第167條定有明文。且，代理權之授與並不以明示為 限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權 之意思者，即生效力（最高法院84年度台上字第1481號 判決意旨參照）。
⑵、系爭土地原由吳錫齡仲介上訴人之父親葉萬宗向前手購 買後，依葉萬宗之指示，將系爭土地辦理所有權登記予 上訴人、葉松能、黃宗基等三人共有；嗣於101年6月間 ，再由吳錫齡仲介被上訴人向葉萬宗買受系爭土地，並 以上訴人為代表人簽署系爭協議書乙節，業經證人（即 系爭買賣仲介之人）吳錫齡於原審證述綦詳（見原審卷 第56至57頁）；另參以系爭土地自吳錫齡仲介買賣之始 ，賣方部分即由葉萬宗代表，委由吳錫齡與被上訴人接
洽（此為上訴人所不爭執）乙情以觀，系爭土地自始既 然即由葉萬宗代表上訴人，與仲介吳錫齡、被上訴人洽 商系爭土地買賣事宜，且於系爭協議書簽訂後，亦係由 葉萬宗全權代表其發言，堪認葉萬宗自始即應視為上訴 人之代理人，合先陳明。
⑶、參以證人吳錫齡於原審證述：「101年7月18日葉萬宗要 伊過去，提到700萬元價格太低，要提高價格為800萬， 伊告訴他不能毀約，葉萬宗就將50萬元支票給伊，要伊 去向原告（被上訴人）溝通，若原告不同意，就將支票 退還原告，並表示會賠償原告2、3萬元，伊有去原告那 ，但原告不同意，伊就將支票交還葉萬宗。7月19日在 潘榮珠代書那裡，葉萬宗提出被告（上訴人）只有四分 之一的權利，只有被告簽約，所以只能辦理四分之一， 全部土地要2800萬元。當天晚上，葉萬宗打電話給伊， 要伊去協調原告是否同意850萬元，他說可以全權作主 ，10點多潘代書也打電話給伊說葉萬宗也請她向原告協 調850萬元買全部持份的事，伊和潘代書都有向原告協 調，但原告不同意」等情（見原審卷第57至58頁），葉 萬宗既為上訴人之代理人，並已向仲介人即證人吳錫齡 ，表示系爭土地售價700萬元過低，請其向被上訴人協 調價格欲調高至800萬元（嗣後又調高至850萬元），並 將定金50萬元支票交付予吳錫齡，表明若被上訴人不同 意調高價格，則請吳錫齡將前開定金50萬元支票退還予 被上訴人。經吳錫齡與被上訴人協調，但被上訴人不同 意而拒絕（見原審卷第77至88頁上訴人不爭執為真正之 101年7月19日協商調高價格之錄音譯文〈見原審卷第97 頁反面〉）；由此可證，上訴人之代理人既已將系爭土 地售價調高之意思表示，到達被上訴人，核與系爭協議 書第3條第3項約定應賠償違約金之要件（即欲調高價格 ）相符，故被上訴人主張上訴人於系爭協議書簽訂後， 有欲調高價金之情事乙節，堪信為真實。
⑷、雖上訴人另以系爭土地因著實無法測量，致不能鑑界為 由，抗辯依系爭協議書第7條第2項約定，業已自動失效 云云。惟查：
①、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥 於所用之辭句，民法第98條定有明文。又，解釋當 事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證 據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字 第28號判例意旨參照）。
②、依證人吳錫齡於原審證述：「（問：前手買賣，介 紹系爭土地時有無鑑界的程序？）有，我也有在場 。因為不好鑑界，雙方合意只對馬路旁的兩個點界 樁，另兩個點因為土地範圍太大，且在山林之內， 所以同意不鑑界。...（問：六月中旬介紹這筆土 地給原告的情形？）....七月六日簽協議書之前賣 方也同意這七筆全部以柒佰萬元出售。我有特別告 訴原告（被上訴人）先前就只有鑑界前面二點，原 告有要求被告（上訴人）全部鑑界，以免占用他人 土地，被告說買地之後他有去現場看過，可以鑑界 後面兩點，就同意原告的要求，被告有要求原告要 先付訂金才要鑑界，所以提出50萬元訂金，原告為 了保障權益，請求定協議書，就由原告口述有我記 載成原證一協議書。....（問：契約補充約定手寫 部分何意思？）七月六日我過去被告那，簽完約後 ，因為時間很晚，我沒有送回給原告，但後來葉萬 宗打電話給我，說如果沒有辦法鑑界的話，這買賣 就不成立，我告訴他說可以，但是需要經過買方同 意，我就先以電話告訴買方，第二天7月7日早上我 去被告那補寫第七條第二項，他們蓋完後當天我就 將補充完成的協議書交給原告。」等情（見原審卷 第57頁正反面）以觀，兩造締約時特別以手寫方式 補充第7條第2項約定：「如果著實無法測量，造成 不能鑑界，買方得要求退還訂金，本協議書自動失 效。」（見原審卷第4頁），其真意應係指系爭土 地如客觀上確實不能測量且鑑界之情形時，則系爭 契約即失效。
③、系爭土地於101年7月10日業經上訴人委託私人鑑界 公司鑑界，兩造及仲介人吳錫齡於翌日即101年7月 11日至現場指界，並逐一確認土地之界樁等情，有 卷附現場照片可稽（見原審卷第68至74頁），並經 證人吳錫齡於原審前開至現場指界之情形相符（見 原審卷第57頁反面）；且參以系爭土地共有人之一 葉松能曾於101年8月14日申請苗栗縣地政事務所（ 下稱苗栗地政事務所）至系爭土地之一即681地號 土地（建地）之現場鑑界，經該所派員於同年月20 日至681地號土地現場鑑界，因該地坐落於樹木、 竹林密佈之山坡地，必需大範圍砍除障礙物，否則 無法以現有儀器實測鑑界，經現場向申請人即葉松 能說明後，葉松能同意放棄鑑界，並改為指界方式
完成申請等情，亦有卷附苗栗地政事務所101年12 月25日苗地二字第0000000000號函可稽（見原審卷 第104頁）；由此以觀，系爭土地僅係因樹木、竹 林密佈，若加以砍除後，即可以現有儀器實測鑑界 ，堪認系爭土地並非無法測量而有不能鑑界之情事 甚明。
④、是以，系爭土地既無不能測量且無法鑑界之情形， 則上訴人僅因不願砍除現場障礙物，致地政人員無 法以儀器實測鑑界為由，抗辯系爭土地有無法測量 致無法鑑界之情事，依系爭協議書第7條第2項之約 定，系爭協議書業已失效云云，並無可取。
⑸、依上說明，上訴人既於系爭協議書簽訂後，有欲調高價 金之行為，則被上訴人執此主張上訴人業已違反系爭協 議書第3條第3項之約定，應屬可取。上訴人抗辯系爭協 議書業已失效云云，並無可採。
㈡、被上訴人請求上訴人給付違約金，以若干為當？ ⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又，約定之違約金是否過高，應就債務人 若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之 標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。且，法 院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年 度台上字第337號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴、上訴人既於系爭協議書簽訂後，有欲調高價金之行為， 即已符合系爭協議書第3條第3項約定之違約事由，自應 賠償被上訴人違約金，業如前述，故被上訴人依系爭協 議書第3條第3項之約定，請求上訴人應賠償其依訂金四 四倍計算之違約金乙節，固屬有據。惟本院審酌上訴人 先前原為履約業已委託私人鑑界公司予以鑑界，嗣後又 曾申請苗栗地政事務所至681地號土地現場測量並以指 界方式完成鑑界申請事宜，顯已支付相關費用；參以上 訴人並未兌現系爭訂金支票，而被上訴人僅係受有訂金 50萬元無法動用之利息損失（若以法定利息即年息百分 之五計算，自上訴人不願履約至今約一年期間）約2萬 5000元；並參以民法第249條第3項規定：「契約若可歸 責於受定金當事人之事由，致不能履行履行時，受定金 當事人應加倍返還定金」等情狀，認為本件違約金應予 酌減至100萬元為適當。
⑵、是以，上訴人應賠償被上訴人違約金既經酌減至100萬
元，則被上訴人請求上訴人應賠償其違約金在前開100 萬元範圍內，核屬有據，應予准許。至於被上訴人逾此 所為之請求，即非有據，應予駁回。
六、從而，被上訴人依系爭協議書第3條第3項之約定，訴請上訴 人應給付其100萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即101年 9月14日起至清償日止之法定遲延利息（見原審卷第37頁） ，為有理由，應予准許。至於逾此所為之請求，即屬無理由 ，應予駁回。是則原審就前開應准許部分，判命上訴人如數 給付，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；另原審就前開不 應准許，為被上訴人敗訴之判決，於法亦無違誤，被上訴人 就此部分提起附帶上訴，並指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，亦為無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審 酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，爰判決如主文 。
中 華 民 國 102 年 11 月 26 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁
法 官 楊絮雲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 26 日
書記官 馬佳瑩