臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第438號
上 訴 人 陳麗梅
訴訟代理人 賴玉梅律師
周福珊律師
王嘉斌律師
被上訴人 李文瑛
訴訟代理人 錢裕國律師
複代理人 黃文玲
上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國102年5月12日
臺灣新北地方法院101年度訴字第423號第一審判決提起上訴，被
上訴人並為訴之追加，本院於102年10月31日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳拾柒萬零玖佰玖拾元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序上理由：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基 礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、 第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審原主張依兩 造間買賣契約書第17條第2項之約定及民法第359條之規定主 張減少價金，請求上訴人給付，嗣於本院則追加依民法第 179 條之規定，請求上訴人給付，核屬請求之基礎事實同一 ，應准追加，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人聲明求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：
㈠伊於民國（下同）98年9月21日，經由信義房屋仲介股份
有限公司（下稱信義房仲公司）居間介紹，以新台幣（下 同）500萬元價格購買上訴人所有門牌號碼新北市○○區 ○○路000巷0弄0號3樓之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落 之蘆洲市○○段000地號土地所有權應有部分1129/100000 （下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系稱房地），並簽有 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），伊已依約付 清價金500萬元，上訴人亦將系爭房地所有權移轉登記於 伊名下。詎伊於100年10月16日欲將系爭房地出售予訴外 人程奕超時，因程奕超要求就系爭房屋氯離子含量是否超 過標準作檢測，雙方同意委由台灣省土木技師公會實施檢 測，測試結果分別顯示系爭房屋客廳處樑氯離子含量 1.757kg/立方公尺、房間處樑亦高達1.323kg/立方公尺、 1.536kg/立方公尺，平均1.539kg/立方公尺，程奕超因而 解除買賣契約。伊遂於100年12月29日以存證信函通知上 訴人出面解決，惟上訴人竟以伊已拋棄瑕疵擔保請求權云 云，置之不理。依系爭不買賣契約書第17條第2項第7款約 定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測，賣方均 應依民法負瑕疵擔保責任。」，上訴人均依負瑕疵擔保責 任。爰依系爭買賣契約書第17條第2項第7款約定及民法第 359條之規定，請求減少減價金，求為命上訴人應給付125 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5% 計算之利息之判決【按原審判命上訴人給付87萬7,411 元 ，及自101年2月14日起至清償日止按週年利率5%計算之利 息，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起 上訴，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，但於本院追 加依民法第179條之規定請求上訴人給付】。 上訴人則以：
㈠系爭買賣契約書第17條第2項第2款明白約定：「其檢驗結 果如全部檢驗樣本之平均值超過以下數據（……）時，除 買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應 退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀費用， 均各自負擔。」，如發生買賣標的物混凝土氯離子含量過 高之瑕疵時，買方僅得解除契約，被上訴人請求減少價金 ，悖於兩造之約定，自屬無據。
㈡被上訴人於系爭買賣契約中簽認不於買賣契約後進行混凝 土氯離子含量檢測，且於受領買賣標的物之後亦未作檢測 ，即應視為已受領買賣標的物，依民法第355條及第356條 規定，伊不負瑕疵擔保責任。
㈢系爭房地經元大不動產估價師事務所鑑價後，固認價格減 損比例為18%，價格減損金額為90萬4,959元。惟該鑑定報
告所謂不動產因污名化即有價格之減損，與民法上所謂價 格減損應有其實質效用減損之意義不同，且「系爭建築物 氯離子含量雖然明顯超過標準，惟僅依該三數據尚難客觀 推估房屋價格增減之數額，應待專業鑑定單位鑑定『建築 物外觀有無異常變化影響安全』、『混凝土強度是否尚為 合格』、『混凝土中性化深度有無超過保護層之厚度』、 『混凝土氯離子含量超過標準是否因建築物完成後所在大 環境之影響造成』、『建築物如屬安全無虞，其防鏽、修 復、補強及塗佈防水劑等修繕總費用之估算』等項目後， 始得據以評估其有無減損價格及減損之金額」，有崇德不 動產估價師事務所101年6月27日101年崇板估字第028號函 所出具之鑑定意見可參，上開鑑定報告均未指明系爭房地 有何因氯離子含量導致該不動產有減少其通常或契約預定 效用之情事，即率謂系爭房屋因「污名化」而有價值減損 之情事，顯屬率斷，而不足採。況前揭鑑定報告所援引作 為鑑定減損價格依據之台灣士林地方法院98年度訴字第 137號、台灣台北地方法院95年度訴字第2351號判決及台 灣板橋地方法院94年度訴字第817號判決，其中有二件判 決均係由被上訴人之訴訟代理人錢裕國律師擔任訴訟代理 人，前揭鑑定報告以被上訴人訴訟代理人擔任訴訟代理人 案件之判決援為鑑定之依據，非但易令人聯想鑑定機關與 被上訴人訴訟代理人之關係，更顯然有失客觀公平，難令 人信服。再者，鑑定報告援引之三件判決中，該案件中之 房屋現況除有氯離子含量超過標準之情事外，另有「混凝 土高氯離子含量占全部結構83.3%，全混凝土強度嚴重不 足」、「鋼筋嚴重鏽蝕」、「鋼筋祼露，水泥塊整片掉落 」等具體瑕疵，系爭房屋除取樣之處所氯離子含量超過標 準外，外觀並無任何鋼筋鏽蝕、鋼筋祼露或水泥塊掉落之 情形，前揭鑑定報告逕為比附援引，顯有不當。甚且，前 揭台灣板橋地方法院94年度訴字第817號判決，經上訴於 台灣高等法院後，業由台灣高等法院以96年度上易字第 330 號判決廢棄原判決並駁回原告之訴確定，該確定判決 既已認定該氯離子含量超過標準之情形不得逕認為應負瑕 疵擔保責任，本件鑑定報告仍予援引，顯有違誤，而不足 採等語，資為抗辯。
三、兩造於本院102年6月28日準備程序期日協議不爭執之事實為 ：
㈠被上訴人於98年9月21日經由信義房仲公司居間介紹，以 500萬元價格向上訴人購買系爭房地，兩造並簽立系爭買 賣契約書，被上訴人已付清買賣價金500萬元，上訴人亦
已將系爭房地移轉登記並交付予被上訴人。
㈡系爭買賣契約書，於第17條「其他約定事項」約定：「二 、檢測約定：（一）放射性污染檢測約定：……。（二） 氯離子含量檢測約定（僅適用建築完成日期在民國70年1 月1日以後之建物）買方得自費並指定檢測廠商，請求賣 方配合依通例（由主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取 三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，買方進行檢測時 應通知賣方及信義房屋到場，且為避免檢測樣本因天候環 境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除 混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢 驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完 成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6 公斤/立方公尺以上，在87年6月25日以後者，約定為0.3 公斤/立方公尺以上）時，除買賣雙方另有約定外，買方 得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已 發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔，惟如賣方故 意不告知者，應負擔全部之費用。如建築完成日期無從查 知時，概以建物謄本第一次登記日期為準。※買方是否請 求於簽訂本契約後進行檢測？□是■否，買方簽認ˍˍˍ 。……。（五）第二款之氯離子含量檢測廠商應為 (TAF)Taiwan Accredit ation Foundation認可之實驗室 ，且有以測試件【硬固混凝土】通過【L113氯離子含量試 驗】認可項目為限。……」
㈢系爭房屋為78年7月17日建築完成。
㈣被上訴人於100年10月16日原欲出售系爭房地與程奕超， 因程奕超要求就系爭房屋之氯離子含量是否超標作檢測， 經委由台灣省土木技師公會實施檢測，測試結果分別顯示 系爭房屋客廳處樑氯離子含量1.757公斤/立方公尺、房間 處樑亦高達1.323公斤/立方公尺、1.536公斤/立方公尺， 平均1.539公斤/立方公尺，程奕超因而解除買賣契約。 ㈤被上訴人委由錢裕國律師寄發之100年12月29日至國律字 第000000000 號律師函通知上訴人於函到3 日內出面協調 減少買賣價金等相關事宜，業由上訴人收受。
㈥上訴人委由周福珊律師寄發之101年1月10日（101）和信 律字第011001號律師函，業由被上訴人收受。 ㈦原審法院囑託台灣檢驗科技股份有限公司進行系爭房屋之 硬固混凝土氯離子含量檢測結果，經檢測機構於上開房屋 之客廳樑、走廊樑、房間樑等三處取樣進行檢測，其結果 分別為2.042、1.728、1.655公斤/立方公尺。 ㈧經原審法院囑託元大不動產估價師事務所鑑定兩造間訂定
系爭不動產買賣契約時之價格，鑑定結果推估系爭買賣標 的於98年10月建物氯離子含量未超過標準情況下房地價格 為502萬7,548元（元以下四捨五入，以下同），推估系爭 買賣標的於98年10月建物氯離子含量超過標準情況下，考 量不動產因污名化瑕疵（海砂屋）而減損其價值18%，減 損之價值90萬4,959元，房地價格為412萬2,589元。四、本院之判斷：
㈠系爭房屋為78年7月17日建築完成，原登記為上訴人所有 ，兩造於98年9月21日就系爭房屋及其坐落之基地成立買 賣契約，於第17條「其他約定事項」約定，系爭房屋經氯 離子檢驗結果，如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（ 即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物， 約定為0.6公斤/立方公尺以上，在87年6月25日以後者， 約定為0.3公斤/立方公尺以上）時，除買賣雙方另有約定 外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣 價金，‧‧」，被上訴人業已付清總價金500萬元，上訴 人亦已將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並系爭房 屋經台灣檢驗科技股份有限公司進行硬固混凝土氯離子含 量檢測結果，經於上開房屋之客廳樑、走廊樑、房間樑等 三處取樣進行檢測，其結果分別為2.042公斤/立方公尺、 1.728公斤/立方公尺、1.655公斤/立方公尺之事實，為兩 造所不爭執，並有系爭買賣契約書、建物登記第二類謄本 、台灣檢驗科技股份有限公司-材料及工程實驗室101年6 月15日TW（MEA ）-Z000000000號函所附之101年6月13日 LB-00-00000Y-C- 00-00000號試驗報告可證（見原審卷第 5-10、11-13、78- 83頁）。而系爭房屋為78年7月17日建 築完成，依兩造就系爭房屋之氯離子含量約定，不得高於 0.6公斤/立方公尺，系爭房屋經台灣檢驗科技股份有限公 司於三處取樣進行檢測結果，分別為2.042公斤/立方公尺 、1.728公斤/立方公尺、1. 655公斤/立方公尺，則被上 訴人主張系爭房屋之氯離子含量超過約定標準，堪以採取 。
㈡上訴人雖抗辯：被上訴人於系爭買賣契約中係勾選不於買 賣契約簽訂後進行混凝土氯離子含量檢測，且於受領買賣 標的物之後亦未作檢測，應視為已受領買賣標的物，依民 法第355條及第356條規定，伊不負瑕疵擔保責任云云。惟 查：
⒈依系爭買賣契約書第17條「其他約定事項」約定：「二 、檢測約定：‧‧㈡氯離子含量檢測約定（僅適用建築 完成日期在民國70年1月1日以後之建物）買方得自費並
指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、 柱、樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子 含量檢測，‧‧其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超 過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當 日以前之建物，約定為0.6公斤/立方公尺以上，在87 年6月25日以後者，約定為0.3公斤/立方公尺以上）時 ，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約， 賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原 狀之費用，均各自負擔，‧‧」，明白約定被上訴人得 於訂約後檢測系爭房屋之混凝土之氯離子含量，且於氯 離子含量超過約定標準時，得解除契約；另於同條項第 7 款約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測 ，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」，亦約定無論被 上訴人有無辦理系爭房屋之混凝土氯離子含量檢測，上 訴人均應依民法負瑕疵擔保責任，顯見並未免除或減輕 上訴人就此部分所生之瑕疵擔保責任。
⒉又按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所 受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時， 應即通知出賣人。」、「買受人怠於為前項之通知者， 除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領 之物。」、「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通 知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」 ，民法第356條第1、2、3項分別定有明文。是以，依通 常程序檢查所得發見之瑕疵，倘買受人怠於檢查或通知 者，視為承認其所受領之物，如不能依通常程序檢查即 知之瑕疵，則應於日後發見時依同條第1項規定通知出 賣人。而上開民法第356條第3項所定之日後發見未能即 知之瑕疵並無明定其期限，則當於民法第365條第1項規 定之自物之交付時起5年內均得行使之。而關於房屋之 混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序檢查 即能發見，必須由專業實驗室檢測始能得知，應屬於前 開民法第356條第3項所定之不能即知之瑕疵範圍，故 被上訴人於獲悉台灣省土木技師公會100年11月28日之 鑑定報告後，即於100年12月29日以存證信函通知上訴 人，尚無怠於為通知之情事。是上訴人抗辯：被上訴人 有應視為已承認其所受領之標的物之情事，伊得不負瑕 疵擔保責任云云，洵無可採。
㈢上訴人雖又抗辯：被上訴人僅得解除契約不得主張減少價 金云云。惟查，
⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負
擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。」，為民法第359條所明定。是以，於出賣人應 負瑕疵擔保責任時，買受人得就解除契約或請求減少價 金，選擇行使。再依兩造所訂定之系爭買賣契約書第17 條第2項第7款：「無論買方有無辦理本條第二項之各項 檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」之約定，被 上訴人依據契約行使物之瑕疵擔保請求權時，自得選擇 主張解除契約或減少價金甚明。
⒉又依上述同條項第2款約定，關於混凝土氯離子檢測如 超過約定之標準時，「…除買賣雙方另有約定外，買方 得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部買賣價金， …。」，乃係買方「得」逕行解除買賣契約，而非「應 」解除契約，足見被上訴人確有選擇權，且兩造僅約定 被上訴人得逕行解除買賣契約，並無不得請求減少價金 之其他特別約定，則被上訴人主張其得選擇請求減少價 金，而非僅有解除契約一途等語，堪可採取。上訴人抗 辯被上訴人僅得解除買賣契約云云，委無可採。 ㈣依據83年7月經濟部中央標準局（其後更名為經濟部標準 檢驗局）修正公布中國國家標準ＣＮＳ三○九○一般鋼筋 混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.6公斤／平方公尺， 系爭房屋之氯離子含量超過中國國家標準之規定，屬氯離 子含量偏高之房屋，如無適當之處理，長期會造成結構鋼 筋鏽蝕、混凝土剝落之疑慮，影響居住安全，難謂符合房 屋之通常效用。是被上訴人依民法359條之規定，請求減 少價金，自屬有據。
㈤按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵 物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部 分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第 1972 號民事裁判要旨參照）。經查：
⒈系爭房地於98年9月21日兩造訂定系爭買賣契約時之價 格，經元大不動產估價師事務所鑑定結果，認於建物氯 離子含量未超過標準情況下房地價格為502萬7,548元（ 元以下四捨五入，以下同），於氯離子含量超過標準情 況下，因污名化瑕疵（海砂屋）減損18%比例之價值， 即90萬4,959元（5,027,548 X 18%=904,959），固有該 估價報告書（另置卷外）可憑。
⒉而依據兩造所簽訂之系爭買賣合約書，載明買賣標的包 括坐落於蘆洲市○○段000地號，面積2577.92平方公尺
，應有部分1,129/100,000之土地，及1900建號之建物 即門牌號碼為蘆洲市○○路000巷0弄0號3樓房屋所有權 ，約定總價金500萬元，有系爭不動產買賣契約書、建 物登記第第二類謄本可證（見原審卷第5、11-13頁）， 並未將土地及房屋分開計價，堪認系爭不動產買賣總價 金500萬元應包括系爭房屋及系爭土地在內。惟台灣檢 驗科技股份有限公司進行硬固混凝土氯離子含量檢測， 係於系爭房屋之客廳樑、走廊樑、房間樑進行採樣檢測 ，有現場照片及採樣平面圖附於上開鑑定書內足稽，土 地部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之情形， 是被上訴人自不得主張就土地部分一併減少買買價金。 ⒊又查，依元大不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房 地於98年10月氯離子含量未超過標準情況下系爭房地價 格為502萬7,548元，倘98年10月建物氯離子含量超過標 準情況下，系爭房地價格減損比例為18%，即減損90萬 4,959元（5,027,548 X 18%=904,959），尚值412萬 2,589元（5,027,548-904,959=4,122,589），其中系爭 土地總價為288萬1,166元，系爭房屋總價為124萬1,423 元，有該估價報告書可稽，則經還原後，系爭房地於98 年10月氯離子含量未超過標準情況下系爭土地總價應為 351萬3,617元【2,881,166÷（1-18%）=3,513,617】， 系爭房屋總價為151萬3,931元【1,241,423÷（1-18%） =1,513,931】，系爭土地占系爭房地總值為69.89%（其 計算式為：3,513,617 元÷5,027,548元＝0.6989）， 而系爭房屋占系爭房地總值為30.11%（1,513,931÷ 5,027,548=0.3011）。依兩造間成立之系爭買賣合約總 價金500萬元為準，再依上開系爭房屋及系爭土地之價 值所占之比例計算結果，系爭土地之買賣價金應為349 萬4,500元（其計算式為：5,000,000元×0.6989＝ 3,494,500元），而系爭房屋之買賣價金應為150萬 5,500元（其計算式為：5,000,000元×0.3011＝ 1,505,500元）。
⒋爰斟酌依元大不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭房 屋於氯離子含量超過標準時減損18%之價值，及依上所 述，被上訴人不得就系爭土地部分請求減少價金，並系 爭房屋外觀壁面之外觀並無水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕之 情，業據上訴人陳明，並有上開現場照片附於上開元大 不動產估價師事務所鑑定報告可稽，認被上訴人所得請 求減少系爭房屋之買賣價金應依上開所認定系爭房屋之 買賣價金150萬5,500元乘以依據元大不動產估價師事務
所估價報告書所認為減損18%計算結果，應為27萬0,990 元（其計算式為：1,505,500元×18%＝270,990元）。 至被上訴人所為逾此部分之請求，即屬無據。
五、從而，被上訴人於原審依據民法第359條瑕疵擔保減少價金 請求權及於本院追加依民法第179條之規定，請求上訴人給 付27萬0,990元及自起訴狀繕本送達之翌日即101年2月14日 起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予 准許；逾上開金額部分（除確定部分外）之請求，即屬不應 准許。原審就上開應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無 不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，所為上訴 人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文 第2項所示。至被上訴人追加請求逾上開應准許部分，不應 准許。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理 由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 鄧德倩
法 官 陳麗玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
書記官 林淑貞