臺灣高等法院民事判決 102年度上字第525號
上 訴 人 根林建設股份有限公司
法定代理人 李陳秀嬌
訴訟代理人 陳適庸律師
複 代理人 蕭珮郁律師
簡旭成律師
被 上訴人 鄭曉真
李錦玲
共 同
訴訟代理人 趙興偉律師
趙懷琪律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國102年3
月29日臺灣士林地方法院101年度訴字第446號第一審判決，提起
上訴，本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人鄭曉真、李錦玲起訴主張：上訴人於坐落基隆市○ ○區○○段○○○段○000○0○地號土地興建「優泉小鎮」 溫泉住宅時，在廣告文宣刊登「買別墅？給我溫泉其餘免談 」、「所以買別墅…指定生態保育森林，才能享受鮮氧、芬 多精、負離子，同樣前庭後院，還要別人沒有的頂樓露天風 呂，才夠酷」、「確保度假飯店國際級休閒享樂獨立溫泉養 生會館…湯屋、SPA冷泉池、泥漿溫泉池、兒童溫泉池…生 態、溫泉、森林浴80坪優泉特區」，並註記溫泉開發許可字 號為基府工水貳字第0000000000號等語。伊2人因信賴上訴 人保證提供溫泉設施，分別於民國95年12月19日、同年12月 26日，簽立房屋預定買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，各以 新臺幣（下同）329萬元、359萬元，向上訴人購買「優泉小 鎮」之A39棟房屋（門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0號， 下稱系爭1號房屋）、A37棟房屋（門牌號碼基隆市○○區○ ○街00巷0號，下稱系爭5號房屋），而系爭買賣契約之附件 九優泉小鎮管理公約第伍條有溫泉管理使用之約定(下稱系 爭溫泉管理使用約定)，足見系爭買賣契約包含溫泉之給付 ，詎上訴人辦理系爭1號與5號房屋交屋及所有權移轉登記後 ，並未供應溫泉水，而以「正在申請溫泉使用執照」等語搪 塞，伊2人於100年12月2日以律師函（下稱系爭律師函）通 知上訴人於文到15日內改善該瑕疵，迄未改善，其所交付之 房屋因不具溫泉功能而有減少效用之瑕疵，依民法第354條
、第359條或第227條第1項之規定，應各減少價金136萬元。 又上訴人於交屋時向伊2人各收社區管理費2萬4,000元，卻 未依系爭買賣契約附件九第2條、第3條之約定，召開第一次 區分所有權人大會訂定社區管理委員會組織章程，成立社區 管理委員會，以處理社區衛生、安全、財務等事務，致伊2 人須加裝監視器等以維護居住安寧，伊亦以系爭律師函催告 上訴人於15日內設立管理委員會，仍未蒙置理，乃以系爭律 師函解除預繳3個月管理費之約定，依民法第179條後段規定 ，請求上訴人返還上開預收之管理費2萬4,000元。爰依民法 第354條、359條、227條第1項之規定，請求上訴人應給付鄭 曉真、李錦玲各136萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起計之 法定利息，併依民法第179條後段規定，請求上訴人應給付 鄭曉真、李錦玲各2萬4,000元本息。(原審判決命上訴人分 別給付被上訴人鄭曉真、李錦玲77萬4,100元、76萬0,800元 ，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴， 被上訴人就其敗訴部分即逾上開准許金額部分及管理費部分 之請求均未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍)。 並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭買賣契約及廣告文宣並未約定系爭房屋 本身具有溫泉水，而依系爭溫泉管理使用約定，溫泉水井之 所有權、水權、建物及基地均為伊所有，被上訴人若使用溫 泉，須另支付溫泉水費及管理費，伊並有調配溫泉水量之權 利等語，可見伊提供溫泉屬系爭買賣契約之附隨契約，非給 付義務。且依上開溫泉管理使用約定，伊所交付者為具有使 用溫泉相關設備之房屋，非房屋本身具有溫泉水，而迄今相 關溫泉設備均已完成，僅未取得溫泉營運許可而已，縱伊遲 未提供溫泉水供被上訴人使用，亦非系爭房屋本身有何瑕疵 ，非屬物之瑕疵，而無民法第354條之適用。㈡被上訴人於9 8年3月5日、同年3月15日交屋時即明知系爭房屋無溫泉水可 用，卻於100年12月2日始通知伊有此瑕疵及行使減少價金請 求權，已逾民法第365條第1項所定6個月之除斥期間等語置 辯。
並於本院聲明：
(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
(一)上訴人推出「優泉小鎮」建案時，於廣告文宣中記載：「買 別墅？給我溫泉其餘免談」、「頂樓露天風呂」、「確保度 假飯店國際級休閒享樂獨立溫泉養生會館...湯屋、SPA冷泉 池、泥漿溫泉池、兒童溫泉池」，並註記：溫泉開發核可字
號：基府工水貳字第0000000000號函等語(原審卷第13-14頁 )。
(二)被上訴人鄭曉真、李錦玲分別於95年12月19日、同年12月26 日簽立系爭買賣契約，各以329萬元、359萬元，向上訴人購 買系爭1號、5號房屋，先後於98年3月3日、同年3月2日辦理 移轉所有權移轉登記，於同年3月5日、同年3月15日完成交 屋手續，有系爭買賣契約、建物所有權狀、優泉小鎮交屋各 項費用明細表記載之日期等在卷可稽(原審卷第15-31、32-4 4、69-72、108-109頁)。
(三)上訴人於交屋時，未提供溫泉水供被上訴人使用，被上訴人 於交屋時，即知上訴人未提供溫泉水供被上訴人使用。(四)系爭買賣契約書之附件九「優泉小鎮管理公約」第伍條溫泉 管理使用之約定，優泉小鎮溫泉水井之所有權、水權和建物 及基地為上訴人所有，使用該溫泉水井之用戶，需按使用量 支付溫泉水費及管理費，上訴人就該溫泉水井並有調配溫泉 水量之權利(原審卷第30頁)。
(五)上訴人就優泉小鎮向基隆市政府申請溫泉開發及使用計畫， 於95年12月14日經基隆市政府同意備查；因核發許可過期而 重新申請，於98年6月26日經基隆市政府同意備查；並於99 年7月5日取得溫泉水權狀，嗣於101年4月9日完成變更及取 得溫泉廢污水排放許可，有基隆市政府95年12月14日基府工 水貳字第0000000000號函、98年6月26日基府工水壹字第000 0000000號函、溫泉水權狀、101年4月23日函附卷可查(原法 院101年消字第1號卷第110、114、121、153頁)。惟迄今尚 未取得溫泉經營許可，故無法將其開發之溫泉水供住戶使用 。
(六)被上訴人於100年12月2日委由律師寄發系爭律師函，催告上 訴人於系爭律師函送達翌日起15日內，提供溫泉設施供被上 訴人使用，逾期將依法請求損害賠償、減少價金，該律師函 業於同月初送達上訴人(原審卷第67-68頁、142頁)。(七)兩造同意系爭1號、5號房屋有無溫泉之價差以房屋登記總面 積每坪1萬元計算。系爭1號、5號房屋之登記總面積（含附 屬建物）分別為255.91平方公尺、251.51平方公尺，有系爭 房屋之建物所有權狀存卷可參(原審卷第69-72頁)，換算坪 數各為77.41坪、76.08坪。
四、兩造爭點及本院論斷：
被上訴人主張，上訴人於交屋時未提供溫泉水供伊使用，已 構成瑕疵，得分別請求減少價金136萬元本息等語，惟為上 訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被上 訴人依民法第359條請求減少價金，有無理由？⑴上訴人於
交屋時未提供溫泉水供被上訴人使用，是否構民法第354條 之瑕疵？⑵被上訴人於98年3月5日、同年3月15日完成交屋 ，於100年12月2日通知上訴人減少價金，是否罹於6個月除 斥時間？⑶上訴人如於交屋後提供溫泉設備及溫泉水（但未 取得營業許可），被上訴人是否仍可主張價值減損，請求減 少價金？㈡被上訴人依民法第227條第1項請求損害賠償，有 無理由？㈢被上訴人上開之請求如有理由，得請求減少之價 金為何？
(一)被上訴人依民法第359條分別請求減少價金，有理由。１、上訴人於交屋時未提供溫泉水供被上訴人使用，構成民法第 354條之瑕疵。
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上 應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。 又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負 之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文， 是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容 記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契 約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。又買 賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之 給付義務，債務人有依約履行義務；至契約義務之違反，債 權人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致 債權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務 或附隨義務而有不同（最高法院101年度台上字第246號判決 參照）。準此，依通常交易觀念或依當事人之決定，出賣人 違反買賣契約或廣告內容約定，所交付之物不具應備之價值 、效用或品質時，無論該約定為主從給付義務或附隨義務， 均視為瑕疵，應依民法第359條負瑕疵擔保責任。 ⑵經查，上訴人推出「優泉小鎮」溫泉住宅時，在廣告文宣刊 登「買別墅？給我溫泉其餘免談」、「所以買別墅…指定生 態保育森林，才能享受鮮氧、芬多精、負離子，同樣前庭後 院，還要別人沒有的頂樓露天風呂，才夠酷」、「確保度假 飯店國際級休閒享樂獨立溫泉養生會館…湯屋、SPA冷泉池 、泥漿溫泉池、兒童溫泉池…生態、溫泉、森林浴80坪優泉 特區」，並註記溫泉開發許可字號為基府工水貳字第000000 0000號等語；另於系爭買賣契約書之附件九「優泉小鎮管理
公約」第伍條溫泉管理使用約定，亦載明優泉小鎮溫泉水井 之所有權、水權和建物及基地為上訴人所有，使用該溫泉水 井之用戶，需按使用量支付溫泉水費及管理費，上訴人就該 溫泉水井並有調配溫泉水量之權利等語，有系爭廣告文宣內 容及溫泉管理使用約定可憑(原審卷第13-14、30頁)，並為 兩造所不爭執。上訴人自應確保上開廣告內容之真實，並於 履約時對被上訴人所負之給付義務，不得低於上開廣告內容 ，縱兩造於系爭買賣契約及契約附件未為前開廣告內容之約 定，或系爭溫泉管理使用約定僅附隨於系爭買賣契約之附隨 義務，揆諸上開說明，上訴人所負之責任應及於廣告內容， 所交付之房屋除應具有使用溫泉相關設備外，尚須提供溫泉 水，以供被上訴人享有上開廣告訴求之溫泉，始符契約本旨 ，不因提供溫泉水為契約之主義務或附隨義務而有不同。又 查，系爭1號、5號房屋於98年3月間交屋；上訴人於99年7月 5日取得溫泉水權狀，嗣於101年4月9日完成變更及取得溫泉 廢污水排放許可等情，有優泉小鎮交屋各項費用明細表、基 隆市政府98年6月26日基府工水壹字第0000000000號函、溫 泉水權狀、101年4月23日函附卷可查(原審卷第108-109頁、 原法院101年消字第1號卷第114、121、153頁)，迄今尚未取 得溫泉經營許可，為兩造不爭執。上訴人於98年3月間交屋 時既未取得溫泉水權狀、溫泉廢污水排放許可及溫泉經營許 可，自無法提供廣告內容中所載之溫泉水供被上訴人使用， 堪認系爭房屋不具契約預定之效用，其有瑕疵至明，則上訴 人所辯，提供溫泉水為系爭買賣契約之附隨契約，伊於交屋 時僅未取得溫泉廢污水排放許可、溫泉營運許可而已，非系 爭房屋本身有何瑕疵，非屬物之瑕疵，無民法第354條之適 用云云，洵非可採。
２、被上訴人於98年3月5日、同年3月15日完成交屋，於100年12 月2日通知上訴人減少價金，並未罹於6個月除斥時間。 ⑴按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應 負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；買受人因物有瑕 疵，而得請求減少價金者，其請求權，於買受人依第356條 規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消 滅。民法第356條、第359條、第365條分別定有明文。 ⑵經查，上訴人於98年3月間交屋時，尚未取得溫泉水權狀、
溫泉廢污水排放許可，直到交屋後之99年7月、101年4月間 始取得上開權狀或許可，且至今未取得營業許可，已如前述 。其於原審訴訟中，亦迭辯稱業已取得溫泉水權狀、溫爭開 發許可及開發完成證明，已完成溫泉之相關管路及設備，俟 主管機關基隆市政府核准即可供水使用，而否認系爭1號、5 號房屋不具兩造約定之效用等詞(原審卷第97頁、147頁)， 則被上訴人指稱，其於交屋後未見溫泉設施，曾以電話詢問 上訴人，上訴人以「正在申請溫泉使用執照」為由搪塞等語 ，應可採信，亦可徵，被上訴人於交屋後，因信賴上訴人上 開之說詞而耐心等待溫泉使用執照之許可，自無從於交屋時 明確知悉上訴人所交付之房屋不具供應溫泉水之瑕疵，則被 上訴人稱該等瑕疵，屬不能即知之瑕疵，足資憑採。 ⑶又查，系爭房屋迄今仍有無溫泉水可用之瑕疵，被上訴人乃 於100年12月2日委由律師發系爭律師函，通知上訴人於收受 送達後15日內改善該瑕疵，逾期未改善將訴請減少價金，因 未獲改善，旋於同年月29日提起本件訴訟乙情，有系爭律師 函及回執、原法院收狀戳可佐（原審卷第67-68頁、142頁、 第8頁），堪認被上訴人於100年12月間，始確知系爭房屋有 此瑕疵，則其於同年12月29日提起本件訴訟請求減少價金， 並未逾通知後6個月之除斥期間。上訴人辯稱，被上訴人於 98年3月交屋時即明知此瑕疵，至100年12月始提起本件訴訟 ，已逾6個月期間云云，尚無可採。
３、上訴人雖另辯稱，其於交屋後已提供溫泉設備及溫泉水（但 未取得營業許可），被上訴人不得主張減少價金云云。惟上 訴人應擔保系爭房屋於交屋時，無減少契約預定之效用，上 訴人自98年3月交屋後，迄未能提供合法之溫泉水，在取得 營業許可前，該瑕疵繼續存在，不因嗣後已提供溫泉設備及 溫泉水，而有不同，上訴人所辯，仍無足採。
４、據上，系爭房屋於交屋時，有不具溫泉水之瑕疵，且非被上 訴人於交屋時所能即知，上訴人應依民法第359條負瑕疵擔 保責任，則被上訴人請求上訴人減少價金，為有理由。(二)被上訴人依民法第359條之規定，請求上訴人減少價金既有 理由，本院即無再審酌其依民法第227條第1項請求損害賠償 之必要。
(三)被上訴人得請求減少之價金為何？
１、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人 依民法第359條規定固得請求減少價金，惟減少之價金額數 ，應以瑕疵物於買賣當時應有之實際價格，與無瑕疵時之應 有價格之比例算定。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以 市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值
之數額。倘買賣價金較市價為低或高時，如仍以市價扣除實 際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以 法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應調查買賣 當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高 法院88年度台上字第642號判決參照）。
２、經查，兩造於原審已同意系爭1號、5號房屋有無溫泉之價差 以房屋登記總面積每坪1萬元計算（原審卷第222頁）。系爭 1號、5號房屋之登記總面積（含附屬建物）分為255.91平方 公尺、251.51平方公尺，有建物所有權狀存卷可考（原審院 卷第69、71頁），換算坪數（1平方公尺＝0.3025坪)各為77 .41坪、76.08坪，依此計算，鄭曉真、李錦玲得請求減少之 價金分別為77萬4,100元、76萬0,800元及均自起訴狀繕本送 達翌日即101年3月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，即屬有據，應准許之，逾此範圍之請求，無理由，不 應准許 。
五、綜上所述，被上訴人依民法第359條之規定，請求上訴人各 給付被上訴人鄭曉真、李錦玲77萬4,100元、76萬0,800元， 及均自101年3月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 12 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 周玫芳
法 官 林鳳珠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 12 日
書記官 楊秋鈴
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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