減少價金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,102年度,268號
TPDV,102,訴,268,20131113,1

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臺灣臺北地方法院民事判決       102年度訴字第268號
原   告 吳岳樺 
訴訟代理人 楊佳璋律師
複 代理人 陳志忠律師
被   告 王達立 
被   告 筑丰實業股份有限公司
法定代理人 黃清水 
訴訟代理人 陳桂婉 
上二人共同
訴訟代理人 黃世芳律師
      陳耀南律師
上列當事人間請求減少價金事件,本院於民國102年10月21日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查,本件原告起訴時主張:㈠被告 王達立應返還價金新臺幣(下同)171萬5000元,及自起訴 狀繕本送達翌日(即民國101年10月13日)起至清償日止, 按年息5%計算之利息;㈡被告筑丰實業股份有限公司(下稱 筑丰公司)應返還價金73萬5000元,及自起訴狀繕本送達翌 日(即101年10月13日)起至清償日止,按年息5%計算之利 息(見本院卷第3頁);嗣於102年10月21日變更訴之聲明本 金部分為:被告王達立應返還價金42萬元、被告筑丰公司應 返還18萬元(見本院卷第190頁)。核其所為,為聲明之減 縮,揆諸前開規定,應予准許。
乙、實體方面:
壹、原告方面:
一、原告主張:
訴外人(下同)鄭美香與被告間就NY21紐約花園建案訂有房 屋、土地買賣契約書(下稱系爭不動產買賣契約),鄭美香 亡故後,其繼承人即訴外人(下同)吳傑聖、吳宗翰、吳承 翰與原告簽立不動產買賣權利讓渡書(下稱系爭讓渡書), 將該買賣契約之買受人地位讓與給原告,讓與總價為5075萬 元,標的係該NY21紐約花園編號C1棟7樓房屋及地下3樓第14 0、141號之車位(下稱系爭140、141號車位,合稱系爭車位



)及其應屬土地持分,並依法經被告同意,且被告已於101 年8月17日將上揭房地所有權移轉於原告,復於101年9月12 日辦理交屋手續。惟兩造於101年5月30日完成換約手續後, 於開放初驗時,原告所購買之系爭車位,無法同時停二部車 ,當停車位已有一車停放時,另一車即無法駛入停車,顯然 系爭不動產買賣契約有購買二個停車位卻無法同時停二部車 之瑕疵,原告發現該等瑕疵後即函知被告筑丰公司,詎被告 竟予否認,而系爭車位均為大車位,價格各為245萬元、共 計490萬元(依購屋明細表之車位土地款係343萬元,房屋款 147萬元,合計490萬元,故一車位土地款為171萬5000元, 房屋款則為73萬5000元)。以系爭不動產買賣契約而言,被 告既銷售二個大車位(寬250公分),自應交付得停二部大 車之停車位,否則,即屬民法第354條所規定減少通常效用 之瑕疵,原告自得依此請求被告就系爭車位,按小車位之價 格(即215萬元)作為計算之標準,即原告所購買之系爭車 位,屬大車位,每個車位價格為245萬元,然因具有面積、 使用及效用上之瑕疵,故請求被告應依小車位之價格計價。 故被告應返還二者之差價,即每個車位30萬元(即:245萬 -215萬)、二個車位合計60萬元,並依車位買賣價格比例 分別計算出原告王達立應返還原告價金42萬元(即:60萬元 ×70%),被告筑丰公司應返還原告18萬元(即:60萬元×3 0%),爰依民法第359條規定,提起本件訴訟。並聲明:㈠ 被告王達立應返還原告價金42萬元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按年息5%計算之利息;㈡被告筑丰公司應 返還原告價金18萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止,按年息5%計算之利息;㈢願供擔保,請准宣告假執行。二、對被告抗辯略以:
㈠、原告直至101年9月12日房屋點交時才實際看到系爭車位,交 屋前永慶房屋仲介僅拿平面圖給伊看過,故只知大概是在如 鈞院卷第83頁所標示位置,平面圖亦與上開鈞院卷之圖面相 同。依系爭不動產買賣契約所載,汽車停車空間所屬停車位 應係長6公尺、寬2.5公尺、高1.9公尺,系爭車位所謂寬2.5 公尺,應係停車位空間中較長邊上任一點至另一長邊之距離 均為2.5公尺方屬之。即長邊上不應有任何一處存有距離較 短之情事,而形成方正之長方體空間,此方利汽車出入及停 放。惟地政機關現場實際測量結果,自系爭141號車位旁樑 柱至系爭140號車位邊牆,依契約應至少具有5(即:2.5×2 )公尺之寬度,但實際上系爭140號車位邊牆非屬平整至底 ,而於牆面上設置一排水溝槽,於溝槽最突出之處與系爭14 1號車位旁邊樑柱之距離僅有4.91公尺,即有9公分之短缺,



平均而言每車位至少有4.5公分之寬度短缺(即:92), 即單一車位僅有2.455公尺之寬度,與契約所載甚有出入。 又依現場實際測量結果,車位實際之長寬為系爭140號車位 前段為2.455m×6m、系爭141號車位為2.5m×6m(均含擋板 至壁面)且均含白線之寬度(此白線之實際寬度為10公分) ,況車位停放車輛本即應以白線為限而不應超出,以免影響 地下室公用空間其他使用者,是故應僅白線內之空間得加以 使用,而為「停車空間」所指。據此則車位實際長寬與契約 所載應給付之長寬即於系爭141號車位存有寬15公分、長10 公分之短少,於系爭140號車位即存有寬14公分、長10公分 之短少。
㈡、系爭140號車位寬度為2.36m、長度5.9m(即:2.5m-0.09m -0.05m=2.36m,6m-0.1m=5.9)而系爭141號車位寬度為 2.35m、長度為5.9m(即:2.5m-0.15m=2.35m,6m-0.1m =5.9m),則上揭停車空間之建造即與建築技術規則建築設 計施工篇第60條「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道 ,規定如下:每輛停車位為寬2.5公尺,長6公尺。」之規 定有違。又依原告提出之停車錄影光碟檔案00001,原告所 有車號0000-00車輛已先停放於系爭141號車位,是以車頭朝 內方式,再駛入車號0000-00車輛,停放於系爭140號車位, 過程中共4次進出該車位,於第4次停入,共約花費1分26秒 ,也是以車頭朝內的方式停放。原告未以倒車入庫的方式停 位,因系爭141號車位已經停放車輛的話,系爭140號車位無 法倒車入庫,兩個車位均空時亦無法倒車入庫。且原告所有 車輛一台是中型車,一台是小型車,如兩台都是大型車,停 車又更困難,故原告才主張系爭車位減少通常效用,蓋系爭 車位係位於車道最內側且緊鄰地下室牆沿,經原告實際測試 ,該二個車位於其中已有一部先行停入時,另一部車即甚難 駛入停車,僅能先於車道前方轉彎處即先行轉向調頭,復以 倒車方式行進長達27公尺,始得到達該車位,進而停入;若 非如此而以車頭先進入車位之方式,則須前後來回多次,以 緩慢而細微之操控調整汽車位置,與通常之停車情形(倒車 入庫)不同。又以車頭先進入車位方式停車者,於欲駛出車 位時,亦須來回多次,始能駛離車位,甚至仍須以倒車方式 行進27公尺至車道轉彎處,方得回正車頭而行進。且上述停 車過程全需以極慢車速為之,耗費時間與精神甚鉅,如此情 形,實難謂系爭車位具有通常之效用。
貳、被告則主張下列抗辯,並聲明:原告之訴駁回。一、被告與鄭美香間就NY21紐約花園建案訂有系爭不動產買賣契 約,鄭美香逝世後,其繼承人吳傑聖、吳宗翰、吳承翰將該



買賣契約之買受人地位,讓售與原告並簽立系爭讓渡書。該 不動產建案於101年9月12日辦理交屋,業經原告確認。本件 大小車位之價差應為15萬元。依被證一建物平面圖可知,系 爭車位不但符合建築技術規則建築設計施工篇第14節停車空 間第60條寬2.5公尺,長6公尺之規定,此有被證七臺北市松 山地政事務所土地複丈成果圖可證。且,停車位前方留設寬 5.9公尺,深6.85公尺之空間,較同規則第14節第61條之法 定空間更為寬裕,系爭車位自無瑕疵可言。況,市面上販售 之車輛,縱以較大型之休旅車車體長寬為例,亦僅落於寬1. 77公尺至1.84公尺、長4.11公尺至4.80公尺之間,系爭車位 尚有餘裕空間,殊難想像該二個車位有何通常效用瑕疵。且 依兩造會同至現場測試停車所需時間、並整理如鈞院卷第19 5-196頁之表格,均在合理時間範圍內,足見原告主張系爭 車位有減少通常效用之瑕疵,與事實不符,該等車位之使用 ,應無原告所謂「無法同時停放兩輛車」之情事,而原告堅 持以車頭先進入車位之較費時方式使用停車位,亦有違一般 以倒車入庫方式停車之常情。系爭車位確實可同時停放二部 車,且被告也勘驗原告提出之光碟,並計算原告所花的停車 時間約1分15秒到1分30秒,仍在合理時間內。二、況,不論原告堅持使用較費時之停車方式是否使系爭車位產 生通常效用減少之瑕疵,此亦係因停車位之相對位置使然( 因停車位右前方即為牆壁,故無法先駛至停車位右前方位置 再倒車入庫),而此相對位置,業經原告前手鄭美香於簽立 系爭不動產買賣契約時確認無誤,則依民法第355條第1項規 定,鄭美香自不得主張該相對位置為瑕疵。又繼受契約關係 者,應概括繼受原契約當事人間一切權利義務關係,原當事 人亦得以對抗出讓人之一切抗辯事由向繼受人主張;且依原 告與其前手鄭美香間系爭讓渡書第10條第7款規定:「甲方 同意概括承受乙方與筑丰實業股份有限公司所訂契約(詳如 附件預定買賣契約書)之所有權利義務…」約定亦同。則, 原告既概括繼受前手鄭美香之契約地位,並且於簽立系爭讓 渡書時已得詳細閱覽鄭美香與被告間之系爭不動產買賣契約 ,並自該契約書「附圖二:汽車停車空間平面圖」確知系爭 車位所在位置,自不得向被告主張該相對位置為瑕疵。另, 原告雖曾爭執系爭車位後方有部分面積遭擋水板阻隔,以致 其無法停車利用,故丈量尺寸應扣除該部分面積云云。惟依 民法第354條規定,物之瑕疵擔保責任係以買賣標的物「移 轉交付時」為判斷時點。而系爭車位移轉交付時,並無原告 主張之擋水板,否則原告於101年9月12日辦理交屋手續時必 當記載於原證三交屋確認清單。依原告提呈之原證九停車場



相片之第一張照片,即可清楚確認,當時亦無此擋水板設置 ,而係嗣後由大樓管理委員會增設者。則該擋水板既係交屋 後由大樓管理委員會自行雇工施作,屬大樓內部之管理行為 ,與被告無涉;且該擋水板與停車位之使用毫無關連,亦無 影響使用功能,是原告指稱此為被告交付系爭車位之瑕疵, 與事實不符,即該等擋水板實非被告所設,交付系爭車位時 亦不存在。又,原告曾爭執系爭140號停車位前方右側靠牆 面部分之水泥地面與綠色地皮有1公分之誤差,故丈量尺寸 不應計入該部分面積云云。惟民法第354條所謂之瑕疵,限 於「減少價值,或減少通常效用或契約預定效用」,否則即 不該當民法第359條之法律效果。而被告所交付之系爭140號 車位,停車面積絲毫未短少。次者,水泥地面雖與綠色地皮 有1公分之落差,但對任何車輛而言,均不會產生任何阻絕 效果,況該水泥地面係位於牆角,且寬度僅為9公分,以一 般停車方式而言,亦甚少需使用該水泥地面之面積。是就停 車使用而言,該水泥地面亦不會產生任何不利影響。則其減 少價值或效用之程度無關重要,依民法第354條第1項但書規 定自不屬於瑕疵。
叁、本院整理兩造爭點如下:
一、不爭執事項:
㈠、被告與鄭美香間就NY21紐約花園建案訂有系爭不動產買賣契 約,買賣標的為該建案編號第C1棟7樓房屋及地下3樓系爭14 0、141號(法定平面式)車位、及B1層107號機車位暨其應 屬土地持分。其中系爭140、141號車位規格依該契約之附件 一,以劃分界線中心為準,均應為長6公尺、寬2.5公尺、高 1.9公尺;位置則如該買賣契約之附圖二所示,均於地下三 層平面,系爭140號車位為最內側靠牆面、系爭141號車位則 在其隔鄰之位置。鄭美香亡故後,其繼承人吳傑聖、吳宗翰 、吳承翰與原告簽立系爭讓渡書,讓與該買賣契約之買受人 地位給原告,讓售總價為5075萬元,並經被告同意;而上揭 不動產所有權(含系爭車位)業於101年8月24日移轉登記予 原告,被告復於101年9月12日辦理交屋手續完畢,被告所交 付之系爭車位位置確如附圖二所示(見本院卷第3頁、7-16 、75頁反面、50-69、202、141頁)。㈡、系爭車位均係大車位,價格為每一車位245萬元、二車位合 計為490萬元;依原證四購屋明細表之車位土地款係343萬元 (占總價款70%)、房屋款係147萬元(占總價款30%),依 此計算每一車位之土地款即為171萬5000元,房屋款則為73 萬5000元(見本院卷第4頁、75頁反面、第17頁)。㈢、系爭140、141號車位前方,留設寬5.9公尺,深6.85公尺之



迴車空間,符合建築技術規則建築設計施工篇第14節停車空 間第61條:「車道之寬度、坡度及曲線半徑應依下列規定: ㈢停車位角度超過60度者,其停車位前方應留設深6公尺、 寬5公尺以上之空間。」之規定(見本院卷第76頁反面、83 、130、163頁反面)。
㈣、系爭140號車位前方右側靠牆壁部分,綠色地皮與水泥地面 有約1公分落差,且該車位右前方有一排水孔,及後方鄰接 牆面的位置亦有一排水孔,直徑為7公分。又經臺北市松山 地政事務所測量系爭140、141號車位,丈量方式寬度為各測 量車位兩側白線最外緣,至二車位白線中間,長度為各測量 白線最外緣至牆面(即均屬系爭車位之使用範圍內)、及白 線最外緣到檔板,測得系爭140、1 41號車位寬度各2.5公尺 ,長度至壁面為6公尺、檔板至壁面0.16公尺。另原告主張 測量系爭140號車位前方右側靠牆壁部分之水泥地面,而測 得其範圍為寬0.09公尺、長1.51公尺(見本院卷第141、163 頁正面)。
以上事實,有原告101年10月3日起訴狀、被告102年2月18日 答辯狀、系爭讓渡書、系爭不動產買賣契約、系爭車位附圖 、系爭不動產所有權狀、交屋確認清單、臺北市松山地政事 務所建物測量成果圖、照片、勘驗測量筆錄在卷可按(見本 院卷第3-4、7-16、50-69、202、75頁反面、76頁反面、83 、130頁反面、141、163-164、181頁),並經本院102年7月 23日會同臺北市松山地政事務所至現場履勘,由該所測繪系 爭車位(含原告主張範圍)之土地複丈成果附卷足按(見本 院卷第165-166頁),且為兩造所不爭,堪認真正。二、爭執事項:
系爭車位有無原告主張之瑕疵,而得請求減少價金?如是, 則得請求之金額為何?
肆、得心證之理由:
一、按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277條前段定有明文。又物之出賣人對於買受 人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵,但減少之程度,無關重要者,不得 視為瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應 負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金,但 依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金, 民法第354條第1項、第359條亦分有明文。次按所謂物之瑕 疵,係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當 事人之約定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,



即為物有瑕疵(最高法院73年台上字第1173號判例、85年台 上字第1306號判決意旨參照)。本件原告主張系爭140、141 號車位因寬度、長度均不足,且無法同時停放二部車而具有 面積、使用及減少通常效用等瑕疵,既為被告所否認,自應 由其就此有利於己之事實負舉證責任。
二、經查,鄭美香與被告所簽訂系爭不動產買賣契約之附件一, 就系爭140、141號車位約定規格之計算以劃分界線中心為準 ,均應有長6公尺、寬2.5公尺、高1.9公尺;位置則如該買 賣契約之附圖二所示,均於地下三層平面,系爭140號車位 為最內側靠牆面、系爭141號車位則在其隔鄰之位置。又鄭 美香亡故後,其繼承人吳傑聖、吳宗翰、吳承翰乃與原告簽 立系爭讓渡書,將該買賣契約之買受人地位讓與給原告,並 依法經被告同意,而上揭不動產所有權(含系爭車位)業於 101年8月24日移轉登記予原告,被告復於101年9月12日辦理 交屋手續完畢,被告所交付之系爭車位位置確如附圖二所示 等情,均如前不爭事項㈠所述,而上開讓渡書第10條第7款 係約定:「甲方同意概括承受乙方與筑丰實業股份有限公司 所訂契約(詳如附件預定買賣契約書)之所有權利義務…」 ,則原告自應繼受其前手鄭美香即系爭不動產買賣契約之買 受人地位。而被告所交付系爭車位之實際長、寬,經臺北市 松山地政事務所測量,丈量方式寬度為各測量車位兩側白線 最外緣,至兩車位白線中間,長度為各測量白線最外緣至牆 面(即均屬系爭車位之使用範圍內),測得該二個車位寬度 確為各2.5公尺、長度各6公尺等節,亦為前不爭事項㈣所述 ,核與上開不動產買賣契約內容相符;且依建築技術規則建 築設計施工篇第14節停車空間第60條:「停車空間及其應留 設供汽車進出用之車道,規定如下:每輛停車位為寬二點 五公尺,長五點五公尺。但停車位角度在三十度以下者,停 車位長度為六公尺。大客車每輛停車位為寬四公尺,長十二 點四公尺。…」之規定,該兩個車位留設之寬度、長度,亦 屬適法。
三、至原告雖主張系爭140號車位前方右側靠牆壁部分,綠色地 皮與水泥地面有約1公分落差,該水泥地面寬0.09公尺、長 1.51公尺,丈量時不應計入該部分面積;且系爭140、141號 車位後方遭擋水板阻隔之部分面積,亦應予扣除云云。惟查 ,系爭140號車位之綠色地皮與水泥地面有約1公分落差之部 分,其位置乃在該車位最右側靠牆壁部分;而擋水板則在後 側距壁面0.16公尺處,均如不爭事項㈣所述,並有現場照片 在卷可按(見本院卷第141頁),可知該等落差及檔板部分 固使停車空間表面未呈現均為綠色地皮之平整外,對任何車



輛而言,均不會產生阻絕效果,而無任何停車效用上之減損 ,則縱有減少契約預定效用(整體較美觀之觀感),其減少 之程度無關重要,依民法第354條第1項但書規定應不得視為 瑕疵;且被告亦否認後側檔板部分為其交付系爭車位予原告 時即存在,就此原告並未舉證以實其說,則上開檔板部分之 設置,亦難認係屬被告應就系爭車位負瑕疵擔保責任之範圍 。另,原告又主張系爭140號車位邊牆非屬平整至底,而於 牆面上設置一排水溝槽,於溝槽最突出之處與系爭141號車 位旁邊樑柱之距離僅有4.91公尺,即有9公分之短缺,平均 而言每車位至少有4.5公分之寬度短缺,即單一車位僅有2. 455公尺之寬度,故經測量車位之實際長寬為系爭140號車位 前段為2.455m×6m、系爭141號車位為2.5m×6m;且如以白 線內之空間始得加以使用,據此則車位實際長寬與契約所載 應給付之長寬即於系爭141號車位存有寬15公分、長10公分 之短少,於系爭140號車位即存有寬14公分、長10公分之短 少云云。然查,原告所主張之水溝槽即為前述與綠色地皮鄰 接之水泥地面,該部分並無礙停車之使用而屬系爭140號車 位之使用範圍,且經本院勘驗及測量無訛等節,均如前述; 且系爭車位白線之繪制,為便於車輛停放正確位置而繪制, 法無明文應如何繪制分界線及其粗細,而依系爭不動產買賣 契約之附件一,兩造就車位間之面積係約定以劃分界線(即 白線)中心為準,可見白線部分亦應算入停車空間。據上可 知,原告於此所為系爭車位寬度應扣除排水溝槽部分、及長 寬均應扣除白線10公分部分云云,全然無據。四、則查,系爭車位之實際寬度為各2.5公尺、長度為各6公尺, 且與上開法令規定相符,原告復無法舉證證明系爭車位有其 所主張之各該瑕疵存在等事實,業如前述;且該等車位前方 留設之迴車空間亦符合建築技術規則建築設計施工篇第14節 停車空間第61條之規定,亦為不爭事項㈢所載,堪認被告已 依系爭不動產買賣契約之約定交付符合兩造約定之系爭車位 予原告。再者,縱認系爭140號車位長邊鄰接牆壁而於停入 、駛出時稍嫌不便,然原告既係繼受鄭美香系爭不動產買賣 契約之買受人地位,則就該買賣契約所附附圖二即系爭140 、141號車位之位置當明確知悉,此部分自屬原告與鄭美香 之繼承人於簽立系爭讓渡書時應自行考量及磋商之處,究與 被告無涉;又系爭車位確可供一般中小型車輛進出停放,並 無原告所謂無法同時停放二部車輛之情形,此觀兩造至現場 測試停車之錄影光碟、兩造停入駛出對照表及本院當庭勘驗 之筆錄(見本院卷136、139、153-154、183、198頁),兩 造各於系爭140、141號車位停放車輛時,分別駛入該141、1



40號停放車輛、再駛出時所需時間均在合理時間範圍內即明 ,顯無原告主張無法同時停放二部車之減少通常效用瑕疵乙 事。此外,原告並未再提出其他證據以實其說,僅空言主張 各該瑕庛存在,自不足採。以下爭點茲無再贅。伍、綜上所述,被告所交付之系爭140、141號車位尺寸與系爭不 動產買賣契約所約定之規格相符,亦無原告主張之各該瑕疵 ,則原告依民法第359條規定請求被告王達立減少價金42萬 元、被告筑丰公司減少價金18萬元,及均自起訴狀繕本送達 翌日(即101年10月13日)起至清償日止,按年息5%計算之 利息,均為無理由,應予駁回。原告之訴既經駁回,其假執 行之聲請亦失所附麗,應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,核與本件判決 結果無影響,無庸逐一論述,併此敘明。
柒、據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條規 定,判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
民事第七庭 法 官 游悅晨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
書記官 謝達人

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參考資料
筑丰實業股份有限公司 , 台灣公司情報網