臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴更一字第6號
原 告 廖雅惠 住嘉義市新榮路
訴訟代理人 蘇弘志律師
陳俊斌律師
被 告 廖登志 住臺北市大安區新生南路1段1
謝銀岸
上列二人共同
訴訟代理人 陳純仁律師
複代理人 呂光武律師
被 告 昱泰開發股份有限公司
法定代理人 柯介正
訴訟代理人 劉智園律師
上列當事人間確認不動產買賣關係不存在等事件，本院於中華民
國102年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告「昱泰開發企業有限公司」於民國100年10月20日 變更組織並更名為「昱泰開發股份有限公司」（下稱昱泰公 司），當事人同一，有臺北市政府100年10月20日府產業商 字第00000000000號函在卷足稽（見本院101年度重訴字第66 0號卷第57頁至第58頁），當事人欄將被告予以更名為「昱 泰開發股份有限公司」，應予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文 。查本件原告起訴原訴之聲明為「一、先位聲明：㈠確認被 告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表1所示之不動 產買賣關係不存在。㈡被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○ ○○段00000地號土地經臺中市中正地政事務所100年12月9 日以合併為原因所為之登記塗銷。㈢被告昱泰公司應將坐落 臺中市○區○○○段000000地號土地暨其上建號1221建物（ 即門牌號碼：臺中市○區○○○路0段00巷0號房屋）經臺中 市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因所為之移轉登記 塗銷，回復為被告廖登志所有。㈣被告昱泰公司應將坐落臺 中市○區○○○段00000地號土地經臺中市中正地政事務所 99年9月3日以買賣為原因所為之移轉登記塗銷，回復為被告 廖登志所有。㈤被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段
000000地號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣 為原因所為之移轉登記塗銷，回復為被告謝銀岸所有。㈥被 告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段000000地號土地經 臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因所為之移轉 登記塗銷，回復為被告廖登志所有。二、備位聲明：㈠被告 廖登志、被告謝銀岸應給付原告新臺幣（下同）21,559,188 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡被告廖登志、被告謝銀岸應給付原告19,485,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院101 年度重訴字第660號卷第3頁至第4頁），嗣於102年9月24日 言詞辯論期日提出民事準備㈩狀變更聲明為：「一、先位聲 明：㈠確認被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表 1所示之不動產買賣關係不存在。㈡被告昱泰公司應將坐落 臺中市○區○○○段00000地號土地經臺中市中正地政事務 所101年11月22日以分割為原因所為之登記塗銷；被告昱泰 公司應將坐落臺中市○區○○○段00000地號土地經臺中市 中正地政事務所100年12月9日以合併為原因所為之登記塗銷 。㈢被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段000000地號 土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱 泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志 所有。㈣被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段00000 地號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因 以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖 登志所有。㈤被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段00 0000地號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為 原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被 告謝銀岸所有。㈥被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○ 段000000地號土地經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買 賣為原因以昱泰公司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復 為被告廖登志所有。㈦被告昱泰公司應給付原告1,029,000 元，及自102年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。二、備位聲明：㈠被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告 謝銀岸19,036,808元，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告 代為受領。㈡被告廖登志與被告謝銀岸應共同給付原告19,4 85,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院 卷第330頁背面至第331頁），核原告所為其請求之基礎事實 同一，均係本於原證6合購房地契約、原證2「土地買賣契約
書」（見本院101年度重訴字第660號卷第44頁至第45頁、第 10頁至第11頁），與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟 及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性 ，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准 許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：
㈠被告昱泰公司與被告廖登志、被告謝銀岸間就附表1所示之 不動產所簽立之原證2「土地買賣契約」係通謀虛偽意思表 示無效，應塗銷以「買賣」為原因之所有權移轉登記，並回 復登記為被告廖登志、被告謝銀岸名下：
⒈查原告與被告廖登志、訴外人洪廖玉砂3人於77年4月17日簽 立原證6「合購房地明細內容」，合購坐落臺中市○○區○ ○○段00000○000000○000000地號土地及坐落同段308-18 地號土地其上之同段建號1221號建物（原門牌號碼臺中市○ 區○○○巷00號，後整編為臺中市○區○○○路0段00巷0號 ），原告出資二分之一、洪廖玉砂及被告廖登志各出資四分 之一，上開不動產由被告廖登志登記為所有權人，相關所有 權狀及房屋鑰匙則由洪廖玉砂保管，原告支出買賣價金9,30 9,212元，依原證6「合購房地明細內容」第7條、第9條約定 ，該房地嗣後如須讓售，應由全體合購人同意，不得私下處 分或讓售，如有任一方合購人不同意讓售時，應以當時出售 市價承購。
⒉嗣於84年間，臺中市政府實施道路用地徵收，坐落臺中市○ ○區○○○段000000地號土地分割為同段308-17地號（36平 方公尺，96年間因夫妻贈與改登記為被告謝銀岸所有）及同 段308-49地號（145平方公尺，仍登記為被告廖登志所有） ，坐落臺中市○○區○○○段000000地號土地分割為同段 308-18地號（452平方公尺，仍登記為被告廖登志所有）及 同段308-38地號（5平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收） ，坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地則分割為同段 307-2地號（12平方公尺，仍登記為被告廖登志所有）及同 段307-6地號（26平方公尺，業由臺中市政府辦理徵收）， 坐落在同段308-18地號土地其上之同段建號1221號建物面積 則未變更。
⒊又於96年5月間，訴外人王永光接受原告廖雅惠之指示先行 整修上開房屋，而後於同年7月26日進住該屋，佔用臺中市 ○○區○○○段000000地號土地（452平方公尺）、同段308 -49地號土地（145平方公尺）、同段307-2地號土地（12 平 方公尺）。
⒋96年11月14日：廖登志贈與308-17地號土地予謝銀岸（未告 知原告）。
⒌99年5月10日：廖登志、謝銀岸將系爭土地與建物賣予昱泰 公司，總價58,530,000元，原證2之買賣契約第14條約定買 賣雙方共同整理基地四周之畸零地，且賣方應保守契約秘密 ，故廖登志、謝銀岸必然未告知原告，原告無從行使合購契 約之權利。
⒍99年6月23日：元大銀行開始勘估土地價值，顯示被告間已 經開始布置系爭土地讓售後之合建計劃，但原告仍不知情， 否則元大銀行豈可能順利評估貸款事宜。
⒎99年7月19日：原告北上向昱泰公司責問，僅被口頭告知契 約部分內容，無從判斷如何行使權利。
⒏99年9月3日：昱泰公司受領原證2買賣契約所示系爭不動產 所有權移轉登記，並辦妥抵押權設定，在彼時原告仍不可能 知情。
⒐99年9月6日：元大銀行撥付昱泰公司6000萬元（僅就土地估 價，未估算建物價值）。
⒑99月9月7日：昱泰公司取得撥款之次日，由高瑞錚律師主持 協商，廖登志、謝銀岸第1次交付原證2買賣契約紙本予原告 （此事實為被告訴訟代理人所自認）。
⒒99年10月28日：廖登志、謝銀岸對王永光提出竊佔之自訴， 臺灣高等法院臺中分院判決王永光無罪確定。
⒓100年11月1日：賣方點交原證2買賣契約所載之不動產予買 方。
⒔100年11月10日：昱泰支付下列款項： ⑴締約款200萬元（原應支付日期為99年5月10日）。 ⑵第2次款970萬元（原應支付日期為99年8月15日）。 ⑶尾款8,955,740元。
⒕100年11月24日：廖登志匯給原告7,735,812元，宣稱：「昱 泰公司扣除違約金12,976,500元（總價金之22.17%），遲延 開發損失5,853,000元（總價金之10%）」，應由原告負擔。 ㈡臺灣高等法院臺中分院100年上易字第1381號刑事判決所載 確認之事實如后：
⒈原告與被告廖登志、訴外人洪廖玉砂合購不動產，訂有合購 房地明細乙紙，約定雖以廖登志名義辦理所有權登記，然非 經合資購買人全體同意，不得私自處分或轉售。此外，買地 之合購人間，並未訂有分管約定。
⒉原告因其父於93、4年間與謝銀岸為辦理他筆不動產移轉登 記時發生糾紛（謝銀岸受託管理，卻偽造買賣契約，私自過 戶給他女兒而被發現），致原告不信任謝銀岸，故指示訴外
人王永光前往上揭不動產管理，以隨時掌握該房地買賣之狀 況。
⒊原告於收受被告廖登志、謝銀岸所寄之存證信函，要求王永 光遷出系爭不動產，原告不同意王永光遷出系爭不動產，係 因堅持要拿到買賣價款才要搬遷。
⒋原告僅有不反對以土地30萬元去找買主，並要求廖登志、謝 銀岸找到買家後再告訴伊，並未具體同意任何具體之買賣契 約條件。
⒌但廖登志、謝銀岸出售系爭不動產予昱泰開發企業有限公司 乙事，原告事前確不知情。
⒍故王永光占有系爭不動產，並無不法。
㈢整理原告已提出之書狀，就原告之主張為概略說明： ⒈關於買賣契約為假買賣之陳述：
⑴昱泰公司在尚未支付任何價金前，即取得系爭不動產所有權 移轉登記及貸款6000萬元。
⑵買賣價金為58,530,000元，昱泰公司僅支付20,655,740元。 ⑶買賣雙方共同進行基地四周之畸零地整理。
⑷廖登志、謝銀岸參與昱泰公司之間存有特別關係（詳附件7 第2頁），其就共同進行基地開發計劃，享有特殊利益。 ⒉關於廖登志、謝銀岸賣地予昱泰公司共同欺瞞原告之陳述： ⑴由上揭所列99月年5月10日至99年9月6日所發生之事實，原 告完全無從知悉，在元大銀行撥付貸款予昱泰公司之次日， 原告才取得原證2買賣契約之紙本，在此之前，不可能了解 買賣契約之內容。
⑵依原證2買賣契約所載，買賣雙方合作進行基地畸零地之整 理，廖登志、謝銀岸不可能告知原告。
⑶依原證2買賣契約所載，賣方應保守買賣契約秘密，廖登志 、謝銀岸更不可能告知原告系爭不動產已經讓售。此外，元 大銀行評估不動產價值之貸款事宜、系爭不動產所有權移轉 登記予昱泰公司、昱泰公司取得高達6000萬之貸款，原告全 部無從知悉，被告等蓄意欺瞞原告，彰彰甚明。 ⑷原證2買賣契約所載價金（即每坪單價），原告從未知悉， 無從行使原證6合購契約之同意權與優先承買權。 ⒊關於原證2買賣契約之付款條件已經買賣雙方之契約更改， 及賣方不負遲延點交責任之陳述：
⑴廖登志、謝銀岸出售前未告知原告實際出售之價金，致原告 無法行使合購契約所載之同意權及主張優先承買，因未訂有 分管契約，原告委由王永光占有管理系爭不動產，並無不法 。
⑵因原證2買賣契約第4條約定，廖登志、謝銀岸就買賣標的物
存有糾葛，廖登志、謝銀岸應負責排除，但廖登志、謝銀岸 在未向原告交代清楚前，無法排除王永光之占有，應自負其 責任。
⑶從而，廖登志、謝銀岸對王永光提出自訴期間，昱泰公司與 廖登志、謝銀岸合意將原應支付之款項全部停止給付，致昱 泰公司在未付分文之狀態下，取得系爭不動產移轉登記與60 00萬貸款，顯然買賣雙方就「交付不動產與交付價金」之同 時履行給付，存有暫時停止進行之合意，買賣契約條件既已 經更改，賣方不負遲延點交之責任。
⒋關於廖登志、謝銀岸應負點交義務遲延責任，而非由原告負 責之論點：
⑴原證2買賣契約第4條約定廖登志、謝銀岸應保證土地產權完 整，確無任何糾葛，並應負責排除。
⑵廖登志、謝銀岸賣地時，就原證2買賣契約之實質內容完全 隱瞞原告，致原告事先無從行使同意權及優先承買權，事後 無法立即取得價金，原告之管理人王永光係有權占有不動產 ，此占有之排除及所生遲延之效果，應由廖登志、謝銀岸負 責。
⑶故應負遲延給付及損害賠償責任者，為廖登志、謝銀岸，如 昱泰公司行使契約相關權利，應針對廖登志、謝銀岸；如原 告因此受有損害，廖登志、謝銀岸應賠償原告被昱泰公司扣 減之金額。
⒌關於昱泰公司不能主張違約金之陳述：
⑴承上所述，原證2買賣契約之付款條件已經更改，賣方不負 遲延點交之責任。
⑵退步言之，廖登志、謝銀岸與昱泰公司聯手欺瞞原告，昱泰 公司認識原告與廖登志、謝銀岸爭執之事實，已享受未支付 款項即取得不動產移轉及貸款金額之最大之利益，其所主張 之違約金顯然過高。
⒍關於昱泰公司未受有損害之論點：
⑴原告於101年12月22日提出相片6紙，證明系爭土地仍為荒地 ，在此日之前後，昱泰公司亦未提出任何準備興建之執照， 顯然未受有損害。
⑵昱泰公司在本次買賣中，未支付任何價金即預先取得貸款 6000萬元（高於買賣價金），占盡便宜，並無任何損害可言 。
⑶昱泰公司既主張高額之違約金，復主張未曾舉證之損害之賠 償，顯不合事理。
㈣相關金額整理如后（單位：新臺幣/元）：
契約買賣總價 58,530,000
買方支付增值稅 5,044,760
買方代墊地價稅等 414,616
買方應實拿 53,070,624
二分之一為 26,535,312
短給原告 18,829,500
㈤檢附原告致鈞院之信函（附件7），懇請 鈞院撥冗卓參。 ㈥先位聲明係本於民法第87條、第184條、第213條，請參最高 法院67年度第5次民事庭庭長推總會議決議㈡意旨（見鈞院 卷第27頁至第28頁）。備位聲明第1項係本於民法第242條、 第367條、第252條、第179條。備位聲明第2項係本於原證6 契約第6、7條、民法第701、680、544條。備位聲明第1項為 昱泰公司短給原告之金額，參原告102年1月31日民事準備㈢ 狀第6頁（參鈞院卷第188頁背面計算式）。備位聲明第2項 金額請參起訴狀第7頁（見鈞院101年度重訴字第660號卷第6 頁正面、背面）。並聲明：⒈先位聲明：⑴確認被告昱泰公 司與被告廖登志、被告謝銀岸就附表1所示之不動產買賣關 係不存在。⑵被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段 0000 0地號土地經臺中市中正地政事務所101年11月22日以 分割為原因所為之登記塗銷；被告昱泰公司應將坐落臺中市 ○區○○○段00000地號土地經臺中市中正地政事務所100年 12月9日以合併為原因所為之登記塗銷。⑶被告昱泰公司應 將坐落臺中市○區○○○段000000地號土地經臺中市中正地 政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權人所 為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑷被告昱泰公 司應將坐落臺中市○區○○○段00000地號土地經臺中市中 正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為所有權 人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有。⑸被告昱 泰公司應將坐落臺中市○區○○○段00 0000地號土地經臺 中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公司為 所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告謝銀岸所有。⑹ 被告昱泰公司應將坐落臺中市○區○○○段000000地號土地 經臺中市中正地政事務所99年9月3日以買賣為原因以昱泰公 司為所有權人所為之移轉登記塗銷，回復為被告廖登志所有 。⑺被告昱泰公司應給付原告1,029,000元，及自102年9月 25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉備位聲明：⑴ 被告昱泰公司應給付被告廖登志、被告謝銀岸19,036,808元 ，及自102年1月31日民事準備㈢狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。⑵被告廖 登志與被告謝銀岸應共同給付原告19,485,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告廖登志、謝銀岸則以下列情詞資為抗辯： ㈠被告廖登志、謝銀岸與被告昱泰公司於99年5月10日簽立原 證2「土地買賣契約」，且依約辦理土地所有權移轉登記完 畢，被告昱泰公司亦依約給付價金，並無原告主張之買賣關 係不存在等情。
㈡原告主張被告廖登志、謝銀岸未經原告同意擅自出售系爭土 地而提出刑事偽造文書、背信之告訴，業經臺灣臺北地方法 院檢察署檢察官以100年度偵字第2864號為不起訴處分在案 ，經原告聲請再議，復經臺灣高等法院檢察署以100年度上 聲議字第2997號駁回再議，刑事偵查程序業已查明原告授權 被告廖登志將系爭土地以每坪30萬元之價格出售，且系爭土 地之買賣契約並非偽造。
㈢原告獲悉系爭土地交易後，曾於99年7月19日下午3時在友人 王永光等三人陪同下至被告昱泰公司了解系爭土地買賣過程 ，經訴外人林錦雪說明後亦感滿意，並當場表示希望昱泰公 司將應負價金按其土地持分二分之一直接支付原告，被告昱 泰公司為求順利履約及，並表誠意，立即回應只要共有人出 具書面協議即可照辦，雙方相談甚歡，原告在離開前尚承諾 王永光可隨時遷出，有律師函可稽（見本院卷第66頁），詎 原告後來反悔，王永光亦久占不遷，致生違約金，因而原告 所能領得之價金減少，惟最後原告亦指示王永光辦理交還房 屋及土地，有點交證明書可稽（見本院卷第67頁），原告並 委請律師發函通知被告廖登志提供原告銀行帳戶以供被告廖 登志匯款給付自被告昱泰公司收取之價金，是本件並非土地 買賣關係不存在。
㈣被告廖登志、謝銀岸收受被告昱泰公司交付之價金支票未立 即提示兌現，乃因被告廖登志、謝銀岸原本要將自被告昱泰 公司受領之支票交付原告，惟原告表示伊不管錢的問題未受 領，而99年7月19日原告表示可隨時指示王永光遷出系爭土 地以供交屋，被告廖登志、謝銀岸因認可於王永光交屋後立 即辦理提領支票以分配價款，因此遂未立即提示支票，詎原 告反悔，王永光又拒不遷出，被告為免日後發生違約賠償之 問題，故暫未提示，後來爭議釐清，王永光亦辦理交屋後， 被告廖登志、謝銀岸即向被告昱泰公司受領價金分配各共有 人。被告已於系爭土地過戶後即代償系爭土地其上之第一順 位抵押債權1千4百多萬，並塗銷第一順位抵押權，足見被告 昱泰公司並非未付款，並非買賣關係不存在。
㈤被告廖登志、謝銀岸出售系爭土地均符合原告及共有人洪廖 玉砂之授權，並無低價出售情事。系爭土地旁原有多筆畸零
地未能整合，因此價格僅為每坪26萬元（參原證2土地買賣 契約第14條第3項），至於整合畸零地後土地價值較高，惟 畸零地可否整合成功，誠屬不確定因素，原告主張被告售價 較低云云，未考量整合畸零地之不確定因素，不足採信。 ㈥被告昱泰公司持系爭土地及整合後之全部畸零地向元大銀行 設定抵押權，辦理貸款，縱貸得金額較高，惟原告得主張之 權利不含整合後之全部畸零地，二者自不得相提並論。且系 爭土地及整合後之全部畸零地相加，格局方正，且臨主要道 路，價值自然較高。況設定抵押權之擔保金額，與被告昱泰 公司實際貸款金額，亦未必相符。遑論銀行授信審查之標準 ，並非僅以系爭土地市價或公告現值為據，並兼審酌借款人 公司之債信、還款能力、系爭土地之興建規劃（即建築融資 ），因系爭土地係作為被告昱泰公司整體開發案之基第，將 來被告昱泰公司尚需投入鉅額資金以興建大樓，價值必大幅 提高，則建築融資額度達7800萬元，殊無足奇，實與系爭土 地99年5月10日之買賣價格無關。
㈦被告廖登志、謝銀岸及共有人洪廖玉砂曾徵詢原告對於系爭 土地是否願以每坪30萬元承受，原告嫌系爭土地旁尚有多筆 畸零地難以整合而不同意承受，而原證2土地買賣契約第14 條第3項亦約定，若畸零地整合不成，則每坪降為26萬元， 足見整合畸零地後土地價值較高，惟畸零地可否整合成功， 誠屬不確定因素，原告主張被告售價較低云云，未考量整合 畸零地之不確定因素，不足採信。
㈧被告昱泰公司因原告指示王永光長期占用系爭土地，主張違 約金及遲延開發之損失結算明細，其計算式詳如被證8所示 （見本院卷第77頁），被告廖登志、謝銀岸已將原告應得價 金扣除被告昱泰公司主張之違約金及遲延開發損失後匯付原 告。
㈨系爭不動產買賣關係確係存在：
⒈原告雖主張系爭土地買賣契約書不成立，但依被證4之臺灣 高等法院檢察署100年度上聲議字第2997號處分書略以：「 二、㈤卷附99年5月10日土地買賣契約書，非但有企業主之 簽名及蓋章，且同時蓋有昱泰開發企業有限公司之公司章， 又廖登志非但有簽名且有蓋章（見99年度他字第9973號卷宗 第63頁），聲請人（即原告）指被告（即廖登志）涉有偽造 文書部份，與卷內證物不符，再議為無理由。」等語，足見 原告之主張為扭曲事實者，不足採信。
⒉被告廖登志、謝銀岸出售系爭土地與房屋，最後原告被昱泰 公司扣掉違約金422天為12,976,500元及遲延開發損失5,853 ,000元，因而僅收到7,705,812元，誠屬遺憾，被告亦認為
昱泰公司課處之違約金偏高，而認為可依民法第252條規定 請求法院判決酌減違約金，被告並曾委託陳純仁律師通知原 告是否要對昱泰公司起訴，請求法院判決減少違約金，但原 告並未置理，而此項違約金之產生，純粹係因原告指使王永 光占用系爭土地與房屋而拖延交屋所致，原告自作自受，應 該自行承擔其損失而不能歸咎於被告廖登志、謝銀岸。 ⒊本件臺中之房地產，由於旁邊面臨大馬路處毗鄰九筆畸零地 ，若無法整合一併購買或合作開發，則原有土地建蔽率有限 ，而相鄰畸零地一直難以整合，致出售困難，已經拖延20多 年，根本無投資價值，因此全部合夥人才一致授權謝銀岸以 每坪新台幣30萬元全權處理一切整合相鄰土地與出售系爭土 地之事宜。
⒋99年7月19日原告在買方辦公室時，謝銀岸當面提出買方昱 泰公司先前所交付之200萬元的訂金支票要交給原告，但原 告表示她不管錢，又要求買方將來將她可分到之價款悉數直 接匯入其指定之銀行帳戶。
⒌買方與本件土地之全部合夥人（原告係指定王永光為其代理 人）於99年9月7日在臺北市○○路0段000號8樓福田法律事 務所，請高瑞錚律師協調交屋時間與付款，當時原告委請葉 淑霞及王永光二人代表參加，會中葉淑霞及王永光並無表示 異議或主張優先購買權情事，只是王永光對何時遷出並未作 具體日期之承諾，因此未作成賣方之付款書面同意書。昱泰 公司的律師函對此過程也說明得極為清楚，顯示原告出爾反 爾之一斑。緊接著原告又連續不斷以偽造文書、背信、侵占 等刑事案向臺灣臺北地方法院檢察署對廖登志提出刑事告訴 ，且廖登志多次以存證信函催告原告及王永光遷讓系爭房屋 以辦理對買方之交屋（被證9），惟原告及王永光均置之不 理，謝銀岸為恐提示支票若一直無法交屋會增加對買方違約 的責任，且原告在99年7月19日已表明於交屋完畢時請買方 直接將其可分配之價款匯至其帳戶，因此即無在交屋前提示 該970萬元之支票之必要，因而99年8月15日之支票970萬元 未提示，俾免遭原告指責為侵占及涉及對買方之違約責任。 ⒍王永光原承諾於99年9月份交屋，惟後來卻一直拖延，直至 被告廖登志自訴其竊占，經臺灣臺中地方法院刑事判決判「 處有期徒刑3月」後，才不得不於100年11月1日交屋，買方 點收房屋時為100年11月10日下午2點，故遲延交屋之違約責 任應歸於原告。
⒎在王永光交出房屋以供被告廖登志與謝銀岸辦理對買方之交 屋後，賣方之責任才算完了，而可放心領取價款，這時先前 所收取之200萬元及970萬元之支票之提示期限已超過1年，
因此謝銀岸才請買方更改日期，以便向金融機構提示鉅款。 ⒏本件不動產買賣辦妥交屋而向買方昱泰公司收取價款時，因 買方昱泰公司以原告拖延遷讓與交屋而扣罰遲延交屋之違約 金及損害金，由於其主張有合約為據，被告亦無可奈何，惟 被告亦覺得違約金太高，因此曾以存證信函通知原告，若欲 依民法第252條規定請求法院酌減違約金時，請原告負擔訴 訟費用與律師費，被告願配合辦理起訴，惟原告並未辦理， 此等可歸咎於原告之事，其損失自應由原告自行承受，被告 已仁至義盡，自不必負擔。
⒐本件在辦理結算時被告廖登志曾於100年4月17日委託鴻遠聯 合法律事務所函請洪廖玉砂、廖雅惠於100年11月22日上午 10時前來鴻遠聯合法律事務所陳純仁律師與買方洽談因遲延 點交房屋之違約金扣減事宜，並請原告提供其個人帳戶以便 匯款（被證10）。
⒑100年11月22日鴻遠聯合法律事務所收到廖雅惠委託鴻鄴國 際法律事務所廖健智律師提供原告之帳戶資料，並表示同意 受領買賣價金，至於協商會議，其認為無到場之必要（被證 11）。
⒒100年11月30日鴻遠聯合法律事務所接受廖登志委託將結算 事宜通知廖雅惠及洪廖玉砂，買方所交付之三張支票於100 年11月22 日由廖登志銀行帳戶提出交換，經提示交換後， 於100年11月24 日即按原告100年11月21日委託鴻鄴國際法 律事務所指示同意受領買賣價金尾款7,705,812元之帳戶匯 入其指定之華南銀行廖雅惠帳戶，因此被告廖登志及謝銀岸 均依誠信原則處理此事。至於被告多年來代墊系爭房屋與土 地之地價稅、房屋稅及其他費用之單據如被證12。 ⒓原告強調買方於99年7月19日已知賣方內部有糾紛情事一節 ，被告已於101年11月7日民事答辯㈠狀第三點及101年12月 28日民事答辯㈢狀中第一、二、三點敘述甚明，是於99年9 月間王永光拒不搬遷點交，才導致發生竊占之訴訟及買方扣 減遲延交屋違約金之爭議，顯示原告所述與事實不符。 ⒔原告又謂「因廖登志、謝銀岸怠於行使向昱泰公司請求買賣 金或怠於請求酌減違約金」等語亦與事實不符，被告於101 年11月13日民事答辯㈡狀第二點及101年12月28日民事答辯 ㈢狀已答辯敘述甚明，被告已於100年11月17日委請陳純仁 律師通知原告若要被告向法院起訴請求判決酌減同案被告昱 泰公司所請求之違約金與損害金，請原告與被告聯絡及負擔 訴訟費與律師費（被證15），惟原告並無回應，因此被告已 盡善良管理人之注意，毫無怠忽可言
⒕原告雖主張被告廖登志、謝銀岸有侵占、背信及偽造文書之
犯罪行為，因此主張被告與昱泰公司間有關台中之不動產之 買賣契約不成立及請求損害賠償等，惟原告向台灣台北地方 法院檢察署就其在 鈞院民事庭主張之上開事實提出告訴， 業經 鈞院檢察署檢察官於民國102年6月25日以101年度偵 字第24126號及102年度偵字第12880號為不起訴處分（請見 附件），足見原告之主張均屬虛偽不實者，其民事請求應屬 無據。
⒖被告廖登志及謝銀岸原先即曾向其他共有人表示願意將系爭 土地每坪30萬元出售，經由共有人洪廖玉砂徵詢原告是否願 意購買，原告請其聯絡人葉淑霞轉達不願意購買之意思給洪 廖玉砂及被告廖登志及謝銀岸，並請被告以每坪土地30萬元 之價格對外銷售，此有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官於10 0年2月24日所為不起訴處分可稽。顯然原告當時之立場係已 拋棄優先購買權，且事實上係原告已同意被告對系爭土地以 土地每坪30萬元出售，自不得事後再主張優先購買權。故原 告雖對上開臺灣臺北地方法院檢察署檢察官不起訴處分聲請 再議，惟經臺灣高等法院檢察署處分書（被證4）略以：「 如果聲請人（即原告）所述實在，則被告（即廖登志）委請 葉淑霞向伊詢問，是否同意以一坪30萬元出售時，聲請人（ 即原告）直接表示其願以每坪30萬元之價格買受其他共有人 之共有部份即可，何需再找每坪30萬元之買主，聲請人（即 原告）此部分再議為無理由。」，原告於102年6月21日民事 準備㈦狀，再執陳詞主張，顯無理由。
⒗有關原告提及99年7月19日向昱泰公司詢問該買賣契約事宜 時，昱泰公司之人員僅以口述方式宣讀，原告無從知悉該買 賣契約之全貌。查原告當天專程從嘉義來臺北，偕同臺中房 屋占有人王永光及一位原告當場介紹是建設公司的陳董事長 共三人，則前往買方昱泰公司以瞭解買賣契約之內容，買方 遂逐條詳唸買賣合約之內容並對該三人充分說明，當時原告 已了解系爭土地若畸零地未整合成功則土地每坪26萬元，整 合成功後才符合每坪30萬元購買，原告係醫學院畢業，現今 又經營醫院及一家大飯店的精明能幹之知識分子，又有經營 建設公司的房地產專家在場，對合約之內容不能諉為不知， 最後雙方相談甚歡，並無任何異議或爭執情事發生，原告僅 表示希望買方能將她應分得之價款直接匯到她的帳戶而已， 如今竟然推拖云「無從知悉該買賣契約的全貌」，此為視同 兒戲，不負責的狡辯，實是強詞奪理。
⒘原告指稱其繼母於93年間在臺北市松江路之房地產遭被告謝 銀岸私自過戶予謝銀岸女兒事，該事件已於100年2月15日在 臺灣臺中地方法院刑事第九法庭公開審判筆錄第13頁說明極
為清楚，係由所有權人廖余素雲（原告之繼母）以我國駐洛 杉磯臺北經濟文化辦事處認證之授權書委託謝銀岸辦理者， 原告也當場看畢授權書確為真正者，因此在臺灣臺中地方法 院刑事庭未再爭執，詎原告今再以訛傳訛，故意醜化被告謝 銀岸，指鹿為馬，企圖混淆庭上視聽，殊屬不該。 ⒙按臺中市地方稅務局民權分局核計台中市○區○○里○○○ 路0段00巷0號房屋100年現值為201,300元，課徵房屋稅為40 2元，謹此陳明。足見房屋本身並無價值，昱泰雙方所重視 者為土地，蓋房屋買了之後就是拆除，故不計價款。 ⒚原告隨興以新聞媒體有關邱大展個人片面就房屋現值與房屋 實價之倍數之臆測報導作為其請求依據，並無學理依據，亦 與本件交易買賣雙方之約定不符，實不可採。
⒛原告訴訟代理人於101年12月28日言詞辯論筆錄提到原告極 端的不信賴買賣雙方云云，由原告處理這件三位親姑姪合夥 投資案之經過，就能了解原告個性猜疑之一斑，她竟然不顧 從小扶養她長大的的姑姪情份，不分青紅皂白對廖登志連續 二次以背信、偽造文書及侵占等罪嫌向臺灣臺北地方法院檢 察署提出告訴，嗣後均獲不起訴處分後，原告雖聲請再議， 亦均經臺灣高等法院檢察署駁回，足見原告無理濫訴浪費司 法資源之一斑。
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