臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第4857號
原 告 陳亮妙 住新北市新店區五峰路
訴訟代理人 董家均律師
被 告 林孟山
訴訟代理人 謝佳伯律師
複代理人 陳澤榮律師
被 告 林智玲
林王香雲
林美倫
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國102
年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林孟山、林智玲、林王香雲、林美倫應就其被繼承人林上村所有坐落新北市○○區○○段○○○地號，應有部分四分之一土地辦理繼承登記後，於繼承被繼承人林上村（身分證字號：Z000000000號）之遺產範圍內，將上開土地之所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1 項定有明文 。查本件依原告與被告之被繼承人林上村於民國97年3 月22 日所簽訂之土地房屋買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約書 ）第11條第2 項規定，約定以買賣標的所在地（即新北市新 店區）之地方法院即本院為第一審管轄法院，有系爭房地買 賣契約書影本1 紙附卷可憑（卷第12頁），故本院自有管轄 權，合先敘明。
二、本件被告林智玲、林王香雲、林美倫未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，應依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於97年3 月22日與林上村簽訂系爭房地買賣 契約書，約定由原告向林上村買受門牌號碼新北市○○區○ ○路0 段000 巷00號4 樓房屋（即新北市○○區○○段000 ○號建物）（權利範圍：全部）（下稱系爭房屋）及其坐落 基地持分之所有權，而系爭房屋坐落之基地包含同地段111 、112 地號此2 筆土地，詎林上村竟故意隱匿而未告知原告 其中111 地號土地亦為系爭房屋基地之事實，復因111 地號 土地於84年5 月間重測前為大坪林段七張小段432-7 地號土
地，該432-7 地號土地係於67年9 月間自112 地號重測前之 大坪林段七張小段432-2 地號土地逕為分割而來，惟於67年 分割登記時，當時地政機關之人工登記簿資料即漏未登載43 2-7 地號土地上之建物資料，俟於84年間重測後，111 地號 土地上亦無地上建物之記載，是原告與林上村於97年間簽訂 系爭房地買賣契約書時所調閱之系爭房屋建物謄本亦僅載有 112 地號土地此一基地，使原告誤認該屋僅有112 地號土地 此筆基地，不知尚有111 地號土地為基地，以致系爭房地買 賣契約書僅列載112 地號（權利範圍：4 分之1 ）此1 筆土 地。原告迄至97年4 月交屋後之同年11月間收訖地價稅繳納 通知書時，始悉系爭房屋除112 地號土地外，尚有另一筆11 1 地號基地，經聯絡林上村在國內之子即被告林孟山後，其 等竟要求原告另外價購系爭房屋所占111 地號土地之應有部 分4 分之1 ，顯有違誠信原則；按公寓大廈管理條例第4 條 第2 項及民法第799 條第5 項規定，專有部分不得與其所屬 建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離 而為移轉，且依一般社會經驗，房屋與基地同屬一人所有時 ，買賣房屋當會一次購買建物及基地所有權，以免法律關係 複雜引起日後糾紛，足見原告與林上村簽訂系爭房地買賣契 約書之真意，應係要買賣系爭房屋及其實際坐落基地即111 、112 地號土地之應有部分各4 分之1 ，不可能僅買賣其中 一筆基地之應有部分而不買賣另一筆基地之應有部分，而本 件林上村僅移轉其中112 地號土地之應有部分4 分之1 予原 告，自應再依民法第348 條第1 項規定，將另一筆11 1地號 土地應有部分4 分之1 移轉所有權登記予原告。俟林上村於 98年間死亡，被告為其共同繼承人，均未拋棄繼承，自應承 受林上村財產上之一切權利、義務，且被告迄未就所繼承之 111 地號土地應有部分4 分之1 辦理繼承登記，是原告爰依 民法第1148條第1 項、第348 條第1 項、第759 條規定提起 本訴。並聲明：被告應就其被繼承人林上村所有之111 地號 應有部分4 分之1 土地辦理繼承登記後，將該土地之所有權 移轉登記予原告。
二、被告答辯：
（一）被告林孟山以：依據原告與被告林孟山、林智玲、林王香 雲、林美倫之被繼承人林上村簽訂之系爭房地買賣契約書 ，買賣標的僅為系爭房屋及112 地號土地之應有部分，原 告不得曲解契約文義而認林上村另負有移轉另筆111 地號 土地應有部分所有權之義務；又本件買賣係原告主導，承 辦代書即訴外人徐錦娥亦由原告委任，林上村所提供系爭 房屋及112 地號土地權狀亦無偽造或變造情事，且林上村
於本件買賣時所提出予代書徐錦娥據以計算買賣雙方各應 負擔稅捐費用金額之96年度地價稅繳納證明書，亦已載有 「完稅標的：111 地號等2 筆」，可見林上村並未故意隱 匿111 地號土地之存在，原告更係於買賣締約時即已知悉 此情；再者，原告與林上村前無任何情誼，原告買賣時應 會自行就買賣所涉房地狀況詳加調查，非僅聽信林上村一 方所提供之資訊或陳述，而於原告洽商本件買賣時，林上 村亦曾告知原告系爭房屋之實際面積，應較權狀登錄面積 為大，可能有未登錄之部分，曾打算先請地政機關丈量實 際面積並登錄後，再賣予原告，惟原告可能於申請房屋謄 本後，發現陽台未曾登錄，若依林上村丈量登錄後，房屋 權狀記載面積會增加，則買賣價金可能須再做調整，乃與 林上村合意買賣標的僅為系爭房屋及112 地號土地應有部 分，而不及於111 地號土地應有部分。此外，本件原告於 97年11月間收受97年度地價稅稅單後，更向被告林孟山表 示其無繳納111 地號土地地價稅之義務，要求林孟山自行 繳納，林孟山乃繳納該筆土地地價稅迄今，林孟山亦透過 訴外人王俊勝詢問原告是否要再價購111 地號土地應有部 分，亦遭原告拒絕，可見原告亦自認其非111 地號土地之 所有權人。依上，原告與林上村本件買賣合意之標的，應 不包含111 地號土地應有部分，是原告訴請被告應為111 地號土地應有部分4 分之1 所有權之移轉登記，並無理由 ；又本件原告於97年3 月間買受系爭房屋後，並未依民法 第356 條規定從速檢查買賣標的物之瑕疵，且自原告稱其 於97年11月間查悉另有111 地號土地時起，迄至原告提起 本件訴訟之101 年11月間，亦已罹於民法第365 條第1 項 規定之6 個月除斥期間，原告自亦不得主張瑕疵擔保請求 權等語為辯。
（二）被告林智玲、林王香雲、林美倫經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，亦未提出任何書狀以為聲明或陳述。三、得心證之理由
（一）經查，原告於97年3 月22日與林上村簽立系爭房地買賣契 約書，其上所記載之買賣標的為系爭房屋及坐落之112 地 號土地應有部分4 分之1 ，林上村已將此所載標的不動產 之所有權移轉登記予原告，而系爭房屋實際坐落之基地除 112 地號土地應有部分4 分之1 外，另坐落有111 地號土 地應有部分4 分之1 ；俟林上村於98年3 月30日死亡，被 告林孟山、林智玲、林王香雲、林美倫為其法定繼承人， 均未為拋棄或限定繼承之意思表示，迄未辦理林上村所有 之111 地號土地應有部分4 分之1 之繼承登記，該111 地
號土地應有部分4 分之1 亦未移轉所有權登記予原告等情 ，有系爭房地買賣契約書、原告於101 年10月間向該管新 北市新店地政事務所申請測量系爭房屋之建物測量成果圖 、111 地號土地登記謄本、臺灣士林地方法院101 年12月 18日士院景家靜101 年度查詢字第0000000000號函、新北 市新店地政事務所102 年5 月15日新北店地登字第000000 0000號函及加拿大卑詩省出具、經我國駐外單位認證之林 上村英文死亡證明書及中譯文等件各1 份在卷可稽（卷第 9 至17、46、123 、234 至236 頁），且為原告及到庭被 告林孟山所不爭執，而被告林智玲、林王香雲、林美倫經 合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯供 本院斟酌，惟依上開證據，已堪信上情為真正。（二）至原告主張伊與林上村簽立系爭房地買賣契約書之合意買 賣標的，應係包含系爭房屋及所坐落之全部基地即111 、 112 地號土地之應有部分一節，固為被告林孟山所否認， 而以前詞置辯。按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推 求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌 訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證 據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基 之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事 人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎 ，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其 真意（最高法院19年上字第28號判例、19年上字第58號判 例、99年度台上字第1421號判決、98年度台上字第1925號 判決意旨參照）。次按專有部分不得與其所屬建築物共用 部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離 而為移轉或設定負擔，為本件買賣當時即已公布施行之公 寓大廈管理條例第4 條第2 項所明定，是本件依法即應將 系爭房屋連同所坐落之111 、112 地號土地應有部分一併 移轉，而本件原告與林上村所簽立之系爭房地買賣契約書 ，亦確明載為「土地房屋買賣契約書」，買賣標的亦列載 有系爭房屋及坐落之112 地號基地應有部分（見卷第9 至 10頁），足認買賣雙方之真意，應係以系爭房屋及所在基 地應有部分為本件買賣標的。至系爭房地買賣契約書所以 未載系爭房屋坐落之另筆111 地號土地應有部分，查系爭 房屋係於63年間竣工完成，建築基地為大坪林七張小段43 2-2 地號土地，該432-2 地號基地於67年9 月15日逕為分 割新增同地段432-7 地號土地時，地政機關漏未於人工登 記簿上登載地上建物資料，致84年5 月17日該432-2 地號 、432-7 地號分別重測為112 地號、111 地號時，亦未為
111 地號土地之地上建物記載，是系爭房屋之建物登記謄 本亦無坐落111 地號土地之登載，乃至於本件訴訟程序中 ，經本院於102 年3 月25日函詢該管新北市新店地政事務 所系爭房屋於97年間（即本件買賣時）之建物登記謄本所 載之坐落基地時，該所亦於102 年3 月28日函覆該屋自97 年間迄今所登載坐落之基地均為112 地號土地，俟經本院 於102 年4 月16日再次函詢系爭房屋與111 地號土地是否 有關、是否另有就111 地號土地之應有部分，以及一般民 眾於97年間申請調閱該建物登記謄本時，是否得悉該屋與 111 地號土地之該等關係等情，該所始於對比111 、112 地號土地地籍圖及系爭房屋檔存建築改良物勘測結果，並 為現況勘查後，始釐清上述逕為分割時漏載建物之情形， 而於102 年5 月15日函覆本院說明，並於102 年5 月24日 始將系爭房屋建物登記謄本上坐落地號記載更正為111 、 112 地號土地等情，有本院102 年3 月25日函、新北市新 店地政事務所102 年3 月28日新北店地資字第0000000000 號函及所附更正前之系爭房屋建物登記謄本、本院102 年 4 月16日函、新北市新店地政事務所102 年4 月26日新北 店地登字第0000000000號函、102 年5 月15日新北店地登 字第0000000000號函及所附系爭房屋使用執照存根與竣工 平面圖、111 地號土地重測前之432-7 地號人工登記簿資 料，以及該所102 年5 月29日新北店地登字第0000000000 號函及所附系爭房屋更正後之建物登記謄本各1 份附卷可 憑（卷第87、90至91、93、102 、123 至127 、141 至14 5 頁）。繼查，依證人即承辦本件買賣之代書徐錦娥到庭 結證：「在簽買賣契約前一天或前幾天，是原告打電話跟 我說隔天要和賣方簽約，然後簽約當天因為是假日，我記 得很匆忙，是買方（即原告）跟我約要簽約的地址，我到 現場後，買方跟我說他就是要買這個地址的房子，然後我 們就進入房子裡，就看到賣方林上村，林上村就跟我說他 們要買賣的就是現在我們所在的房子，當時簽約相關資料 都是雙方自行提供給我，價金也是雙方約定好，直接跟我 說的，權狀正本是賣方提供，登記謄本是買方提供，我印 象中當時沒有人提出建物測量成果圖，我就是用他們雙方 提出資料上面的建物、土地標示，將其載入買賣契約書中 。所有權移轉登記是我幫他們辦理的，辦完後大概同年（ 97年）11月間原告收到另一筆即111 地號土地的地價稅單 ，原告問我怎麼還有這一筆土地，然後我就去查系爭房屋 所在其他樓層的建物跟坐落土地的謄本，才發現真的有這 一筆土地」等語（卷第73頁背面），益見原告與林上村為
本件買賣時，並未特別表示僅針對系爭房屋及實際所坐落 之其中一筆基地持分、不包含另筆基地持分，而原告買賣 當時係透過不動產登記謄本以為查明，惟因地政機關先前 作業疏失，漏未於111 地號土地登記簿上登載其上坐落之 建物，致當時原告所能查得之系爭房屋建物謄本漏載實際 亦坐落之111 地號基地，而林上村亦漏未提供111 地號土 地之所有權狀，使原告及代書徐錦娥均誤認系爭房屋僅坐 落有112 地號此筆土地，而漏未於系爭房地買賣契約書中 填載111 地號土地之應有部分亦為買賣標的，而因當時系 爭房屋及111 地號土地之登記謄本存有上開漏載情事，地 政機關乃未查悉本件涉有公寓大廈管理條例前揭規定之問 題，而仍將本件房屋及112 地號土地應有部分所有權移轉 登記辦訖在案，此亦經證人徐錦娥說明在卷（卷第178 頁 背面）。綜合上開卷證資料，考量原告與林上村為本件買 賣當時之事實、不動產交易習慣、相關法律規定，以及林 上村若徒留該另筆111 地號基地持分，於經濟上及法律上 均難有利用價值等情，應認雙方所合意買賣之標的，當係 包含系爭房屋及所坐落之全部基地即111 、112 地號土地 之應有部分，僅係因地政機關登記疏漏，乃未及查悉系爭 房屋尚有另筆斯時未經登載之111 地號坐落基地，始漏未 於系爭房地買賣契約書中列載111 地號土地應有部分4 分 之1 亦為買賣標的範圍。
（三）至被告林孟山另辯稱林上村於本件簽約買賣時已提示載有 「完稅標的：111 地號等2 筆」之96年度地價稅繳納證明 書予原告委任之代書徐錦娥，讓徐錦娥據以計算買賣雙方 各應負擔稅捐費用金額，是原告當時已知悉有此筆111 地 號土地之存在云云，而提出該96年度地價稅繳納證明書及 徐錦娥計算買賣雙方稅捐費用之手寫試算字據影本各1 份 為證（卷第80、159 頁），惟經徐錦娥就此證稱：「我印 象中沒有在系爭房地買賣契約書簽約前或當天看過該96年 度地價稅繳納證明書，我是在簽約後，自行用林上村的姓 名及身分證字號去向稅捐機關調閱他的地價稅繳納資料， 始得於97年4 月18日交屋當天，為上開試算字據所示之稅 捐費用負擔計算，我調出來的資料類似於上開96年度地價 稅繳納證明書的格式，但我當時沒有注意去看完稅標的， 只有注意金額」等語在卷（卷第177 頁背面），所述與上 開試算字據確僅載有地價稅、房屋稅之負擔金額，而未記 載土地地號乙節相符，可見徐錦娥迄至97年4 月18日交屋 時止，應仍未知悉系爭房屋另坐落有111 地號土地之情， 是被告以此抗辯原告已於簽約時知悉此節，難認可採。被
告林孟山又辯稱原告於97年11月間收受97年度地價稅稅單 後，向伊表示其無繳納111 地號土地地價稅之義務，要求 伊自行繳納，伊乃繳納該筆土地地價稅迄今，伊亦透過王 俊勝詢問原告是否要再價購111 地號土地應有部分，亦遭 原告拒絕，可見原告亦自認其非111 地號土地之所有權人 云云，然依王俊勝到庭證稱：「當時是被告林孟山跟我說 原告來跟他說，有這一筆111 地號土地還沒處理，想要這 筆土地也應該移轉給她，因為被告林孟山與原告好像都很 忙，所以就由我和徐錦娥代書來洽談，有談到看是不是原 告再出個20萬之類的，把這筆土地買過去，但只要談到錢 ，原告就不願意，就說那111 地號土地的地價稅就要由被 告林孟山方面來繳，所以後來111 地號土地的地價稅相關 繳納信件就都更改成寄到被告林孟山處，改由林孟山繳納 。」（卷第178 頁），證人徐錦娥亦證述：「原告於97年 11月間收到97年度地價稅繳納通知書發現有另一筆111 地 號土地來問我時，我當時有跟原告說，這樣的話你要去跟 林上村或林孟山他們說，要趕快處理這樣的情形，看是要 再做一個買賣的手續（也就是再做一個形式上買賣的程序 ）把它補辦好還是怎麼樣。」等語在卷（卷第178 至179 頁），觀諸王俊勝、徐錦娥上開證述可知，原告於97年11 月間發現有另筆111 地號土地時，即向被告林孟山請求該 筆土地亦應辦理所有權移轉登記，僅係於登記形式上須再 進行一買賣程序，並非原告仍須再實際出資價購，是被告 林孟山以雙方此等協調過程抗辯原告自認非為111 地號土 地之所有權人云云，亦難憑採。又被告林孟山再辯稱林上 村於本件買賣時曾告知原告系爭房屋另有未登錄之陽台部 分，惟原告因恐辦理丈量房屋實際面積而為陽台登錄後， 將致房屋權狀記載面積增加而使買賣價金須再做調整，乃 未先辦理建物測量一節，除未提出具體證據資料以實其說 外，其所述亦係關於系爭房屋實際範圍大小是否影響房屋 部分價金之問題，與本件係針對買賣標的是否包含系爭房 屋所有實際基地持分以及該屋登記之坐落基地是否有誤等 爭議無涉，是被告以原告未先辦理建物測量一節抗辯原告 已與林上村合意買賣標的僅為系爭房屋及112 地號土地應 有部分，而不及於111 地號土地應有部分云云，難認可採 。
四、綜上所述，依據系爭房屋與111 地號土地之地政機關登記資 料，並參酌徐錦娥之證述，衡諸原告與林上村為本件買賣當 時之事實、不動產交易習慣、相關法律規定，應認雙方所合 意買賣之標的，當係包含系爭房屋及所坐落之全部基地即11
1 、112 地號土地之應有部分，僅係因地政機關登記疏漏， 乃未及查悉系爭房屋尚有另筆斯時未經登載之111 地號坐落 基地，始漏未於系爭房地買賣契約書中列載111 地號土地應 有部分4 分之1 亦為買賣標的範圍；林上村並未辦理111 地 號土地應有部分4 分之1 所有權移轉登記予原告，被告為林 上村之繼承人，均未拋棄繼承或為限定繼承之意思表示，而 林上村於98年3 月30日死亡，迄至98年5 月22日修正之民法 第1148條在98年6 月10日公布施行時，尚未逾修正施行前民 法第1156條3 個月之限定繼承法定期間，是本件依繼承編施 行法第1 條之3 第1 項規定，仍有修正後民法第1148條限定 繼承規定之適用，故被告依民法第1148條第1 項、第348 條 第1 項規定，應僅於繼承被繼承人林上村遺產範圍內，對原 告負有辦理111 地號土地應有部分4 分之1 所有權移轉登記 之義務，且因被告迄未就該土地辦理繼承登記，為求訴訟之 經濟起見俾達本件訴訟之目的，應認原告依民法第1148條第 1 項、第348 條第1 項規定，請求被告應就其被繼承人林上 村所有之111 地號應有部分4 分之1 土地辦理繼承登記後， 在繼承被繼承人林上村遺產範圍內，將該土地之所有權移轉 登記予原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。又本件原告係以民法第348 條第1 項規定 為請求權基礎，並非依民法第359 條物之瑕疵擔保規定請求 解除系爭房地買賣契約或請求減少價金，自無民法第365 條 除斥期間及消滅時效規定之適用，故被告林孟山就此部分之 抗辯，當非有據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 102 年 11 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 楊雅清
法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 27 日
書記官 周瑞楠