臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第4383號
原 告 傅維明
訴訟代理人 龔君彥律師
複 代理人 林青樺 住臺北市中正區博愛路
溫閔喬律師
被 告 周清永
訴訟代理人 馬在勤律師
複 代理人 陳佳雯律師
上列當事人間返還所有物等事件，本院於民國102年11月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將設置於臺北市○○區○○街○巷○○號建物全棟外牆如附圖編號一、二、三、四、五、六所示招牌及雨遮拆除，並將該外牆之占用部分返還原告及全體區分所有權人。被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟伍佰陸拾捌元，及自民國一百零一年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣貳仟壹佰陸拾肆元。
被告應自民國一百零二年一月二日起至拆除附圖編號一、二、三、四、五、六所示招牌及雨遮並將該外牆之占用部分返還予原告及全體區分所有權人之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬肆仟壹佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣玖拾壹萬貳仟肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但如被告以新臺幣伍萬玖仟伍佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但如被告以新臺幣貳仟壹佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；但如被告按月以新臺幣壹仟零捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴原聲明被告應將其占用臺北市○ ○區○○段0○段000○000地號土地增建部分拆除及占用臺
北市○○區○○街0巷00號建物地下室部分騰空，並均返還 予原告及全體共有人。嗣陸續於民國100年11月28日、100年 12月19日、101年1月20日、101年10月4日、101年10月30日 具狀變更暨撤回聲明如後述，核其請求之基礎事實同一，應 予准許。
㈡被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告於坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、門牌號碼臺 北市○○區○○街0巷00號建物（下稱系爭建物）外牆之共 用部分，懸掛及架設如附圖編號1至6所示之6面招牌、雨遮 。其中編號1至4所示招牌及雨遮位於1樓與2樓間樓地板之外 牆、編號5所示招牌位於系爭建物最外緣，與隔壁棟建物間 有所區隔，屬於承重牆壁之外牆、編號6所示招牌位於樓梯 間主要樑柱上，用以支撐系爭建物之外牆；由是以觀，上開 招牌及雨遮所占用之牆面皆屬共用部分，不得獨立使用或供 作專有；況依公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈 之住戶欲於公寓大廈之外牆設置廣告物（如招牌）、鐵鋁窗 或其他類似行為（如裝設雨遮、屋簷），除應依法令規定（ 如臺北市建築物招牌廣告及樹立廣告設置要點）辦理外，亦 受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制，且被告所 持之建物權狀及系爭建物使用執照，並未記載上開招牌及雨 遮所佔用牆面部分歸屬於被告單獨所有或專有使用，全體區 分所有權人間亦未訂有規約允許被告專有使用系爭建物外牆 之共用部分，被告未經區分所有權人會議決議或同意，擅於 外牆上懸掛及架設附圖編號1至6所示招牌及雨遮，原告自得 依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭 建物外牆上附圖編號1至6所示招牌及雨遮拆除，返還予原告 及全體區分所有權人。
㈡被告迄今仍占用外牆供其個人利益之用，原告尚得依民法第 179條不當得利返還請求權，請求被告返還無權占用期間相 當於租金之不當得利。經原告實際至系爭建物附近之出租牆 面詢問，距離系爭建物未及100公尺建物牆面之一個月刊登 費為15,000元，而系爭建物位於永康街與麗水街交叉口，商 業發達、生活機能完備，設置看板之可見度極佳，且被告所 設置之招牌、雨遮占用面積大，亦無窗戶或其他遮蔽物阻隔 ，應以每月45,000元作為本件租金計算標準，始為合理。則 回溯5年期間即自96年11月2日起至101年11月1日止，被告應 給付原告相當於不當得利之租金為385,714元（計算式：45,
000×12×5×1/7＝385,714，元以下四捨五入，下同），並 應自101年11月2日起至附圖編號1至6所示招牌拆除並返還該 外牆之占用部分予原告及全體區分所有權人之日止，按月原 告給付6,429元（計算式：45,00 0×1/7＝6,429）。 ㈢聲明：
⒈被告應將系爭建物外牆如附圖編號1至6所示招牌及雨遮拆除 ，並將該外牆之占用部分返還予原告及全體共有人。 ⒉被告應給付原告385,714元，及自101年10月30日追加起訴狀 繕本送達翌日（即101年11月2日）起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
⒊被告應自101年11月2日起至拆除系爭建物外牆如附圖編號1 至6所示招牌及雨遮並將該外牆之占用部分返還予原告及全 體區分所有權人之日止，按月給付原告6,429元。 ⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
附圖編號1所示招牌係被告之妻陳鳳嬌於100年時架設，原告 起訴前並未存在，原告不應向被告請求拆除及給付租金。附 圖編號編號2至6所示招牌，懸掛及架設於被告所有之系爭建 物1樓專有部分牆面，被告本有權使用，縱認有超過部分而 屬無權占用大樓之共有外牆，然因被告自86年懸掛該招牌迄 今已逾14年，原告及其他共有人從無異議，且大樓2樓住戶 詹光漢晚於被告數年亦於共有外牆面懸掛二面「詹耳鼻喉科 」之招牌，全體住戶亦無異議；又招牌上方之2至6樓，均有 陽臺外推或設置整排鐵窗、鐵架之違建存在，而6樓為原告 所有，原告亦無權以陽臺外推或鐵窗、鐵架占有共有外牆， 若以保護共有外牆甚至保護整棟建物之承重觀點論之，原告 及2至5樓住戶陽臺外推或設置鐵窗、鐵架之行為，對共有外 牆及整棟建物之承重危害顯較被告懸掛招牌為重，故原告主 張顯有權利濫用及違反誠信之情，不應准許。再者，被告於 98年間曾訴請原告拆除6樓之違建，原告並於該案中抗辯被 告長達10餘年未為反對之意思表示，自屬默示同意其使用該 頂樓平台，同理應認原告長達10餘年未為反對之意思表示， 自屬默示同意被告使用共有外牆懸掛招牌及雨遮，即被告對 招牌及雨遮所占用之外牆得主張分管契約存在。再者，系爭 建物位在永康商圈中人潮較為疏落之麗水街及永康街6巷， 原告主張外牆每月租金（刊登費）為1萬5,000元者，乃位於 永康商圈人潮洶湧、中外馳名之冰店上方，原告以其作為本 件相當於不當得利租金之計算依據，實有不當。並聲明：原 告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭建物外牆上有附圖編號1至6所示之招牌及雨遮 ，為被告所不爭執，復有照片可證（見卷一第233頁），信 為可採。
四、原告主張被告無權懸掛及設置附圖編號1至6所示之招牌及雨 遮，應該拆除並將招牌及雨遮占用之牆面返還予原告，亦應 給付相當於不當得利之租金，均為被告否認，並以前詞置辯 。
㈠經查，附圖編號1所示招牌乃Cest Bon服飾店作為招牌之用 ，且該服飾店使用之範圍除系爭建物一樓之一部外，另包含 系爭建物座落土地之一樓旁增建物，有照片在卷可查（見卷 一第35頁）。又原告及系爭建物其他所有權人詹光漢、程安 琪、陳林季紅曾就Cest Bon服飾店旁土地為被告無權占用訴 請被告返還，經本院100年度重訴字第434號判決被告應拆除 增建物並將占用部分土地返還與原告、詹光漢、程安琪、陳 林季紅及其他全體共有人，且被告於該案中並未否認占用之 事實，有判決書在卷可按（見卷一第130頁至第142頁）。是 原告主張附圖編號1所示招牌為被告架設等語，應為可採。 被告固提出估價單及Cest Bon服飾店名片（見卷二第146頁 至第147頁），抗辯附圖編號1所示招牌為陳鳳嬌所懸掛及架 設，惟名片僅得證明陳鳳嬌在Cest Bon服飾店任職，尚難證 明被告與而該服飾店全無關係，況被告與陳鳳嬌為夫妻，且 果被告與該服飾店無關，何以被告於前訴竟未否認該服飾店 使用之增建物係由其占用之事實，自難僅憑估價單及名片逕 認被告非附圖編號1所示招牌之所有人，被告此一抗辯，洵 屬無據。是以，原告主張附圖編號1至6所示招牌均由被告懸 掛、架設，原告乃招牌所有權人等語，應為可採。 ㈡次按，數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及 其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；又公寓大廈 所謂專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立 性，且為區分所有之標的者而言；而所謂共用部分，則指公 寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬於專有之附屬建築物 ，而供共同使用者而言，民法第799條、公寓大廈管理條例 第3條第3款、第4款分別定有明文。查被告設置招牌及雨遮 之外牆，係維持建築物整體之安全及外觀所必要之牆面，目 的在區劃建築物內外、防阻風雨，實不具備使用上之獨立性 ，核其性質應屬於該建築物之共用部分，被告抗辯招牌係懸 掛於其所有之專用部分，要無可採。
㈢又按，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計 逾3分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文
。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間 實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已 歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在；且共有人與 他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三 人，若受讓人知或可得而知，其分管契約對於受讓人仍繼續 存在，最高法院83年台上字第1377號、84年台上字第2744號 判決意旨可憑。查系爭建物二樓至四樓住戶出具聲明書，表 示：「我等係○○區○○街0巷00號（永利大廈）樓上二、 三、四樓之住戶，一樓永業書局周清永民國86年搬至此地後 ，私自於大樓外牆，釘掛日光燈直立式招牌，面向永康街6 巷一支，範圍達二樓至四樓的高度，及二樓的女兒牆也被一 樓周清永的橫式日光燈招牌全部占用。一樓永業書局從未通 知照會，亦未得到住戶的同意，就強行掛上招牌，打破大樓 外牆的防水層。再次重新聲明我等至今仍從未同意，外牆讓 一樓永業書局周清永掛招牌及使用」，有聲明書在卷可查（ 見卷一第43頁），而單純沈默與默示同意不同，被告就兩造 間有分管契約復未立證證明，則被告抗辯共有人默示同意其 懸掛招牌及搭蓋雨遮，兩造間有分管契約云云，非為可採。 ㈣復按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之」、「各共有人對於第三人，得就 共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第82 1條分別定有明文。被告未經原告及其他共有人之同意，在 系爭大樓外牆懸掛編號1至6所示招牌及雨遮，係屬無權占有 之使用，業經認定如上，依前揭說明，原告本於土地所有權 人之地位，自得請求被告拆除編號1至6所示招牌及雨遮，並 將占用之外牆返還予原告及其他全體共有人。被告固抗辯原 告訴請拆除並返還牆面乃係權利濫用，有違誠信原則，惟原 告行使所有權人權利本為法之所許，而自被告抗辯內容以觀 ，其係就不法行為主張公平，此一抗辯要無可採。 ㈤再按，無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金 之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常 之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返 還相當於租金之利益。又此種不當得利返還請求權，為債權 ，且為可分之金錢債權，各共有人得按其應有部分請求返還 所受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決參照）。查 ：
⒈被告係無權占有使用系爭建物外牆，已如前述。又自附圖編
號1所示招牌架設之估價單可知（見卷二第146頁），該招牌 之施作工程係於100年6月30日進行估價，參以一般工程多於 估價經業主同意後，始由承攬人安排施工日期施作，則被告 抗辯原告100年8月25日起訴前附圖編號1所示招牌尚未架設 完成，應為可採。此外，原告就附圖編號1所示招牌於起訴 前即已存在並未舉證以實其說，則原告就附圖編號1所示招 牌，應得請求被告給付自100年9月起至被告拆除並返還占用 外牆予原告及全體區分所有權人之日止之相當於不當得利之 租金。再者，自上述其他區分所有權人出具之聲明書可知， 附圖編號2至6所示招牌及雨遮，乃被告自86年遷入起架設者 ，此亦為被告所不否認，原告自得就附圖編號2至6所示招牌 ，自101年10月30日追加起訴日往前回溯5年，即自96年11月 起至101年10月止相當於不當得利之租金，既自101年11月起 至被告拆除並返還占用外牆予原告及全體區分所有權人之日 止之相當於不當得利之租金。
⒉兩造就附圖編號1至6所示招牌每月相當於不當得利之租金數 額，合意委由臺北市中聯不動產估價師事務所鑑定，該鑑定 就價格形成主要因素即一般因素、不動產市場概況、區域因 素、個別因素及最有效使用進行分析後，因本件係評估牆面 招牌租金，而收益法或成本法均係評估房地價格之用，於本 件無從適用，而以比較法為估價方法；復以編號1至6招牌懸 掛位置，選取相類似之建物外牆招牌租金及附著建物之租金 之比值，求取附圖編號1至6所示招牌懸掛位置之每坪租金為 842元，再以附圖編號1所示招牌面積為2.2平方公尺、附圖 編號2所示招牌面積為4.62平方公尺、附圖編號3所示招牌及 雨遮面積為3.938平方公尺、附圖編號4所示招牌面積為14.8 17平方公尺、附圖編號5所示招牌面積為2.4平方公尺、附圖 編號6所示招牌面積為1.8平方公尺，總計為29.775平方公尺 （9.0 1坪）計算102年時每月租金為7,587元；嗣以一般租 金評估係指實質租金，及出租時可拿到的全部租金，包含每 月之租金及押金利息，而依市場習慣，押金為2個月之月租 金，再以五大銀行過去一年定存之平均利率1.36%計算每月 押金利息為17元，鑑定附表編號1至6所示招牌及雨遮之102 年每月實質月租金為7,604元；另因租賃市場的租賃期間大 都以年為單位，契約期間租金不變，調整速度較不動產價格 上漲速度緩慢，觀察租金調漲幅度約與物價指數上漲幅度相 當，而提出以上述102年月租金依行政院主計總計公布之物 價指數表中之各年累計平均指數即附表所示歷年物價指數（ %）計算95年至102年間每月月租金，押租金之利息則歷年五 大銀行一年期定存之平均利率即附表所示平均定存利率計算
，均屬適當合理，應認可採。又鑑定報告書所列95年以後之 各年實質月租金計算表固因中聯估價師事務所出具鑑定報告 書時將102年月租金誤繕為7,604元，以致表上所列月租金、 押金利息及實質月租金相對誤繕，然此純屬計算錯誤，不影 響附圖編號1至6所示招牌及雨遮懸掛位置每坪租金為842元 之認定。被告固抗辯計算相當於不當得利之請求時，有關立 面招牌部分，應以實際占有外牆之面積計算，不應以招牌面 積計算，惟懸掛招牌首重經濟效益，且建物外牆一經懸掛立 面招牌，就該立面招牌之前後相對位置，即難再出租予他人 ，衡情，鑑定報告以招牌之面積計算租金非不合理。原告固 主張永康街冰館上方招牌每月租金15,000元，附圖編號1至6 所示招牌及雨遮每月租金應以45,000元為合理，惟未舉證證 明，不足為採。
⒊是以，按上述鑑定報告所載方式計算，原告就附圖編號1至 6所示招牌計至101年10月底止，共得請求被告給付59,568元 ，另得請求被告給付101年11月至12月相當於不當得利之租 金2,164元，及自102年1月起至被告拆除附圖編號1至6所示 招牌並返還系爭建物外牆予原告及全體區分所有權人之日止 ，按月給付1,086元（計算詳如附表）。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。故原 告主張被告應給付59,568元，及自101年10月30日追加起訴 狀繕本送達翌日（即101年11月2日）起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第821 條、第767 條規定，請求被告 拆除附圖編號1至6所示招牌後，將系爭建物外牆占用部分返 還予原告及其他全體公同共有人；暨本於不當得利返還請求 權之法律關係，請求被告給付原告59,568元本息、2,184元 ；並自收受追加起訴狀繕本翌日即102年1日2日起至拆除附 圖編號1至6所示招牌及雨遮，將系爭建物外牆占用部分返還 予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告1,086元， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
六、兩造均陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴 部分，核無不合，惟原告就相當於不當得利之租金勝訴部分 ，金額在50萬元以下，爰依職權及依聲請分別酌定相當擔保
金額准許之。至原告敗訴部分，假執行亦失所附麗，應併予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據， 經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部分為無理由，依 民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 22 日
民事第三庭 法 官 趙雪瑛
附表：（均為新臺幣）
┌──────┬──────┬──────┬────────────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│年度 │ 102 │ 101 │ 100 │ 99 │ 98 │ 97 │ 96 │
├──────┼──────┼──────┼────────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│歷年物價指數│100.4 │100.8 │102.8 │104.2 │105.2 │104.3 │108.0 │
│（%） │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┬─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│月租金 │編號1至6招牌│編號1至6招牌│編號1至6招牌│編號2至6招│編號2至6招牌│編號2至6招牌│編號2至6招牌│編號2至6招牌│
│ │：7,587元 │：7,557元(計│：7,410元(計│牌：6,860 │：6,768元(計│：6,704元(計│：6,762元(計│：6,530元(計│
│ │ │算式：7,587 │算式：7,557 │元(計算式 │算式：6,860 │算式：6,768 │算式：6, 704│算式：6,762 │
│ │ │×100.4÷100│×100.8÷102│：27.5 75 │×102.8÷104│×104.2÷105│×105.2÷104│×104.3÷108│
│ │ │.8＝7,557) │.8＝7,410) │平方公尺×│ .2＝6,768 )│.2＝6,704) │.3＝6,762) │.0＝6,530） │
│ │ │ │ │0.3025× │ │ │ │ │
│ │ │ │ │842 元（每│ │ │ │ │
│ │ │ │ │坪）× │ │ │ │ │
│ │ │ │ │100.4÷ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │100. 8× │ │ │ │ │
│ │ │ │ │100.8÷10 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │2.8＝6,860│ │ │ │ │
│ │ │ │ │） │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┴─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│平均定存利率│1.36% │1.36% │1.16% │0.86% │1.58% │2.59% │2.22% │
├──────┼──────┼──────┼──────┬─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│以2個月租金 │17元 │17元 │14元 │13元 │10元 │18元 │29元 │24元 │
│計算之每月押│ │ │ │ │ │ │ │ │
│金利息 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│實質月租金 │7,604元 │7,574元 │7,424元 │6,873元 │6,778元 │6,722元 │6791元 │6,554元 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├──────┼──────┼──────┼──────┼─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│原告得請求相│每月1,086元 │每月1,082元 │每月1,061元 │每月982 元│每月968元 │每月960元 │每月970元 │每月936元 │
│當於不當得利│ │1月至10月共 │9月至12月總 │1月至8月總│全年11,616元│全年11,520元│全年11,640元│11月至12月總│
│之金額(每月 │ │10,820元 │計4,244元 │計7,856 元│ │ │ │計1,872元 │
│金額以實質月│ │11月至12月共│ │ │ │ │ │ │
│租金÷7計算)│ │2,164元 │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ ├──────┴──────┴──────┴─────┴──────┴──────┴──────┴──────┤
│ │㈠原告主張101年11月2日前相當於不當得利之租金部分： │
│ │ 被告應給付原告59,568元（計算式：10,820＋4,244＋7,856＋11,616 ＋11,520＋11,640＋1,872＝59,600） │
│ │㈡原告主張101年11月2日後相當於不當得利之租金部分： │
│ │ ⒈被告應給付原告2,164元。 │
│ │ ⒉被告應自102年1月2日起至被告拆除附圖編號1至6所示招牌及雨遮並返還外牆占用部分予原告及全體區分所有權人之日 │
│ │ 止，按月給付原告1,086元 │
└──────┴──────────────────────────────────────────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 25 日
書記官 廖素芳