臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1182號
原 告 玉山國際不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 秦碧霞
訴訟代理人 李晉安律師
複 代理人 潘正中
被 告 叢培妍
訴訟代理人 孫 寅律師
複 代理人 黃麗岑律師
上列當事人間請求給付服務報酬費用事件，本院於民國102 年10
月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬肆仟元及自民國一０二年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾陸萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102 年4 月29日將其所有坐落桃園縣 蘆竹鄉○○段000 地號土地及其上同段4367建號建物（門牌 號碼為桃園縣蘆竹鄉○○路00號12樓之1 ）之不動產（下稱 系爭不動產），以新臺幣（下同）1,450 萬元委託原告專任 銷售，委託期間自102 年4 月29日起至102 年7 月31日止， 並簽訂委託銷售契約書（下稱系爭契約），同日復簽立契約 內容變更合意書（下稱變更合意書），變更委託銷售價格為 1,260 萬元。嗣原告於102 年6 月18日以存證信函通知被告 ，原告已將委託之系爭不動產以1,260 萬元出售並收取定金 ，請被告於函到3 日內前來辦理履約事宜，惟被告並未依約 前來，顯已違反系爭契約，爰依系爭契約第12條第3 項：「 買賣契約因契約第8 條第2 項而成立後，甲方（被告）反悔 不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼 續履行契約者，甲方應給付委託價額4%與乙方（原告）」之 約定，請求被告給付成交價金1,260 萬元之4%即504,000 元 之服務報酬等語。並聲明：被告應給付原告504,000 元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 % 計 算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告已撤銷受詐欺及意思表示錯誤而為之契約內容變更合 意書，原告以1,260 萬元出售系爭不動產，係屬無權代理 行為，被告拒絕承認：
1.緣原告之員工即訴外人許維哲於102 年4 月29日至被告家 中談論系爭不動產出售事宜，被告表示希望系爭不動產每 坪售價至少在22萬至23萬元以上，而系爭不動產約52.71 坪加計停車位，出售價格約為1,260 萬元，斯時許維哲並 表示該價格會再加上200 萬元，被告因而認為1,450 萬元 為心中期望價格而同意之。
2.許維哲立即在變更合意書將價額記載變更後為1,260 萬元 ，再於變更前記載為1,450 萬元，要求被告簽名，然未解 釋變更合意書之意思，使被告認為出售的價格在1,260 萬 元至1,450 萬元間，因而意思表示有錯誤。被告簽完變更 合意書後，許維哲復提出系爭契約記載委託銷售價格為1, 450 萬元，由被告簽名，而使被告誤認系爭房屋將以1,45 0 萬元出售，因原告之員工許維哲未告知變更契約書會使 出售價格降為1,260 萬元，且於銷售過程中告知至少賣到 1,400 萬元以上，顯屬施詐術使被告陷於錯誤之行為。 3.被告業依民法第88條及第92條之規定，於102 年6 月21日 及102 年7 月3 日以存證信函向原告表示撤銷變更合意書 之意思表示，原告自不得以1,260 萬元將系爭不動產出售 ，因而原告無論以1,230 萬元或1,260 萬元出售系爭不動 產，均屬無權代理行為，而被告亦於102 年7 月3 日發函 向原告表示拒絕承認其行為，則原告無權代理被告簽約， 自不得向被告請求服務報酬。
（二）系爭契約第8 條第2 項、第12條及變更合意書為定型化契 約，原告未給予合理審閱期間，該條文不構成契約內容， 且第12條片面加重被告之義務，顯失公平應屬無效： 1.系爭契約及系爭變更合意書均係由原告與不特定多數消費 者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，依消 費者保護法第2 條第7 款之規定，為定型化契約。而被告 簽署上揭二份文件時，原告並未給予合理之審閱期間，亦 未說明契約內容，被告為韓國華僑，對中文之理解能力不 如一般人，因信任許維哲而未詳閱契約內容，故被告依消 費者保護法第11條之1 第2 項前段規定主張系爭契約第8 條第2 項及第12條第3 款暨系爭變更合意書第1 點不構成 系爭契約之內容。
2.又系爭契約第7 條雖載有原告應負之義務，惟對於違反義 務之罰則付之闕如；反觀系爭契約第6 條不僅載有被告所 負之義務，於系爭契約第12條更定有違反義務之懲罰，足 見第12條約定係片面加重被告之責任，顯失公平，違反民 法第247 條之1 第2 款規定，應屬無效，原告自不得依該 約定向被告請求服務報酬。
（三）買賣契約並未成立，且原告未盡居間人之善良注意義務， 不得請求服務報酬：
1.兩造間系爭契約核屬居間契約之性質，僅於買賣契約成立 時，被告始負有給付報酬之義務，然被告從未簽署任何買 賣契約，原告亦未提出任何證據證明買方提出之購買總價 、付款方式及其他購屋條件已符合系爭契約之約定，且斡 旋金轉成訂金部分亦未經被告確認，自難依系爭契約第8 條第2 項認為買賣契約業已成立，從而，買賣契約既未成 立，依民法第568 條第1 項規定及系爭契約第5 條第1 項 約定，原告自不得向被告請求報酬。
2.再者，系爭不動產之實際屋齡約為10年，原告卻在銷售網 頁上刊登系爭不動產之屋齡為43年6 個月之不實資訊，導 致銷售價格降低，更以1,230 萬元之低於被告委託其銷售 價格出售系爭不動產，顯係未盡居間人之善良管理人注意 義務，且該行為係利於買受人，依民法第571 條前段之規 定，原告亦不得向被告請求報酬。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，被告願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：（一）被告於102 年4 月29日將其所有之系爭不動產 ，以1,450 萬元之價金委託原告專任銷售，委託期間自102 年4 月29日起至102 年7 月31日止。同日並簽立系爭變更合 意書，記載變更後之委託銷售價格為1,260 萬元。（二）原 告之員工許哲維於102 年6 月13日以訊息向被告表示系爭不 動產以1,230 萬元成交。（三）原告於102 年6 月18日以蘆 竹光明郵局存證號碼150 號存證信函通知被告系爭不動產以 1,260 萬元出售及通知被告於10 2年6 月24日辦理履約，並 於102 年6 月25日委請律師發函催告被告於文到3 日內出面 辦理履約事宜。（四）被告於10 2年6 月21日及102 年7 月 3 日委請律師發函向原告表示撤銷變更合意書及拒絕承認原 告無權代理行為之意思表示等情，有委託銷售契約書、契約 內容變更合意書、簡訊翻拍畫面、存證信函、律師函及回執 等件影本在卷可稽（見本院卷第7 至18、63、65、66、71、 72頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）被告不得以詐欺或意思表示錯誤撤銷變更合意書之委託銷 售價格，原告於102 年6 月16日以1,260 萬元為被告成立 買賣契約，為有權代理：
1.按系爭契約第8 條第1 、2 項分別約定：「甲方（被告） 同意乙方（原告）得為買賣雙方之代理人。」、「甲方承 諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其
他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成 立，無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」，及變 更合意書第1 條記載：「價額變更前為壹仟肆佰伍拾萬元 整，變更後為壹仟貳佰陸拾萬元整。」，暨系爭契約第4 條第1 項約定：「甲方同意買方以下列方式支付買賣價款 但買方之付款方式若更有利於甲方時，乙方亦得代理甲方 收受買方定金：第1 期至第4 期均依買方付款方式而訂」 ，而原告業於102 年6 月16日與買方即訴外人吳國龍簽訂 「成交（簽約）確認單」，以1,260 萬元出售系爭不動產 ，並記載斡旋金10萬元整轉為訂金，及約定付款方式為簽 約、備證、完稅、交屋時分別給付成交總價之10% 、10% 、10% 、70% （見本院卷第7 、8 、11、100 頁），則依 前開第8 條第2 項之約定，買方已出價達委託銷售價格1, 260 萬元，且就付款條件已意思表示合致，原告即得代理 被告收受定金，無須再通知被告，買賣契約即為成立，則 被告抗辯斡旋金轉成訂金部分未經被告確認，買賣契約未 成立云云，洵無可採。
2.被告雖爭執吳國龍對於屋況格局敘述有誤、成交確認單上 未記載服務費，其購買系爭不動產乙情並非真正云云。惟 查，證人吳國龍到庭證稱確實要以1,260 萬元購買系爭不 動產，且已支付10萬元訂金。伊因年底要結婚而有購屋計 畫，喜歡系爭不動產而欲購買，原出價1,230 萬元惟無法 談成，最後以1,260 萬元成交，然本件買賣拖延許久，伊 現在已購買其他房屋等語（見本院卷第113 背面至115 頁 ），且被告之配偶蘇上祐亦自承吳國龍於委託銷售期間曾 至系爭不動產看屋（見本院卷第115 頁背面），堪信原告 已將委託之系爭不動產以1,260 萬元出售並收取定金乙情 ，並非虛偽，至成交確認單是否記載服務費乃買方與原告 間之磋商，不影響吳國龍確已出價1,260 萬元購買系爭不 動產之事實，是被告上開所辯，毫無足採。
3.被告另抗辯已撤銷受詐欺及意思表示錯誤而為之契約內容 變更合意書云云，惟其所謂詐欺之事實係指原告之員工許 維哲先提出變更合意書記載價額由1,450 萬元變更為1,26 0 萬元，再提出系爭契約記載委託銷售價額為1,450 萬元 ，使其誤認系爭不動產將以1,450 萬元出售乙情（見本院 卷第104 頁），惟查，變更合意書條款條款僅有4 條，其 中第1 條記載「價額變更前為壹仟肆伍拾萬元整，變更後 為壹仟貳佰陸拾萬元整」，第2 、3 、4 條則空白未記載 ，遍觀變更合意書全文並無艱澀難懂之用語，縱先簽變更 合意書，再簽委託銷售契約書，應不致一般理性正常人有
所誤解，且第1 條變更後之價額原記載為壹仟「壹」佰陸 拾萬元，嗣將壹塗改為「貳」，塗改處並有被告之簽名（ 見本院卷第11頁），亦足見被告就委託銷售價格變更乙情 ，已清楚知悉而簽名確認無訛。被告雖再辯稱若知簽此合 意書會使1,450 萬元之銷售價格降為1, 260萬元，伊絕對 不會簽云云，然查，被告學歷為大學畢業，為35歲之成年 人（見本院卷第104 頁背面），應已具備相當之智識能力 及社會經驗，衡情對於出售價值上千萬元不動產此等重要 之事，豈有可能於不瞭解契約內容以及自己之主要權利義 務狀態下（例如出賣後之價金），即率予簽字？況被告亦 自承「原告仲介人員向被告說銷售價格是1,260 萬元以上 、1,450 萬元以下」、「所以被告認為出售的價格落在1, 260 萬元與1,450 萬元中間」等語（見本院卷第75頁背面 、104 頁），及依被告自行提出之102 年6 月13日簡訊翻 拍畫面顯示，max （許維哲）：「1230，但包含我們的服 務費…。」，被告問：「不是1260以上？」（見本院卷第 63頁），均足證被告於簽立變更合意書時明知其委託銷售 之最低價格為1,260 萬元，並非1,450 萬元，是被告並未 有陷於錯誤或意思表示錯誤之情形，則其於102 年6 月21 日及10 2年7 月3 日以存證信函向原告表示撤銷變更合意 書之意思表示云云，洵屬無據。
4.至被告認為原告稱系爭不動產以1,230 萬元出售及刊登系 爭不動產銷售廣告時將屋齡記載錯誤等情，係簽立變更合 意書後之事實，不影響被告簽約時之意思表示。且查，被 告並不爭執1,260 萬元係包含服務費（見本院卷第75頁背 面），則依系爭契約第5 條第1項 記載，服務報酬為成交 總價款4%即504,000 元，被告實拿約1,210 萬元，則原告 陳稱所謂1,230 萬元係指原告折讓服務費予委託人（即僅 收取20萬元之服務報酬）等語（見本院卷第76頁），合於 常情，難認有何詐欺情事。雖銷售廣告之屋齡刊登錯誤， 然原告確實以被告委託銷售價格1,260 萬元價格與買方達 成合意，已如前述，縱未達到預期銷售價格1,450 萬元， 不能因此認為原告未盡善良管理人注意義務。
5.依上所述，被告辯稱已撤銷變更合意書之意思表示，洵屬 無據，是原告以1,260 萬元出售系爭不動產並非無權代理 ，買賣契約已成立。
（二）系爭契約第8 條第2 項、第12條第3 款暨變更合意書之約 定有效，被告應受拘束：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定
者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定 型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事 項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有 明文。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其 中第1 條第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間 不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。 惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於 訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會， 如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達 ，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定 期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為 ，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同 意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄 審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於 私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經 將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約 條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期 間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有 不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難 謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義 務，其訂立之契約有失公平之虞。是企業經營者雖於簽約 前未給予消費者3 日以上之契約審閱期，自亦應認為上述 契約審閱期之瑕疵已經補正，消費者自不得於事後再以違 反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排 除契約條款之適用。
2.查系爭契約之最前段即約定：「售屋人您在簽訂本契約書 前，得要求將本契約書之空白影本攜回審閱3 日以上（若 您尚未行使此項契約審閱權，而現在欲行使時，請勿簽署 本契約：契約審閱期間至少3 日）。若您已行使前條契約 審閱權或已充分了解本契約書之內容，無須另行攜回審閱 時，請進入簽署本契約。立委託書人簽章。」等語，並經 被告於該欄內簽名（見本院卷第7 頁），是被告應得透過 該等記載，知悉其得主張3 日以上之契約審閱權。縱被告 抗辯其為韓國華僑，對中文之理解能力不如一般人，因信 任許維哲而未詳閱契約內容云云，然被告於本院審理時尚 能以流利中文表達意見（見本院卷第116 頁），則被告非 不得於簽名前要求許維哲逐條解釋契約，或請他人代為詳 讀，然其不為此途，即簽名放棄審閱權利，自不得再爭執
原告未給予審閱期間。另就變更合意書之部分，雖無放棄 審閱期間之約定，惟變更合意書之條款僅有4 條，用語淺 顯易懂，已如前述，且於價金變更部分復有被告簽名確認 ，應認被告已瞭解變更合意書之內容。況系爭契約及變更 合意書為1 式2 份，由雙方各執1 份，則客觀上被告於簽 約後處於隨時可了解系爭契約內容之狀態，惟被告於102 年4 月29日簽訂系爭契約及變更合意書後，至102 年6 月 16日原告收受訴外人吳國龍定金之數月間，從未表示不瞭 解契約條款內容，亦未主張審閱期間之利益，縱認原告在 簽約前未給予被告3 日審閱期間，承前所述，該瑕疵業經 補正。是被告事後執消保法第11條之1 審閱期間之規定， 抗辯系爭契約第8 條第2 項關於收受定金效力、第12 條 第3 款違約罰則及變更合意書第1 條變更委託銷售價格等 約定，不構成契約內容云云，自無足取。
3.次按，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之 契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分 約定無效：二、加重他方當事人之責任者。民法第247 條 之1 第2 款定有明文。被告雖抗辯系爭契約第12條第3 款 ：「買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方（被告）反 悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無 法繼續履行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方（原 告）。」之約定片面加重被告之義務應屬無效云云，惟查 ，本件原告係房屋仲介公司，乃以仲介不動產買、賣，並 收取報酬為營業，其為達成不動產買賣成交，需為宣傳廣 告，並建立買賣雙方出售、承買意願資訊、做市場調查， 陪同有意願承買人至買賣標的物查看買賣標的、為買賣交 涉，及就買受人之信用、物之瑕疵等影響不動產買賣訂約 之事項為積極調查、報告義務，故其為達成一樁不動產買 賣有必要投入一定之人力、物力，一般仲介業者為確保委 任契約效力，避免投入心力付諸流水，多會於委託銷售契 約書訂定如本件契約第12條之違約罰則以障己身權益，是 該等約定內容核屬一般交易上之商業習慣，並無當事人所 負契約上權利義務顯不相當而對消費者顯失公平之情形， 況本件原告確實已帶訴外人吳國龍至系爭不動產看屋（見 本院卷第11 5頁背面），並以1,260 萬元之委託價格收受 定金（見本院卷第100 頁），本得於買賣雙方締約後即預 期可收受服務報酬，倘於原告依委託銷售價格尋得買受人 並收受定金後，猶容許被告任意反悔而無須賠償任何費用 ，反與情理有違，故被告抗辯系爭契約第12條第3 款顯失 公平云云，洵不足採。
4.承上，被告抗辯原告未給予合理之審閱期間，系爭契約第 8 條第2 項、第12條第3 款及變更合意書第1 條不構成系 爭契約之內容，暨系爭契約第12條對被告顯失公平而無效 云云，均不可採，被告自應受上開約定之拘束。（三）原告依系爭契約第12條第3 項約定請求被告給付1260萬元 之4%即504,000 元服務報酬，為有理由。 1.原告於102 年6 月16日以1,260 萬元出售系爭不動產予訴 外人吳國龍，並收受定金，依第8 條第2 項之約定，買賣 契約即為成立，已如前述。而原告業於102 年6 月18日以 蘆竹光明郵局存證號碼150 號存證信函通知被告系爭不動 產以1,260 萬元（含服務費）出售及通知被告於102 年6 月24日辦理履約，並於102 年6 月25日委請律師發函催告 被告於文到3 日內出面辦理履約事宜（見本院卷第12至18 ），然被告並未履約，且於102 年6 月21日及102 年7 月 3 日委請律師發函向原告表示撤銷變更合意書及拒絕承認 原告無權代理行為之意思表示（見本院卷第65、66、71、 72頁），惟被告上開抗辯並不可採，則未能與買方簽訂買 賣契約之事由，顯係可歸責於被告，依系爭契約第12條第 3 項：「甲方（被告）如有下列情形之一者，視為乙方（ 原告）已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報酬 予乙方：三、買賣契約因契約第8 條第2 項而成立後，甲 方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約 或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託價額4%與乙方」 之約定，被告即應給付成交價金1,260 萬元之4%即504,00 0 元之服務報酬。
2.又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條 第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告起訴狀繕 本於何時送達不明確（見本院卷第35頁），惟被告業於10 2 年8 月5 日委任訴訟代理人閱卷完畢，並於102 年8 月 20日提出答辯狀（見本院卷第29、44頁），應認被告於10 2 年8 月5 日閱卷時已知悉起訴狀內容而受催告，則利息 起算日應自102 年8 月6 日起算。
五、綜上所述，被告抗辯買賣契約不成立、違約條款無效、已撤 銷變更委託銷售價格之意思表示、原告未盡善良管理人注意
義務云云，均不可採，原告依系爭契約第12條第3 項之約定 ，請求被告給付成交價金1,260 萬元之4%即504,000 元之服 務報酬，及自102 年8 月6 日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 8 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 謝憲杰
法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 11 日
書記官 楊淳如
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