臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第251號
原 告 張榮家
張書麟
張香冠
兼 共 同
訴訟代理人 張香群
被 告 劉家寶
訴訟代理人 劉文祥
彭火炎律師
張玉琳律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年10月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文。 查本件原告起訴時原列張榮家一人為原告，嗣於民國102 年 3 月26 日 調解期日以言詞追加張香群為原告，復於102 年 4 月22日以書狀追加張書麟為原告，再於102 年10月14日以 書狀追加張香冠為原告。又查原告起訴時原係請求被告應將 坐落新竹縣新埔鎮○○○段000 ○00地號土地上之建物拆除 ，將土地返還與原告及全體共有人；嗣經本院會同兩造及竹 北地政事務所勘測原告訴請返還土地之位置及面積後，原告 於102 年9 月13日以書狀變更聲明為：被告應將原告所有坐 落於新竹縣新埔鎮○○○段000 ○000 地號上之地上物，如 附圖所示虛線部分建物，204 地號土地48.59 平方公尺，20 6 地號土地713.38平方公尺，總計761.97平方公尺之地上物 全部拆除，將土地返還原告及全體土地共有人。經核原告所 為上開訴之變更、追加，其基礎事實與起訴之原因事實有關 連性、證據資料相通，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結， 揆諸前開規定均無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告係坐落新竹縣新埔鎮○○○段○000地號（即重測前： 旱坑子段397 地號）、同段第206 地號（即重測前：旱坑子 段82地號）等2 筆土地（下稱系爭土地）之共有人，並誠實
繳納地價稅，而被告就該土地無任何持分，未徵得原告之同 意即占用如複丈成果圖所示204 地號土地48.59 平方公尺， 206 地號土地713.38平方公尺，總計761.97平方公尺建造房 屋，是為無權占有，影響原告行使所有權，從而原告依據民 法第767 條、第821 條等規定，本於所有權之作用，依法排 除侵害，爰求為判決，拆除如複丈成果圖所示之前開地上建 物，並將占用之土地返還原告與其他共有人全體。二、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告雖主張訴外人張紹達、張紹鏗就系爭土地有事實上之 分管，原告否認之。張紹鏗亦從未委任授權張書林代理出 售土地，系爭土地過去都是張紹達在管理，張紹達過世就 交給原告張書麟管理，稅金都是原告張書麟在繳，況被告 所提不動產買賣契約書上的委託人即賣主為張紹鏗，其於 簽約當時已死亡，依民法第550 條之規定，委任關係於當 事人死亡就消滅。
（二）被告雖以其與訴外人張書林所訂之不動產買賣契約抗辯有 權占有，惟查張書林於90年9 月28日辦理系爭土地繼承登 記之前皆非系爭土地之共有人，依民法第759 條規定，於 繼承登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處分其物 權，是張書林所簽訂之買賣契約，係屬無權處分系爭土地 。又訴外人張書林僅是張紹鏗1/30之繼承人，依民法第11 51條規定，系爭土地於未辦理分割登記前，應屬全體繼承 人公同共有，復依民法第827 條，各公同共有人之權利及 於公同共有物之全部，而張書林與其母未得其他公同共有 人之同意，即無權代理，偽造不動產買賣契約書，將系爭 公同共有土地售予被告，應認該不動產買賣契約自始無效 ，原告自不受該契約之拘束。縱認買賣契約有效，系爭土 地並未辦理所有權移轉登記，至今亦已超過15年請求權時 效。
三、並聲明：被告應將原告所有坐落於新竹縣新埔鎮○○○段○ 000 ○000 地號土地上之地上物，如附圖所示虛線部分建物 ，204 地號土地48.59 平方公尺，206 地號土地713.38平方 公尺，總計761.97平方公尺之地上物全部拆除，將土地返還 原告及全體土地共有人。
貳、被告則以：
一、系爭土地於原告張家祖先張紹達與張紹鏗間早已有分管事實 ，如被告所提之附件一圖所示，206 地號土地之B 、C 部分 及204 地號土地全部，係由張家祖先分予原告張榮家之父張 紹鏗所管理，而206 地號土地之A 部分則分予原告張書麟， 此分管事實為原告張書麟所明知，有張書麟在庭陳述「在伊
祖父時，就有規定張紹達耕作前半部，張紹鏗耕作後半部」 ，並於勘驗時陳述在伊祖父張桂爐在世時，即有規定張紹達 耕作前半部，張紹鏗耕作後半部，並當場實際指出前後半部 之中間位置，即以旱坑路1 段302 巷口對面為界（即被告所 稱買賣契約書所載之第一條橫礐，而訴外人張書林出售給被 告之土地則係從第二條橫礐起之土地，又第一條、第二條橫 礐中間先前是由張書林出租給他人劉邦麟之土地）等情可證 ，足見系爭土地，早在張桂爐時期，即於張紹達與張紹鏗間 存有分管事實甚明。
二、張紹鏗亡故後，張紹鏗繼承人即其妻、子等人基於經濟考量 ，由張書林代表，於55年11月3 日與被告（由被告之父劉火 玉為法定代理人）簽訂如附件三所示之不動產買賣契約書（ 見本院卷一第32至38頁，下稱系爭買賣契約），將上開張紹 鏗所分管之第204 地號土地全部及第206 地號自第二條橫礐 透至後面之部分土地，以總價新台幣（下同）26,000元價售 被告，此情亦為張紹鏗其餘繼承人張九璋及原告張榮家同意 ，並於收受被告所交付之第二期款時，張書林將所收受之買 賣價金23,000元，加上其所有之出資23,000元，合計46,000 元，均分與張紹鏗之其他繼承人，以購入張紹鏗所遺分管部 分土地之權利。經點交後，被告之父劉火玉方才陸續建築如 本件竹北地政事務所複丈成果圖所測位置面積之地上物使用 在案。基上，張書林既已以本人出資之23,000元加上被告出 資之23,000元合計46,000元，向其他繼承人購入張紹鏗遺產 土地權利，自有權處分出賣張紹鏗所留經分管之遺產土地。 原告張香群另稱稅金都是原告張書麟在繳，被告否認之，蓋 系爭土地是農地，不須要繳稅，原告應舉證以實其說。三、原告雖主張訴外人張書林於系爭土地辦理繼承登記前即簽訂 系爭買賣契約係屬無權處分，惟參照最高法院74年台上字第 2024號判例要旨，民法第759 條所謂未經登記不得處分其物 權，係指物權處分行為而言。繼承人代表全體繼承人出賣系 爭土地，所訂買賣契約僅屬債權行為。訂約時，即令繼承人 未辦畢繼承登記亦不生違反民法第759 條規定，而使債權契 約成為無效之問題。足見訂立不動產買賣契約，係屬債權行 為，非屬處分不動產物權之行為，即令繼承人未辦畢繼承登 記，亦不生違反民法第759 條規定，使債權契約成為無效， 原告上開關於張書林訂約出賣本件遺產應違法無效之主張， 自有誤認。
四、依據被證二，也就是訴外人張書林的新埔郵局第54號存證信 函內容，張書林已經將張紹鏗其餘繼承人的繼承權以等同被 告所交之買賣價款同額23,000元向其他繼承人買入，張書林
將土地出售被告，因此對於張紹鏗及其他繼承人也生債權效 力。且原告張榮家於86年間曾至被告家中要求被告先行墊付 代辦繼承登記之費用。在幾十年來，對於被告使用土地，張 紹鏗及其餘繼承人也從未有反對表示，足見買賣契約對於張 紹鏗所有繼承人應均生效力。
五、綜上，本件張書林與被告訂立系爭買賣契約，將伊及部分繼 承人對於公同共有遺產之權利（隱藏的持分權）出賣予被告 ，並將伊及部分繼承人之分管使用權讓與被告，張書林之上 開分管使用權，既業經其他共有人同意，參依最高法院48年 台上字第1065號判例要旨，共有人於與其他共有人訂立共有 物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，是被告自得持所受 讓自張書林依原分管契約對於系爭特定部分土地之使用、收 益權，對原告主張有權占用，故原告請求被告拆屋還地，並 無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不 利益判決，請准供擔保宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、原告張榮家、張書麟、張香冠及張香群均為系爭土地之共有 人之一。
二、原告張書麟之父係訴外人張紹達，原告張榮家之父係訴外人 張紹鏗，訴外人張紹達、張紹鏗為兄弟關係。
三、被告之父劉火玉於55年11月3 日代理被告與訴外人張紹鏗之 之法定繼承人之一即原告張榮家之兄張書林就系爭土地之特 定部分簽訂不動產買賣契約書。
四、被告之父劉火玉在系爭土地上興建如附圖所示虛線部分之建 物，現由被告占有使用。
肆、本件爭點：
一、系爭土地在訴外人張紹達、張紹鏗之間是否有分管協議？二、如果有，訴外人張紹鏗之子張書林買賣張紹鏗分管之部分並 與被告之父簽訂不動產買賣契約是否有效？
三、被告抗辯係基於與訴外人張書林簽訂之買賣契約而有權占用 系爭土地，是否可採？
四、原告依據民法第767、821條，請求被告拆屋還地有無理由？伍、本院之判斷：
原告主張系爭土地為原告與其他共有人所共有，被告無權占 有系爭土地建屋使用，請求被告拆屋還地云云，被告對於占 用原告所共有土地之事實無爭執，但抗辯：原告所共有之土 地上有分管之合意，且被告占用特定共有土地，係基於55年 11月3 日與有處分權人即訴外人張書林所簽訂之買賣契約， 並非無權占有等語。經查：
一、原告主張新竹縣新埔鎮○○○段○000 地號、同段第206 地 號之2 筆土地為其所共有，系爭土地上現有被告劉家寶所有 如新竹縣竹北地政事務所102 年8 月15日複丈成果圖紅色虛 線所示，面積如附表所示之地上物等情，業據提出土地登記 謄本、稅籍證明、現場照片為憑（見本院卷一第13至17、21 至22 、84 至85頁、卷二第33至34頁），且經本院履勘現場 及囑託新竹縣竹北地政事務所測量屬實，有勘驗測量筆錄及 新竹縣竹北地政事務所10 2年7 月8 日北地所測字第000000 0000號函暨其檢附之土地複丈成果圖存卷可稽（見本院卷一 第70至71、101 至102 、159 頁），被告對此亦不爭執，自 堪信為真實。
二、關於系爭土地有無分管契約部分：
（一）按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共 有人默示之意思表示，亦包括在內（最高法院87年度台上 字第1359號判決意旨參照）。又所謂默示之意思表示，除 依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效 果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間 之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表 示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字 第1598號及29年上字第762 號判例意旨參照）。再共有物 分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃 定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他 共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有 年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年 度台上字第1377號、89年度台上字第1228號、99年度台上 字第2278號、100 年度台上字第2103號判決意旨參照）。（二）被告抗辯系爭土地於原告之先祖張桂爐在世時，即於張紹 達與張紹鏗間有分管契約存在，經查：原告張書麟於本院 會同兩造勘驗系爭土地時，即陳述在伊祖父（應張桂爐） 時，就有規定張紹達耕作前半部，張紹鏗耕作後半部等語 ，並當場實際指出前後半部之中間位置，即以旱坑路1 段 3 02巷口對面為界（見本院卷一第70頁），且當場繪製簡 圖在卷供參，又原告張榮家於102 年3 月26日調解程序時 ，對本院就系爭土地實際上有無分管之訊問沉默不語，僅 答以「我的答案就是沒有辦過分管登記」等語（見本院卷 一第55頁），應認原告已就分管事實為自認。而嗣後原告 就事實上分管之否認（見本院卷一第72頁），顯係撤銷自 認，則原告即應舉證證明其自認與事實不符始得撤銷，惟 原告並未舉證以實其說，核不足採。
（三）再查原告張書麟亦於系爭土地上與同段244 、245 、246
地號臨界處（即原告張書麟所稱其祖父當時規定其父親張 紹達耕作之部分）之特定部分興建房屋居住迄今（見本院 卷一第153 頁空照圖），此亦據原告張香群自認在卷（見 本院卷二第20頁背面），益徵原告張書麟之父張紹達與原 告張榮家之父張紹鏗就系爭土地以第一條橫礐為界有成立 分管之事實，原告張香群雖諉稱該房屋「他（即原告張書 麟）有用，（改口）屬於大家都在使用，當然有含原告張 書麟。」等語（見本院卷二第53頁背面），惟此與一般建 築房屋係供特定人使用之社會經驗不符，無足憑採。（四）原告張香群另自承：原告張書麟有將系爭土地之特定部分 提供給訴外人劉理鑑，劉理鑑會提供一些金錢作為維修道 路的補償，有人來要停車就讓他停等情（見本院卷二第53 頁），並佐以卷附照片（見本院卷一第21至22頁），被告 之父劉火玉在系爭土地上興建之瓦房、住家、鐵皮廠房等 建物，已具備相當之規模且存在相當時日，均未經土地共 有人予以干涉。基上，足認系爭土地上原共有人間實際上 確有劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 已歷有年所之事實，揆諸前開說明，足認被告抗辯：原告 先祖等系爭土地之原共有人已就系爭土地之使用為明示或 默示之分管約定，並非無稽，應可採信。
三、訴外人張書林與被告之父劉火玉簽訂之系爭買賣契約有效： 原告主張：訴外人張書林並未得到系爭土地共有人全體之同 意，即擅自與劉火玉簽訂系爭買賣契約，為偽造文書，又系 爭土地於辦畢繼承登記前不得處分，故系爭買賣契約應認無 效云云。惟按買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對 於出賣之標的物，不以有處分權為必要。復按民法第759 條 所謂未經登記不得處分其物權，係指物權處分行為而言。繼 承人簡甲、簡乙代表全體繼承人出賣系爭土地，所訂買賣契 約僅屬債權行為。訂約時，即令繼承人未辦畢繼承登記亦不 生違反民法第759 條規定，而使債權契約成為無效之問題。 再按民法第819 條第2 項共有物之處分，固應得共有人全體 之同意，惟買賣並非處分行為，兩造以共有土地為買賣標的 ，所定債權契約尚非無效，締約當事人仍應受其拘束。（最 高法院37年上字第7645號判例、74年台上字第2024號判例、 69年台上字第972 號判例參照）。查本件訴外人張書林以其 名義出賣系爭土地特定部分與被告，成立買賣契約，有原告 提出與所述相符之不動產買賣契約書及寄件人為張書林之新 埔郵局第54號存證信函在卷可稽（見本院卷一第32至46頁） ，被告之父劉火玉並定期與訴外人張書林結算就系爭土地應 分攤之農地賦稅應繳稅款，此有滯納稅款案件繳款書、田賦
代金繳納通知書等在卷為憑（見本院卷一第28至31頁），足 堪信為真實，是故，縱於買賣契約成立之時系爭土地尚未辦 妥繼承登記，揆諸上開判例意旨，亦無損於該買賣契約之成 立與效力，故原告上開主張，容有誤會，不足憑採。四、訴外人張書林出賣土地與被告係有權處分張紹鏗之分管土地 ，被告自得本此買賣契約對原告主張有權占有：（一）按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務。繼承人有數人時，在分割遺 產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。公同共有物之 處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共 有人全體之同意，民法第1148條第1 項前段、第1151條、 第828 條第3 項定有明文。復按買賣契約之成立，非以出 賣人對於標的物有所有權為要件，設共有人未得他共有人 之同意，擅自出賣共有物，其買賣契約並非無效，僅對於 他共有人不生效力而已，且得因他共有人之事後承認而溯 及既往發生效力。（最高法院72年台上字第679 號判決參 照）。訴外人張書林與被告之父代理被告所簽之系爭買賣 契約之債權行為有效已如前述，惟被告是否得以該契約對 抗原告，揆諸上開條文及判決意旨，端視張書林就張紹鏗 所遺系爭土地分管部分所為之處分行為，是否得到公同共 有人即張紹鏗之所有繼承人事前同意或事後承認。經查： 系爭買賣契約上之賣主雖列「亡張紹鏗法定繼承人張書林 」等字，惟自原告所提寄件人為張書林，收件人為被告之 父劉火玉之新埔郵局第54號存證信函，其中「四、民國55 年11月13日台端在本人家交第貳期款時，并同本人購款總 計肆萬陸仟元由本人代點算後，交給家母，當場本人兄弟 張書家（按即原告張榮家之原名）等四人亦在場，後兄弟 分款而去，本人對上項不動產買賣金款分文不取，有據可 查，當時我家胞姊、梅妹及姑媽（已故）亦在場。」等內 容以觀（見本院卷一第42至43頁），並佐以原告張榮家於 言詞辯論時陳述：伊媽媽有拿好幾次錢等語（見本院卷一 第124 頁）互為勾稽，足證張書林確有在家裡拿出金錢交 付其母親並由兄弟朋分，原告張榮家雖諉稱：當初的情形 伊不清楚，沒有兄弟4 人在場等語，惟上開存證信函係於 77 年6月2 日寄發，並非臨訟杜撰，其內容之真實性應堪 肯認，是張書林已經將張紹鏗其餘繼承人的繼承權以等同 被告所交之買賣價款23,000元向其他繼承人買入，包括原 告張榮家在內之其餘繼承人亦已收取相當之對價等情，應 堪認定，從而，原告張榮家就張書林處分公同共有張紹鏗 所遺分管土地部分使用權利乙情，即難謂未為同意或承認
之表示。
（二）又訴外人張紹鏗之繼承人曾於86年間，透過代書要求被告 先行墊付代辦繼承登記費用乙情，亦據被告提出代書曾敦 祥出具之收據2 紙存卷可查（見本院卷一第47至48頁）， 原告張榮家亦自承：是劉火玉自己講的條件，要怎麼辦怎 麼處理，透過代書，被告說若有這樣的事實，願意這樣做 等語（見本院卷一第56、124 頁），再對照系爭買賣契約 追批註記「本件土地之繼承登記乙方（即訴外人張書林） 應負責迅速辦理，其費用亦係乙方負擔之。」等情互核以 觀（見本院卷一第37頁），訴外人劉火玉並無繳納系爭土 地辦理繼承登記費用之義務，卻執有代書要求訴外人張紹 鏗之繼承人繳納繼承登記規費之收據原本，足證被告確有 代行墊付之事實，且係基於原告張榮家等人之要求而為， 堪可認定；況原告張榮家亦自承在19歲以前都住在系爭土 地附近（見本院卷二第20頁背面），對被告占有使用系爭 土地之事難謂不知，幾十年來卻未有反對表示，益徵原告 張榮家對系爭買賣契約有為事後之承認。基上，被告以系 爭買賣契約對原告主張有權占有之抗辯，堪以採信。（三）原告雖主張：系爭買賣契約已經過15年之請求權時效，被 告不能再為請求云云。惟按消滅時效完成，僅債務人取得 拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律 關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付 土地予買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅 時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關 係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占 有而請求返還，有最高法院85年台上字第389 號判例意旨 供參。是被告本於系爭買賣契約所得主張之所有權移轉登 記請求權縱已經罹於時效，惟此買賣契約關係並未消滅， 被告本於該買賣關係所取得之占有仍有正當權源，得以對 抗原告。故原告上開主張，容有誤會，不足採取。五、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，民法第767 條第1 項前段定有明文。共有人於與其他共 有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與 第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高 法院48年台上字第1065號判例可資參照。查系爭204 、206 地號土地於張紹達與張紹鏗時期即以旱坑路1 段302 巷口對 面為界，各自占有一定之範圍管理使用，其繼受人相沿成習 ，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未 予干涉，已歷有年所，應默認分管該土地已如前述，則原告 張書麟及張香群，既因繼承而取得張紹達所分管土地，揆之
上開判例意旨，即不得對被告買賣取得張紹鏗分管土地部分 有所主張。而被告向張紹鏗之繼承人張書林買受系爭土地由 張紹鏗所分管之部分使用權利，業經張紹鏗之其餘繼承人同 意及承認，則被告占有系爭土地，對因繼承而取得張紹鏗分 管土地部分之原告張榮家及張香冠，即非無權占有。準此， 原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條之規定，請求被 告拆屋還地，即屬無據。
陸、綜上所述，本件原告固為系爭土地之共有人，惟被告既非無 權占有系爭土地如附圖所示紅色虛線部分，已如前述，則原 告依據所有物返還請求權及共有物返還請求權之法律關係， 請求被告應自系爭土地如附圖所示紅色虛線部分地上物拆除 ，並將該部分土地返還原告與其他共有人全體，即為無理由 ，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及提出未援用 之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併 此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 8 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 8 日
書記官 蕭宛琴
附表：被告劉家寶所有地上物占用系爭土地之面積┌──┬────┬──────────┬──────────┐
│編號│地上物 │占用206號土地之面積 │占用204號土地之面積 │
│ │ │ （平方公尺） │ （平方公尺） │
├──┼────┼──────────┼──────────┤
│ 01 │鐵皮廠房│ 378.12 │ 4.99、39.99 │
├──┼────┼──────────┼──────────┤
│ 02 │住家 │ 113.5 │ 0.91 │
├──┼────┼──────────┼──────────┤
│ 03 │住家 │ 145.59 │ 2.7 │
├──┼────┼──────────┼──────────┤
│ 04 │瓦房 │ 39.29 │ -- │
├──┼────┼──────────┼──────────┤
│ 05 │雞舍 │ 36.88 │ -- │
├──┼────┼──────────┼──────────┤
│ 06 │圍牆 │ -- │ -- │
└──┴────┴──────────┴──────────┘