臺灣新竹地方法院民事小額判決 102年度竹小字第297號
原 告 東光社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 顧為珍
訴訟代理人 吳壁任
被 告 許淑裕
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102 年10月30日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以 原支付命令之聲請視為起訴。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、被告為東光社區公寓大廈之區分所有權人，每月管理費為新 臺幣（下同）500 元。被告自民國（下同）100 年1 月起至 102 年6 月止之管理費共30期，合計15,000元迄未繳納，爰 起訴請求被告給付欠繳之管理費。
二、對被告答辯之陳述：
被告所辯各項與其是否應繳交管理費均無關連，管委會須有 費用才能管理。管委會依照公寓大廈管理條例報備登記，係 屬合法。東光社區是老社區，過去很多人都沒有繳管理費， 75年以前即取得社區共識，並成立管委會，收費標準不分坪 數每戶每月一律500 元，比新竹市平均收費標準還要低，並 無不合理，且是區分所有權人決議授權給管委會決定收取。 被告亦稱其係社區住戶且知悉繳費標準。自99年9 月14日至 102 年10月4 日均無被告繳費紀錄，原告依管委會會議紀錄 追繳100 年至101 年管理費未繳清之住戶。原告所指道路係 社區內部道路，加裝活動門，不妨礙住戶進出，建車庫之住 戶都有道路共同持份，停車、郵件收受等問題可提案交由區 分所有權人會議討論。社區194 戶，每棟有4 至5 戶住家， 共同門內部是採自治管理，管委會無鑰匙。各樓頂樓空間非 所有住戶可到達，屬約定專用空間。
三、訴之聲明：
㈠、被告應給付原告15,000元。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯則以：
一、東光社區是由不同建地、建照、使用執照之公寓組成之非封 閉公寓大樓，依公寓大廈管理條例第53條、26條規定，須共 同設施之使用與管理具有整體不可分性，被告所屬社區並未 決議通過要加入原告社區之管委會，且成立管委會被告沒有 收到通知書。規約有關住戶之權利義務隻字不提。管委會區 分所有權會議出席委託書有偽造文書嫌疑。東光社區於101 年間公告召開住戶大會，徵求同意書，宣稱成立管理委員會 後可領取政府經費補助，不影響住戶權益，但原告管委會自 101 年底成立至今，管理服務仍與之前相同，並無任何改善 ，有圖利保全物業公司之嫌。又原告管委會係於101 年底成 立，為何收取自100 年起之管理費？其收費標準為何？未由 區分所有權人會議決議。原告於數年前將東光社區內之東光 路42巷道通往新光路之出口以鐵鑄門完全圍封，嚴重影響救 護車、消防車之進出，且被告須繳交新光路開闢相關稅賦， 上開巷道遭原告圍封後，巷道兩側之1 樓住戶即長期佔用該 巷道停車，原告均默許而無任何作為。又東光社區圍牆兩旁 原有狹長狀公共空地，遭社區住戶擅自圍成停車位或花園， 該公共空間係全體住戶所共同持分之土地，卻遭部分住戶佔 用，其行為顯已違反公寓大廈管理條例第7 條之規定。未圍 到車位之被告與其他有圍到車位之住戶，均繳交同額之管理 費，亦非合理。原告沒有維護公眾的決策機制，車位部分沒 有公平性，也沒有訂定收費的管理標準。原告請求被告給付 管理費，洵屬無據。
二、東光社區A 棟靠新光路之住戶並未享受原告所提供之管理服 務，如地下室有多輛廢棄拆牌之機車、廣告傳單塞滿信箱散 落滿地，被告多次向原告反應，原告均未處理，顯已違反同 條例第36條所定管理委員會之職務。本件被告所居住之頂樓 公共空間屬公共區域，其修繕應由公共基金或按共有比例分 攤，該頂樓因已漏水20餘年，經被告向原告反應要求提供修 繕，原告卻置之不理。被告繳了10多年管理費，於100 年間 僅遲交2 個月管理費，社區警衛竟將被告重要之金融郵件以 「查無此人」予以退件，造成被告金融信用上之損失，原告 對此應負責任。且曾有某楊姓住戶於擔任原告管委會主委期 間，在守衛亭前出入口加裝柵欄，公告未繳管理費者不能購 買出入遙控器，被告不但未享受原告之服務，甚至被強收管 理費，顯已影響被告之居住權。
三、答辯聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、被告係新竹市○○段000地號土地上之同段644建號建物（門 牌號碼：新竹市○○路00巷00號5樓）之所有權人。二、東光社區於101 年7 月3 日訂立「東光社區公寓大廈規約」 。原告管理委員會於101 年11月10日經東光社區公寓大廈10 1 年度區分所有權人大會會議決議成立，並決議通過成立「 東光社區公寓大廈規約」，經報請新竹市東區區公所於101 年8 月26日准予備查在案。
肆、本件之爭點：
一、原告主張原告已依公寓大廈管理條例規定成立，向主管機關 報備，准予備查在案，被告為東光社區公寓大廈之區分所有 權人，自100 年1 月起至102 年6 月止共30期管理費合計15 ,000元未繳納之事實，業據其提出與其所述相符之東光社區 公寓大廈規約、公寓大廈管理組織報備證明、新竹市東光社 區99年度至102 年度管理委員會會議紀錄、東光社區繳交管 理明細表、帳冊為證。被告則辯稱：原告未經合法成立，管 委會區分所有權會議出席委託書有偽造文書嫌疑。被告自10 0 年9 月起未繳納管理費，管理費標準未經區分所有權人會 議決議，回溯收取自100 年管理費、齊頭式標準不合理。原 告將東光路42巷道通往新光路之出口圍封，社區住戶占用法 定空地停車、被告信件遭社區警衛以「查無此人」予以退件 ，被告住宅頂樓漏水20餘年，向原告要求提供修繕，原告置 之不理等語置辯，提出照片、告發狀、陳秀梅簽名之文件為 證。是以本件爭點為：被告是否為東光社區之區分所有權人 ？原告請求被告給付自100 年1 月起至102 年6 月止之管理 費，有無理由？
二、經查，原告於101 年11月23日向新竹市東區區公所申請報備 ，新竹市東區區公所以101 年11月26日東經字第0000000000 號函同意備查。東光社區區分所有權人總數194 人，出席區 分所有權人會議人數133 人，出席人數及所有權比例為百分 之68.56 已達3 分之2 、出席區分所有權人會議同意人數13 3 人。東光社區土地坐落新竹市東光段346-1 、347 、348 至348-9 、349 至349-3 、349-5 至349-8 、351 至351-1 、353 、354 至354-1 、354-6 至354-11地號土地，門牌地 址：新竹市○○路00巷0 號、3 號至22號、24至29號、31號 、33號至43號、46號、48號、50號、新光路21號、23號，5 層建築物16棟，於66年、75年間建築完成。被告所有門牌號 碼新竹市○○路00巷00號5 樓房屋，與其他住戶均有共同使 用之部分，為各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與 管理具有整體不可分性之集居地區等情。有新竹市東區區公
所102 年9 月11日東經字第0000000000號函及函附申請報備 書、同意備查函、申請書檢查表、東光社區公寓大廈區分所 有權標的基本資料、使用執照、區分所有權人名冊、東光社 區公寓大廈區分所有權人大會會議公告、會議通知、會議紀 錄、規約、委理委員會名單、授權書、會議出席委託書、建 物登記謄本在卷可稽（見本院卷第21頁至第234 頁）。按多 數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與 管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本 條例之規定。本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其 區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人， 並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管 理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。公寓大廈 管理條例第53條、第55條第1 項定有明文。東光社區於公寓 大廈管理條例84年6 月28日公布施行前即已建築完成，且為 各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體 不可分性之集居地區，且經依前開法定程序成立，嗣經報請 新竹市東區區公所同意備查在案，被告雖辯稱其中陳秀梅出 席委託書係偽造等語，然扣除該人後，人數仍已達法定人數 比例。況且，被告亦未舉證證明其抗辯之上開事實，尚不足 為憑。
三、次查，被告亦稱其係東光社區住戶，其繳了10多年管理費， 從100 年9 月開始未繳管理費等語（見本院卷第242 頁反面 、第14頁），被告既係東光社區區分所有權人，其所有之門 牌號碼：新竹市○○路00巷00號5 樓房屋亦位於東光社區內 ，被告為東光社區公寓大廈區分所有權人，即應依公寓大廈 管理條例第10條第2 項規定、東光社區規約授權東光社區公 寓大廈管理委員會決議，負擔其應繳交管理費之義務。又東 光社區於101 年11月26日報請新竹市東區區公所同意備查前 實際上已成立社區管理委員會運作多時，有原告提出之新竹 市東光社區99至100 年度管理委員會議紀錄、東光社區繳交 管理費明細表、帳冊足憑（見本院卷第253 頁至第288 頁、 第312 頁至第351 頁），被告亦稱其已繳納10餘年管理費， 之前即有管委員、警衛等，足認原告與其經新竹市東區區公 所同意備查前組織主體具有同一性，而住戶管理費每戶每月 500 元，有原告提出之帳冊可佐，被告亦不爭執。依東光社 區公寓大廈規約第13條約定：共用部分及約定共用部分之使 用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用 規則（見本院卷第256 頁），新竹市東光社區102 年度管理 委員會第一次委員會會議紀錄決議事項：⒋100 至101 年度 管理費未繳及未繳清之住戶，將立即依社區規約、相關法律
及司法途徑進行催繳及追繳。⒌管理費繳交方式及金額，以 一戶為單位（即一戶一門牌為單位）每戶500 元／月，空戶 亦然500 元／月，面向新光路住戶管理費用同前金額500 元 ／月（見本院卷第264 頁），綜上以觀，原告自得請求被告 繳納自100 年1 月起欠繳之每月管理費500 元。又按區分所 有權人會議決議及所制訂之規約，係本於協同行為所成立， 有拘束全體區分所有權人及住戶之效力。而按管理委員會， 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工 作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組 織，公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文，管理委員會 僅屬社區之執行機關，而非意思決定機關，亦非權利義務之 主體；而由同條例第36條關於管理委員會職務之規定，並參 酌同條例第37條至第39條等規定內容，亦可知管理委員係受 住戶選任，承全體住戶之委任處理事務，對全體區分所有權 人負擔管理義務，應對區分所有權人會議負責，並非對於個 別住戶負有特定之義務；管理委員會依據區分所有權人決議 或規約代收區分所有權人應分擔之費用即管理費，並用於代 付相關社區支出，其有剩餘仍歸全體區分所有權人享有利益 ，除規約或區分所有權人會議另有決議外，管理委員並不享 有報酬請求權，縱定有報酬，亦屬因委任契約關係所生之對 價，而區分所有權人負有繳納管理費之義務，乃基於公寓大 廈管理條例、規約規定或協議等關係而生，顯然管理委員會 執行管理職務、及社區設施使用等，與區分所有權人繳納管 理費之義務，並非源於同一雙務契約而生，亦即二者並非立 於互為對待給付之關係，自不發生同時履行之抗辯。再按專 有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所 有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其應有部分比例分擔之，為公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項所明定。被告雖抗辯原告將東光路42巷道通往新 光路之出口圍封，社區住戶占用法定空地停車、被告信件遭 社區警衛以「查無此人」予以退件，被告住宅頂樓漏水20餘 年，向原告要求提供修繕，原告置之不理等語，然被告對管 理委員會之職務執行等若有所質疑，應依公寓大廈管理條例 同條例第36條、第39條、第10條等相關規定處理，核與被告 應負之管理費給付義務無關，自不許被告以東光社區管理委 員會管理缺失等為由，為民法第264 條之同時履行抗辯，而 拒絕繳繳管理費。
四、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期限催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1 項前段亦定有明 文。查被告積欠自100 年1 月起至102 年6 月止之管理費共 30期總計15,000元，業據原告提出東光社區繳交管理費明細 表、帳冊為憑，被告雖稱其係自100 年9 月開始未繳管理費 ，然被告並未舉證其已繳納100 年1 月至8 月管理費，其前 開抗辯，尚不足採。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例10條第2 項、東光社區 規約、新竹市東光社區102 年度管理委員會第一次委員會會 議決議，起訴請求被告給付自100年1月起至102年6月止之管 理費30期總計15,000元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不 生影響，爰不一一條列審酌。
七、本件係小額訴訟事件為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執 行，並於判決時確定訴訟費用額。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 之23、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第 436 條之20，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
新竹簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 13 日
書記官 蔡玉嬌