臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第463號
原 告 玄泰開發股份有限公司
法定代理人 王秀玲
訴訟代理人 洪士傑律師
被 告 黃裕仁
林志強
共 同
訴訟代理人 范翔智律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國10
2年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林志強應將新北市○○區○○段○00000○號、第05069建號建物所有權全部，與同段第169地號權利範圍分別為1212/100000及1083/100000之土地所有權移轉登記與原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔4/5，其餘由被告林志強負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
本件原告未於最後言詞辯論期日到場，其雖以同期日另於他 法院出庭為由，具狀請假及聲請改定庭期，然被告質以此非 屬正當理由，本院審認被告之主張應屬可採，故原告核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，應依被告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：
（一）被告黃裕仁借名被告林志強名義，與原告玄泰開發股份有 限公司（下稱玄泰公司），於民國101年5月21日就新北市 泰山區「玄泰○○-仁武區」社區①D棟2樓，即新北市○ ○區○○段○00000○號建物及其座落於新北市○○區○ ○段000地號，權利範圍2295/100000之基地，門牌號碼現 為新北市○○區○○街000巷0號2樓（下稱系爭房屋甲） ；②D棟4樓，即新北市○○區○○段○00000○號建物及 其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範圍1083/10 0000之基地，門牌號碼現為新北市○○區○○街000巷0號 4樓（下稱系爭房屋乙），上開不動產雙方約定系爭房屋 甲買賣價金為新台幣（下同）1783萬元、系爭房屋乙買賣 價金1900萬元，總計金額為3683萬元，此有被告黃裕仁簽 署之訂購預約單2紙、被告林志強簽署之房屋、土地預定 買賣合約書各2份為憑。上開訂購預約單之買方簽章人及 訂金支付人，均為被告黃裕仁簽名及給付金額；再買賣房
地之簽約款項，亦均由被告黃裕仁以信用卡簽帳方式為給 付，此有黃裕仁簽署之簽帳單乙紙為憑。足徵黃裕仁乃借 名林志強之名義購買系爭房屋甲及系爭房屋乙。（二）締約過程中，被告林志強分別簽署有「委辦貸款契約書」 及「同意書（本票支付）」，依據委辦貸款契約書第4條 約定「為確保賣方（指聲請人玄泰公司）於貸款核撥後取 得本項買賣價款，買方（指債務人林志強）同意無條件將 其在承貸金融機構之帳戶存摺及取款條等領款證件交付賣 方，或並簽立『委託撥款同意書』，使承貸金融機構得直 接將貸款撥入賣方帳戶，以上配合取款之方式，依賣方指 示為之」等語，及前開同意書約定「甲方（指債務人林志 強）委託乙方（指聲請人玄泰公司）以本戶房地設定抵押 權代為辦理金融機構貸款，並以貸款所得金額作為本戶房 地部分價金給付，且甲方同意出具與應付乙方買賣價金餘 款同額之商業本票乙紙（系爭房屋甲之部分，計1783萬元 ，票號第322645號；系爭房屋乙之部分，計1900萬元，票 號第322644號），供作乙方辦理上述房地產權移轉登記作 業之擔保」等語，致令原告誤信被告林志強必當依上開同 意書及委辦貸款契約書之約定，於原告玄泰公司移轉登記 系爭房屋甲、系爭房屋乙予被告林志強時，被告林志強會 依上開約定將向「第一銀行丹鳳分行」辦妥之貸款及向「 台新銀行江翠分行」辦妥之貸款，撥付原告作為購買系爭 房屋甲、乙之價款。
（三）詎料，原告依約將系爭房屋之產權過戶與被告林志強後， 被告黃裕仁突以被告林志強之代理人身分，分向第一銀行 丹鳳分行及台新銀行江翠分行承辦人員施壓，阻止前述貸 款撥付予原告，其中台新銀行江翠分行之承辦人員蔡家銘 因同為被告黃裕仁之同學，竟將前開貸款款項撥入被告林 志強之帳戶，由其挪作他用，至此造成系爭房屋甲、系爭 房屋乙之產權，業已移轉被告林志強名下，且受設定有高 額抵押權，但原告卻無法收受房屋尾款之情況。嗣後，原 告屢屢通知被告林志強及黃裕仁給付上開尾款，然渠等分 以「需至中國大陸出差」、「債權人未依承諾承租『新北 市○○區○○街000巷0號2樓』房屋」等藉口，於交付聲 明書乙紙後（見原證5），隨即避不見面。至此，原告方 才警覺有詐，遂反向調查得知被告黃裕仁、林志強已共同 謀議多時，先利用簽署「委辦貸款契約書」及「同意書」 取得原告之信任，待原告依約將系爭房屋甲及系爭房屋乙 ，移轉登記於其名下並由其向銀行設定高額抵押權後，再 阻止銀行撥付款項，並自行沒入所貸得之金額，遂行其騙
取聲請人財產之目的。因被告黃裕仁及林志強之所為已構 成刑事詐欺犯罪，原告為求自保已向板橋地方法院檢察署 對「被告黃裕仁」、「被告林志強」及「蔡家銘」（即台 新銀行江翠分行承辦人員）提出詐欺告訴，此有蓋用檢察 署收文章之刑事告訴狀乙份及開庭通知為證（見原證6） 。
（四）按「二、倘買方有減少價金之要求，違約不買或不按照契 約約定之日期付款或未配合賣方辦理產權移轉、貸款抵押 設定、不動產點交或違反本約任何條款之情事者，經賣方 催告後仍不履行時，賣方得解除本契約及與本契約有連帶 關係之契約，解約後依左列方式辦理：1、買方已交之款 項悉數作為賣方重新出售本約土地之費用、稅捐及損害賠 償和違約金，本約土地產權並由賣方收回自行處分，買方 無異議。...3、倘賣方已將產權移轉登記為買方或其指定 人名義者，買方應無條件負責將該產權於15日內辦理移轉 登記歸賣方或其指定第三人所有，費用由買方負責，買方 無異議」，此有系爭土地預定買賣合約書第10條第2項、 房屋預定買賣契約書第20條第2項明文約定。被告黃裕仁 借用被告林志強之名義，與原告定有買賣房地契約，且原 告早於101年7月26日，依約將標的房屋移轉登記，被告林 志強、黃裕仁依約應給付原告買賣價金，至今已有年餘， 經由原告多次催告給付價金及點交房地，然被告卻藉口出 差大陸滯留未歸等理由，拒不履行，又夥同將銀行撥付之 鉅額貸款金額挪作他用，足認伊等早有拒絕履約及以不法 手段詐取聲請人財物及之意圖，有共同侵害原告權利事實 ，除共同謀議外，亦有行為之分工，依據民法侵權行為規 定，不論造意人或幫助人，均視為共同行為人而同屬侵害 聲請人房產之債務人。
（五）由上述可知，被告林志強、黃裕仁不僅違反契約給付義務 ，亦以不法行為，侵害原告權益，是原告特以文書狀再為 給付價金之催告，如於起訴狀送達後7日內，被告等不以 現金一次繳清，則以本起訴狀之送達為解除兩造契約之意 思表示，並依據相關契約及法律規定，請求如訴之聲明等 語。
（六）先位聲明：
①被告林志強及黃裕仁應將新北市○○區○○段○00000○ 號建物及其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範 圍2295/100000之基地移轉登記與原告。 ②被告林志強及黃裕仁應將新北市○○區○○段○00000○ 號建物及其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範
圍1083/100000之基地移轉登記與原告。 ③被告林志強及黃裕仁應將新北市○○區○○段○00000○ 號建物及其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範 圍2295/100000之基地，於101年7月27日登記收件字號新 北市新莊地政事務所莊登字第195740號、擔保債權總金額 2196萬元、權利人為第一商業銀行股份有限公司之抵押權 登記予以塗銷。
④被告林志強及黃裕仁應將新北市○○區○○段○00000○ 號建物及其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範 圍1083/100000分之基地，於101年7月30日登記收件字號 新北市新莊地政事務所樹莊登字第003470號、擔保債權總 金額2400萬元、權利人為台新國際商業銀行股份有限公司 之抵押權登記予以塗銷。
（七）備位聲明：
①被告林志強及黃裕仁應將新北市○○區○○段○00000○ 號建物及其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範 圍2295/100000之基地移轉登記與原告。 ②被告林志強及黃裕仁應將新北市○○區○○段○00000○ 號建物及其座落於新北市○○區○○段000地號，權利範 圍1083/100000之基地移轉登記與原告。 ③被告林志強及黃裕仁應連帶給付原告4596萬元，及自本訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
二、被告則共同以：
（一）被告黃裕仁、林志強兩人為甥舅關係，被告家族共向原告 購買「玄泰○○」社區8間房屋，分別為林美英購買B1棟2 樓、3樓、4樓，被告黃裕仁姐姐黃詩玲購買D2棟6樓，朋 友俞玟妏購買D1棟8樓，朋友張祥祐購買D1棟6樓，D1棟2 樓、4樓則為被告林志強所購買。以上房屋簽約前均由被 告黃裕仁先出面與建商即原告洽談，雙方就價格及標的內 容談妥後，先由黃裕仁先行代簽「訂購預約單」並代繳訂 金後（見被證1），先將房屋保留，再由實際購買人出面 訂約，此觀之上開房屋之登記名義人及貸款名義人即足明 證。
（二）被告林志強大部分時間在大陸經商，故由被告黃裕仁代其 舅舅簽約，並先代付訂金，實際購買人仍是被告林志強， 辦理貸款名義人亦是林志強，故原告僅以簽約前之訂購預 訂單及訂金支付人之情，率認被告黃裕仁為實際購買人， 與事實不符，難以憑採。
（三）原告主張被告2人為借名關係，換言之，原告主張系爭房
地實際所有權人為被告黃裕仁，但訴之聲明中先位聲明及 備位聲明①、②項卻又主張被告2人須共同將系爭不動產 移轉登記予原告，其聲明與所主張之事實，兩者顯然不符 ，其訴之聲明顯無理由。
（四）原告於起訴狀先位聲明③、④項，請求非抵押權人之被告 2人應塗銷系爭房地上之抵押權登記，其訴之聲明顯然無 理由。
（五）原告主指稱被告2人已構成詐欺行為云云，並提出原證6為 據。惟查，被告2人否認有任何詐欺行為，且原告提出之 告訴，業經臺灣新北地方法院不起訴在案，此有不起訴處 分書（見被證2）可稽。
（六）本案糾紛係因原告為讓被告等能共同購買系爭房屋甲、乙 ，遂表示欲連同2樓之室內裝潢、冷氣、燈具與房屋一併 出售，且會向被告繼續承租2樓作為銷售中心直到建案售 完撤走為止，其租金即可繳付所有貸款與管理費云云。被 告等認為划算，且有利可圖才答應此筆買賣，因此當時雙 方係合意以上開系爭房屋甲、乙兩間一併出售。孰料，原 告銷售主管事後竟欲反悔不賣，還阻撓原先承貸之第一銀 行撥款，嗣經被告等人發現後，原欲對第一銀行及原告銷 售中心主管提告，經銷售中心主管落淚不斷哀求被告等不 要提告也不要全部退屋，並表示會繼續出售並遵守先前之 約定，且強調「當今天什麼都沒發生過」之情，被告等才 作罷。其後第一銀行又以被告與原告間有糾紛為由拒絕撥 款，要求被告等先跟原告處理糾紛，再處理貸款，而銀行 在審核申貸資格，通常係以申貸人之資力及擔保品價格作 為考量，且銀行也同意撥貸額度與交付貸款設定契約書給 原告之代書辦理設定流程，所有過戶手續與設定流程皆為 原告與銀行之間共同辦理，被告配合此流程辦理必要之手 續，惟第一銀行竟以被告與原告間有糾紛為由與一些不明 因素拒絕撥款。被告等不滿遭原告一再欺騙，且事後證明 原告將銷售中心遷往他處，根本違反當初之約定。基此， 原告有違誠信在先，不思與被告商討如何解決，實屬無理 等語置辯。
（七）答辯聲明：
原告之訴駁回。
三、原告主張其就系爭房屋甲買賣價金為1783萬元、系爭房屋乙 買賣價金為1900萬元，總計金額為3683萬元，由被告黃裕仁 簽署訂購預約單2紙，另被告林志強簽署房屋、土地預定買 賣合約書各2份，上開訂購預約單之買方簽章人及訂金支付 人，均為被告黃裕仁簽名及給付金額，原告已移轉登記系爭
房屋甲、系爭房屋乙予被告林志強，林志強亦簽署委辦貸款 契約書、委託撥款同意書，同意原告代為辦理金融機構抵押 貸款，並以貸款所得金額作為系爭房地部分價金給付，然台 新銀行江翠分行將抵押貸款款項撥入林志強之帳戶，由其挪 作他用，原告無法收受房屋尾款等情，為被告所不爭執，並 有原告提出之訂購預約單、委辦貸款契約書、委託撥款同意 書、不動產登記謄本附卷可稽，此部分原告主張之事實，應 屬真實可採。惟原告另主張被告黃裕仁係借用被告林志強名 義，向其購買系爭房屋甲、乙2戶，黃裕仁向抵押貸款銀行 承辦人員施壓，阻止貸款撥付原告，足認其等早有拒絕履約 及以不法手段詐取聲請人財物及之意圖，有共同侵害原告權 利事實等情，則為被告所爭執，併以上開情詞置辯。從而本 件兩造爭執要旨厥為：
（一）原告主張被告黃裕仁借用被告林志強名義，向其買受系爭 房屋甲、乙2戶，是否屬實。
（二）系爭房屋甲、乙2戶抵押貸款撥入被告林志強帳戶，是否 構成被告2人共同侵害原告之權利。
（三）原告主張被告違反契約給付義務，催告被告於起訴狀送達 後7日內，以現金一次繳清尾款，逾期則解除系爭房屋甲 、乙2戶契約，是否有理由。
四、原告主張被告黃裕仁借用被告林志強名義，向其買受系爭房 屋甲、乙2戶，是否屬實：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實， 則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求（參照最高法院17年上字第917 號判例意旨）。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所 主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事 實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯 事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（參 照最高法院43年台上字第377號判例意旨）。（二）原告主張被告黃裕仁借用被告林志強名義，與其為本件系 爭房屋買賣，無非以黃裕仁簽署訂購預約單及支付訂金為 其依據。然就此預約單及訂金之事實，被告辯以黃裕仁、 林志強兩人為甥舅關係，被告家族及友人共向原告購買「 玄泰○○」社區8間房屋，房屋簽約前均由被告黃裕仁先 出面與原告洽談，雙方就價格及標的內容談妥後，先由黃 裕仁先行代簽「訂購預約單」並代繳訂金，先將房屋保留 ，再由實際購買人出面訂約，系爭房屋甲、乙2戶之買受 人為被告林志強，此觀上開房屋之登記名義人及貸款名義
人足證等語。
（三）經查：
①原告提出為兩造不爭執之訂購預約單，係原告或其代銷人 所製作之憑證，該預約單約定事項記載本單為收到訂金之 臨時憑證，另預約單右側敘明一式3份，第1聯為客戶聯（ 紅）之情，此即為坊間營建事業通稱之紅單買賣，其性質 非為確認買方對象，故被告抗辯黃裕仁代簽訂購預約單並 代繳訂金，其目的在於將房屋保留，並非借名之情，難謂 無稽。
②況原告亦自陳系爭房屋其後由被告林志強簽署房屋、土地 預定買賣契約書，另原告提出之委辦貸款契約書、委託撥 款同意書（見本院卷第17頁至第24頁），其上均記載立契 約書人即買方為林志強，原告亦將系爭房屋所有權登記為 林志強所有，以原告經營住宅及大樓開發租售業、資本總 額登記有1800萬元，其從業人員知識經驗豈有不知訂購預 約單名義人得為轉換之理，如真不知，又為何願意接受改 為被告林志強簽署買賣契約書、委辦貸款契約書等買賣文 件，並將產權過戶登記予林志強，足見原告臨訟主張被告 2 人間借名云云之不足採信。
③此外，原告復未舉證被告2人間成立借名契約之具體事實 如何，參酌首開最高法院判例意旨所示，本件原告不能證 實自己主張之借名事實為真實，其述自不足採信。五、系爭房屋甲、乙2戶抵押貸款撥入被告林志強帳戶，是否構 成被告2人共同侵害原告之權利：
本件原告主張被告共同侵害其權利之原因，係以系爭房屋移 轉登記於被告林志強名下，並向銀行設定高額抵押權後，被 告阻止銀行撥付款項，自行沒入所貸得金額，爰認被告侵權 。上開過戶登記及抵押貸款之事實，為被告所不爭執，然原 告主張被告阻止銀行撥付款項一情，為被告所爭執，原告就 此事實，未能另行舉證以實其說，故所述被告阻止銀行撥付 款項之情，難以採信。再者，原告就其主張被告侵權之證據 ，無非以其已向新北地方法院檢察署對被告黃裕仁、林志強 及蔡家銘（即台新銀行江翠分行承辦人員）提出詐欺告訴， 有蓋用檢察署收文章之刑事告訴狀乙份及開庭通知為其主張 之證據。然查，原告所舉刑事詐欺告訴之情，固經臺灣新北 地方法院檢察署以102年度偵字第8715號、102年度偵字第87 96號受理在案，然經檢察官偵查結果，認為被告林志強與本 件原告訴人簽立系爭房屋之買賣契約時，未見被告林志強等 人施何詐術行為，使告訴人陷於錯誤，並因此錯誤將房屋過 戶予被告林志強，不足以認定被告黃裕仁、林志強等人有何
詐欺犯行及不法所有之主觀犯意，另被告林志強向台新銀行 申辦貸款時，並未提供任何足資認定該貸款應給付予本件原 告之文件，是銀行未將林志強貸款所得金額給付予原告，自 無任何違法之處，復查無其他積極證據足認被告有何詐欺犯 行，而於102年6月25日偵查終結，為不起訴之處分。此亦有 被告提出之不起訴之處分附卷可稽，從而原告向檢察官提起 刑事告訴之事實，並非充足舉證被告構成侵權行為。此外， 本件被告究竟以何不法方式，侵害原告之權利，復未據原告 具體指陳不法行為之事實及證據，故被告否認其等侵害原告 之權利，應屬可採信。
六、原告主張被告違反契約給付義務，催告被告於起訴狀送達後 7日內，以現金一次繳清尾款，逾期則解除系爭房屋甲、乙2 戶契約，是否有理由：
（一）原告主張系爭土地預定買賣合約書第10條第2項、房屋預 定買賣契約書第20條第2項約定「‧‧‧倘買方有‧‧‧ 不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理產權移轉、 貸款抵押設定‧‧‧之情事者，經賣方催告後仍不履行時 ，賣方得解除本契約‧‧‧」之語，且被告林志強簽署「 委辦貸款契約書」及「同意書（本票支付）」，依據委辦 貸款契約書第4條約定「為確保賣方（指聲請人玄泰公司 ）於貸款核撥後取得本項買賣價款，買方（指債務人林志 強）同意無條件將其在承貸金融機構之帳戶存摺及取款條 等領款證件交付賣方，或並簽立『委託撥款同意書』，使 承貸金融機構得直接將貸款撥入賣方帳戶，以上配合取款 之方式，依賣方指示為之」等情，及被告尚未依約給付系 爭房屋尾款等事實，均為被告所不爭執，從而原告依據系 爭土地預定買賣合約書、房屋預定買賣契約書之約定請求 權，自得於催告後，單方行使契約解除權。
（二）又原告主張其以起訴狀繕本之送達，代為催告之意思表示 ，此起訴狀繕本業於102年7月31日送達被告林志強，催告 期滿未清償尾款，故原告主張對被告林志強解除系爭房屋 甲、乙2戶之買賣契約，於法有據，核無不許。（三）按契約解除後，當事人雙方互負回復原狀之義務，民法第 259條定有明文。從而原告主張買賣契約當事人之被告林 志強應返還並移轉登記系爭房屋甲、乙2戶，為有理由。 然依據原告提出之○○區○○段000地號土地登記謄本， 其因買賣而移轉與被告林志強之土地應有部分有2筆，其 一為1212/100000、另一為1083/100000（見本院卷第11頁 ），從而原告聲明被告林志強返還土地持分2295/100000 、1083/100000云云，其中2295/100000持分請求超逾登記
之1212/100000部分，應屬無理由。七、末查，原告先位之訴尚主張被告林志強應將系爭房屋甲、乙 2戶，分別以權利人第一商業銀行股份有限公司、台新國際 商業銀行股份有限公司之抵押權登記予以塗銷之聲明。其對 被告林志強有回復原狀之請求權，固屬無誤，然林志強係上 開設定抵押權之義務及債務人，並非抵押權利人，對於塗銷 抵押權登記並無處分權能，原告猶對之執為請求塗銷，自有 聲明不當之情，此部分之訴，不能准許。又被告備位之訴聲 明被告林志強及黃裕仁應連帶給付原告4596萬元，及自本訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 云云，然原告訴狀及言詞辯論期日均未陳述此部份金錢給付 請求之事實及理由依據為何，亦未舉其請求權基礎，以便被 告抗辯，經本院於102年9月17日言詞辯論期日闡明後，原告 陳稱以書狀另行補陳之語，惟迄辯論終結，原告均未更行補 具事實及請求權依據，此部分原告之訴，自屬無理由。八、綜上所述，原告依據契約請求權，對於買受人林志強主張解 除契約，返還移轉登記系爭房屋甲、乙2戶（按土地持分限 於1212/100000及1083/100000），為有理由；逾此範圍，原 告之主張則屬無據，應予駁回，爰判決如主文所示。本件事 證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響 或，爰不一一論述，併此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
書記官 黃瀅螢
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