返還要約金
臺灣新北地方法院(民事),簡上字,102年度,172號
PCDV,102,簡上,172,20131119,2

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第172號
上　訴　人　錦龍印刷實業股份有限公司
法定代理人　林錦龍
訴訟代理人　陳彥任律師
被　上訴人　張豊雄
訴訟代理人　許進德律師
　　　　　　許峻鳴律師
　　　　　　陳怡倩律師
被　上訴人　鑫辰國際不動產投資顧問有限公司
法定代理人　邱宏志
上列當事人間請求返還要約金事件，上訴人對於民國102年5月3
日本院三重簡易庭101年度重簡字第1102號第一審判決提起上訴
，經本院於102年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人前經被上訴人鑫辰國際不動產投資顧問有限公司（下 稱被上訴人鑫辰公司）居中仲介，欲向被上訴人張豊雄承租 坐落新北市○○區○○段0000地號土地，及其上門牌新北市 ○○區○○街000號房屋（下稱系爭房地），上訴人曾簽立 租賃要約書（下稱系爭要約書），記載要約條件與特別約定 事項，並交付面額新臺幣（下同）48萬元支票（下稱系爭支 票）予被上訴人鑫辰公司，委任被上訴人鑫辰公司為要約之 處理及將系爭支票供作要約金，嗣經被上訴人鑫辰公司通知 洽商後尚無共識，並未簽立租約。上訴人即表明議約不成， 請求返還要約金，被上訴人鑫辰公司片面以續予協商該租賃 為由未返還系爭支票，上訴人授權被上訴人鑫辰公司為租賃 要約處理僅至101年2月28日止，但被上訴人鑫辰公司遲至10 1年4月13日方寄函通知同意要約書內容為承諾，同時定101 年4月20日簽約，然該通知顯已逾於要約書期限，難生承諾 效力。詎被上訴人鑫辰公司明知上開租賃洽議未成，竟事後 將系爭支票交予被上訴人張豊雄提示兌領，已侵害上訴人之 權益。又被上訴人鑫辰公司稱被上訴人張豊雄於101年1月16 日已同意要約承租條件，顯非屬實。是被上訴人鑫辰公司既 受上訴人委託為要約之處理，明知要約條件定期限，於期限 內洽約未成無法簽立租約，逾越授權期後，竟將要約金48萬 元系爭支票交予被上訴人張豊雄兌領，依民法第535條、第 544條規定，本應對於上訴人負損害賠償責任；被上訴人張



豊雄與上訴人間並無租賃關係，本不得提示兌領系爭支票， 故上訴人得依民法第179條不當得利關係，請求被上訴人張 豊雄返還已兌領之48萬元。又被上訴人張豊雄對上訴人所負 債務，與被上訴人鑫辰公司對上訴人所負債務，具有同一經 濟上之目的，倘其中一人為給付，他人就其給付範圍內，亦 同免其責任，其間為不真正連帶債務。
㈡對於被上訴人抗辯之陳述：
⒈租賃訂金收據（下稱系爭訂金收據）係臨訟所作：系爭訂 金收據於被上訴人鑫辰公司仲介過程中從未提及，上訴人 亦從未觀閱過，根本係臨訟所作。查系爭要約書係於101 年1月16日製作，原有效期限為101年1月20日，於上開要 約書製作後，被上訴人鑫辰公司表示被上訴人張豊雄對於 特別約定事項有意見，無法達成，但公司表示願從中儘量 說服被上訴人張豊雄，請求上訴人將有效期限再延至102 年2月28日，上訴人同意延至上開期限，但再次申明於特 別約定事項中由出租人應配合辦理工廠登記證外，其關於 工廠登記證、夾層、工業大電裝設與消防設備設置等皆須 仍由被上訴人張豊雄負擔費用，上訴人始願配合簽約。倘 被上訴人張豊雄於101年1月16日同意該要約書所載全部事 項，衡情必全依要約書所載事項為承諾，方符實情，然系 爭訂金收據卻於第6點載記「本合約可確定可廠登始生效 ，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可申請 至270馬力以上，出租方需完成消防安檢。」等事項，顯 與系爭要約書所載須由出租方負擔工廠登記與消防設備等 費用為不同之記載，顯見被上訴人張豊雄於年月日根本無 同意要約乙事，則豈有可能發生將要約金轉為訂金，書立 系爭訂金收據之情？被上訴人鑫辰公司應指明系爭訂金收 據係於何時、何地、何人所製作簽立，其後於何時、何地 、以何種方法通知或交付原告該訂金收據等情，具體詳為 說明。另假設果有上開訂金收據，被上訴人張豊雄顯然並 非就要約逕為承諾，而係變更要約，至多僅為新要約，上 訴人並未就該新要約有何承諾行為，故本件之租賃契約顯 然未成立。另依被上訴人所述，於101年1月16日系爭要約 書已由被上訴人張豊雄於同日以系爭訂金收據收取系爭支 票，衡情如要約與承諾一致，亦無爭執，為何被上訴人鑫 辰公司不立即依系爭要約書第5條約定，立於101年1月16 日通知原告於5日內出面簽約？若上訴人不願配合，被上 訴人鑫辰公司又為何不於當時立以存證信函催告上訴人出 面簽立租賃契約？如無爭執，系爭支票又為被上訴人張豊 雄於101年1月16日執有，伊為何須遲至101年4月9日方向



銀行託收兌現？足證於101年1月16日根本無要約與承諾之 共識，系爭支票根本不可能交予被上訴人張豊雄簽領，故 系爭訂金收據確臨訟製作無誤，該支票於101年3月底、4 月初三方協商仍無共識時，應仍於被上訴人鑫辰公司持有 中，方與上情相符。再依不動產經紀業管理條例第22條第 1項規定，系爭要約書於第六條規範於本件租賃契約簽訂 時，上訴人須支付被上訴人鑫辰公司一個月租金之服務報 酬，該紙要約書其上除有鑫辰公司大小章印文外，同有經 紀人之印文與證書字號和承辦員之簽名，惟系爭訂金收據 ，卻僅有被上訴人張豊雄之簽名，無被上訴人鑫辰公司與 經紀人之用印，然系爭訂金收據於頁首即載明「鑫辰國際 不動產投資顧問有限公司確係依據本人之委託全權代理本 人出租本人所有房地標示如下…」、「本人同意於簽訂上 述租賃契約之同時一次支付新台幣八萬元予鑫辰不動產作 為服務報酬…」。核上揭書類製作情狀，顯見系爭訂金收 據未依上開不動產經紀業管理條例第22 條第1項規定為製 作，益明上訴人所指該訂金收據為臨訟製作乙情為實。 ⒉上訴人與被上訴人張豊雄洽議不成：在系爭要約書所載10 2年2月28日限期前，被上訴人鑫辰公司皆稱被上訴人張豊 雄表示尚無法允諾相關費用負擔部份，上訴人要與被上訴 人張豊雄見面，被上訴人鑫辰公司皆稱尚在斡旋中，會儘 力促成。直至101年2月28日後，被上訴人鑫辰公司再行協 商，雙方仍無共識，本件租約殊無成立之可能。又系爭訂 金收據第6點其他事項之記載，顯與系爭要約書第9條其他 特別約定事項之記載不同，如有該訂金收據乙情，亦係變 更要約為承諾，至多為新要約。被上訴人就系爭訂金收據 之承諾所載確與系爭要約書約定有所不同，雖有承認，但 辯稱係有利於上訴人云云，惟此為被上訴人片面解釋，按 系爭要約書上由出租人負擔相關辦理事務費用業遭被上訴 人所推翻，依文義解釋與承租利益條件核酌，如何能得出 為有利於上訴人？況被上訴人既已變更上訴人之要約，其 後雙方仍無法達成共識，難以出面簽立租賃契約，則上訴 人與被上訴人張豊雄之間不存在任何租賃關係。被上訴人 不斷強調上訴人有送禮，上訴人爰以否認，假設若上訴人 果有送禮，然此人情往來，與本件所爭執之租賃關係，實 難有論理與證據法則之關聯。復因雙方無共識，被上訴人 張豊雄不願負擔工廠設辦相關費用等費用，因被上訴人鑫 辰公司已託他人辦理相關工廠登記事宜，致生費用待付， 最後上訴人因與被上訴人張豊雄無共識，被上訴人張豊雄 不付，上訴人迫不得已，方自行支付該筆費用，此亦與系



爭要約書要約條件不符，即明要約與承諾並無共識乙情。 另設如系爭訂金收據為真，被上訴人張豊雄確有按此辦理 ，然本件由被上訴人鑫辰公司交予他人辦理工廠登記證所 申請馬力卻僅有30匹馬力，根本無法符合上訴人所需，顯 與上訴人之要約難合，此亦為最後雙方協商破裂以致無法 簽約之重要原因。至被上訴人鑫辰公司辯稱系爭訂金收據 非臨訟製作，於101年1月16日有予被上訴人張豊雄看過系 爭要約書，方於收據簽名與收受系爭支票；因上訴人要求 配合辦理工廠登記，於同年2月24日工廠登記辦妥並交付 上訴人員工後，被上訴人鑫辰公司即通知上訴人出面簽立 正式租賃合約，但上訴人以伊經理自同年2月27日至3月4 日出差為由，表示需待經理回國方能簽約，其後推延簽約 時間，隨後表明不租，並自願訂金予沒收，且願予賠償， 其後雙方再數次協調不同承租方案，最後無共識，仍無法 簽約云云。上訴人予以否認，且在上訴人簽立要約書與系 爭支票後，被上訴人鑫辰公司根本未告知被上訴人張豊雄 有同意依要約書為承諾，僅稱一時無法達成共識，但工廠 登記部份可先行辦理，被上訴人鑫辰公司就其餘部份再予 協調。惟其後被上訴人張豊雄根本無意負擔要約書上所載 與上訴人要求由出租人負擔相關費用之約定，最後在該年 3月無法達成共識，上訴人始得自行支付辦理工廠登記證 之相關費用，但已無意再予承租。另被上訴人稱係與上訴 人方姓經理接洽云云，唯查上訴人公司並無方姓經理該人 ，特予說明。
⒊本件違反雙方代理之禁止：設若系爭訂金收據果有其事， 然本件依系爭要約書與系爭訂金收據互核，顯然被上訴人 鑫辰公司未經上訴人之同意，逕為雙方之代理人，又查本 件非為專屬履行債務事宜，故系爭訂金收據據製作顯違雙 方代理人禁止，應為無效。又系爭訂金收據之製作違反不 動產經紀業管理條例第22條第1項規定，實難依不動產經 紀業仲介性賃，藉以推卸雙方代理之禁止。
⒋違約金過高之酌減：系爭要約書約定有若有反悔不租之情 事，訂金任由出租方沒收之約定云云，設若本件租約成立 ，且原告有因通知而未出面訂約致生違約之情，則所謂沒 入係指損害賠償總額預定之違約金，亦有違約金過高酌減 之適用。本件租賃糾葛，最後無共識，最主要原因在於被 上訴人張豊雄不願負擔工廠基礎設備相關支出之成本，被 上訴人張豊雄於本件糾葛中並未實質支付費用，反而係上 訴人自行支付工廠登記證辦理費用，最後因無共識，只能 另覓合適工廠，直至101年8月份方另租工廠，鈞院就系爭



訂金仍認得以沒入供為違約金，有過高酌減之情。 ⒌系爭工廠能否申請270馬力以上的電力上訴人也不清楚， 為了避免訴訟過於複雜，對於被上訴人這部分的抗辯上訴 人暫不爭執等語。
㈢原判決認為本件系爭廠房租賃契約（下稱系爭契約）僅需當 事人就「廠址、租金、押租金」等必要之點互相意思表示一 致，系爭契約即為成立，至於「工廠登記、消防設備」之申 請或所生費用負擔歸屬等節，屬於契約之非必要之點，並不 需經需當事人合意，有判決違背法令之違法。原判決以「然 查：系爭要約書及系爭定金收據，均就租賃物即座落門牌號 碼新北市○○區○○街000號建物暨新北市○○區○○段000 0號土地、租金每月16萬元、押租保證金48萬元為相同之約 定，足證，兩造間之租賃契約，已就租賃物及租金之必要之 點，意思表示一致而成立。」云云，惟查：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示， 契約即為成立。（第1項）當事人對於必要之點，意思一 致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為 成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應 依其事件之性質定之。（第2項）」民法第153條定有明文 ；再按「至於開發產品之規格、功能及數量，是否屬契約 必要之點，乃繫於兩造意思表示有無特別注重，予以作為 必要之點。」最高法院100年度台上字第1841號民事判決 可資參照。可知，當事人間之租賃契約，其必要之點並非 僅係一般者如「屋址、租金、押租金」，倘當事人間就租 賃標的之內容係特別重視而有其他特別約定時，亦得以之 作為契約特別約定之必要之點，以資合意、遵守。 ⒉查本件上訴人公司係從事「紙容器製造業」、「印刷業」 等相關事業，而印刷工業所用之廠房因印刷用電所需，於 工廠登記證請領後，尚需向台電公司申請工業用電，目前 係每向台電公司申請馬力1匹（俗稱外電），須徵收新台 幣（下同）2,200元。上訴人公司就本件系爭租賃契約之 目的係作為工業廠房之用，而依法工廠須向主管機關申請 工廠登記證，再上訴人公司依上證1所示係從事「印刷業 」，因此工廠中之印刷重型機械須使用270匹以上之電力 ，又工廠營運前亦必須向主管機關申請消防設備檢查，前 開工廠登記費用、工廠用電之申請費用以及消防設備費用 係所費不貲。職此，本件上訴人於委任被上訴人鑫辰公司 尋找合適廠房時，即已於原審原證1要約書第9條特別明載 「出租方須配合辦理工廠登記、公文件資料、費用出租方 負責。消防設備由出租方負責」，又於與被上訴人鑫辰公



司洽談其它租賃必要之點時亦曾口頭告知工廠所需之申請 馬力數，可見原告係就「工廠登記、消防設備、電力申請 及負擔」特別重視。姑且先不論被告張豐雄所簽立之被證 1訂金收據係否臨訟製作，是否真實，然由其上亦記載「 本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢， 無相關賠償，並電力可以申請至270馬力以上，出租方負 擔消防檢查。」可知所謂「工廠登記、消防設備、電力申 請及負擔」均為本件系爭租賃契約之必要之點，原審判決 竟然忽略此當事人間特別約定之必要事項，逕謂前開約定 均非必要之點，從而只需就一般之「廠址、租金、押租金 」互相意思表示一致，系爭契約即為成立，顯有判決違背 法令之處。
㈣承上所述，「工廠登記費用、消防設備、電力申請及負擔」 既為系爭契約之必要之點，而被上訴人張豐雄並未承諾「工 廠登記之申請及費用由其負擔」，亦未同意「工廠用電之申 請及費用亦由其負擔」，顯見系爭契約根本未成立： ⒈被上訴人張豐雄根本未承諾負擔「工廠登記費用」，工廠 登記費用係上訴人所自行支付：
查被上訴人張豐雄所簽立之定金收據僅係表明「本合約可 確定可廠登始生效」，並未承諾負擔「工廠登記費用」， 是被上訴人張豐雄根本未就上訴人原證1要約書第9條所提 出之「工廠登記費用由出租方支付」而為合意。事實上系 爭廠房之工廠登記費用確為上訴人所支付，然此係由於被 上訴人鑫辰公司告訴上訴人其一時無法與被上訴人張豐雄 達成共識，工廠登記部份可先辦理，其餘再為協調，上訴 人方同意由被上訴人鑫辰公司將原要約有效期限修正為「 101年2月28日」，此可由要約書第8條明顯經過塗改得證 。且由於系爭工廠之廠登事宜是委由代書以上訴人公司之 名義聲請，事後工廠登記費用已產生，被上訴人張豐雄不 願支付，上訴人僅得自行負擔工廠登記費用，可證就工廠 登記費用此特別約定事項而言，被上訴人張豐雄根本未與 上訴人合意，是本件系爭契約並未成立。
⒉被上訴人張豐雄既然就費用較「工廠用電申請」為少之「 工廠登記費用」已不願支出，遑論有同意費用更高之工廠 電力負擔：
被上訴人張豐雄僅就費用較「工廠用電申請」為少之「工 廠登記費用」已有意見不願支出，則其對於上訴人公司所 表明應由出租方支付之工廠用電申請自然亦不可能同意（ 蓋承上所述，每申請一匹馬力即須2,200元）。果不其然 ，定金收據亦僅係表明「並電力可以申請至270馬力以上



」，而無同意工廠用電申請之費用負擔，亦可以證明本件 系爭契約並未成立。
⒊被上訴人鑫辰公司雖抗辯「於101年1月16日被上訴人張豐 雄有簽訂定金收據」，並主張被上訴人張豐雄已於101年1 月16日就系爭要約書第9條之契約必要之點同意，則系爭 契約已成立云云，係不足採信：
①若被上訴人張豐雄確實已於101年1月16同意上訴人所開 立之所有條件，何以廠登費用最後需由上訴人支付？又 何以被上訴人張豐雄所承諾之「270匹馬力」最後被上 訴人鑫辰公司係僅於101年2月24日向台電公司申請「30 匹馬力」？可證被上訴人張豐雄根本未與上訴人合意， 是本件系爭契約並未成立。
②復核若被上訴人張豐雄確實已於101年1月16簽立定金收 據，被上訴人鑫辰公司何以要告知上訴人其一時無法與 被上訴人張豐雄達成共識，希望將本件要約有效期間自 原本之101年1月28日延長至同年2月28日？又何不於101 年1月16日就立即轉知與原告被上訴人張豐雄已經同意 所有必要之點之訊息，而必須遲至101年4月13日方發函 要求原告5日內簽約？足證定金收據係臨訟製作。 ③退步言之，姑不論定金收據係否於101年1月16所製作， 僅就「工廠登記費用」被上訴人張豐雄並未支付，以及 「工廠所需電力馬力數」被上訴人鑫辰公司係僅於101 年2月24日向台電公司申請「30匹馬力」以觀，可證被 上訴人張豐雄並未同意第9條之契約必要之點，自不能 以定金收據記載「本合約可確定可廠登始生效，若無法 廠登，本合約作廢，無相關賠償，並電力可以申請至27 0馬力以上，出租方負擔消防檢查」逕推論契約成立。 ㈤被上訴人鑫辰公司違背系爭要約書第3條之規定，於系爭契 約未成立前即將系爭要約金48萬支票讓與被上訴人張豐雄， 致遭被上訴人張豐雄兌現，應依民法第544條對上訴人負損 害賠償責任；而被上訴人張豐雄無法律上之原因提領系爭要 約金48萬支票，致生損害於上訴人，亦應返還其不當利益與 上訴人：
⒈所謂要約金（斡旋金）者，雖未見諸法律明文用語，但其 含意，通常係房屋仲介業者為把握成交機會，防止買方（ 承租方）改變心意，而由買方（承租方）表示意願與誠意 ，並確保自己之購屋或承租權利，而由仲介業者向買方（ 承租方）收受之金錢，以代為向賣方（出租方）議約之行 為。查本件系爭要約金（斡旋金）契約，其契約內容為上 訴人委託被上訴人鑫辰公司為承租廠房之仲介人，於當事



人雙方正式簽訂書面契約後上訴人始正式給付租金，並同 時約定要約期間至101年2月28日，上訴人並開立交付被上 訴人鑫辰公司系爭支票48萬元，然僅係作為向被上訴人張 豐雄議約斡旋之用，同時約定若被上訴人張豐雄同意上訴 人本件系爭契約必要之點亦即系爭契約成立時，被上訴人 鑫辰公司方得將系爭支票48萬元交付予被上訴人張豐雄轉 作定金之一部分。前開約定已超出民法居間關係所能涵蓋 之範圍，依其性質自應適用民法委任關係之規定。 ⒉按「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理 自己事務為同一之住意，其受有報酬者，應以善良管理人 之注意為之。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因 逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。 」民法第535條、第544條分別定有明文規定。依上所述， 系爭契約由於被上訴人張豐雄根本未就系爭要約書第9條 之系爭契約必要之點同意，故本件系爭契約根本未成立， 依系爭要約書被上訴人鑫辰公司本應將系爭48萬元要約金 支票返還予上訴人，不得交付予被上訴人張豐雄，其竟然 將系爭支票交付予被上訴人張豐雄兌現，顯係逾越上訴人 所授予權限，自應依民法第544條對上訴人負賠償之責。 ⒊再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同 。」民法第179條定有明文規定。查本件系爭契約根本未 成立，被上訴人張豐雄竟私自提領兌現系爭48萬元要約金 支票，係無任何法律上之原因而受有金錢利益，亦應依民 法第179條對上訴人負返還48萬元之責。
（六）被上訴人張豐雄雖辯稱：位於泰山區泰林段48地號上之信 義街8-1 號建物，於73年間曾向改制前台北縣政府申請取 得使用執照，且得以請領工廠登記證，故雖然嗣後泰林段 48地號於97年間經分割出泰林段48-2地號，惟並不影響原 來信義街8-1 號建物之廠房使用性質，故當然無何不適於 工廠使用之情形云云，然查：依據新北市新莊地政事務所 新北市土地建物異動清冊之記載，其上第1 頁顯示：建物 門牌：信義街8-1 號，泰林段48號，民國97 年6月5 日基 地號變更（即分割），再依第3 頁顯示：民國97年8 月26 日滅失。（上證12），可知，被上訴人張豐雄所主張之信 義街8-1 號建物，分割後係位於泰林段48號地號上，且已 於97年8 月26 日 滅失滅失，而本件租賃標的是位在泰林 段48-2地號上，故根本與本案租賃標的無關。（七）本件系爭租賃契約為無效：
1、依據原審原證1 要約書以及被上訴人張豐雄自己所簽立之



租賃定金收據，均明載租賃標的為座落於泰林段48-2 地 號上之信義街8-1 號，惟依上開上證12所示，信義街8-1 號建物根本不存在於泰林段48-2地號上，而且信義街8-1 號建物已經滅失，故系爭租賃標的根本不存在，顯屬客觀 上給付不能，租賃契約自始無效。
2、承上，縱然將本件租賃標的解釋為泰林段48-2號及其上建 物，然因為此建築物屬於違建，無建築執照，無使用執照 ，又無門牌號碼，法令上根本無法申請合法工廠登記證以 及台電工業用大電，甚至無法接收信件，系爭契約自因被 上訴人張豐雄於訂單收據上第6 條所表明：「本合約可確 定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠償 ，並電力可以申請至270 馬力以上，出租方負擔消防檢查 。」之生效要件未能成就而無效，或由於存有法律上給付 不能之事由而為無效：
（1）依據上證6 新北市政府函文說明三、「經本所現場實地勘 查，台端所述該建物（即泰林段48-2地號上之建築物）張 貼之門牌非本所核發之制式門牌。」，且如上第一、所述 ，信義街8-1 號是位在泰林段48地號上（參上證12），可 知泰林段48-2地號上之建築物係無門牌號碼，且根本非信 義街8-1 號。
（2）復查，○○區○○段0000地號及其上建築物根本未經申請 建築執照即自行開工，此可由新北市政府工務局9 月16日 函文：「主旨：有關財政部北區國稅局新莊稽徵所函詢本 區○○區○○段0000地號是否領有建築執照一案，請查照 。說明：四、經查本局建立使照存根系統、現有建築管理 資訊系統、及建築地圖套繪圖說資料所示，旨揭地號並無 領取建築執照可稽。」（上證13）得知。復依據建築法第 70條第1 項：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人 及監造人申請使用執照。」、同法第71條第1 款：「申請 使用執照，應備具申請書，並檢附左列各件：一、原領之 建造執照或雜項執照。」、上證7 新北市經濟發展局申請 工廠登記證之要件：「符合用途之使用執照影本或合法房 屋證明」，可知，○○區○○段0000地號及其上建築物並 無建照，依法無法申請使用執照，遑論能向新北市政府領 得工廠登記證。
（3）按「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。 」，建築法第73條第1 項定有明文規定。經查○○區○○ 段000 0 地號及其上建築物並無建照，依法亦無法取得使 用執照已如上開2 、所述，則依法該建築物原則上係無法 申請接水、接電，根本不符合上訴人承租廠房必須有270



匹馬力以上電力數之需求。雖然，鈞院亦曾就此事函詢台 電公司，經台電公司答覆以：「依建築法第73條第1 項規 定，建築物非經領得使用執照，不准接電。由於現行法令 對於工廠申請用電並無管制規定，故工廠用電如其建築物 已取得建築物使用執照或主管機關核發之准予接電證明文 件，本公司均依實供電。」，然系爭建物被上訴人究竟有 無曾取得合法之准予接電證明文件，則請被上訴人等舉證 提出。
（4）末查，被上訴人屢屢主張所謂○○區○○段0000地號及其 上建築物建築類別是新建，不足以認定該建築物是違建（ 參被上證8 ）云云，然查：○○區○○段0000地號及其上 建築物已被新北市拆除大隊認定屬於違建而排入拆除之列 （參上證10），故不論拆除類別為何，僅係因為政府經費 不足而有拆除快慢之區分，然該建築物本質上仍屬於違建 而終須面臨拆除命運，且違建因無使用執照，有如上述當 然無法申請工廠登記證以及順利向台電申請工業用大電， 故系爭契約自應屬於無效。○○區○○段0000地號及其上 建築物已被新北市拆除大隊認定屬於違建而排入拆除之列 （參上證10）。
（5）綜上所述，○○區○○段0000地號及其上建築物目前已經 證實無門牌、無使用執照、無法申請工廠登記證，甚至即 將因為違建之原因而被拆除，可知當然無法達成上訴人租 賃廠房作為印刷工廠使用之目的，系爭租賃契約確屬無效 。
二、被上訴人則以下列陳詞置辯：
（一）按依民法第179 條之規定請求返還不當得利，以受利益人 係無法律上之原因而受有利益，並致他人受有損害為其要 件。查：
1、緣上訴人前與鑫辰公司簽訂系爭要約書（見原審原證一） ，欲經由鑫辰公司仲介向被上訴人承租系爭房地，系爭要 約書第1 條約定上訴人於簽定要約書同時交付票號LN0000 000 號、發票日為101 年2 月28日之支票（見原審原證二 ，下簡稱定金支票）作為要約金，第2 條約定上訴人願以 月租金16萬元（稅外加）、押租保證金48萬元、租期6 年 之條件承租，第3 條約定若出租方（即被上訴人）同意前 條之承租條件時，鑫辰公司無須再行通知上訴人，契約即 成立，被上訴人收受之要約金轉做契約訂金之一部份，上 訴人若有反悔不租之情事，訂金任由被上訴人沒收；第5 條約定上訴人應於鑫辰公司通知時五日內至鑫辰公司與被 上訴人簽立正式租賃書。




2、而鑫辰公司係於101 年1 月16日下午由該公司仲介將系爭 支票一併持至被上訴人住處，並給被上訴人看上訴人已簽 立之租賃要約書，被上訴人始在租賃訂金收據（見原審被 證一，下稱系爭收據）上簽名並收下系爭支票，此業經鑫 辰公司負責人於原審陳述明確。上訴人雖主張：系爭收據 係臨訟製作云云，但上訴人始終並未舉證以實其說，自無 可採。況若系爭收據乃臨訟製作（假設語氣），被上訴人 僅須製作與系爭要約書第9 條特別約定事項完全相符之條 件即可，何需於系爭收據第6 點其他事項約定「本合約可 確定可廠登始生效，若無法廠登，本合約作廢，無相關賠 償，並電力可申請至270 馬力以上，出租方需完成消防安 檢。」等語，並增列「電力可申請至270 馬力以上」此一 更有利於上訴人之條件，豈非徒留爭議？由此足證系爭收 據確係鑫辰公司於101 年1 月16日向被上訴人表達上訴人 欲承租系爭房地時，經被上訴人承諾出租並收取系爭支票 後所簽立，非屬臨訟製作，是上訴人此部分主張，自屬無 據。
3、因上訴人於簽立要約書時要求被上訴人配合辦理工廠登記 ，故於同年2 月24日工廠登記辦妥並於當日交付上訴人員 工後，鑫辰公司即曾通知上訴人出面簽立正式租賃合約， 但上訴人以伊公司負責此事的方姓經理自同年2 月27 日 至3 月4 日出差為由，表示需待方姓經理回國方能簽約。 同年3 月5 日鑫辰公司聯絡上訴人，上訴人表示方姓經理 回國公務繁忙要遲2 天才能簽約，同年月7 日鑫辰公司來 電告知將於隔（8 ）日下午簽約，但隔（8 ）日上午鑫辰 公司又通知上訴人表示不承租了，原因不願說明，只說願 意賠償被上訴人損失，故於同年月9 日兩造在鑫辰公司處 商談，該日方姓經理以廠房內部增建及拆除工程自行招標 不順為由表示無法承租，並表示同意被上訴人沒收訂金， 再賠償1 個月租金及消防設備支出，鑫辰公司則建議兩造 再為考慮有無其他解決方式。後於同年月16日兩造再至鑫 辰公司討論，方姓經理提出增加租金但廠房內設備改由被 上訴人增設，被上訴人回覆需要時間考慮，於同年月23 日兩造再至廠房處勘察，方姓經理竟以廠房可能不夠大為 由，要求利用外面空地增建，被上訴人認為要求增建的方 式不合理，且內部裝潢仍只有上訴人自己最清楚，方姓經 理則表示帶回公司內部討論。至同年月28日兩造第3 次到 鑫辰公司處討論，方姓經理仍表示需由被上訴人提供電力 、廠房及消防設備方願承租，且租金可調高至每月23萬元 ，被上訴人回覆電力設備需由上訴人向台電申裝，且需備



押金，故無法代上訴人申請，如何提供電力設備，方姓經 理表示若無電力設備即減少租金至每月18萬元，被上訴人 因見數次討論下來均無結果，再浪費時間討論也無意義， 即回覆仍以要約書內容為準，被上訴人不額外再提供任何 設備，方姓經理亦不同意，稱需回報公司討論，但於同年 月30日上訴人告知鑫辰公司決定不承租了，要求轉告被上 訴人如何賠償並提出賠償明細，被上訴人知悉上訴人確定 不租後，亦即於同年4 月2 日將賠償明細交予鑫辰公司轉 交上訴人，期間鑫辰公司不斷連繫方姓經理卻遭藉詞推拖 ，最後始決定於同年月5 日討論賠償事宜，但當日方姓經 理卻表示只願意賠償1 個月租金，被上訴人詢以不租總有 個原因或理由，方姓經理即表示，因上訴人在樹林區已經 另找到廠房，且有超過半數的員工不願搬遷到泰山，至此 被上訴人實已心灰意冷，了解上訴人已毫無簽約、履約誠 意，始將系爭支票予以提示。鑫辰公司最後再於同年月13 日再次通知兩造於同年月20日至鑫辰公司處簽立書面契約 （見原審原證三），但上訴人屆時卻未現身簽約，被上訴 人即委請律師於同年月25日發函予上訴人通知沒收要約金 並解除租賃契約（見原審被證二）。
4、因此，既上訴人無故反悔不願承租，則依系爭要約書第3 條之約定，要約金本即任由被上訴人沒收，故被上訴人將 系爭支票提示兌現，自屬有契約法上之原因，上訴人依民 法不當得利關係請求被上訴人返還要約金云云，即無理由 。
（二）上訴人雖主張：租賃要約書之有效期限僅至101 年2 月28 日，但鑫辰公司遲至同年4 月13日方寄函通知同意要約書 內容為承諾，已逾要約書期限，難生承諾效力；如要約與 承諾一致，為何鑫辰公司不依合約立即通知上訴人於5 日 內出面簽約，且被上訴人為何遲至101 年4 月9日 方向銀 行託收兌現系爭支票云云。然查：依租賃要約書第3 條之 約定，當被上訴人同意上訴人之承租條件時，鑫辰公司並 無需再通知上訴人，契約即成立，則當被上訴人於同年1 月16日簽立租賃訂金收據予鑫辰公司時，兩造契約已然成 立，鑫辰公司亦早已經在101 年2 月28日前多次通知上訴 人簽約事宜，都是上訴人拒絕，自無所謂逾要約書期限可 言；又如上所述，被上訴人係因上訴人一再拖延，於確定 上訴人不願履行後，才將系爭支票提示，故上訴人上開主 張並非可採。
（三）上訴人另主張系爭收據第6 點與要約書所載不同，如有系 爭收據，亦係變更要約為承諾，至多為新要約云云。但查



：既系爭要約書第3 條已載明「若出租方同意前條甲方（ 即上訴人）之承租條件時，乙方（即鑫辰公司）無須再行 通知甲方，契約即成立…」，而系爭收據第壹至參條亦載 明被上訴人委託鑫辰公司全權代理出租系爭房地，出租條 件與要約書第2 條相同，則顯然兩造成立系爭租約之意思 已然合致。至於租賃要約書與租賃訂金收據其他約定事項 部分，鑫辰公司負責人已敘明鑫辰公司給的條件事實上更 有利於上訴人，而且上訴人負責人與員工在去年的農曆年 前還到被上訴人處送禮，本件事實上兩造已經同意用這條 件承租等語，而將上開二部分文字加以比較，租賃要約書 第9 條僅記載出租方需配合辦理工廠登記，而租賃訂金收 據第6 點則記載本合約可確定可廠登始生效，若無法廠登 本合約作廢無相關賠償，後者將廠登列為生效條件，確實 更有利上訴人，足證鑫辰公司負責人上開所述屬實，上訴 人已同意用此條件承租；且上訴人主張者為租賃訂金收據 之其他事項部分有變更，但關於主要的承租條件包括沒收 訂金部分則自始未曾變更，故上訴人就此自仍受契約拘束 。況上訴人既已委託鑫辰公司，則經鑫辰公司提出並經被 上訴人同意的條件，依民法第103 條規定，對上訴人直接 發生效力。因此上訴人上開主張自屬無理由。