臺灣新北地方法院民事判決 000年度訴字第2408號
原 告
即反訴被告 徐瓊華
黃俊士
龔義雄
劉孟欽
蔡秀娟
共 同
訴訟代理人 徐志明律師
複 代理 人 張復鈞律師
被 告
即反訴原告 陳忻逸
訴訟代理人 陳垚祥律師
上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國102年9月26日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、程序事項：
原告於訴狀送達後，追加原告理想大地管理負責人（代表人 黃俊士），經查原告所指理想大地管理負責人即黃俊士，而 黃俊士原已起訴而為本件之原告，原告復追加黃俊士為原告 ，即有未合，先予敘明。
二、原告主張：
㈠原告等人與被告，各為新北市○○區○○街00巷0號「理想 大地」1-6樓房地（下稱系爭房地）之住戶（所有權人）， 系爭房地係僅有6戶之6層樓公寓（即1層樓僅有1戶）。原本 居住環境相當單純，鄰居互相認識，關係和睦，堪稱居住品 質相當優質的小社區。又系爭房地起造人於出售系爭房地各 專有部分時，與各專有部分買受人所訂立之「房屋預定買賣 契約書」第七條（五）：「…屋頂歸頂樓所有權人管理使用 …」，該等約定應屬民法第820條第1項之共有物管理契約， 為後續買受系爭公寓各專有部分之區分所有權人所繼受之分 管契約。惟近年來被告陸續違反建築法令之規定，一方面在 頂樓加蓋違建以為自住，另一方面又違反原使用執照之用途 將六樓內部改建為5間套房以出租。由於被告將六樓改建為
隔間套房，使原本單純之公寓，突然有相當複雜之房客多名 在此進出，甚或抽煙喧嘩、更聽聞有房客在此吸毒、開轟趴 之情形，造成系爭公寓生活品質嚴重惡化，更使住戶生活安 全受到嚴重威脅。而自從六樓之隔間套房陸續出租後，更有 多名住戶遭竊。且被告此等改建，由於與原本之使用執照之 內容不符，更有危及整棟公寓結構安全之虞。而被告則自住 於頂樓加蓋之違章建築內，且該違章建築之佔用面積，幾乎 已將頂樓平台全部佔滿。故被告佔據頂樓之現況一日維持著 ，原告等住戶即一日無法使用公共空間，更影響火災時頂樓 之逃生功能。
㈡本件被告於系爭房地頂樓平台，違法增建如本院卷一第120 頁圖所示之A部分建物、B部分樓地板暨C部分天花板，縱因 其購屋時與建商之買賣契約訂明由其使用屋頂平台，然仍不 得違反屋頂平台原有之使用目的，亦不得妨礙大樓住戶之安 全，並非謂其得排他使用並為屋頂平台加蓋建物行為。 ㈢爰依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第15條規定 提起本訴等語。併為聲明：被告應將新北市○○區00巷0號 建物之屋頂，其位置及面積均如本院卷一第120頁圖所示之A 部分建物、B部分樓地板暨C部分天花板均拆除。二、被告則以：
㈠被告陳忻逸與其母吳月鳳共同出資，於民國96年7月7日向詠 吉建設股份有限公司購買系爭房地6樓，並於96年8月9日建 築完成；且依上開「房屋預定買賣契約書」第七條第（五） 項「屋頂歸頂樓所有權人管理使用」；且該建商亦與所有購 買戶簽訂上開相同內容之契約，即有就樓頂之共有物管理使 用有達成分管之契約。是原告等自應受上開分管契約之拘束 。
㈡被告之弟陳祈言已離婚，其母吳月鳳幫忙扶養其弟二名小孩 ，為求生計，故將其與被告共同所購6樓房屋改裝5個套房出 租，並在屋頂建屋自住。且該增建物祇占屋頂三分之二，另 三分之一仍屬「空地」，亦未限制原告之自由出入該屋頂， 仍應屬合理管理使用之範圍。再者，被告雖有6樓之5間套房 ，惟皆有慎選房客，房客有警察、鐵工、藥劑師及按摩師， 且在渠等承租時亦要求居住環境保持整潔，不可喧嘩而妨害 鄰居之安寧。而原告等卻稱：「突然有來源相當複雜之房客 多名在此進出，甚且抽煙喧嘩，更聽聞有房客在此吸毒、開 轟趴之情形」云云，應屬子虛烏有。原告等之稱：「自從六 樓之隔間套房陸續出租，更有多名住戶遭竊」云云，更係含 血噴人，顯係無中生有、惡意栽贓。尤其稱：「該違章建築 之佔用面積，幾乎已將頂樓平台全部佔滿，故……原告等即
一日無法用公共空間，更影響火災時頂樓之逃生功能」云云 ，更非事實。
㈢況且原告等更向新北市建管處檢舉被告所有6樓室內改裝5間 套房，違反建築法規。因此被告於101年7月19日已依規定自 行拆除；又原告等亦檢舉被告所有6樓屋頂為違建，惟被告 因車禍而受傷住院，故建管處同意延期拆除，且被告亦將準 備自行拆除上開違建。是原告等實無提起本件訴訟之必要。 ㈣原告等既指稱被告上開違建，惟原告徐瓊華卻將其所有1樓 前後圍牆內如附圖一、編號「A」、「B」所示空地全部蓋滿 ，致同棟住戶無法進出，顯已逾起其合理使用管理之範圍， 原告黃俊士所有2樓前陽台所增設如附圖二、編號「D」所示 增設鐵架，占用上開前面空地之上方，亦非合理管理使用之 範圍。原告徐瓊華、黃俊士、龔義雄、劉孟欽、蔡秀娟亦分 別將其等所有1至5樓建物如附圖一至五之編號「C」、「E」 、「F」、「G」、「H」所示之梯廳係屬公共設施，且依「 竣工圖」所示，梯廳與電梯間並無圍牆，係屬開放空間。惟 該建商於建築完成並取得使用執照後即二次施工，竟另砌一 道牆壁，將梯廳與電梯隔開，而歸各住戶所獨自占用，亦屬 違建，亦逾越合理管理使用之範圍。因此原告等雖指稱被告 違反建築法令而將6樓改裝5個套房及屋頂增建，惟事實上原 告等亦同樣違反建築法令而在1樓前後圍牆內空地蓋滿建物 及梯廳砌牆與電梯隔開，而原告等卻祇請求拆除被告樓頂之 違建物，而不自行拆除其自身已存在之違建物，顯無誠信、 公平可言，自屬權利之濫用。
㈤又被告因系爭房地6樓之屋頂有三分之二增建並自住，且亦 應原告等之要求，而提供6樓及屋頂之2份管理費，顯然原告 等皆有同意被告管理使用樓頂之增建部分，始有收取樓頂增 建部分之管理費，是被告管理使用樓頂之增建物既有經原告 等之同意，原告等豈可訴請拆除樓頂上開增建物，並由兩造 管理使用等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠系爭房地為1至6層樓，每層僅1戶及1電梯之建築，其起造人 即詠吉建設股份有限公司於出售系爭房地各專有部分時，與 各專有部分買受人於所訂立之「房屋預定買賣契約書」第7 條第5款約定載明：「1樓前後面圍牆內空地歸1樓所有權人 管理使用，屋頂歸頂樓所有權人管理使用，各樓層機房共同 持分為專有約定各戶專用，其他樓層不得有任何主張之意見 。」，亦即約定系爭房地之各該層樓（戶）機房共有部分歸 各該層樓（戶）所有權人專用，1樓前後面圍牆內空地歸1樓 所有權人管理使用，屋頂（即第6層樓之屋頂）歸頂樓（即
第6層樓）所有權人管理使用。該等約定應屬民法第820條第 1項共有物之管理的契約約定，為後續買受系爭房地各專有 部分之區分所有權人所繼受之分管契約。本件兩造均為系爭 房地各專有部分之區分所有權人，原告徐瓊華、黃俊士、龔 義雄、劉孟欽、蔡秀娟依序為系爭房地1-5樓之住戶（即各 該層樓專有部分之區分所有權人），被告則為第6層樓專有 部分之區分所有權人，彼此間存在上列分管契約。 有建物登記謄本6份及房屋預定買賣契約書1份、系爭房地照 片數張附卷可稽（見本院101年度重調字第79號卷第15-44頁 ）。
㈡被告於系爭房地頂樓平台，違法增建如本院卷一第120頁圖 所示之A部分建物、B部分樓地板暨C部分天花板。原告徐瓊 華將其所有一樓前後圍牆內如附圖一、編號「A」、「B」所 示空地全部蓋滿；原告黃俊士亦將其所有二樓前陽台在上開 空地之上方如附圖二、編號「D」所示之增設鐵架；原告徐 瓊華、黃俊士、龔義雄、劉孟欽、蔡秀娟依序所有1樓至5樓 建物如附圖一至五、編號「C」、「E」、「F」、「G」、「 H」所示之梯廳及編號「I」、「J」、「K」、「L」、「M」 所示之機房，均係起造人於建築完成並取得使用執照後即二 次施工，將梯廳建造成各樓層之房間，並將機房建造成各樓 層之浴廁，而歸各住戶獨自占用。
有本院102年1月1日勘驗筆錄及現場照片、新北市三重地政 事務所函102年1月18日及所附之土地複丈成果圖、本院102 年2月25日勘驗筆錄及現場照片、新北市三重地政事務所函 102年3月4日及所附之土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷 一第110-120頁、第144-120頁）。五、兩造爭執要點為：原告依民法第767條第1項中段、公寓大廈 管理條例第15條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，是否 有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下： ㈠系爭房地為1至6層樓，每層僅1戶及1電梯之建築，其起造人 即詠吉建設股份有限公司於出售系爭房地各專有部分時，與 各專有部分買受人於所訂立之「房屋預定買賣契約書」第7 條第5款約定載明：「1樓前後面圍牆內空地歸1樓所有權人 管理使用，屋頂歸頂樓所有權人管理使用，各樓層機房共同 持分為專有約定各戶專用，其他樓層不得有任何主張之意見 。」，亦即約定系爭房地之各該層樓（戶）機房共有部分歸 各該層樓（戶）所有權人專用，1樓前後面圍牆內空地歸1樓 所有權人管理使用，屋頂（即第6層樓之屋頂）歸頂樓（即 第6層樓）所有權人管理使用。該等約定應屬民法第820條第 1項共有物之管理的契約約定，為後續買受系爭房地各專有
部分之區分所有權人所繼受之分管契約。本件兩造均為系爭 房地各專有部分之區分所有權人，原告徐瓊華、黃俊士、龔 義雄、劉孟欽、蔡秀娟依序為系爭房地1-5樓之住戶（即各 該層樓專有部分之區分所有權人），被告則為第6層樓專有 部分之區分所有權人，彼此間存在上列分管契約；又被告於 系爭房地頂樓平台，違法增建如本院卷一第120頁圖所示之A 部分建物、B部分樓地板暨C部分天花板。原告徐瓊華將其所 有一樓前後圍牆內如附圖一、編號「A」、「B」所示空地全 部蓋滿；原告黃俊士亦將其所有二樓前陽台在上開空地之上 方如附圖二、編號「D」所示之增設鐵架；原告徐瓊華、黃 俊士、龔義雄、劉孟欽、蔡秀娟依序所有1樓至5樓建物如附 圖一至五、編號「C」、「E」、「F」、「G」、「H」所示 之梯廳及編號「I」、「J」、「K」、「L」、「M」所示之 機房，均係起造人於建築完成並取得使用執照後即二次施工 ，將梯廳建造成各樓層之房間，並將機房建造成各樓層之浴 廁，而歸各住戶獨自占用等情，已如前述，足見兩造間就系 爭房地確有上列分管契約之約定，且就如附圖一至五、編號 「C」、「E」、「F」、「G」、「H」所示之梯廳及編號「I 」、「J」、「K」、「L」、「M」所示之機房，既均係起造 人於建築完成並取得使用執照後即二次施工，將梯廳建造成 各樓層之房間，並將機房建造成各樓層之浴廁，而歸各住戶 獨自占用，兩造間就上列梯廳及機房自亦係於兩造先後向起 造人購買系爭房地時，即與系爭房地之其他住戶（即各該層 樓專有部分之區分所有權人）間有各層樓之梯廳及機房歸各 住戶獨自占用之明示或默示分管契約，兩造均應受分管契約 之拘束。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「住戶應依使用執照所載用途及 規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違 反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而 不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回 復原狀。」，民法第767條第1項、公寓大廈管理條例第15條 定有明文。查兩造間就系爭房地之各該層樓（戶）機房共有 部分歸各該層樓（戶）所有權人專用，1樓前後面圍牆內空 地歸1樓所有權人管理使用，屋頂（即第6層樓之屋頂）歸頂 樓（即第6層樓）所有權人管理使用及各層樓之梯廳歸各住 戶獨自占用既存有分管契約，顯見兩造對上列各該部分，均 有其專用權，得為管理、使用、收益。其他共有人應同受分 管契約或默示分管之拘束，而不得再本於區分所有權，請求
排除彼此之專用權。縱本件兩造之使用行為，不符建管法令 ，惟分管契約與違章建築並非同一效力，違建與否，由行政 機關依法令權責認定，為取締規定，非謂依分管約定而為違 建使用，分管契約即無效。故是否違建使用非屬分管契約之 效力規定。本件原告主張被告於系爭房地頂樓平台，違法增 建如本院卷一第120頁圖所示之A部分建物、B部分樓地板暨C 部分天花板，違背建築法令，進而主張依民法第767條第1項 中段、公寓大廈管理條例第15條規定，請求被告給付如訴之 聲明所示等語，即乏依據，殊不可採。
六、從而，原告依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第 15條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予 駁回。
貳、反訴部分：
一、程序事項：
按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之 標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不 相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序 者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得 駁回之。」，民事訴訟法第259條、第260條定有明文。查本 件被告即反訴原告於言詞辯論終結前，對於原告即反訴被告 提起反訴，主張反訴被告徐瓊華將其所有一樓前後圍牆內如 附圖一、編號「A」、「B」所示空地全部蓋滿，致同棟住戶 無法進出，顯已逾起其合理使用管理之範圍；反訴被告黃俊 士亦將其所有二樓前陽台在上開空地之上方如附圖二、編號 「D」所示之增設鐵架，亦非合理管理使用之範圍；反訴被 告徐瓊華、黃俊士、龔義雄、劉孟欽、蔡秀娟亦分別將其等 所有1樓至5樓建物如附圖一至五、編號「C」、「E」、「F 」、「G」、「H」所示之梯廳係屬公共設施，且依「竣工圖 」所示，梯廳與電梯間並無圍牆，係屬開放空間，惟該建商 於建築完成並取得使用執照後即二次施工，竟另砌一道牆壁 ，將梯廳與電梯隔開而歸各住戶獨自占用，且屬違建，且亦 逾越合理管理使用之範圍等情，而主張依民法第767條第1項 前段及中段、第821條規定請求如反訴聲明所示，其與本訴 之防禦方法相牽連（均與兩造間就系爭房地之分管契約有關 ），自得提起，先予敘明。
二、反訴原告主張：
㈠反訴被告等既指稱反訴原告上開增建物為違建，惟反訴被告 徐瓊華卻將其所有一樓前後圍牆內如附圖一、編號「A」、 「B」所示空地全部蓋滿，致同棟住戶無法進出，顯已逾起
其合理使用管理之範圍；且反訴被告黃俊士亦將其所有二樓 前陽台在上開空地之上方如附圖二、編號「D」所示之增設 鐵架，亦非合理管理使用之範圍；且反訴被告徐瓊華、黃俊 士、龔義雄、劉孟欽、蔡秀娟亦分別將其等所有1樓至5樓建 物如附圖一至五、編號「C」、「E」、「F」、「G」、「H 」所示之梯廳係屬公共設施，且依「竣工圖」所示，梯廳與 電梯間並無圍牆，係屬開放空間，惟該建商於建築完成並取 得使用執照後即二次施工，竟另砌一道牆壁，將梯廳與電梯 隔開而歸各住戶獨自占用，且屬違建，且亦逾越合理管理使 用之範圍。因此反訴被告等雖指稱反訴原告違反建築法令而 將6樓改裝5個套房及屋頂增建，惟事實上反訴被告等亦同樣 違反建築法令而在1、2樓前後圍牆內空地蓋滿建物、裝置鐵 架及在1至5樓之梯廳與電梯間砌牆隔開。而反訴被告等上開 種種行為，皆因排除其他住戶之進出，顯已逾越合理管理使 用之行為，至為明確。
㈡再按「梯廳」之定義，即「樓梯或電梯於每一層樓與室內連 接的緩衝空間。共同使用之梯廳，深度不得小於二公尺，面 積允許有當層樓地板面積百分之十的優惠，但必須與陽台部 分免計入容積計算面積合併檢討。梯廳的持分方式，因一樓 部分屬各層住戶使用，計入大公持分，至各樓層部分，因屬 該層使用，由該層住戶以小公持分……梯廳因具逃生功能， 屬約定共用，雖計入小公，仍應維持通暢以供公眾通行」； 而「露臺」定義，係「直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露 臺」，亦應具環境景觀及救災、疏散與緊急避難等功能，「 機房」係裝有消防等設備之房間，亦有關係整棟大樓之公共 安全。
㈢又反訴被告等雖辯稱：「是有關各樓層梯廳與機房係在建商 交屋之初，即已改建為房間與浴廁，故反訴被告等人並未就 此部分另行改建可知，各樓層梯廳與機房部位之現狀使用」 云云。然依上開「竣工圖」所示，有關「梯廳」位置，根本 無砌牆而作為房間之設計，且「機房」位置亦有防火之配置 ，並非作為廁所使用。是建商於建築完成且經建築管理處審 核通過後所為二次施工。因此反訴被告等卻將「梯廳」、「 機房」分別作為「房間」、「廁所」使用，顯已逾合理管理 使用之範圍，自應拆除而回復原有使用之用途，始為正途。 ㈣爰依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定提起反訴 等語。併為反訴聲明：⒈反訴被告徐瓊華應將門牌號碼新北 市○○區○○街00巷0號1樓建物前方如「附圖一」、編號「 A」所示之「前院」、面積29.70平方公尺如「附圖甲」即竣 工圖所無之增建物即遮雨棚（含圍牆上鐵製增建物）、編號
「B」所示「後院」、面積41.25平方公尺如「附圖甲」即竣 工圖所無之增建物即遮雨棚及編號「C」所示「梯廳」、面 積12.52平方公尺如「附圖甲」即竣工圖所無之增建牆壁與 編號「I」所示「機房」、面積4.1平方公尺如「附圖甲」即 竣工圖所無之增建浴廁設備等拆除，且上開「機房」之木門 應更換為附圖六、F60B不銹鋼烤漆防火門之「甲種防火門」 ，並將上開公共設施應返還予反訴原告及其他共有人全體。 ⒉反訴被告黃俊士應將門牌號碼新北市○○區○○街00 巷0 號2樓建物如「附圖二」、編號「D」所示陽台前之「露臺」 、面積29.7平方公尺如「附圖乙」即竣工圖所無之增建物即 遮雨棚、編號「E」所示「梯廳」、面積12.52平方公尺如「 附圖乙」即竣工圖所無之增建牆壁、與編號「J」所示「機 房」、面積4.1平方公尺如「附圖乙」即竣工圖所無之增建 浴廁設備等拆除；且上開「機房」之木門應更換為附圖六、 F60B不銹鋼烤漆防火門之「甲種防火門」，並將上開公共設 施建物應返還予反訴原告及其他共有人全體。⒊反訴被告龔 義雄應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號3樓建物如「 附圖三」、編號「F」所示「梯廳」、面積12.52平方公尺如 「附圖丙」即竣工圖所無之增設牆壁及編號「K」所示「機 房」、面積4.1平方公尺如「附圖丙」即竣工圖所無之增建 浴廁設備等拆除；且上開「機房」之木門應更換為附圖六、 F60B不銹鋼烤漆防火門之「甲種防火門」，並將上開公共設 施應返還予反訴原告及其他共有人全體。⒋反訴被告劉孟欽 應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號4樓建物如「附圖 四」、編號「G」所示「梯廳」、面積12.52平方公尺如「附 圖丁」即竣工圖所無之增設牆壁及編號「L」所示「機房」 、面積4.1平方公尺如「附圖丁」即竣工圖所無之增建浴廁 設備等拆除；且上開「機房」之木門應更換為附圖六、F60B 不銹鋼烤漆防火門之「甲種防火門」，並將上開公共設施應 返還予反訴原告及其他共有人全體。⒌反訴被告蔡秀娟應將 門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號5樓建物如「附圖五」 、編號「H」所示「梯廳」、面積12.52平方公尺如「附圖戊 」即竣工圖所無之增設牆壁及編號「M」所示「機房」、面 積4.1平方公尺如「附圖戊」即竣工圖所無之增建浴廁設備 等拆除；且上開「機房」之木門應更換為附圖六、F60B不銹 鋼烤漆防火門之「甲種防火門」，並將上開公共設施應返還 予反訴原告及其他共有人全體。
三、反訴被告則以：
㈠反訴被告等購買系爭公寓各樓層時，於房屋預訂買賣契約書 中，皆有與當時之建商合意關於共用部分分管之方式，即原
證二第七條（五）之約定。故根據該約定，一樓前後面圍牆 內空地歸一樓所有權人管理使用，各樓層機房共同持分為專 有約定各戶專用，已屬兩造等系爭公寓所有區分所有權人分 管契約之內容。且兩造等系爭公寓所有區分所有權人自始即 就系爭公寓之共用部分如何分管，訂有口頭之分管協議，合 意對於各樓層梯廳、機房、一樓前後圍牆內空地等部分，分 別管理使用，原告即反訴被告等並於先前將之明文為共有物 分管契約乙份。近日為求分管契約內容之周延，並再將之增 修為如原證五之分管契約，以茲使系爭公寓所有區分所有權 人共同遵守。
㈡惟實則反訴被告等人所訂立之原證四、五契約，皆僅係將既 有之分管協議明文化而已。蓋各樓層之梯廳部分，於建商建 造系爭公寓完成之初，即建造成各樓層之房間，至於機房部 分，亦係於建商建造完成之初，即建造成各樓層之浴廁。故 各該部分皆交由各樓層之區分所有權人使用，既合乎公平原 則，亦無妨礙他人行使權利。故反訴被告等人所訂立之分管 契約，不過係將自各區分所有權人買受各專有部分之初，即 已與建商約定之分管協議，與各區分所有權人間彼此之口頭 分管協議與使用現況，兼顧各住戶之權利衡量等各方面考量 後，加以形諸文字而已，不但合乎各區分所有權人之利益， 亦公平合理而無權利濫用之虞。
㈢由於反訴原告所提之反訴聲明，皆屬反訴被告等早有分管契 約所約定之事項，原告等使用公寓中各部分，皆未違反分管 契約，故反訴原告所提反訴，自顯無理由等語，資為抗辯。 併為答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：均如壹、本訴部分：四、 兩造不爭執之事實（堪信為真）欄所示。
五、兩造爭執要點為：反訴原告依第767條第1項前段及中段、第 821條規定，請求被告給付如反訴聲明所示，是否有據？茲 就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠兩造間就系爭房地確有上列分管契約之約定，且就如附圖一 至五、編號「C」、「E」、「F」、「G」、「H」所示之梯 廳及編號「I」、「J」、「K」、「L」、「M」所示之機房 ，既均係起造人於建築完成並取得使用執照後即二次施工， 將梯廳建造成各樓層之房間，並將機房建造成各樓層之浴廁 ，而歸各住戶獨自占用，兩造間就上列梯廳及機房自亦係於 兩造先後向起造人購買系爭房地時，即與系爭房地之其他住 戶（即各該層樓專有部分之區分所有權人）間有各層樓之梯 廳及機房歸各住戶獨自占用之明示或默示分管契約，兩造均 應受分管契約之拘束等情，亦已如前壹、本訴部分：五、㈠
所述。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。」，民法第767條第1項、第82 1條定有明文。查兩造間就系爭房地之各該層樓（戶）機房 共有部分歸各該層樓（戶）所有權人專用，1樓前後面圍牆 內空地歸1樓所有權人管理使用，屋頂（即第6層樓之屋頂） 歸頂樓（即第6層樓）所有權人管理使用及各層樓之梯廳歸 各住戶獨自占用既存有分管契約，顯見兩造對上列各該部分 ，均有其專用權，得為管理、使用、收益。其他共有人應同 受分管契約或默示分管之拘束，而不得再本於區分所有權， 請求排除彼此之專用權。縱本件兩造之使用行為，不符建管 法令，惟分管契約與違章建築並非同一效力，違建與否，由 行政機關依法令權責認定，為取締規定，非謂依分管約定而 為違建使用，分管契約即無效。故是否違建使用非屬分管契 約之效力規定。本件反訴原告主張反訴被告徐瓊華將其所有 一樓前後圍牆內如附圖一、編號「A」、「B」所示空地全部 蓋滿；反訴被告黃俊士亦將其所有二樓前陽台在上開空地之 上方如附圖二、編號「D」所示之增設鐵架；反訴被告徐瓊 華、黃俊士、龔義雄、劉孟欽、蔡秀娟依序所有1樓至5樓建 物如附圖一至五、編號「C」、「E」、「F」、「G」、「H 」所示之梯廳及編號「I」、「J」、「K」、「L」、「M」 所示之機房，均係起造人於建築完成並取得使用執照後即二 次施工，將梯廳建造成各樓層之房間，並將機房建造成各樓 層之浴廁，而歸各住戶獨自占用，違背建築法令，進而主張 依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求反訴 被告給付如反訴聲明所示等語，亦屬無據，洵不可採。六、從而，原告依民法第767條第1項前段及中段、第821條規定 ，請求反訴被告給付如反訴聲明所示，為無理由，應予駁回 。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為無理 由。依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 鄭舒方
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