臺灣新北地方法院民事判決 101年度國字第22號
原 告 杜永富
翁金龍
楊孝鳳
共 同
訴訟代理人 吳宜財律師
複代理人 林明賢律師
被 告 新北市板橋地政事務所
法定代理人 鄭貴春
訴訟代理人 胡欣怡
林家榮
歐怡欣
鄭俐娟
上列當事人間請求國家賠償事件，經本院於民國102 年10月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付原告杜永富新台幣叁拾萬貳仟肆佰陸拾肆元、原告翁金龍新台幣肆拾貳萬叁仟肆佰肆拾玖元、原告楊孝鳳新台幣壹拾貳萬零玖佰捌拾伍元，及均自民國一０一年九月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一；餘由原告杜永富負擔八分之二、原告翁金龍負擔八分之三、原告楊孝鳳負擔八分之一。本判決第一項於原告杜永富、翁金龍、楊孝鳳分別以新台幣壹拾萬壹仟元、新台幣壹拾肆萬貳仟元、新台幣肆萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告於假執行實施前，依序以新台幣叁拾萬貳仟肆佰陸拾肆元、新台幣肆拾貳萬叁仟肆佰肆拾玖元、新台幣壹拾貳萬零玖佰捌拾伍元，各為原告杜永富、翁金龍、楊孝鳳預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
甲、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。查原告起訴係聲明：㈠被告應給付原告杜永富新台幣 （下同）1,189,014 元，及自民國101 年7 月17日起至清償 日止按年利率百分之5 計算之利息；㈡被告應給付原告翁金 龍1,664,620 元，及自101 年7 月17日起至清償日止按年利 率百分之5 計算之利息；㈢被告應給付原告楊孝鳳475,606
元，及自101 年7 月17日起至清償日止按年利率百分之5 計 算之利息。嗣於審理中就上開遲延利息部分均更正為自起訴 狀繕本送達翌日起算（見卷第30頁）；復於102 年8 月8 日 具狀變更聲明為：㈠被告應給付原告杜永富1,199,814 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；㈡被告應給付原告翁金龍1,679,740 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算 之利息；㈢被告應給付原告楊孝鳳479,926 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息 （卷第285 頁），經核並未變更原告起訴主張之請求權基礎 即訴訟標的，僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於前 揭法條規定，應予准許。
二、又按「依本法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關 請求之」；又「賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日 起逾30日不開始協定，或自開始協定之日起逾60日協定不成 立時，請求權人得提起損害賠償之訴」，國家賠償法第10條 第1 項、第11條第1 項前段分別定有明文。查本件原告於起 訴前101 年7 月17日先以書面向被告提出國家賠償請求，被 告則於101 年8 月8 日函覆拒絕理賠，此有兩造所提出之國 賠請求書、被告機關之函文暨所附拒絕賠償理由書在卷可稽 （見卷第10至13、76至81頁），復為被告所不爭執，是原告 提起本件國家賠償之訴，自屬合法。
乙、實體部分
一、原告起訴之意旨：
㈠坐落新北市○○區○○段000 地號至651 地號、權利範圍均 為60000 分之2465之土地，暨其上門牌號碼新北市○○區○ ○路○段000 號8 樓即新北市○○區○○段00○號（面積74 0.93平方公尺）、共同使用之同段79建號（面積1954.4平方 公尺）（下均稱系爭76建號含79建號）之所有權人原為訴外 人楊金東。原告三人於98年12月18日向楊金東買受其所有之 上開土地暨其上系爭76建號建物，買賣價金為5,550 萬元， 約定按原告杜永富應有部分5/14、翁金龍應有部分1/2 、楊 孝鳳應有部分2/14之比例移轉所有權登記。原告於98年12月 18日與楊金東簽立不動產買賣契約書前，向被告申請電子謄 本，查知系爭79號建物之共有部分之權利範圍為「10分之1 」，原告因信賴被告機關於上開建物登記謄本所為之登記， 而以5,550 萬元之高額價金買受系爭土地暨其上系爭76建號 含79建號，並於99年4 月30日及同年5 月17日完成所有權移 轉登記。詎被告於101 年2 月間通知原告表示其因地籍資料 電子作業處理轉載錯誤，系爭76建號所含79建號共有部分權
利範圍由買受前之10分之1 ，變更減縮為1000分之71，然原 告係於被告發現登記錯誤前，即因信賴該錯誤登記之真正性 ，而向第三人買賣並為移轉所有權登記而受有損害，被告為 此自應負損害賠償責任。爰依土地法第68條第1 項之規定訴 請被告負國家賠償責任。
㈡原告三人所有之系爭79建號之應有部分，於被告更正登記前 原為「10分之1 」，面積為195.44平方公尺（即面積1954.4 平方公尺×權利範圍1/10）；惟於更正登記後則變更為「10 00分之71」，面積為138.76平方公尺（即面積1954.4平方公 尺×權利範圍71/1000 ）。是以，原告所有之系爭79號建物 因被告登記錯誤導致面積短少56.68 平方公尺。再系爭79建 號之每平方公尺單價為「59,271元」〈即買賣價金5,550 萬 元÷（76建號面積740.93平方公尺＋所含79建號面積195.44 平方公尺），元以下四捨五入，下同〉；則本件被告就系爭 79號建物面積登記錯誤，導致原告所受有之損害即為3,359, 480 元（計算式：56.68 平方公尺×59,271元/ 平方公尺） 。因此依原告杜永富應有部分14之2 、翁金龍應有部分2 分 之1 、楊孝鳳應有部分14分之2 之比例計算，則被告應給付 原告杜永富1,199,81 4元（即3,359,480 元×5/14）；被告 應給付原告翁金龍1,679,740 元（即3,359,480 元×1/2 ） ；被告應給付原告楊孝鳳479,926 元（即3,359,480 元×2/ 14）。且依證人楊金東之證述，可知買賣雙方於買賣時僅約 定以一總價即5,550 萬元買受系爭建物、基地、公設及停車 位，故原告因被告登記錯誤所生之損害，計算之基礎亦應以 市價為準而計算。
㈢被告雖主張以不動產公定契約書上所載價格，並區分建物、 土地、公設及停車位個別之價值比例，作為損害賠償範圍計 算之基礎，然此顯悖交易習慣及論理常情，蓋申報契稅之移 轉契約書所載買賣價款，充其量僅能證明系爭建物買賣監證 契價，作為稅捐稽徵機關課徵契稅之依據，顯不足作為系爭 建物交易時實際成交價格之證明。且受損害時之價值，係指 受損害時之市價而言，故被告以不動產公定契約書上所載價 額，作為計算本件損害範圍之基礎，實無理由。被告另主張 應依「內政部規定，自99年5 月1 日起依新預售屋買賣定型 化契約，預售屋之主建物、附屬建物、共用部分等，應分別 計算面積及單價」之方式分別計算本件主建物、附屬建物、 共用部分價值，以作為計算本件損害賠償之基礎云云。惟系 爭建物之買賣契約係於98年12月18日作成，自不溯及既往適 用上開定型化契約，且本案亦非預售屋之買賣，上開內政部 規定應無於本案適用之餘地。況依證人楊金東之證述即知，
買賣雙方於買賣時並未就建物、土地、公設及停車位分別約 定價金，僅約定以一總價即5,550 萬元買受系爭建物、基地 、公設及停車位。基此，被告主張應將系爭建物、基地、公 設及停車位之價格分別為計算，並以之作為計算損害賠償金 額之基礎，核與買賣系爭建物及土地當時，契約雙方當事人 之合意不符，亦有悖一般社會通念與不動產交易實務。 ㈣崇德不動產估價事務所提出之不動產估價報告書，其鑑價結 果亦屬可議。該估價報告書認為系爭房地之買賣總價款應為 4,800 萬元，而非5,550 萬元，其理由無非係認5,550 萬元 買賣價金應扣除「坡道平面車位4 位」（建號78），每位70 萬元，共280 萬元，以及「系爭房地之頂樓露台及其使用權 」價金470 萬元，惟此見解不當，且與賣賣雙方之本旨不符 。本件買賣雙方形成系爭房地買賣契約之價金合意時，係對 於契約所含括之整體標的之價金達成合意，此有證人楊金東 之證述可稽；又買賣雙方如何形成系爭房地買賣契約之價金 合意，亦與其使用上之功能性有關，若系爭買賣契約中未包 含「坡道平面車位」以及「系爭房地之頂樓露台及其使用權 」，原告必因使用上不符合其需要而價低購買意願，致無法 與賣方成立買賣系爭房地之合意。是上開估價報告書認為應 扣除系爭地下停車位及八樓露台、頂樓使用權之意見，並非 適當。且損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者 ，並非「原來狀態」而係「應有狀態」，應有狀態即指系爭 房地於買賣交易時之市價（即5,550 萬元），非鑑定人所指 4,800 萬元。另買賣當事人間於買賣系爭建物時，其對於價 格計算方式上未有以建物、基地、停車位及公設分離計價之 合意，依一般交易習慣，買受人和出賣人真意為：每一單位 面積單價中即包含基地、建築物之建築費用（包含專有部分 與共有部分依專有部分之持分比例計算之建築費用），亦即 合約上重要之點，主要為總價、單位面積價格以及權狀坪數 。買受人於考量是否進行交易時，首先考量者通常為總價， 其次便是考量其所購得之建物面積與單位面積價格間之相對 關係，購得建物面積越多，單位面積價格便越低，買受人一 方在總價不變之情形下通常希望單位面積價格越低，以購得 更多建物面積，以獲得更多使用空間。本案中，產生爭議的 部分便是買受人購得之建物面積較登記所載短少，然若買受 人於當時知悉此情況，則在總價不變狀況下，單位面積價格 升高，此乃買受人所不樂見的，很可能會放棄購買，雙方即 無法達成合意。故買賣雙方間最終決定之建築物交易價格， 與合意形成之方式及交易習慣有高度相關性，故建物交易價 格，實係損害賠償之範圍計算基礎。因此，在損害範圍之計
算上，實無法無視此交易習慣。故系爭估價報告書中「以成 本法評估」（即以土地和建築物分離計算之方式），亦顯悖 交易與商業習慣，且致生損害於原告，違反損害填補原則， 應無可採。
㈤一般買賣時之交易及商業習慣，係以「每坪之單價乘以建物 面積（即建物登記謄本之總面積）」為交易總價之計算方式 。因此，若地政機關就不動產之持分比例登記有錯誤，必然 對不動產之實際坪數有所減損，進而影響交易總價之計算， 亦即買受人一方支付價金卻不能獲得相應之應有坪數，要屬 受有「溢付價金」之損害，此由上開鑑定報告認為「本件共 有部分（建號79）權利範圍因轉載錯誤及更正等情事，雖不 影響建物（建號76）實際使用功能，惟依不動產交易市場之 習慣，無論預售屋或成屋買賣，除停車位有以位數計價外， 房地買賣多以建坪計價，該建坪係包括共有部分之面積，故 本件○○區○○路○段000 號八樓（建號76）建物之共有部 分（建號79）權利範圍更正致總面積減少，就民國98年12月 18 日 之交易價格自當產生減價之影響。」即明。再房地之 買賣，依交易及商業習慣，均以房屋之「專有部分」、「共 有部分」及「建物座落之基地持分」合計其總面積再乘以每 坪單價，即得買賣總價金。系爭79建號因被告登記錯誤導致 面積短少56.68 平方公尺，從而原告依系爭買賣契約中雙方 議定之總價款5,550 萬元做為損害賠償範圍之計算基礎，除 以權狀面積（即740.93平方公尺+195.44 平方公尺＝936.37 平方公尺）得出每平方公尺單價為59,2 71 元後，再乘以因 建築面積登記錯誤而短少之部分面積得出總金額為3,359,48 0 元（即56.68 平方公尺×59,271元），此種計算損害賠償 範圍之方式對於本案之情形最為適當且正確，其結論應最能 切合本案之需要。
㈥本件原告因善意信賴土地登記制度，所為系爭不動產之交易 買賣，卻因被告機關之地籍資料電子作業處理轉載錯誤，將 系爭79號建物之應有部分誤植為10分之1，致原告受有面積 短少之損害，職是，原告自得依土地法第68條第1項規定， 向被告請求國家賠償。為此聲明：被告應分別給付原告杜永 富1,199,814元、原告翁金龍1,679,740元、原告楊孝鳳479, 926元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利 率百分之5計算之利息；原告均願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯意旨：
㈠系爭76建號所含79建號之權利範圍原登記為10分之1 ，嗣於 84年10月14日辦理建物分割登記，增加同段724 、725 建號 等2 筆建物，一併分割共有部分即79建號，權利範圍分別變
更為1000分之71、1000分之16、1000分之13。嗣被告於84年 12月間辦理地籍資料電子作業處理轉載，仍將76建號建物之 共有部分79建號權利範圍登記為10分之1 ，今發現上情後依 土地法第69條規定，逕依職權更正為1000分之71，並通知原 告上開更正結果。
㈡原告等人雖認被告所為前揭更正登記有害於其權益，然按國 家賠償法第2 條第2 項、第9 條第1 項及土地法第68條第1 項之規定，核屬國家賠償法之特別規定，是國家賠償請求權 之成立要件，須以公務員執行職務具有故意過失之行為，及 人民之自由或權利受有損害，且該損害之發生與有責任原因 之事實間具有相當因果關係為必要。依原告所附不動產買賣 契約書第1 條載為：「買賣總價款：雙方議定總價伍仟伍佰 伍拾萬元整（含坡道平面車位四位，車位編號64、65、66、 67）。」契約書文末則詳載不動產標示明細，顯示買賣價格 係包含基地應有部分、區分所有建物專有部分76、78建號及 共有部分79建號，為一個整體之交易單位，並未如原告所陳 之每平方公尺單價58,737.46 元及分別計價之相關記載。且 系爭區分建物之共有部分79建號，依使用執照竣工圖籍資料 記載，主要用途包括樓梯、電梯間、儲藏室、車道、變電室 、機械室、屋頂突出物等，屬各區分專有部分之必要從物， 其登記面積無論多寡均不影響專有部分之使用價值。故被告 機關於84年間受理建物分割登記並辦理地籍資訊轉載時，雖 將系爭建物76建號所含79建號之應有部分登記為10分之1， 係屬單純數據登記失實，並無礙原告於98年間承購專有部分 時，對不動產標的之價值認定。被告依職權所為逕行更正， 當亦絲毫未損及原告實際使用專有部分及系爭共有部分之範 圍，該三人並未因此受有任何損害甚明。
㈢退步言之，原告自行以買賣總價計算區分建物之每平方公尺 單價，再據以向被告機關求償，該計算方式全然不符合成屋 不動產市場之估價習慣，蓋影響總價因素，除房地所處區段 、生活機能、房屋格局動線、各項設施保養維護情形、頂樓 是否增建等客觀因素外，尚有個人喜好、需求迫切等主觀因 素，即成屋交易習慣上登記面積多寡未必直接影響成交總價 ，本件原告主張顯屬過當。另按原告所述，本案不動產議定 總價為5,550 萬元，含平面車位4 位，八樓露台160 坪及八 樓頂層權狀範圍使用權，顯見原告承買係按上述主客觀因素 以總價成交，並非單坪計價，今原告以總價反算求得每坪房 地單價，再據以計算損失，惟依買賣契約各項條款，共有部 分登記面積多寡顯非影響契約成交總價之因素，此計算方式 與買賣契約訂定內容完全不符，原告之請求應屬欠缺正當性
及因果關係，被告不生損害賠償責任。再退步言之，按內政 部規定自99年5 月1 日起依新制預售屋買賣定型化契約，預 售屋之主建物、附屬建物、共有部分等應分別計算面積及單 價，是原告之計算方式顯不合法，有求償過當之失，應屬無 理由。
㈣再者，估價報告書之二種評估結果皆有疑義，若依原告杜永 富陳述之買賣契約內容評估結果，係以房地總價逕除以更正 前總面積（主建物加共用部分面積），再乘以共用部分減少 面積（即56.68 平方公尺），該價格未區別土地及建物價格 ，且此價金部分係當事人間權利價值之約定，第三人無以審 認，該計算方式顯不合理；若依成本法評估結果，依求取建 物重建時之價格再估算因面積減少所造成之損失，此以方式 評估似較合理，然在估算建物累積折舊時，其折舊數額如何 計算，應更加注意，蓋土地無折舊問題，建物之折舊額則因 建築時間增長會有顯著增加，然估價報告書之計算方式，房 地價值比為3 比7 ，依一般市場交易習慣中古屋房地價值比 應為2 比8 ，此種計算方式亦不合理。綜上，被告認為應依 99年4 月28日公訂契約書所載76建號房屋買賣使款總金額（ 第二次買賣案為99年5 月13日），乘以公設比求算79建號共 用部分價額，再除以79建號共有部分面積（195.44平方公尺 ），求算79建號共有部分每平方公尺價額，再乘以更正後減 少面積，經計算後減損價額為16萬元。又姑且不論原告訴求 之合理性，倘以總價除以面積反算求得每平方公尺單價，亦 應以前揭標的所含全部面積計算，非如原告所陳僅以主建物 76建號面積740.93平方公尺及更正前公設面積195.44平方公 尺總和予以換算單價，原告之計算方式顯屬有誤，與其所提 買賣契約內容之計算方式完全不符。
㈤從而，原告僅以其所有區分建物之一般必要共有部分權利範 圍更正，即認受有損害而請求被告機關負損害賠償責任，其 請求與被告機關之責任行為間不具相當因果關係，核與土地 法第68條規定及國家賠償法第2 條第2 項後段之要件不符。 爰答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判 決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告三人於98年12月18日共同向訴外人楊金東購買新北市○ ○區○○路○段000 號8 樓即○○區○○段00○號之建物（ 面積740.93平方公尺、權利範圍全部，並含共有部分大同段 79建號權利範圍10分之1 ），及新北市○○區○○路○段00 0 號236 號地下二層即大同段78建號（面積2250.5平方公尺 、權利範圍1 萬分之3571，並含共有部分79建號、權利範圍
10分之1 ，亦即為地下二層平面車位編號64至67號），以及 上開兩建物所坐落新北市○○區○○段000 地號至651 地號 、權利範圍均為60000 分之2465之土地，兩人約定總價款為 5,550 萬元，上開不動產並按原告杜永富應有部分14分之5 、原告翁金龍應有部分2 分之1 、原告楊孝鳳應有部分14分 之2 之比例辦理所有權移轉登記完竣。上開事實有原告提出 建物暨土地登記謄本、不動產買賣契約書可稽（詳卷第14至 19、40至53頁），且為兩造不爭執，應信為實在。 ㈡又系爭大同區76建號建物於79年10月22日辦理建物所有權第 一次登記，原登記共有部分79建號之權利範圍為10分之1 ， 嗣於84年10月14日辦理建物分割登記，增加同段721 、725 建號等2 棟建物，分割後就共有部分79建號之權利範圍應分 為1000分之71、1000分之16及1000分之13，然被告於84年12 月進行地籍資料電子作業處理轉載時，將76建號建物所含共 有部分79建號權利範圍誤植為10分之1 ，嗣於101 年2 月1 日發現後，以字號101 板登字第23250 號逕將系爭76建物所 含共有部分79建物之權利範圍由10分之1 辦理更正登記為10 00分之71，並發函通知原告，原告等人雖對被告上開更正處 分聲明異議，但經被告函覆駁回等節，亦有被告101 年2 月 2 日新北板地登字第0000000000號函、101 年6 月11日新北 板地登字第0000000000號函、更正後之建物登記謄本可稽（ 卷第20至22頁、50至53頁），並經被告提出系爭76建物於79 年10月22日不動產所有權第一次登記資料、84年10月14日建 物分割登記資料、101 年2 月1 日辦理更正登記資料為證（ 卷第60至74頁反面），亦堪予認定。
四、本件之爭點及法院之判斷：
原告主張被告將系爭76建號建物內所含共有部分79建號之權 利範圍錯誤登記之行為，已致原告受有損失之事實，乃為被 告否認，並以上開陳詞置辯。是本件經依民事訴訟法第268 條之1 第2 項規定，與兩造整理並確認爭點為：㈠原告是否 因此受有損害？㈡如原告受有損害，其得請求損害賠償額為 何？（見卷第86頁反面）茲判斷如下：
㈠原告因被告登記錯誤之行為自受有損害：
⒈按公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害 人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任；國家損害賠償 ，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律， 國家賠償法第2 條第2 項前段、第6 條分別定有明文。次按 ，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損 害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時， 不在此限，亦為土地法第68條第1 項所明定。又上開規定之
立法意旨在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人 不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以 兼顧交易安全及權利人之權利保障。故不動產之登記因地政 機關人員之故意或過失而登記錯誤、遺漏或虛偽時，除能證 明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責 任。且土地法第68條第1 項係國家賠償法之特別規定，依國 家賠償法第6 條之規定，應優先適用。
⒉經查，被告職司土地登記工作，實施土地登記時自應詳實謹 慎辦理，詎被告所屬地政人員疏未注意，於84年12月處理電 子轉載作業時，將系爭76建號所含79建號之權利範圍登記錯 誤，此為兩造不爭執之事實，此自屬土地法第68條第1 項之 登記錯誤甚明，倘原告因信賴被告登記之公信力而受有損害 ，自得依上開規定請求被告負損害賠償責任。再按土地登記 有絕對效力，並具公信力，影響人民財產權甚鉅，且買賣不 動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價 之依據，是本件原告在非明知系爭76建號所含79建號之權利 範圍登記有誤之情況下，因信任該錯誤登記之真正性，於向 訴外人楊金東購買系爭房地時，以系爭76建號所含79建號權 利範圍10分之1 作為基礎，與之磋商、議價並達成買賣意思 表示合致而應買，然於原告取得系爭76建號建物後，其中所 含共有部分79建號權利範圍10分之1 ，經被告以轉載錯誤為 由逕登正為權利範圍1000分之71後，致已有所短少；且上開 79建號權利範圍登記錯誤之情事，雖不影響主建物即76建號 之實際使用功能，惟以不動產交易市場之習慣，無論預售屋 或成屋買賣，建物面積乃包含主建物、附屬建物、共有部分 等，故系爭79建號固僅為系爭76建號建物之共有部分，仍經 被告更正登記致權利範圍減少時，於交易時自會產生減價之 影響，故堪認原告當受有溢付價金之損害。此外，如被告登 載之權利範圍正確，原告當不致溢付價款，其溢付價金，自 與被告所屬地政人員登記錯誤間具相當因果關係。被告抗辯 本件原告並無受有損害，且與登記錯誤間無因果關係云云， 尚不足採。原告依前開土地法第68條第1 項之規定，請求被 告賠償權利範圍減少所生之損害，洵屬有據。
㈡茲就原告得請求之損害賠償數額，判斷如下： ⒈經查，依原告等三人與訴外人楊金東所簽訂之不動產買賣契 約書，渠等間買賣之標的物包含有：⑴新北市○○區○○路 ○段000 號8 樓即76建號建物（含共有部分79建號權利範圍 10分之1 ）；⑵新北市○○區○○路○段000 號地下二層編 號64至67號車位即78建號（含共有部分79建號權利範圍10分 之1 ），⑶上開76、78建號建物所坐落新北市○○區○○段
000 ○000 地號、權利範圍均60000 分之2465土地；⑷以及 八樓露台160 坪及頂樓權狀範圍使用權等情，有買賣契約書 之特約事項第陸點及不動產標示可稽（卷第18頁）。又原告 主張其等與訴外人楊金東係以總價款5,550 萬元達成買賣上 開房地之合意，惟就76建號、79建號及所坐落基地之各別價 金為何則無約定之事實，固經證人楊金東到庭證述明確（卷 第279 頁反面起），並有上開不動產買賣契約書可考。然查 ，原告所購買之上開76、78建號建物、土地、八樓露台160 坪暨頂樓使用權等四項標的物，其中僅76建號內所含79建號 之權利範圍有錯誤登記致短少之情事，至於78建號暨所含之 共有部分79建號，以及兩建物所坐落之土地，則無登記錯誤 之情事，亦與八樓露台160 坪及頂樓使用權部分無涉。再參 酌系爭76建物所含之79建號乃為○○區○○路○段000 號區 分所有建物之共有部分，包括係包括一至八層樓電梯間、屋 頂突出物、地下一層及地下二層之車道、變電室等公共設施 ，即俗稱之大公，此有建物登記謄本可參（卷第52至53頁） ，通常係由各區分建物按建物面積比例分配，且該共有部分 並不分擔基地之應有部分，是系爭76建號所含共有部分79建 號之權利範圍登記錯誤，自不影響另棟78建物及兩建物所坐 落大同段637 至651 地號土地持分之正確性。故本件原告因 被告錯誤登記之行為，充其量僅有就系爭76建號建物部分受 有溢付價金之損害，其依土地法第56條第1 項規定，自僅能 就76建號之建物誤登共有部分79建號權利範圍所受之損害請 求損害賠償。從而，於計算原告因76建號所含79建號權利範 圍短少所受之損害時，應單獨針對76建號暨所含79建號之價 值予以計算，不應連同78建物及兩棟建物所坐落基地、八樓 露台160 坪及頂樓使用權等標的之價值均一併列入，自無庸 議，而此不因原告等人與訴外人楊金東所約定之價金是否有 區分各建物而有所不同。況且，本件原告等所購買之上開76 建號、78建號、坐落土地、八樓露台160 坪及頂樓使用權等 四項標的乃各有其價值存在，且因使用用途、功能、目的不 同，各標的之價值亦當存所差異，例如原告所買受之系爭78 建物乃為地下二層之四個車位，而依交易習慣，停車位價格 通常以一車位為計價方式，此與建物係以建坪面積為計價基 礎即有不同，故買賣雙方縱係以一總價款就數個買賣標的為 整體議價及約定，亦非不能利用客觀方法加以區別各項買賣 標的之個別價值。
⒉再者，本件經囑託崇德不動產估價師事務所就系爭76建號建 物所含79建物權利範圍短少所產生之價值減損予以鑑定，鑑 定人就系爭76建號之房地價值部分，經評估：「聲請人杜永
富陳述本件不動產買賣總價款5,550 萬元，共購得下列標示 及其價格分別如下：㈠○○區○○段000 地號至651 地號土 地各持分2465/6000 。㈡○○區○○路○段000 號八樓建物 （建號76）所有權全部。㈢○○區○○路○段000 號地下二 層建物（建號78）持分357/1000，該部分即指不動產買賣契 約書所載坡道平面車位，車位編號64、65、66、67。㈣○○ 區○○路○段000 號八樓露台160 坪及八樓頂樓權狀範圍使 用權。上述第㈡點○○區○○路○段000 號八樓房地計價 4800萬元；第㈢點○○區○○路○段000 號地下二層建物四 個停車位，每位70萬元，共280 萬元；第㈣點○○區○○路 ○段000 號八樓露台160 坪及八樓頂樓權狀範圍使用權，計 價470 萬元，以上係聲請人杜永富到所之說明，合先敘明。 前開聲請人杜永富所述車位價格，經詢該大樓管理員車位買 賣情形及查閱該大樓相關拍賣案件（前板院98年6 月23日本 院輔92執竹字第10590 號應買公告備註第七點載有『78建號 之建物為地下二層之停車場』，尚符當時市場行情，至大觀 路三段236 號八樓房地之價格，經查閱吉家網『台灣不動產 交易中心成交行情』，約稍高於當時近鄰地區之市場行情15 ﹪左右，惟其因係屬大樓頂層另有露台及八樓頂樓等使用面 積可供利用，效益大，故雖稍高於當時市場行情，乃屬買方 之價值判斷。」；嗣經成本法評估，將76建號房地中之建物 及土地價值再予以鑑定為「1.○○區○○路○段000 號八樓 房地買賣總價款新台幣4800萬元，該總價款係購得○○區○ ○路○段000 號八樓（建號76）建物所有權全部及其基地應 有部分，亦即總價款中，部分金額為土地價款（即基地應有 部分之價款），部分金額為房屋價款。2.以成本法推估98 年12月18日○○區○○路○段000 號八樓（建號76）建物成 本價格（即房屋價格）為13,991,000元。3.基地與建物之價 格分離：以房地總價格扣減建物成本價格求取基地權利價格 （即基地應有部分價格），即基地權利價格＝48,000,000－ 13,991,000＝34,009,000元，故○○區○○路○段000 號八 樓房地買賣總價款4800萬元，其中土地價款為34,009,000 元，房屋價款為13,991,000元。4.共有部分（建號79）係包 括一至八層樓電梯間、屋頂突出物、地下一層及地下二層之 車道、變電室等公共設施，即俗稱之大公，係由各區分建物 按面積比例分配，且該共有部分並不分擔土地之持分（即基 地應有部分），爰共有部分（建號79）之利範圍錯誤及嗣後 之更正，均不影響本件○○區○○路○段000 號八樓建物（ 建號76）基地應有部分之正確性，故基地應有部分價格 34,009,000元，不因共有部分（建號79）之權利範圍更正而
有所增減。5.至建物（建號76）總面積因共有部分（建號79 ）權利範圍更正而減少，其價差應由房屋價款13,991,000 元中扣減，即價差＝房屋價款（即建物成本價格）÷建物總 面積（建號79）【含更正前共有部分79建號（權利範圍1/10 ）】×共有部分（建號79）更正後減少面積＝13,991,000÷ 936.37×56.68 ≒846,898 元」等語，此有崇德不動產估價 師事務所102 年1 月28日102 年崇新估字第009 號不動產估 價報告書存卷可考（卷第104 至165 頁）。是上開鑑定報告 ，先依原告杜永富之陳述並參酌市場行情，將買賣標的物中 之78建物及八樓露台160 坪及八樓頂樓權狀範圍使用權之價 值予以剔除，鑑定出買賣雙方就系爭76建號之房地價金為 4800萬元，且認價格已高於當時之市場行情15﹪後，再將此 76建號房地之價金4800萬元，採用成本法推估出其中建物之 價款為13,991,000元、土地價款為34,009,000元，繼用該76 建號之建物價值13 ,991,000 元計算原告因此建物內所含共 有部分79建號權利範圍短少所生之損害為846,898 元，核與 本院前開論述即本件僅能就系爭76建物之個別價值計算其內 含79建號權利範圍短少之價值，不能加計同段78建物、土地 、八樓露台暨頂樓使用權等其餘買賣標的之價值，要屬一致 。再參以上開鑑定報告為推估系爭76建號建物價值所採用之 成本評估法，其內容、計算方式及依據，係因本件○○區○ ○路○段000 號八樓房屋因建物之共有部分權利範圍更正致 建物總面積減少，就原契約所列買賣標的言，僅係該建物部 分之面積減少，故報告書採不動產估價技術規則第48條、第 52條、第57條、第58條、第59條、第61條、第68條及中華民 國不動產估價師工會全國聯合會第四號公報等規定，用成本 法推估該建物於契約日期之價格，並據以計算面積減少之差 價，此業據崇德不動產估價師事務所再以102 年2 月7 日 102 年崇新估字第009 號函覆本院甚詳（見卷第169 至171 頁），而該函文暨前載不動產估價報告業經詳列推估過程， 故上開以成本法評估所得之結論，自堪採為本件認定原告因 76建物所含79建號權利範圍短少所生損害之基礎。至於上開 不動產估價報告固另載有「以聲請人杜永富陳述之買賣契約 內容分析評估」之鑑定方式供本院參酌，惟審酌此方式並無 說明依據，僅單純就買賣價金為計算，過於簡略且缺乏所本 ，且已將土地價值一併計入，自非適當可採，附此敘明。 ⒊原告雖主張應以買賣價金總額5,550 萬元，除以系爭76建物 面積936.37平方公尺（即76建號之740.93平方公尺＋所含共 有部分79建號權利範圍10分之1 折算之面積195.44平方公尺 ）（而無包括78建物暨所含79建號之面積）後，以所得每平
方公尺59,271元之價格作為其權利範圍短少之金額計算，顯 然是將所有買賣價金5,550 萬元全部一概作為76建號建物之 價值，卻將78建號建物、坐落基地、露台及頂樓使用權等買 賣標的物之價值置之不論，欲刻意抬高76建號建物之價格， 實與交易常情相悖，而其所主張每平方公尺之價格59,271元 ，亦顯然已包含土地、79建物、八樓露台160 坪及頂樓使用 權之價值在內，殊非可採。
⒋至被告抗辯本件損害額應以公定契約書所載之76建號價金2, 699,600 元，並按公設比計算之共有部分即79建號之價值， 作為計算更正後所受損害之計算基礎云云，雖提有土地登記 申請書（含土地所有權買賣移轉登記書、建築改良物所有權 買賣移轉契約書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書）等件為 據（卷第208 至271 頁）。然上開公定契約書記載原告等人 所買受之土地價金為5,986,655 元、76建號建物價額為2,69 9,600 元、78建號建物價金為162,492 元，上開價金合計後 僅有8,848,747 元，與原告實際交易之買賣價金5,550 萬元 差距甚大。且參酌目前不動產交易實務上，買賣雙方基於節 稅等因素，於公定契約書中將房地價格記載較實際成交金額 低等情，實屬常態，自難認公定契約書所載之價金能如實反 應系爭房地之實際交易價值，故該公定契約書充其量僅得作