臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第735號
原 告 艾德蒙海外股份有限公司
法定代理人 李潮雄
訴訟代理人 劉智園律師
複 代理人 黃淑華律師
被 告 關渡大國第一期公寓大廈管理委員會
法定代理人 許書銘
訴訟代理人 陳韋霖律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國102 年10月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人原為林國聰於本件訴訟繫屬後，變更為許 書銘，被告於民國102 年8 月13日具狀依民事訴訟法第175 條、第176 條規定聲明承受訴訟，應予准許。復按訴狀送達 後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同 一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查原告 原起訴第1 項聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）56 萬2548元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。」。嗣於102 年10月23日民事補充綜 合辯論意旨狀，將前開聲明變更為：「被告應給付原告共56 萬2844元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之利息。」經核原告所為訴之變更，係基於 同一基礎事實，而擴張應受判決事項之聲明者，依上開法條 規定，自應准許。
二、原告起訴主張：緣原告於92年12月間因法人合併，承受訴外 人關平建設股份有限公司座落新北市○○區○○段0000○號 即建物門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號地下一層房屋 （下稱2657建號），並登記為原告所專有，後於100 年9 月 30日出售予財團法人佛教十方學舍（下稱十方學舍），惟99 年間原告發現登記為原告所有2657建號如附圖所示A1、A2、 A3、B1、B2、B3部分及B4部分為被告當作公共設施使用，被 告占用原告專有部分顯係無權占有，原告向被告請求返還， 被告卻置之不理，原告即暫緩繳納管理費，並起訴請求被告 返還，嗣經臺灣高等法院以100 年度重上字第268 號民事確 定判決認定除B4部分外，其餘部分均係屬原告專有約定共用 ，原告不得請求返還。據此，被告依關渡大國第一期社區住
戶區分所有權人會議決議，管理費以區分所有權人專有及公 用之面積計算收取，而將原告專有約定共用之A1、A2、A3、 B1、B2、B3部分亦計入收取管理費顯非公平。前開決議違反 公寓大廈管理條例第10條第2 項費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之規定，應屬無效 。又按由多數決作成之決議或約定，與少數區分所有權人之 權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區 分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，使不悖 離「按應有部分比例分擔」之原則，且是否係以損害該少數 區分所有權人為主要目的，基於公平法理，應從大廈全體住 戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有 權人國家社會因權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘 該權利行使大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有 權人所受之損失甚大者，得視為以損害他人為主要目的。而 原告承受系爭大樓地下室2657建號其中如附圖所示A1、A2、 A3、B1、B2、B3部分，原告係無償供社區使用，除受無法使 用或出租之租金損失外還負擔管理費之損失顯大於被告管理 費之收益，況被告對現所有權人十方學舍為免繳管理費之對 待，卻對原告為差別對待，是依權狀面積作為繳交管理費依 據係有失公平正義，應屬民法第148 條第1 項規定之權利濫 用。是以，原告前開區分所權人會議決議收取管理費計算方 式，違反公寓大廈管理條理第10條第2 項及民法第148 條第 1 項應屬無效，則被告依此收取此部分之管理費，即屬無法 律上之原因而受有利益，自應對原告負返還不當得利之責任 。又管理費之給付係由被告製作繳款通知，住戶即關平建設 及原告乃善意信賴依繳款通知繳交，觀諸收款單上僅有管理 費總金額無坪數記載，及系爭大樓地下室2657建號除A1至A3 ，B1至B3部分外尚有其他空間，一般人無法得知有溢繳之情 ，原告並非明知非債務而清償。另本案請求為管理費，非租 金不適用短期時效5 年，時效應為15年。查原告自87年間至 99年4 月30日所繳交管理費為209 萬1092元，被告超收A1、 A2、A3、B1、B2、B3部分之管理費為56萬2844元【計算式： 126.77坪（系爭部分面積）×30元/ 日＝3,803 元，3,80 3 ×148 個月＝562,844 元】，被告應返還原告56萬2844元， 縱認時效為5 年，從97年4 月間算至99年4 月底為25個月， 被告超收管理費為9 萬5075元【計算式：126.77坪（系爭部 分面積）×30元/ 日＝3,803 ，3,803 ×25個月＝95,075元 】，爰依民法第179 條不當得利之規定，請求被告返還管理 費等語。並聲明：㈠被告應給付原告56萬2844元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息㈡
第一項請求原告願供現金或等值之合作金庫銀行無記名可轉 讓定期存單為擔保，請准宣告為假執行。
三、被告則以：被告向原告收取之管理費係依據關渡大國社區區 分所有權人會議決議，以所有權狀登記之面積為管理費收費 計算之方式收取，係有法律上之原因，並不構成不當得利。 復依民法第180 條第3 款規定明知其無給付之義務卻仍為給 付，不得依不當得利之規定請求返還。查系爭大樓地下室26 57建號為關平建設股份有限公司所建，依其與房屋買受人之 買賣契約約定，必須提供A1、A2、A3、B1、B2、B3部分之公 共設施，是其當知悉未移轉A1、A2、A3、B1、B2、B3部分所 有權予系爭社區共有人之情事，且系爭大樓地下室2657建號 為原告一人所專有，提供公用之A1、A2、A3、B1、B2、B3部 分面積，占2657建號之27％，原告當知悉專有之A1、A2、A3 、B1、B2、B3部分為被告使用，卻仍繼續給付管理費，顯係 為給付時明知無給付之義務卻仍給付，是縱認被告不得據區 分所有權人大會之決議向原告收取系爭管理費，然依前開民 法第180 條第3 款規定，原告亦不得依不當得利請求返還。 再者，參照臺灣高等法院102 年上易字第76號民事判決意旨 ，管理費性質上為基於管理規約之法律關係，每月依序發生 之定期給付債權，其所請求權之消滅時效應有民法第126 條 規定之適用，復參照最高法院65年度第五次民庭庭推總會議 決定不當得利請求權時效，亦應適用5 年之短期時效。準此 ，縱認原告得向被告依不當得利請求返還管理費，則原告起 訴時往前推逾5 年之請求，均罹於時效，不得向被告請求返 還，僅可請求97年4 月19日以後之部分，計95,075元等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決， 被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造所不爭執之事項：
㈠、系爭大樓地下室2657建號，除A1至A3、B1至B3外，尚有其他 空間，專有部分原均為原告所有。
㈡、區分所有權人大會通過房屋專有及公設部分繳交每坪50元， 但原告所有空屋（專有及公設）部分，每坪繳納30元的管理 費。
㈢、系爭2657建號現所有權人為十方學舍，十方學舍就A1至A3、 B1至B3無須繳管理費。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下：㈠、原告自87年1 月1 日起至99年4 月30日止，就A1至A3、B1至 B3支付合計56萬2844元管理費予被告是否無法律上原因？㈡、原告前開給付是否明知無給付義務？
㈢、前開不當得利的時效為5 年或15年？
㈣、原告依不當得利得請求被告給付的金額若干？六、本院得心證之理由：
㈠、被告受領系爭管理費係有法律上原因，理由分述如下：①、系爭大樓地下室關於A1至A3、B1至B3部分係為原告專有，約 定共用，且就系爭大樓之區分所有權人會議通過，依房屋專 有及公設部分面積計算，每坪繳交50元管理費，但原告所有 空屋（專有及公設）部分，每坪繳納30元的管理費一事，為 兩造所不爭執。被告依區分所有權人會議通過之約定，對原 告依其專有部分含A1至A3、B1至B3及公設部分，以每坪30元 之標準，收取管理費，即有法律上之依據。是原告主張被告 收取原告所有系爭大樓關於地下室A1至A3、B1至B3及換算其 應有之公設面積之管理費，無法律上原因即無所據。②、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責 於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或 住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者， 從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。承上 可知，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護所需之 費用，原則上係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分擔之，但如區分所有權人會議或規約另有 規定者，從其規定。查兩造既不爭執，系爭大樓區分所有權 人大會通過共用部分之管理費，以房屋專有及公設部分面積 ，繳交每坪50元，但原告所有空屋（專有及公設）部分，每 坪繳納30元的管理費一事，即與前開公寓大廈管理條例第10 條第2 項規定後段，費用若區分所有權人會議或規約另有規 定者，從其規定等語相合。是原告主張系爭大樓就管理費繳 納之約定，有違反公寓大廈管理條例第10條第2 項規定云云 ，即無可採。
③、原告主張系爭大樓前開管理費收費之約定，係屬違反民法第 148 條第1 項之權利濫用而屬無效。按權利之行使，不得違 反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。查大樓為修繕、管理、維護共用，約定共用部 分，得收取管理費，此觀前揭公寓大廈管理條例第10條第2 項規定自明。又系爭大樓前開共用部分管理費收取之標準， 為系爭大樓通案之約定，亦即每戶均按其持有之產權面積即 專有與共有部分之面積為計算基準，而系爭大樓地下室2657 建號其中關於A1至A3、B1至B3部分既係原告專有，則與系爭 大樓住戶依同一面積計算之標準計算應繳納之管理費，難認
此約定有何以損害原告為目的，而有權利濫用之虞。況系爭 大樓亦個案通過就原告空戶部分，由原應每坪繳納50元，降 為每坪繳納30元，降幅達百分之40，相較原告提供之系爭大 樓地下室A1至A3、B1至B3面積合計376 .02 平方公尺，僅占 系爭2657建號(1366.94平方公尺) 百分之27之比例而言，空 戶減收之金額，亦多於原告換算系爭大樓地下室A1至A3、B1 至B3所繳交之管理費金額。原告雖另主張系爭大樓地下室A1 至A3、B1至B3部分為原告專有，然約定共用，將此面積計入 管理費計算之面積內，顯失公平云云，系爭大樓地下室其中 關於A1至A3、B1至B3部分係原告專有，約定共用，既係原告 專有，原告即應履行專有部分對社區應履行之義務與負擔， 亦即依面積計算繳付管理費，至約定共用之法律關係，即應 回歸約定共用之原因，由系爭大樓與住戶間決定就此部分是 否應以金錢給付或補償。如專有部分，約定有償提供社區共 用，自得向社區請求此部分之對價，如係無償提供社區共用 ，自不得向社區請求此部分之對價，惟此均與專有部分之所 有權人應就其專有部分分擔、繳納管理費之義務無涉。查系 爭大樓係由關平建設公司所興建並出售予住戶，嗣關平建設 公司與原告合併，關平建設為消滅公司，依公司法第75條、 第319 條之規定，原告即應承受關平建設公司之權利義務， 合先敘明。而系爭大樓地下室2657建號A1至A3部分，係屬關 平建設依與住戶間之買賣契約約定，應興建並提供予住戶使 用之韻律室、會議室、健身房等公共設施，系爭大樓地下室 B1至B3部分，則係關平建設依買賣契約之約定，應設置之配 電室、變電箱、維修變電箱之出入走道等供電相關設備，此 觀臺灣高等法院100 年度重上字第268 號民事判決理由之記 載自明( 本院卷第14至19頁) 。承上可知，系爭大樓地下室 2657建號關於A1至A3、B1至B3等部分，原告提供予社區使用 ，並約定共用之原因，係原告依買賣契約應提供之設施，其 提供之對價自應內含於買賣價金內，而不得再依此向被告請 求給付對價或補償，併此敘明。
㈡、按因清償債務而為給付，於給付時明知無給付義務者，不得 請求返還，民法第180 條第3 款定有明文。查關平建設公司 既為興建出售系爭大樓區分所有建物之人，衡情對於系爭地 下室2657建號之專有、公用、約定公用等產權狀態，及其使 用之情形應知之甚詳，且就相關管理費繳交之規定與計算方 式，亦較一般人為熟稔，而原告既承受關平建設公司之權利 義務，業如前述，自難委為不知。是縱認系爭大樓區分所有 權人所通過之管理費收繳計算方式，將A1至A3，B1至B3( 含 換算配屬之公設持分面積) 面積納入計收管理費之約定為無
效。然原告既明知系爭系爭大樓地下室2657建號關於A1至A3 、B1至B3等部分之產權狀況與使用情形，仍願如期繳約管理 費，依前開規定之說明，應屬於給付時明知無給付義務，自 不得依不當得利請求返還。
㈢、綜上所述，系爭大樓區分所有權人會議通過公用部分之管理 費，依住戶房屋專有及公設部分面積，以每坪50元計算，但 原告所有空屋（專有及公設）部分，以每坪繳納30元計算之 約定，並無違反公寓大廈管理條例第10條第2 項及民法第14 8 條第1 項權利濫用之規定而無效。則被告依前開約定，受 領原告給付之管理費，非無法律上原因。且縱認前開管理費 收取之約定為無效，然原告為興建並出售系爭區分所有建物 之建商，明知系爭大樓地下室2657建號關於A1至A3、B1至B3 等部分之產權狀況與使用情形，仍願如期繳約管理費，依民 法第180 條第3 款之規定，亦不得請求返還。是原告依不當 得利請求被告給付如聲明所示之金額為無理由，應予駁回。 又本院既認原告依不當得利之請求為無理由，則其餘爭點已 不影響本院之判斷，爰不再為論述，併此敘明。另原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
民事第二庭 法 官 劉逸成
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 22 日
書記官 周嫣蘋
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