遷讓房屋等
臺北簡易庭(民事),北簡字,102年度,9069號
TPEV,102,北簡,9069,20131115,2

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄
　　　　　　　　　　　　　　　　　 102年度北簡字第9069號
原　　　告　國泰人壽保險股份有限公司
法定代理人　熊明河
訴訟代理人　賴盛星律師
複　代理人　蔡美君律師
被　　　告　群饌餐飲股份有限公司
法定代理人　陳俊嘉
上列當事人間102 年度北簡字第9069號請求遷讓房屋等事件，於
中華民國102 年10月30日言詞辯論終結，同年11月15日下午4 時
在本院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈佳宜
　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李易融
　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　黃蕙華
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應將門牌編號臺北市○○區○○路○段○○號一樓房屋及設於該地下一樓編號第四十三號、第四十四號、第六十一號之停車位騰空遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾捌萬叁仟零貳拾柒元，及自民國一百零二年九月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零二年六月十日起至遷讓返還前項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項及第二項得假執行。被告分別以新臺幣貳仟肆佰萬元及新臺幣壹佰肆拾捌萬叁仟零貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代 表公司。董事長請假或因故不能行使職權時，由副董事長代 理之，無副董事長或副董事長亦請假或因故不能行使職權時 ，由董事長指定常務董事一人代理之，其未設常務董事者， 指定董事一人代理之，董事長未指定代理人者，由常務董事 或董事互推一人代理之，公司法第二百零八條第三項著有明 文。如常務董事或董事未互推一人代理，則依民法第二十七 條第二項及公司法第八條第一項規定意旨，應由全體常務董 事或全體董事代表公司 。（臺灣高等法院81年度抗字第802



號裁定參照）。本件被告董事長黃國峰於民國102 年6 月17 日經臺北市政府商業處註銷自102 年3 月14日起被告董事、 董事長之登記，且被告之董事王亞爵對被告提起確認董事委 任關係不存在之訴訟（本院102 年度訴字第1900號）已獲勝 訴判決，並已確定，有臺北市政府102 年6 月17日府產業商 字第00000000000 號函附被告股份有限公司變更登記表、臺 北市政府102 年9 月12日府產業商字第00000000000 號函、 被告股份有限公司變更登記表、本院102 年度訴字第1900號 判決確定證明書等件附卷可參，惟被告至今尚未選任董事長 ，依上開實務見解，本件應以被告之董事陳俊嘉為法定代理 人，合先敘明。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日 到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告聲 請由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於100 年12月1 日向原告承租信義鴻禧 大樓l 樓，即門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號1 樓含 公共設施面積計70.16 坪及設於地下一樓停車位編號第43、 44、61號共3 部車位，約定租賃期間自100 年12月1 日起至 104 年7 月9 日止，計3 年7 個月又9 天，租金除以被告繳 付之保證金利息抵付一部分外，自100 年12月1 日起至101 年7 月9 日止每月租金新臺幣（下同）20萬元，自101 年7 月10日起至102 年7 月9 日止每月租金25萬元，自102 年7 月10日起至103 年7 月9 日止每月租金30萬元，自103 年7 月10日起至104 年7 月9 日止每月租金32萬5 千元，被告於 簽約時並依約繳納保證金90萬元，並約定被告應於契約始期 日之相當日起5 日內將租金繳付予原告，如逾期未繳付時， 每逾1 日應按月租金1 ％計付逾期罰款，另約定被告應按時 繳清一切水電及管理費用，其分攤標準依該大樓管理辦法之 規定計算之。經雙方簽訂「信義鴻禧大樓租質契約書」（下 稱系爭租約）並經公證。詎自101 年11月起，被告即未依約 繳付租金，經原告於102 年1 月16日以國壽字第000000000 號函催請被告繳納積欠之租金及逾期罰款暨管理費計791,39 4 元，惟被告未予置理。嗣原告再於102 年5 月17日以國壽 字第000000000 號存證信函，催告被告於函到後14日內給付 所積欠自101 年11月起至102 年4 月份止之租金、管理費及 逾期罰款合計2,934,537 元，逾期即依系爭租約第11條終止 租約；因被告仍未付款，原告乃於102 年6 月7 日以國壽字 第000000000 號存證信函通知被告終止系爭租約，故系爭租 約業已因被告積欠租金，於扣除被告所繳付之保證金90萬元 後已達2 個月以上，原告依民法第440 條第2 項之規定終止 系爭租約。兩造間之租貨關條既經原告終止，則被告依民法



第455 條之規定，即負有返還系爭租貨房屋及停車位予原告 之義務。而本件被告自101 年11月10日起即未依約繳納租金 ，至102 年6 月7 日原告通知被告終止系爭租約之日止，被 告共積欠原告共7 個月之租金，合計為175 萬元（25萬元 ＝175 萬元），於扣除被告所繳付之保證金90萬元後，被告 尚積欠原告之租金為85萬元（175 萬元－90萬元＝85萬元） ；又依系爭租約書第3 條第3 款之約定，被告自應於每月10 日起5 日內支付每月租金予原告，否則原告即得按日以每月 租金1 ％計罰逾期罰款，則原告得請求被告給付自101 年11 月10日起至102 年6 月7 日止（通知終止日），按日以租金 1 ％計算之逾期罰款合計為2,245,000 元；及自101 年10月 起至102 年6 月止之管理費計85,527元，以上合計為3,180, 527 元。又被告於原告終止系爭租約後，仍占有系爭房屋及 停車位未返還予原告，則原告自得請求被告自終止之102 年 6 月10日起至交還系爭租賃房屋及停車位之日止，按月給付 原告相當於租金之不當得利25萬元，爰依民法第455 條、第 439 條及第179 條之規定起訴請求。並聲明：被告應將臺北 市○○路0 段00號1 樓房屋及設於該地下一樓編號第43、44 、61號等之停車位騰空遷讓返還與原告；被告應給付原告3, 180,527 元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日按年 息5 ％計算之利息，暨自102 年6 月10日起至遷讓交還前項 房屋及停車位之日止按月給付原告250,000 元；請准原告提 供國泰世華商業銀行一年期可轉讓定期存款存單為擔保宣告 假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
四、原告主張之事實，業據提出與其所述相符之公證書、信義鴻 禧大樓租賃契約書、存證信函暨回執等件影本為證。被告經 本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出 書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證據，堪認其主 張為真實。則原告依系爭租約之約定，請求被告給付租金及 管理費，尚無不合。又按系爭租約第3 條第3 項約定：「第 一期租金乙方（即被告）應於訂約之同時繳付，第二期以後 之各期租金應於契約始期日之相當日起五日內將租金繳付甲 方，如乙方逾期未繳付時，自契約始期日之相當日起算，每 逾一日應按月租金百分之一計付逾期罰款，... 。」，故依 上開約定之文義內容，本件應自101 年11月1 日（即契約始 期日之相當日）起算，至原告終止契約之日即102 年6 月7 日止，共計219 天，而「每逾一日應按月租金百分之一計付 逾期罰款」，即每逾一日應以月租金之百分之一即2,500 元



（250,000 元1 ％＝2,500 元）計算逾期罰款，則原告得 請求之逾期罰款應為547,500 元（自逾期未繳付之契約始期 相當日開始計算之逾期日數共219 天2,500 元＝547,500 元），而原告請求之逾期罰款為2,245,000 元，惟細觀原告 提出之逾期罰款及管理費計算書，原告請求之逾期罰款有重 覆計算之情形，是否符合契約文義及兩造締結契約真意，自 非無疑。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252 條定有明文。縱兩造合意之契約文義係依原 告請求之方式計算，惟前開約定之逾期罰款核屬違約金之性 質，本院審酌被告未如期給付租金，原告所受者無非係不能 使用該租金之收益損失，而金錢之收益通常為利息，為一般 社會通念之認知，且衡諸現行存款利率行情，原告請求之違 約金，顯屬過高，本院認應予酌減為547,500 元。從而，原 告請求被告將臺北市○○路0 段00號1 樓房屋及設於該地下 一樓編號第43、44、61號等之停車位騰空遷讓返還予原告， 並給付原告1,483,027 元（850,000 元＋547,500 元＋85,5 27元＝1,483,027 元），及自本起訴狀繕本送達之翌日即10 2 年9 月4 日起至清償之日按年息5 ％計算之利息，暨自10 2 年6 月10日起至遷讓交還前項房屋及停車位之日止按月給 付原告250,000 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求 則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 式所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權 為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分， 其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 李易融
法 官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
書記官 李易融