宣 示 判 決 筆 錄 八十九年度店簡字第七七二號
原 告 丙○○
訴訟代理人 連阿長律師
複 代理 人 詹德柱律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 余淑杏律師
洪宗巖律師
右當事人間八十九年度店簡字第七七二號拆屋還地事件於中華民國九十年七月十日下
午四時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決出席職員如左：
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應於原告給付新台幣貳佰柒拾貳萬元之同時，將座落台北縣新店市○○段大崎腳小段七七之三及七七之一二地號如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部份土地上之地上物（門牌號碼台北縣新店市○○路○段一二八巷一號）拆除，並將附圖Ａ、Ｂ所示土地返還原告及共有人林武智、鄭正忞，將附圖Ｃ、Ｄ所示土地返還原告及共有人周順益、林武智、鄭正忞。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣陸拾叁萬壹仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰捌拾玖萬叁仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：
一、原告主張：
（一）座落台北縣新店市○○段大崎腳小段七七之三地號土地為原告（二分之一）及 共有人林武智（六分之二）、鄭正忞（六分之一）所共有，七七之一二地號土 地為原告（二分之一）及共有人周順益（六分之一）、林武智（六分之一）、 鄭正忞（六分之一）所共有。系爭七七之三地號土地雖曾出租與法務部調查局 ，然雙方於民國八十三年九月間已終止租賃關係。乃被告竟連同系爭七七之一 二地號土地在未得原告及其他共有人之同意下，擅自在土地上建築房屋，顯係 無權佔有，原告自得依民法第七百六十七條規定請求拆屋還地。（二）被告雖抗辯伊與訴外人乙○○曾於八十三年六月三十日達成協議，乙○○同意 在上開土地上所興建房屋二十坪及其土地持分給伊，並應給付伊每月一萬元房 租補助金，伊並非無權占有。然查乙○○並非本件之當事人，被告與乙○○間 之協議對原告並無拘力。退一萬步言，縱使前揭協議，對原告產生拘束力，被 告仍有拆屋還地之義務。依該協議書第三點明定：「乙方（被告）應於八十三 年七月三十一日前自上開房屋搬遷，並辦理戶口遷移後點交甲方，逾期視同廢 棄物，任由甲方處理絕無異議。固然被告主張乙○○自協議後僅支付一年租金 補貼，嗣後並未依約給付租金補貼。但依前述協議被告應先於八十三年七月三 十一日前搬遷，並將房屋點交甲方，可見被告對八十四年度之租金補貼與搬遷 行為並無同時履行抗辯之權利。另乙○○自與被告達成協議後，因都市計劃變
更，原先計劃建房之基地中系爭七七之一二地號土地已變更為綠地，不得作為 建築使用，若要求原告等履行原協議亦欠公允。（三）本件被告因任職或其他緣由取得法務部調查局同意使用系爭土地上之房屋。但 僅為被告與法務部調查局間之內部關係被告既非租賃契約之當事人，不得以伊 與調查局或契約以外之第三人之關係主張任何事由對抗原告。本件租賃契約既 經原告請求而法務部同意自八十三年九月八日起解除契約，租賃契約既已終止 ，被告已無合法佔用或使用之權限，法務部調查局及佔用人自應將系爭房屋返 還於原告及其他地主。被告雖抗辯伊曾取得乙○○之同意延拆，然查乙○○並 非租賃契約之當事人，亦未被地主等授權和解，被告之抗辯顯不足採。依原告 所簽之委託書所示，僅委請乙○○先生全權代表向法務部調查局申請地上物租 約解除及地上物宿舍拆除，除並未授權與乙○○有和解協調補償之權限外，更 未授權與被告和解。乙○○非但未被授權與和解之權，且伊於鈞院訊問之時亦 證稱：協議書是以我名義簽。蓋證人乙○○之所以以自己名義簽立協議書，除 伊未被授與和解之權外，主要係因乙○○與地主曾簽立合建契約，乙○○為確 保合建契約有效，以便取得合建契約中「一方分得一半戶數」之利益，乙○○ 實乃為自己之利益，以自己之名義與被告簽立協議書。因而，尚且不論該協議 書是否因第二次協調而失效，縱未失效，被告亦不得以伊與建商乙○○之協議 而充為對抗原告之主張。況且，從未有人同意延拆，證人乙○○並未同意也無 法同意被告延拆。而證人丁○○之證言，與事實不符。縱使乙○○與被告有約 定延拆之約定，亦非不拆，所有權人本於所有權自得隨時請求被告搬遷，原告 並未放棄行使權利，縱有拆之約定亦只是附條件同意被告暫住，一旦原告要求 被告遷讓或須建屋時，被告即須返還。
（四）依民法第二百六十四條之規定：「因契約互負債務者，於他當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付。」本件被告既非房屋租賃契約之當事人，而原告亦 非協議書之當事人，亦無授權或委託乙○○與被告協議，基於債之相對性該協 議書無論如何對當事人不生效力。另依協議書被告有先為給付之義務，被告對 八十四年度之租金補貼與搬遷行為並無同時履行抗辯之權利，依民法第二百六 十四條第一項但書規定，被告主張同時履行抗辯誠無理由。二、被告則以：
（一）系爭被告住處所在之土地分別為青潭段大崎腳小段七十七之三及七十七之十二 地號土地二筆，其中七十七之三地號部分，原為各地主等人永久出租於法務部 調查局，亦即法務部調查局得永久使用七十七之三地號土地，法務部調查局於 取得土地後，即在土地上興建三戶警衛宿舍及五戶工友宿舍，被告甲○○分配 到工友宿舍，證人丁○○分配到警衛宿舍，而調查局按期給付房租，雙方本相 安無事。迄八十三年間地主們向水利局購得七十七之十二地號土地後，擬合併 土地建屋出售牟利（除其中一部分為前述之工友警衛宿舍外，另有一部分為鄰 旁之福神宮所占有），乃與法務部調查局協調申請終止租約，調查局表示如能 保障各現住戶之住居權益時，得同意返還。地主乃委請建商乙○○與各現住戶 包括丁○○及甲○○等人協商，並同意在簽約後三年內即八十六年六月卅日前 對現住戶每戶給付面積貳拾建坪之房屋，並給與每月壹萬元之房租補貼金至交
屋日止，如未履行給付房租補貼義務或於八十六年六月卅日前完成房屋甚或完 成房屋後不交付者，住戶得向地主請求貳佰柒拾貳萬元之損害賠償，地主並共 同委任乙○○簽立同額本票，委由第三人陳國雄律師收執，以做為損害賠償之 擔保。嗣因地主擬合併購買之鄰旁土地公廟座落之土地，因未談妥，故無法與 被告住處座落之土地合併利用，不能興建較高樓層之房屋而無利可圖，決定暫 緩興建，乙○○乃經所有地主之認可而同意甲○○得繼續使用系爭土地。（二）依法務部調查局所檢附之資料，除有原告授權乙○○之委託書外，佐以原告向 法務部調查局申請終止租約之申請函中表示：「…青潭段大崎腳小段七七之三 地號前…本人擬收回自有土地，和貴局終止土地承租契約，另適度補償地上現 住戶遷移費用…。」足證原告確有授權乙○○洽談補償事宜。再者，原告事後 再向法務部調查局以委託乙○○與現住戶達成搬遷協議為由申請返還土地之書 函中更表示：「申請人…丙○○…等人所有土地座落新店市○○段大崎腳小段 七七—三、七七—一二地號前租予貴局興建員工宿舍多年，今申請人已委託乙 ○○先生與所有現住戶達成搬遷協議…，懇請貴局准予撤銷解除上述土地之租 賃契約…。」云云而且在法務部調查局回覆之資料中亦檢附有協議書及事後法 務部更因此解除租賃契約，益證原告授權乙○○洽談補償事宜及簽立協議書之 事實，而乙○○以原告及其他地主之代理人身分與被告所為之法律行為，其效 果自及於原告。依上開法務部所檢附之資料，顯然是原告及其他地主因欲收回 系爭永久出租之土地與乙○○合建房屋獲利，乃委託乙○○與法務部調查局協 商，但法務部調查局則認為應保障現住戶之權利及賠償該機關所建房屋之殘值 ，乃要求除向該機關以公告現值賠償之外，另外還必須向現住戶補償，是故地 主等才會委託乙○○與現住戶協調，並達成拆除後立即重建大樓而於三年內提 供現住戶相當於貳佰柒拾萬元之房屋乙幢，如果未如期於三年內完工或交付房 屋則依約賠償現住戶與應給房屋等值之貳佰柒拾貳萬元，並開出本票以茲保證 。地主並於達成協議之後檢附上開協議書及本票等向法務部調查局表示已「委 託乙○○先生與所有人，住戶達成搬遷協議。」而申請終止租約，足見地主事 實上承認該紙協議書，而且依地主尚檢附本票之情以觀，地主亦確實有承認如 未於三年之內給付房屋者，須向住戶賠償貳佰柒拾貳萬元之事實，實非原告於 本案違反誠信恣意否認可予推翻。復依法務部所檢附資料內已有被告於簽定協 議書後，同意自系爭房屋遷出之同意書，足見被告於八十三年六月卅日當時已 有遷出準備，果非乙○○及地主同意被告有繼續居住之權利，被告早已遷出， 或原告自行僱工拆除房屋，復佐以原告等迄今未依協議書第六條向被告履行給 付租金之義務，顯然確有同意被告事後繼續居住迄土地公廟遷為止甚明。乙○ ○雖證稱「沒有談土地公廟拆除時前讓任女暫住」等，然乙○○係因與地主有 合建契約，此為原告所自承，顯與地主之利害關係一致，其證詞本會偏頗，自 屬可期，佐以乙○○證稱：「後來當地實施容積率，不能蓋大樓，所以再與調 查局現在的五、六戶重新談條件…。」及證人丁○○表示：「任女部分當初是 講好本來土地公廟要遷到那裡，後來土地公廟管理委員會不同意遷，所以無法 蓋十二層大樓。」等，足見因該區無法興建較高層樓房屋，地主及建商乃決定 暫不興建，而證人丁○○亦證述：「當時有向任女說該地還沒有用到，所以暫
時讓他們住在那裡，等到要用土地時再拆。」，矧以證人與被告非親非故，目 前早因領取補償金而遷離該地，其證詞自較乙○○與地主利害關係一致之情為 可採。
（三）依委託書內容：「立委託書人周順益、鄭一忞、丙○○、林武智所有土地座落 新店市○○段大崎腳小段七十七之三、七十七之十二地號，今委請江雄先生全 權代表向法務部調查局申請地上租約解除及地上物宿舍拆除，恐口說無憑特立 此委託書為證。」足見地主與乙○○間非僅有委託關係，另亦含有代理權授與 之意思表示，依民法第一Ｏ三條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為 之意思表示，直接對本人發生效力。則乙○○所為有關終止租約、簽約及補償 事宜等法律行為，對地主發生效力。參以前開原告向法務部調查局申請返還土 地之書函內容，原告亦承認有委託乙○○與住戶達成協議之效力並據以申請終 止租約，乃原告於本案中又翻悔不認，實與誠信有違。代理人雖以隱名代理， 然其代理若為相對人所明知，則代理人所為法律行為之效力，自仍及於本人。 而本案中，原告既有授權乙○○簽約之事實，且為法務部調查局及被告等所明 知，則乙○○所為法律行為之效力，原告仍不能脫免其責。因此，協議書內雖 指被告應於八十三年七月卅一日前搬遷，但地主亦應負責於三年內給付被告一 戶二十坪房屋，且如未於三年內給付者，即應賠償住戶貳佰柒拾貳萬元（即協 議書第五條之每坪136000元×20坪=2,720,000）。按「因契約互負債務者，於 他方當事人未為給付前，拒絕自己之給付。」為民法第二六四條本文規定；查 ，被告得合法占有系爭土地，已如前述，縱退步言之，被告占有並不合法，則 本案地主既承諾如於簽定協議書後三年內向被告給付房屋，及向被告按月給付 壹萬元之房租補貼金，自八十三年七月份起迄今共六年又九個月，合計為捌拾 壹萬元，扣除原告已給付之部分外為陸拾陸萬元，且原告目前尚未完成建屋， 則被告基於同一契約所生之義務，主張同時履行抗辯，在原告及其他地主共同 向被告賠償參佰參拾捌萬元前，被告得合法占有等語，資為置辯。三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條 定有明文。本件原告主張座落台北縣新店市○○段大崎腳小段系爭七七之三地號 土地為原告及共有人林武智、鄭正忞所共有，系爭七七之一二地號土地為原告及 共有人周順益、林武智、鄭正忞所共有，被告於各該土地上建有如附圖所示之房 屋地上物等情，業據提出土地登記謄本可稽，且經本院勘驗現場，並囑託台北縣 新店地政事務所測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可資佐認，且為被告 所不爭，自堪信為真實。是以本件所審究者，在於被告占有右揭土地，是否具有 正當之權源。查系爭七七之三號土地原由原告等出租予法務部調查局，嗣經調查 局於八十三年九月間同意終止租約，並由乙○○與被告簽訂協議書，約定被告應 於簽約後一個月內即八十三年七月三十一日遷出等情，為兩造所不爭，並有協議 書可稽，可信為真。被告抗辯因乙○○代表地主向被告表示因住處土地公廟尚未 談妥遷移事宜，故土地暫時無法共同利用，被告可暫不拆移，並非無權占有。證 人丁○○固證述：「任家當初有蓋違建，因後來土地公廟沒有遷，所以暫時沒有 拆任女的房子，當時有向任女說該地還沒有開到，所以暫時讓他們住在那裡，等 到要用土地時再拆。」等語，但證人乙○○則表示：「當時並沒有談土地公廟拆
除前讓任女暫住。」，是僅憑證人丁○○證言尚無法認定乙○○確與被告間有延 拆可暫予居住之約定。況且縱使認定乙○○有權代理原告等土地所有人同意被告 可暫予居住系爭土地上，但此約定屬未定期限之使用借貸關係或者為附條件同意 被告暫住，原告本於所有權得隨時請求被告遷讓返還占用土地，被告抗辯得有權 繼續居住迄土地公廟拆遷為止云云，尚不足採。四、原告主張未授權乙○○與被告洽談補償事宜，協議書效力不及原告乙節。經查證 人乙○○證稱：「（問：是否曾受…丙○○…委託洽談有關終止租約及簽約，補 償事宜？）答：是；有寫授權書。」「地主當時有授權我向住戶協調，也有授權 我與現住戶簽協議書，協議書內容地主知道。」；證人戊○○證稱：「（是否在 調查局辦理系本案？）是的調查局當初在四十三年時承租數筆土地，局裡的主張 是現住戶的權益要保護，宿舍的殘值要補償，要讓現住戶同意搬遷，由地主與現 住戶去交涉…。」，是依其等證言可知原告等地主有委託乙○○與法務部調查局 及住戶洽談補償事宜。另卷附原告向法務部調查局申請終止租約之申請函表示： 「…青潭段大崎腳小段七七之三地號前…本人擬收回自有土地，和貴局終止土地 承租契約，另適度補償地上現住戶遷移費用。」並檢附原告授乙○○之委託書為 憑，又原告等事後再向法務部調查局申請返還土地之書函中更直接表示：「…今 申請人已委託乙○○先生與現住戶達成搬遷協議，懇請貴局准予撤銷解除上述土 地之租賃契約…」等語，足徵被告抗辯原告等地主委託乙○○與調查局洽談終止 租約及與被告等住戶談搬遷及賠償事宜乙事，與事實相符，應屬可採。按「代理 人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張 其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其 人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代 理。」（最高法院八六年度台上字第三一八０號判決參照），原告等地主委任乙 ○○辦理有關系爭土地終止租約、簽約及補償事宜等法律行為，雖由乙○○以個 人名義與被告簽訂協議書，但簽約後原告復將該協議書檢附予法務部調查局知悉 作為據以申請終止租約之相關文件，協議書上雖未用原告等地主本人名義，但乙 ○○於簽約時有為原告本人代理之意思，已據乙○○證述明確，並為簽約相對人 之被告所明知，或可得而知者，依上說明，亦發生代理之效力，乙○○代為簽訂 協議書效力自及於原告。
五、依協議書記載內容，被告應於八十三年七月卅一日前搬遷（協議書第三條），原 告等地主亦應給付現住戶每戶上開土地所興建二十建坪之房屋及其土地持分，本 約成立後應給付被告每月一萬元之房租補貼金至交屋日止，同時簽立二百七十二 萬元之商業本票交付雙方見證律師保管，於辦畢房屋產權移轉登記並交屋時，方 得返還上開本票（協議書第四、六、七條）等條款，證人丁○○表示：「有。我 有收到壹張貳佰柒拾貳萬元本票，本來是由我們保管，後來請委託律師保管…貳 佰柒拾貳萬元是約定房子蓋好後可以免費分到二十坪，若蓋不起來當做違約金的 賠償。」，證人乙○○證稱：「後來與現住戶達成協議，就是要給每位現住戶每 人一戶，由地主與建商合建，我當初也有與甲○○寫一份協議書…當時協議時， 我有簽一張本票貳佰柒拾貳萬元放在律師函，擔保將來大樓蓋好要給任女的房子 …」，參以該本票記載到期日為八十六年六月三十日，顯然乙○○代理原告等地
主與被告等現住戶簽協議書時，承諾於三年內建造房屋完畢並移轉登記予被告等 住戶，並以每坪單價十三萬六千元價格計算應給付被告二十坪房屋產權總價為二 百七十二萬元，並以此金額簽發同額本票作為履約擔保，若於八十六年六月三十 日前未能履約則作為違約金賠償。至於證人乙○○雖指出嗣後條件變更，後來再 談壹佰萬元時，條件就取消云云，唯其亦稱：「當初任女沒有來參加壹佰萬元協 調的事情，所以不知道他是否同意。」，被告對於新的協議內容既未表示承諾或 追認之意思表示，對於被告自不生效力，原告仍應依原先簽訂協議書條款履行契 約。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。 但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。 故「被告在裁判上援用同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付，法院 應為原告提出對待給付時，被告即應向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁 回」（最高法院二十九年上字第八九五號判例參照）。依協議書約定，被告應於 八十三年七月卅一日前搬遷，原告等地主則應於八十六年六月三十日前給付被告 二十建坪之房屋及其土地持分，彼此間給付義務具有對價關係，二者在經濟上具 有關連之同一關係，故被告之遷讓返還土地義務與原告給付二十坪房地產權義務 若不能履行則給付二百七十二萬元義務實具有牽連性，基於法律公平原則，應認 得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。至於民法第二百六十四 條第一項但書規定，自己有先為給付之義務者，不得援用同時履行之抗辯權，係 指他方之給付義務須待自己履行後，始須履行者而言；若雙方之給付義務無此種 履行上之牽連關係，唯履行期有先後之別者，自無上開但書規定之適用。本件雙 方給付義務履行期均已屆至，僅二者履行期有先後之別，被告仍可主張同時履行 抗辯以擔保自己債權實現及促使原告履行契約。綜上，本件系爭土地為原告所共 有，而被告占用系爭土地既屬無權占有，但原告尚未為對待給付，從而原告於給 付對待給付二百七十二萬元同時行使所有人之權利，請求被告拆除如主文所示地 上物，將土地返還原告及其餘共有人，洵屬正當，應予准許。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明如受不利判決，願供擔保，聲 請准許免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許。本 件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果無影響，毋庸 予一一論述，附此敍明。
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段二四八號）提出上訴狀 (須按他造當事人之人數附繕本)。中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日
書 記 官 陳 懿