臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度北簡字第11921號
原 告 黃林美惠
訴訟代理人 黃雪雁
被 告 新木科技有限公司
法定代理人 黃大明
訴訟代理人 邱益銘
被 告 黃振銘
上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國一百零二年十月
二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣柒萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬捌仟伍佰貳拾元由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○○路○段○○○號 四樓之二房屋全部遷讓返還交付原告；㈡被告應連帶給付原 告新臺幣（下同）七萬六千元，及自民國一百零二年五月一 日起至清償日止，按月給付四萬元。
二、陳述略稱：
㈠緣被告新木科技有限公司（下稱新木科技）前向原告承租坐 落台北市○○區○○○路○段○○○號四樓之二房屋（下稱 系爭房屋），租期自一百年六月一日起至一百零三年五月三 十一日止，第一年每月租金三萬六千元，第二年及第三年每 月租金四萬元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 茲因被告新木科技積欠一百年八月租金三萬六千元，一百零 一年十一月至一百零二年一月租金十二萬元，總計十五萬六 千元，積欠租金已達二個月以上，故原告於一百零二年一月 二十四日以存證信函通知被告終止租賃契約，惟被告新木科 技拒不搬遷，除積欠租金應返還原告外，被告無權占有系爭 房屋，致原告無法使用，並造成原告受有相當租金之損害。 ㈡被告新木科技於一百零二年四月、七月繳納十二萬元，抵付 一百零二年二月至四月使用系爭房屋之對價；押金八萬元抵 扣積欠租金十五萬六千元後，尚積欠七萬六千元，另被告新 木科技應自一百零二年五月一日起至清償日止，按月給付原 告四萬元不當得利，被告黃振銘為系爭租約之連帶保證人， 應與被告新木科技負連帶責任。爰依兩造間租賃契約、租賃 物返還請求權、連帶保證及不當得利等法律關係提起本訴。
三、證據：提出房屋租賃契約書、存證信函及回執影本各一件、 有限公司變更登記表一件及被告黃振銘戶籍謄本一件為證。乙、被告方面：
壹、被告新木科技部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：被告新木科技已經於一百零二年四月十五日及七 月一日匯款十二萬元給原告，繳清原告存證信函所稱積欠租 金，其後原告未再催告被告任何租金欠款，原告逕自為租約 之終止顯非合法，況當初被告新木科技還有八萬元之押金在 被告處，積欠租金根本就沒有超過二期。
三、證據：提出存款收執聯影本二件為證。
貳、被告黃振銘部分：被告黃振銘未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、程序方面：
㈠按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行 地之法院管轄；下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律 適用簡易程序︰一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期 借貸關係所生之爭執涉訟者。民事訴訟法第十二條、第四百 二十七條第二項第一款分別定有明文。查本件兩造因房屋租 賃契約涉訟，依該契約約定債務履行地即系爭房屋所在地台 北市○○區○○○路○段○○○號四樓之二，為本院轄區， 本院就本件訴訟自有管轄權，並依前揭規定應適用簡易程序 ，合先敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二 百五十五條第一項第三款定有明文，此項規定於簡易訴訟程 序適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查 ，本件原告聲明第二項原請求被告連帶給付原告十五萬六千 元，及自一百零二年二月一日起至交屋日止，按月給付四萬 五千元，嗣於一百零二年十月二十四日言詞辯論程序中，結 算被告已繳付金額並抵扣押金後，減縮聲明第二項為被告應 連帶給付原告七萬六千元，及自一百零二年五月一日起至清 償日止，按月給付四萬元，參酌前揭規定，程序並無不合， 應予准許。
㈢本件被告黃振銘經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依職權由原告一 造辯論而為判決。
二、原告主張兩造簽立系爭租約，租期自一百年六月一日起至一 百零三年五月三十一日止，第一年每月租金三萬六千元，第
二年及第三年每月租金四萬元，業據原告提出房屋租賃契約 書影本一件為證，被告新木科技亦無爭執，堪信為真實。兩 造爭執重點在於：㈠於扣抵押金後，被告積欠租金是否已達 二個月以上？原告是否得終止租約？㈡原告得請求多少欠租 ？能否求不當得利？爰說明如后。
三、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百三十九條前段 、第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。再依土地法 第一百條第三款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達二 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第一百條第三款 關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設， 然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（ 最高法院四十四年台上字第五一六號判例參照）。四、經查：㈠原告主張被告積欠一百年八月租金三萬六千元，並 自一百零一年十一月、十二月及一百零二年一月有遲延付租 金情事，經原告於一百零二年一月二十四日以存證信函催告 後，仍未獲全部給付等情，雖已提出相關證據為證，並為被 告所不爭執，然原告請求被告給付至一百零二年一月三十一 日止所積欠租金十五萬六千元，經扣抵押金八萬元後，尚積 欠七萬六千元，以一百零二年一月時每月租金四萬元計算， 顯見被告當時遲延支付租金並未逾二個月，原告縱於一百零 二年一月二十四以存證信函通知被告終止租約，仍不生合法 終止之效力甚明，兩造間之租賃關係仍存在，是原告據以依 民法租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依 不當得利之法律關係，請求被告自一百零二年五月一日起至 清償日止，按月給付相當於租金之不當得利四萬元，均屬無 據；㈡惟另一方面，系爭租約既仍存在，被告應依約給付租 金，故原告請求被告應給付所積欠之租金七萬六千元部分， 請求即屬有據；㈢被告自一百年五月一日起迄今按月應付之 租金四萬元未付（按：因原告主張此部分係租約終止後之不 當得利，故如前所述未獲有利判決），原告是否另行催告， 另循合法途徑終止租約，及是否另行請求給付租金，並非本 件所得審究，附此敘明。
五、綜上所述，原告基於租賃契約、租賃物返還請求權、連帶保 證及不當得利等法律關係提起本訴，請求被告應將系爭房屋 全部返還交付原告，並連帶給付積欠租金七萬六千元，暨自
一百零二年五月一日起至清償日止，按月給付四萬元，其請 求於主文第一項之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之 請求，則無所據，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用 簡易程序所為被告一部敗訴之判決，依同法第三百八十九條 第一項第三款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。 並依同法第三百九十二條第二項規定，宣告被告敗訴部分如 供擔保，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第四百三十三條之三、第七十九條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 14 日
書 記 官 吳純敏
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 48,520元
合 計 48,520元
, 台灣公司情報網