臺灣臺中地方法院民事判決 102年度中簡字第688號
原 告 邱保衡
被 告 林雅玲
訴訟代理人 鄭志明律師
複 代理人 游雅蕙
上列當事人間請求減定不動產應給付之租金事件，本院於民國
102 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明原請求「原告向被告承租坐落臺中市潭子區（ 即改制前臺中縣潭子鄉，下同）○○段000 ○000 地號土地 內如附圖1 所示面積約400 坪土地（下稱系爭土地）之租金 ，自101 年2 月1 日起，應減定為每月1 萬元至租賃關係終 止日止。」嗣於本院102 年4 月22日具狀變更聲明為「原告 向被告承租系爭土地之租金，自101 年5 月1 日起至107 年 4 月30日止，應減定為每月1 萬元。」（見本院卷第59頁） 核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第 1 項第3 款規定，應予准許。
二、原告主張：伊前向訴外人陳俊淞承租系爭土地，以每坪新臺 幣（下同）45元計算租金，每月租金為1 萬8,000 元，租期 自民國99年5 月1 日至107 年4 月30日，且土地面臨15公尺 寬之產業道路（下稱系爭道路），可直達公路。嗣陳俊淞於 100 年10月間將系爭土地所有權出售讓與給被告後，於101 年1 月間將系爭土地前道路出口處挖洞破壞，經伊自行僱工 填平後，被告復於同年3 月將挖洞處更換殖土、種植香蕉， 並以圍欄圍堵系爭道路通往公路處，致系爭土地無路可供通 行。被告復於101 年7 月間將同段143 、224 地號土地合併 分割為143 、143-1 地號土地，致原告承租之143-1 地號土 地成為袋地，更將143-1 地號土地與道路間之柏油路面剷除 更換殖土、種植果樹，並將被告所有同段228 地號土地之路 面以水泥堆置成丘凝固、設置水泥牆以圍堵道路出口，致伊 承租之土地對外通行受重大阻礙，與伊支付租金之對價顯失 公平，爰依民法第423 條規定提起本件訴訟等語，並聲明： 原告向被告承租系爭土地之租金，自101 年5 月1 日起至 107 年4 月30日止，應減定為每月租金1 萬元。三、被告則以：系爭租賃契約非耕地租賃，復非不定期租賃，原 告無從依無土地法第110 條、耕地三七五減租條例或民法第 442 條規定主張減定租金。又原告於承租之始即已知悉系爭
土地為不通公路之袋地，尚須經由臺中市潭子區嘉豐段224 、212-1 、228 、226-1 地號土地以通行道路，依民法第 355 條規定，原告自不得主張瑕疵擔保責任。且對外通行道 路並非被告所破壞，而該道路土地亦非系爭租賃契約之標的 ，自無瑕疵擔保責任問題。況伊之前手陳俊淞於101 年11月 5 日即以存證信函通知被告應給付未付租金，而被告自101 年9 月1 日僅給付租金3,020 元、同年10月1 日僅支付租金 5,000 元，自同年11月起迄今更均未支付租金，爰以102 年 1 月17日之答辯狀送達為終止兩造間租約之意思表示，原告 自無從請求減定租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。
四、本件原告主張前向陳俊淞承租系爭土地，租期自99年5 月1 日至107 年4 月30日，前3 年以每坪45元計算租金，每月租 金為1 萬8,000 元、後5 年以每坪70元計算租金，每月租金 為2 萬8,000 元，嗣陳俊淞將系爭土地出售並移轉所有權登 記給被告，業據原告提出經公證之土地租賃契約書、土地登 記第二類謄本等件為證（見101 年度訴字第3211號卷宗【下 稱訴字卷】第10至13、18至22頁），且為被告所不爭執，自 堪信為真正。按民法第425 條：「出租人於租賃物交付後， 承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對 於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃 契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」之規定，系 爭租賃契約對被告自仍有效力，合先敘明。
五、原告另主張得依民法第423 條規定主張減定每月租金為1 萬 元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者 厥為：（一）系爭租賃契約標的範圍為何？（二）系爭租賃 標的有無瑕疵而應減少租金？茲分述如下：
（一）系爭租賃契約標的範圍為何：
原告主張系爭租賃契約之標的範圍應依附圖1 為準，承租 土地為長方形，系爭租約約定所謂400 坪僅是約略而已云 云，惟被告則辯稱：當初有請代書測量原告占用之大致土 地，並作出初步測量後，再將原告承租之土地分割為臺中 市○○區○○段00000 地號土地，故目前同段143 地號土 地並非原告承租範圍。自系爭租約第1 條：「甲方（即陳 俊淞）所有土地坐落臺中縣潭子鄉○○段000 ○000 地號 內水溝以東土地面積合計肆佰坪，出租予乙方（即原告） 。」及第3 條：「租賃期間前參年按每個月每坪土地租金 新臺幣（下同）肆拾伍元整計算，每個月租金壹萬捌仟元 整，租賃期間後伍年按每個月每坪土地租金柒拾元整計算 ，每個月租金貳萬捌仟元整。」之約定觀之，本件租金係
以土地面積計算得出，則400 坪之面積應非暫定。又原告 前委請不動產估價師進行鑑價時，亦係以同段143-1 號土 地為估價標的，且面積限於400 坪等情，有原告提出之不 動產時值估價報告在卷可佐（見訴字卷第27頁），復觀諸 原告提出之本院101 年度裁全字第84號裁定，原告亦自陳 其承租之土地為同段143-1 地號（見本院卷第30頁背面） ，且原告於本院亦自承當初係由前手就原告承租範圍指界 後，原告才用圍牆圍起來等語（見本院卷第137 頁背面） ，堪認原告與前手陳俊淞就本件承租之範圍已合意以現場 既成之水溝及原告搭建之圍牆予以劃定，原告才會搭建圍 牆並開始使用圍牆內側之全部土地，事後更以同段143-1 地號土地送請估價，從而本件原告承租之範圍應係如附圖 2 之圖2 所示（面積1371.78 平方公尺，即414.96坪）， 原告主張洵無可採。
（二）系爭租賃標的有無瑕疵而應減少租金：
1.按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文 。又上開規定依民法第347 條得準用於租賃契約，合先敘 明。本件原告主張被告於101 年7 月間將臺中市潭子區○ ○段000 ○000 地號土地合併分割為143 、143-1 地號土 地，致原告承租之同段143-1 地號土地成為袋地云云，惟 查，上開土地係於101 年7 月10日合併、分割後，被告始 於同年月25日以買賣取得同段143 、143-1 地號土地，並 於同年8 月1 日辦理移轉登記取得所有權，有前揭土地登 記第二類謄本可查，原告主張即與事實不符。況原告承租 之系爭土地本即不通公路，而須通行第三人之土地始能通 行公路，為兩造所不爭執（見本院卷第137 頁背面），而 原告於承租時既已知悉此事，揆諸前開說明，自無從據瑕 疵擔保責任主張減少租金。至原告主張其承租之土地因合 併分割地號，造成系爭土地與道路距離擴大云云，然原告 承租土地既係以現場既有水溝及原告所搭建之圍牆予以特 定其範圍，已如前述，無論其坐落土地之地號如何合併、 分割、變更，均不影響其承租土地之位置，原告所述要與 事實不符，自不足採。
2.原告另主張系爭土地對外道路遭被告破壞及以水泥堆置成 丘凝固、設置水泥牆以圍堵道路出口妨害其通行，而得依 民法第423 條規定請求減定租金等語，業據其提出現場照 片為佐，被告則辯稱系爭道路係其坐落之同段228 地號土 地原地主即訴外人林文隆為出售土地給被告，欲將之回復 為農業用途，並藉此減少土地增值稅之負擔，遂委託訴外
人徐德耀僱工將系爭道路上之柏油路面刨除，並非被告所 為等語。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交 付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用 、收益之狀態；本節規定，於買賣契約以外之有償契約準 用之；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民 法第423 條、第347 條前段及第359 條前段定有明文，所 謂租賃物之瑕疵擔保責任，雖不以可歸責於出租人造成為 必要，然須以租賃物本身存有瑕疵始得主張，系爭道路坐 落之基地既不在原告承租範圍，已如前述，原告主張被告 提供之租賃物存有瑕疵而應減定租金云云，於法即有未合 。
3.原告主張被告將系爭道路予以破壞，其目的在使原告陷於 對外無道路可供通行，並致被告所有同段143 、228 地號 土地同時對外造成絕路，有違習慣法及法理云云，惟原告 所述顯與民法第1 條所謂習慣法或法理無涉，原告主張顯 然誤解上開規定之意旨。
4.至原告另主張其與陳俊淞訂約時，陳俊淞曾表示在承租期 間內均可通行，而系爭土地之鄰地有1 位地主亦同意其通 行，但未表示可通行多久等語（見本院卷第137 頁背面） ，惟為被告所否認。經查，原告訂立系爭租約時，系爭道 路坐落之基地包括原出租人陳俊淞所有同段143 地號土地 、林文隆所有同段228 地號土地、訴外人鄭澄河所有同段 226-1 地號土地及財政部國有財產署管理之同段212 地號 土地（見本院卷第30至32、56至57頁），則原告如欲通行 系爭土地，當時除陳俊淞外，至少應得到其他2 地主之同 意始得為之，原告僅得到其中1 地主之同意，是否即可通 行系爭道路，已非無疑。況縱認原告主張為真正，該地主 既未表示可通行多久，自非不得隨時拒絕原告繼續通行， 至原告主張陳俊淞曾保證可通行系爭道路乙節，並未提出 任何證據以實其說，縱然屬實，至多亦僅生其得否另行主 張損害賠償之問題（是否成立仍須經法院實質審理而定） ，原告仍無從據此主張減定租金，附此敘明。
（三）準此，遭破壞之系爭道路既非承租標的，原告主張依民法 第423 條請求減定每月租金為1 萬元，即屬無據。至原告 承租之系爭土地是否因不通公路致不能為通常使用，亦屬 原告得否依民法第800 條之1 準用第787 條規定向鄰地所 有人訴請確認通行權之問題，附此敘明。
六、綜上所述，原告訴請系爭租約之租金應自101 年5 月1 日起 至107 年4 月30日止均減少為每月1 萬元，為無理由，應予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 施懷閔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 11 月 21 日
書記官