臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
102年度板簡字第1192號
原 告 鼎家不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 劉一文
被 告 侯慶和
上列當事人間給付服務費事件，於中華民國102 年10月21日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬肆仟元，及自民國一百零二年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟肆佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠緣被告於民國102 年4 月13日與原告簽訂買賣議價委託書 ，委託原告以新臺幣（下同）1,120 萬元向賣方即訴外人 蔡依如出價購買新北市○○區○○路000 號6 樓房屋及其 坐落基地，其後買賣雙方經原告仲介服務後於102 年4 月 14日簽訂不動產買賣契約書，被告並同意支付原告約定之 仲介服務費22萬4,000 元（即買賣成交總價款百分之二， 約定應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書之同時給付）， 嗣經辦理過戶流程後，被告已於102 年5 月24日與賣方就 上開買賣標的完成點交。詎被告其後竟拒絕給付原告上開 服務費報酬，迭經原告催討，仍置之不理。為此，爰依上 開買賣議價委託契約，請求被告依約給付原告如主文第一 項所示之服務費報酬金額及利息。
㈡並提出買賣議價委託書與要約書、不動產買賣契約書、服 務費確認單收據等影本為證。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈原告均係依買賣標的權狀、謄本登記之面積仲介買賣服 務，且不動產買賣契約書所附不動產說明書資料，均包 含有買賣標的物之所有權狀登記面積資料。被告提出之 原告售屋資料上所載使用面積係指包括建物專用及公共 部分之總坪數，原告均有提供權狀資料直接向被告詳細 說明，買賣雙方並在不動產說明書上簽名蓋章，並無不 實欺騙之情。
⒉至被告所稱請原告丈量買賣房屋室內面積，但實際上原 告全係依被告指示丈量範圍去丈量，並非原告主動丈量 。原告仲介本件房屋買賣，均係依地政機關出具之謄本
、權狀及測量成果圖做銷售說明，被告已詳閱原告提供 之上開資料並簽名蓋章，原告並無任何欺騙行為。 ⒊再者本件買賣被告於簽約後幾天，即以該房屋格局非其 屬意、價格買貴、原告銷售不符權狀面積、房貸貸不下 來等理由，要求原告與屋主協調解約事宜，原告亦即幫 被告與屋主協調3 次，最後協調結果經被告同意繼續履 約，才繼續進行本件房屋買賣。原告均有依不動產經紀 業管理條例履行告知義務，所有銷售文件均係完整。 ⒋並提出本件房屋買賣契約附件目錄、土地、建物所有權 狀、不動產標的現況說明書、地籍資料、地籍圖、建物 測量成果圖等影本為證。
二、被告抗辯：
㈠依原告提供被告之售屋資料所示，本件買賣標的房屋主建 物30.78 坪（約101.7520平方公尺）、附屬建物3.77坪（ 約12.4628 平方公尺）、公設5.34坪（約17 .6528平方公 尺），使用面積39.89 坪（約131.8677平方公尺）。另原 告員工朱慧蓉告知該房屋室內有34.55 坪，加總公設5.34 坪共39.89 坪，被告將其告知手寫在契約附件之建物所有 權狀上。又原告將契約書附件之建物測量成果圖當成室內 面積介紹給被告。但被告實際購買之房屋室內專用面積短 少5.5 坪（約18.1818 平方公尺），尚包含有小公之面積 ，原告有不實欺騙行為，依民法第571 條規定違反誠信原 則，不得向被告請求報酬。縱不合上揭規定，亦請鈞院斟 酌原告之錯誤及未依不動產說明書應記載及不得記載事項 規定製作不動產說明書，依民法第572 條予以酌減本件仲 介服務費。
㈡本件被告曾有請原告丈量買賣房屋室內面積，原告陳報室 內面積與陽台面積共33.304坪（約110.0958平方公尺）， 另原告雖附有建物測量成果圖，但該圖範圍有暗藏一部分 是樓梯間面積，原告有調查之義務。
㈢被告對本件房屋買賣及房貸均無問題。被告係先於102 年 4 月14日簽約後同日，發現自己誤將3 房看成4 房，因此 同年月16日洽請賣方減價，賣方不肯，因係自己過錯只好 繼續履約。之後於同年月17日又發現室內圖與合約所附建 物測量成果圖不同，經調閱建物平面圖，始知電、樓梯包 含於建物測量成果圖內當作室內，被告再請原告仲介銷售 之人員朱慧蓉丈量室內面積（含附屬建物陽台）及當層電 、樓梯面積，原告人員朱慧蓉回報室內面積33.304坪，但 該屋室內（含陽台）絕對丈量不出33.304坪，該室內面積 顯然不符，原告雖有於同年月20日幫被告與屋主協調，協
調方案就是降價或解約，惟屋主不同意，在被告已給付頭 期款100 萬元將被沒收情況下，且買賣契約亦無此狀況可 解約，賣方既不願解約，經律師建議，被告才無奈繼續履 約，但被告有寄存證信函給原告，表示保留法律追訴權。 ㈣按依不動產經紀管理條例第22條第3 項、內政部101 年9 月1 日頒布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」等 規定，住戶規約中之「專有部分之範圍」、「共用部分之 範圍」、「有無約定專用、共用部分」係不動產說明書應 記載事項，仲介業者有向委託人翔實明確報告「專有部分 」及「共用部分」（含約定部分），以及依法製作完整不 動產說明書之給付義務，以向消費者揭露足以影響購買意 願之重要訊息。本件原告及其員工朱慧蓉隱瞞該房屋所登 記之主建物面積中包含有約5.5 坪之電、樓梯間及走道部 分，提供予被告審閱之不動產說明書，刻意不記載「專有 部分」及「共用部分」，致被告無法由不動產說明書中得 知該房屋之「專有部分」、「共用部分」範圍為何。再者 ，不動產說明書中並無任何文字明確記載該房屋主建物登 記面積包含有電、樓梯間、走道等部分，致被告無法自不 動產說明書察覺該房屋登記之共同使用部分，不包括各樓 層電、樓梯間及走道等共用部分。是原告積極提供房屋不 實資訊予被告，又消極未向被告明確翔實報告房屋主建物 登記面積含有電、樓梯間、走道等共用部分，顯對仲介業 務執行未盡忠實告知義務。
㈤又依合約不動產說明書所載，本件房屋管理費年繳500 元 ，惟交屋時經詢問後始知係每月500 元，年繳6,000 元， 原告未善盡調查責任，以致被告每年多繳5,500 元管理費 ，應賠償被告損失10年5 萬5,000 元，由本件系爭服務費 扣除。又原告交屋當日未交付1 樓大門鑰匙，為安全起見 ，被告更換1 樓大門鎖頭，其餘11樓住戶皆須更換，共給 付2,900 元，應由原告給付，並自本件系爭服務費扣除。 另交屋後發現主臥室廁所有壁癌、漏水等情，與不動產說 明說所載不符，原告未盡調查義務，有違民法第567 條規 定。
㈥本件房屋被告雖有至現場看過室內情狀，惟一般看屋不會 隨身攜捲尺在現場丈量，且本件房屋有不規則五角形、斜 邊、梯形、3/4 圓柱，超乎被告計算面積能力，因此採信 地政機關測量成果圖之面積數據，豈料有小公包含在內。 再被告雖看過室內，覺得合用，但不等同知悉室內面積， 而室內面積決定房價高低，如被告知悉室內面積只有29坪 ，只會出價920 萬元，與賣方開價價差300 萬元，買賣自
不會成立，原告即無本件仲介費可言。又原告於審理時稱 本件房屋84年9 月7 日建築完成後，主建物登記才不包含 公設，故原告既知如此，應於不動產說明書清楚告知。爰 聲明駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
㈦並提出原告之售屋資料表、不動產買賣契約書、不動產標 的現況說明書、附件目錄、土地、建物所有權狀、地籍資 料、建物測量成果圖、地籍圖、建物平面圖、房屋主臥室 廁所壁癌、漏水等照片、被告102 年5 月6 日、102 年10 月11日寄發之存證信函等影本為據。
三、經查：
㈠原告主張之事實，業經提出上開證據資料為證，尚非無據 。被告雖辯稱上開意旨云云，惟為原告所否認，且查被告 雖指述原告提供之售屋資料表所載本件買賣標的房屋之面 積資料有不實云云，然原告售屋資料表上所示買賣標的房 屋之面積按國人購屋習慣以坪數記載，經換算為平方公尺 後，均與該房屋建物所有權狀登記之面積均相符，並無不 實，雖該售屋資料載有「使用39.89 坪」，惟亦載有「總 坪39.89 坪」，且兩造間之買賣議價委託書與邀約書、被 告與賣方間之不動產買賣契約書均載有買賣標的面積以登 記謄本為準，不動產買賣契約書亦詳載有買賣標的建物詳 細面積，該買賣契約書亦附有建物權狀、謄本、建物測量 成果圖等附件可供被告詳核，況原告亦有帶同被告至該買 賣標的房屋現況看屋，被告亦已得自房屋現況比對上開權 狀、謄本、建物測量成果圖等資料，知悉該房屋之實際面 積情狀，此由被告上開自陳其看屋後見該房屋屋內有不規 則五角形、斜邊、梯形、3/4 圓柱等情狀自明，足認原告 已盡其仲介應盡之據實報告履行義務無疑。被告雖指述： 原告有故意隱瞞該房屋登記之主建物面積隱含有電、樓梯 間及走道之面積未報云云，然原告既已翔實提供該買賣標 的房屋登記資料，並帶同被告至現場實際看屋，被告於看 屋現場即可察得該房屋面積實際狀況，原告如何能有隱瞞 未報之情，況如係被告個人疏漏誤判因而未能查悉，亦難 逕以推諉係原告即有未盡仲介據實報告之義務。再者，被 告係有完全行為能力之成年人，且有薦任七職等公務員資 格，教育智識程度非低，具有健全可判斷決定自己行為在 法律上效果之意思能力，按依被告上開所辯自陳，衡諸本 件系爭房屋買賣契約，業經原告翔實提供上開買賣標的房 屋登記資料供參酌，並帶同現場看屋，被告亦係全程參與 自行決定所為之法律行為，自難推諉其合意成立買賣系爭
房屋契約之意思表示係受原告人員不實欺騙所為，而據以 指摘原告未履行其仲介服務義務。
㈡次按依不動產經紀業管理條例第22條、第23條規定，不動 產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案 件解說文件及交易契約之一部分，應先由委託人簽章確認 後，始提供經紀人員在執行業務過程中向相對人解說，可 見不動產說明書之內容係依委託人提供說明不動產之狀況 及相關資料所作成，而非由經紀仲介人員自行調查製作， 如有不實，亦難率認經紀仲介人員即有未履行仲介義務之 情。是被告上開所辯指述本件房屋買賣契約所附之不動產 說明書中並無任何文字明確記載該房屋主建物登記面積包 含有電、樓梯間、走道等部分，據以指摘係原告製作不完 整不動產說明書，未揭露足以影響被告購買意願之重要訊 息，遽認原告未盡其執行仲介業務忠實告知之義務云云， 亦非可採。其次，被告上開另指述本件房屋買賣契約所附 之不動產說明書尚有誤載管理費收繳規定之情，據以指摘 原告未善盡調查責任，以致被告受有多繳管理費損失，應 自本件系爭服務費扣除云云，惟依上所述，此管理費收繳 規定記載亦係依賣方提供資料記載，且實務上多係由賣方 自行填載簽名後再交由仲介人員附於買賣契約，由仲介人 員向買方解說，原告並無調查義務，況此每年管理費500 元之記載，與該買賣標的房屋所在新北市土城地區之實際 收費行情及北部地區一般管理費收費標準均顯不相當，顯 然可知係誤載，衡酌依被告之社會經驗、智識程度，非不 可判斷得知，其以此指摘不實影響其購屋決定，顯非真實 ，再者此管理費本係其購屋後身為區分所有權人應分擔之 費用，何來損失可言，是被告此部分所辯，亦顯無理由。 再被告指述：因原告交屋當日未交付1 樓大門鑰匙，被告 為安全起見，更換1 樓大門鎖頭及其餘11樓住戶鑰匙，共 給付2,900 元，應由原告給付，並自本件系爭服務費扣除 云云，然查此1 樓大門鑰匙之交付，顯非原告仲介服務履 行之義務，且被告將其自費更換1 樓大門鎖頭及其餘住戶 鑰匙，亦難認係原告所致之損害，是被告此部分所辯主張 亦屬無據，非屬可採。又被告上開所辯：交屋後發現主臥 室廁所有壁癌、漏水等情，與不動產說明說所載不符，原 告未盡調查義務，有違民法第567 條規定云云，惟同上所 述，此部分亦係依賣方提供資料記載，且被告所指壁癌、 漏水等情，依其提出照片所示，疑似浴室洗手槽下方水管 滲漏致牆壁磁磚縫隙受潮表層發霉，尚非屬房屋結構性漏 水所致壁癌，況被告簽約前亦曾至買賣標的房屋檢視屋況
，就此不動產說明書所載屋況，並無異議，且遲至102 年 10月11日始發函賣方主張上情，是被告上開指述之壁癌、 漏水等情究係於簽約時即已存在或係交屋後始發生，亦尚 非無疑，從而被告遽謂原告應就此負未盡仲介調查義務責 任，亦尚非有據，應非可採。
㈢再被告上開抗辯主張：原告有不實欺騙行為，依民法第57 1 條規定違反誠信原則，不得向被告請求報酬。惟按民法 第571 條係規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為 利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由 相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。 但查，依上所述，原告並無違反對被告委託之義務，且依 原告售屋資料所示，本件買賣標的房屋原本出售總價係1, 238 萬元，經原告仲介後，被告係以總價1,120 萬元購得 該屋，被告已因原告仲介降價而受有差價118 萬元之利益 ，且依內政部不動產交易實價查詢資料所示，被告購得該 屋每坪單價係28萬1,000 元，係101 年1 月至102 年9 月 間該屋鄰近房屋交易之最低價，而依該屋屋況、區域地段 衡之，被告所購該屋每坪單價亦尚屬相當，是亦難認原告 本件仲介行為有違反義務利於相對人之行為，或違反誠信 方法，而由相對收受利益之情，準此被告上開所辯主張， 亦與上揭規定有間，其據以主張原告不得請求報酬，顯非 有據，自非可採。又被告另抗辯主張：縱不合上揭規定， 亦請鈞院斟酌原告之錯誤及未依不動產說明書應記載及不 得記載事項規定製作不動產說明書，依民法第572 條予以 酌減本件仲介服務費云云。然依上所述，被告主張原告有 錯誤及未依規定製作記載不動產說明書內容，已非屬實， 再者民法第572 條前段係規定，約定之報酬，較居間人所 任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付 義務人之請求酌減之，是被告以其上開抗辯之事由據以依 該規定主張酌減原告服務費，亦與上揭規定不符，況本件 原告主張之服務費係依被告買賣房屋交易總價之百分之二 計算，亦合於內政部規定之「不得超過該不動產實際成交 價金百分之六」之報酬標準，亦難認有過鉅失其公平之情 ，是被告此部分所辯主張，亦非可採。
四、綜上所述，本件原告之主張既已舉列上開證據資料，證明其 已履行約定之仲介服務義務，而被告上開所辯云云，均不足 據認原告有違反其仲介服務履行義務之情，是依本院調查之 結果，原告之主張堪信為真實。從而，原告本於上開買賣議 價委託契約之法律關係，請求被告給付如本判決主文第一項 所示之服務費報酬金額及利息，核屬正當，為有理由，應予
准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經 援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不 另一一論述，併此敘明。
五、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 應依職權宣告假執行，並依被告之聲請，諭知被告如以22萬 4,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。另確定本件訴訟 費用額為2,430 元（第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 彭 全 曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃 炎 煌
中 華 民 國 102 年 11 月 15 日
, 台灣公司情報網