最高法院民事判決 一○二年度台上字第二二○四號
上 訴 人 潘俊榮
訴訟代理人 秦玉坤律師
上 訴 人 金億育樂事業有限公司
法定代理人 吳燄明
訴訟代理人 吳振東律師
被 上訴 人 戴慧萍
邱秀輝
張有為
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○一
年六月二十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十九年度重上
更㈠字第一三八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人潘俊榮之其餘上訴、金億育樂事業有限公司之上訴及反訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊等自台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）九十五年度執字第八九三號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，於民國九十五年五月十七日拍得原為訴外人黃秀雄所有坐落宜蘭縣頭城鎮二圍段七五之一一、七五之一二、七五之一三、七五之三五、七五之三七地號等五筆農牧用地（下合稱系爭土地），並於九十六年六月七日領得權利移轉證書。又黃秀雄原於系爭土地上興建如原判決附表與附圖所示編號A1 至A81未為保存登記之地上物（下合稱系爭地上物），於八十五年六月間將之讓與上訴人金億育樂事業有限公司（下稱金億公司），該公司再於九十五年間讓與弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公司）指定之上訴人潘俊榮，即潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權人，以占有改定方式取得系爭地上物之間接占有，與金億公司共同占有系爭土地，無正當權源，致伊等受有每月相當於租金四千五百三十五元之損害等情。爰依所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地，及自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付新台幣（下同）四千五百三十五元，暨金億公司自九十八年九月二日起至返還系爭土地之日止按月給付二千二百六十七元五角之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人則以：弘輝公司已於九十六年間解除與金億公司間就系爭地上物之買賣契約，潘俊榮業於同年七月三十日將系爭地上物返還金億公司，被上訴人請求潘俊榮拆屋還地及給付不當得利，均屬無據。又系爭土地及其上之系爭地上物同屬黃秀雄所有，金億
公司受讓系爭地上物，依民法第四百二十五條之一規定、本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議見解，就系爭土地有法定租賃權，並非無權占有，自無不當得利或侵權行為等語，資為抗辯。金億公司並於原審提起反訴，求為確認金億公司就系爭地上物占用系爭土地部分有法定租賃權存在之判決（此為反訴之備位聲明，先位聲明部分業受敗訴判決確定）。
原審廢棄第一審所為命潘俊榮自九十八年九月二日起至返還系爭土地之日止，按月給付二千二百六十七元五角之判決，並駁回被上訴人該部分之訴，及駁回潘俊榮其餘上訴，暨金億公司之上訴及反訴，無非以：系爭地上物乃黃秀雄所建造，為兩造所不爭。黃秀雄已將該地上物之事實上處分權讓與金億公司之事實，業據金億公司提出黃秀雄於八十五年六月三日出具其上載明「切結人黃秀雄所有之房屋均已移轉給受讓人金億公司」等語之切結書（下稱系爭切結書）為證，黃秀雄並未否認該切結書及簽名之真正，且於宜蘭地院九十年度執字第三二八八號、九十七年度執字第一四九二五號強制執行事件中陳明系爭地上物屬金億公司所有明確。金億公司嗣於九十五年間與弘輝公司簽訂買賣契約，將系爭地上物之事實上處分權讓與弘輝公司指定之人潘俊榮，並以占有改定之方式使潘俊榮取得系爭地上物之間接占有，與潘俊榮共同占有系爭土地，有買賣契約書、補充買賣契約書等件在卷可稽，並為潘俊榮及金億公司於第一審及原審一○一年六月六日言詞辯論中自認屬實，依民事訴訟法第二百七十九條第一項規定，被上訴人毋庸舉證，應認為真實。潘俊榮嗣雖抗辯：弘輝公司與金億公司解除買賣契約，伊已於九十六年七月三十日將系爭地上物返還金億公司云云，據以撤銷之前所為之自認。惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文。查金億公司於九十六年九月十四日尚將系爭地上物之房屋稅籍變更為潘俊榮名義，有宜蘭縣政府地方稅務局檢送之房屋稅籍通報表足憑，且弘輝公司與金億公司於九十八年九月一日始以雙方解除契約為由，向主管機關聲請撤銷契稅申報，系爭地上物之房屋稅籍亦於當天回復為金億公司名義，參以金億公司與弘輝公司於九十八年九月一日簽訂協定書，撤銷契稅申報及回復系爭地上物之房屋稅籍，金億公司並於原審準備程序中自陳：潘俊榮於九十八年九月一日將系爭地上物交還等語，堪認潘俊榮係於當天將系爭地上物之事實上處分權及系爭土地之占有返還與金億公司。潘俊榮上開所為已於九十六年七月三十日返還地上物之抗辯，為不足採。則被上訴人於提起本件訴訟時（九十六年十二月十一日），潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權人，並與金億公司共同占有系爭土
地，嗣於訴訟繫屬中移轉系爭地上物之事實上處分權與金億公司，由金億公司單獨占有系爭土地，依民事訴訟法第二百五十四條規定，對於訴訟並無影響。潘俊榮辯稱：伊已非系爭地上物事實上處分權人，亦未占有系爭土地，被上訴人請求伊拆除地上物及返還土地云云，亦無足取。另按民法第四百二十五條之一之規定，係於八十八年四月二十一日增訂、八十九年五月五日始施行，依民法債編施行法第一條規定，並無溯及既往之效力，而黃秀雄係於八十五年六月間將系爭地上物轉讓與金億公司，應無上開第四百二十五條之一規定之適用。至本院四十八年台上字第一四五七號判例之「房屋與基地同屬一人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」等語，亦認為有特別情事時，應排除土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地之推定。系爭土地均係山坡地保育區之農牧用地，乃農業發展條例第三條第十一款之耕地，本不適合建築房屋，此為黃秀雄及金億公司所明知，則系爭土地及系爭地上物移轉為相異之人所有時，如任意推斷土地所有人默許地上物所有人繼續使用土地，以租賃關係視之，致使輾轉取得地上物所有權之人得依買賣不破租賃之關係，對系爭土地所有權人主張為有權占有，實屬不宜。且系爭切結書係約定土地無償永久使用，顯然黃秀雄與金億公司合意金億公司基於使用借貸之法律關係，使用系爭土地，應無前開判例及類推適用民法第四百二十五條之一規定之餘地。再者金億公司受讓系爭地上物，係基於無償使用借貸之關係占有系爭土地，本於債之相對性，且被上訴人自系爭執行事件之拍賣公告，無從知悉系爭土地與地上物間有使用借貸關係存在；併審酌系爭土地為耕地，其上興建未經保存之地上物供遊樂區使用，有違土地使用目的等情，難認被上訴人應受前手黃秀雄與金億公司間使用借貸契約之拘束，故金億公司所為其為有權占有系爭土地之抗辯，應無可取。是被上訴人於九十六年六月七日取得系爭土地所有權後，本於所有物返還請求權，訴請在第一審仍為系爭地上物事實上處分權人之潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還土地，核屬權利之正當行使，無違誠信原則可言。復查潘俊榮以系爭地上物與金億公司共同無權占用系爭土地，迄於九十八年九月一日始將系爭地上物及系爭土地之占有返還與金億公司，且被上訴人於九十八年十月二十二日執第一審勝訴判決為拆除系爭地上物及返還土地之假執行，依不當得利之法律關係，請求潘俊榮及金億公司給付各自無權占用期間相當於租金之損害，於法有據。爰依
土地法第九十七條第一項規定，審酌系爭土地坐落於宜蘭縣頭城鎮之金面山上，經北宜公路（省道台九線）連接頭城鎮二城路可抵達，處於山林，住家稀少，缺乏生活及商業機能，前雖開發為育樂園區，現已無營業等情，有勘驗筆錄及現場照片可按，認以系爭土地之申報地價年息百分之三計算被上訴人所受相當租金之損害，應為允洽。則按系爭地上物占用面積十萬六千七百十七平方公尺，乘以系爭土地每平方公尺之申報地價，再按上開比例計算後，潘俊榮與金億公司應返還被上訴人自九十六年七月三十一日至九十八年九月一日止之共同占用系爭土地期間，每月利得四千五百三十五元；另金億公司自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止單獨占用系爭土地期間，按月應給付被上訴人二千二百六十七元五角。至金億公司反訴主張系爭地上物占用系爭土地部分有法定租賃權存在云云，並無可採。綜上，被上訴人基於所有物返還請求權，請求潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地；另依不當得利之法律關係，請求潘俊榮及金億公司自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止，按月共同給付四千五百三十五元；及金億公司自九十八年九月二日起至返還系爭土地之同年十月二十二日止，按月給付二千二百六十七元五角，為有理由，逾上開准許範圍外之請求，洵屬無據。金億公司反訴請求確認系爭地上物占用系爭土地部分有法定租賃權存在，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係。規範目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。查系爭土地及其上未為保存登記之系爭地上物，原均為黃秀雄所有，嗣系爭地上物之事實上處分權輾轉讓與金億公司、潘俊榮，系爭土地之所有權讓與被上訴人，為原審認定之事實。則系爭土地及系爭地上物有先後出賣情事，與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，似無不同。原審徒以黃秀雄與金億公司間就系爭地上物坐落系爭土地有使用借貸之約定，被上訴人不受該約定之拘束，即認本件無上開推定租賃關係之適用，已有可議。次查，系爭執行事件投標系爭土地之拍賣
公告記載：「本件標的於查封時，為『上新花園』園區，其上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人（即黃秀雄）所有，且占用使用權屬不明，故於拍定後不點交。請應買人自行注意並承擔該定著物等坐落土地權源不明之風險」等語（見一審九十五年度執字第八九三號卷㈠第一四三、一四四頁）。又被上訴人張有為先後聲請宜蘭地院，以九十五年度執字第六四二四號、九十七年度執字第四六八三、一四九二五號強制執行事件，拍賣部分系爭地上物（暫編建號四一四至四一四之十七、四一五至四一五之十七、四一六至四三三），各次拍賣所定之底價分別為五千三百七十萬元、二千七百六十四萬八千元、一千四百三十二萬五千元（見一審九十八年度司執字第六八四四號卷第二四頁反面至三一頁反面）。果爾，被上訴人於投標應買系爭土地時，已明確知悉其上有系爭地上物之存在及其用途，張有為肯認地上物價值不菲，並聲請法院拍賣以實現債權。似此情形，能否謂被上訴人無默許系爭地上物之事實上處分權人繼續使用土地之意，非無研求之餘地。原審就此未詳加審究，竟以系爭土地不適合建築房屋，即認無本院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，未免速斷。末按，拆除未為保存登記之建物，為一種事實上之處分行為，返還占有之土地，係將土地之支配管領狀態予以變動，故須由未保存登記之建物事實上處分權之人及占有土地之人，始得為之。原審認定潘俊榮於九十八年九月一日，已將系爭地上物事實上處分權及系爭土地之占有返還金億公司等情。倘若非虛，本件訴訟在原審於一○一年六月六日言詞辯論終結前，潘俊榮已非系爭地上物之事實上處分權人，亦未占有系爭土地，被上訴人得否請求潘俊榮拆除系爭地上物及返還土地，即非無疑。原審竟以第一審言詞辯論終結時之狀態，遽謂潘俊榮應拆除系爭地上物及返還系爭土地，並有未合。上訴人所為有權占用系爭土地之抗辯及金億公司反訴主張有法定租賃權，是否正當，攸關被上訴人得否請求若干相當於租金之損害，自有將原判決全部廢棄發回之必要。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 劉 靜 嫻
法官 魏 大 喨
法官 林 恩 山
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 十二 月 二 日
Ｅ
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