最高法院民事判決 一○二年度台上字第二一六一號
上 訴 人 王文良
訴訟代理人 黃旭田律師
複 代理 人 林昶燁律師
訴訟代理人 楊金順律師
複 代理 人 方志偉律師
訴訟代理人 許文彬律師
林如君律師
陳永昌律師
被 上訴 人 宋大美
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
張鈞綸律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國一○一年十一月二十日台灣高等法院第二審判決（一○○年
度重上字第七九六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊與被上訴人於民國九十六年三月二十日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價新台幣（下同）五千六百萬元，向被上訴人買受坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○地號土地（下合稱系爭土地），及其上門牌號碼台北市○○區○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋（下合稱系爭房地），另與訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）訂立履約保證契約，由該公司擔保兩造確實依約履行。伊已將簽約款五百六十萬元存入僑馥公司設於訴外人花旗（台灣）商業銀行營業部之不動產價金信託專戶（下稱系爭信託專戶），詎被上訴人領取其中二百八十萬元後，拒不履約等情，依系爭契約之約定，求為命被上訴人於伊給付五千零四十萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予伊指定之訴外人王建人之判決。嗣於原審擴張應受判決事項之聲明，求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予王建人，於伊向銀行申貸五千零四十萬元，清償被上訴人就系爭房地設定抵押權所擔保之一切債務，及給付契約之相關費用後，將餘額匯入系爭信託專戶之同時，騰空點交系爭房地予王建人之判決。
被上訴人則以：系爭契約約定，應於九十六年五月三十日前完成系爭房地所有權移轉登記，惟上訴人以系爭土地上有水溝及駁坎為由，要求減少價金，並通知訴外人柯玉秋暫停辦理系爭房地所有權移轉登記。上訴人於締約前從未表示購買系爭房地之目的係
為拆除地上物重建，伊亦未向上訴人擔保系爭土地上無水溝、駁坎，不能執此謂系爭土地有瑕疵。伊未與上訴人合意暫緩辦理系爭房地所有權之移轉登記。伊於九十六年八月二十二日催告上訴人履行所有權移轉登記及給付價金等義務，上訴人未予置理，應負給付遲延責任。伊已於同年九月十日通知上訴人解除系爭契約，上訴人不得再請求伊履約等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及擴張之訴，係以：兩造於九十六年三月二十日簽訂系爭契約，上訴人以總價五千六百萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人將五百六十萬元存入系爭信託專戶，被上訴人領取其中二百八十萬元。系爭土地上有水溝及駁坎，系爭房地現由訴外人許逖占有使用，被上訴人迄未辦理所有權移轉登記，上訴人亦未給付尾款予被上訴人，為兩造所不爭執。次查系爭契約並未約定系爭土地不能有水溝及駁坎，且一般社會通念，亦非房屋老舊必立即改建，不能認兩造默示合意以系爭土地日後可供開發再使用為契約之重要事項。證人即住商不動產經紀人江正基雖證稱，上訴人向伊表示買受系爭房地後可能改建，被上訴人於簽約前曾表示水溝在系爭土地外，許逖亦告知上訴人水溝在系爭土地外等語，惟為被上訴人所否認，且兩造於締約前未向地政機關申請複丈系爭土地，以確定系爭土地之界址，亦未諮詢專業建築師之意見，益證兩造未以系爭土地日後可供開發再使用為契約之重要事項。系爭土地上之水溝及駁坎，位於系爭土地靠近山坡邊緣，係為配合當地地形及水土狀況而興建之擋土或排水設備，具有保護邊坡及疏導水流之功能，未妨害系爭房地之使用，系爭土地可供使用之面積未減少，無欠缺應有之價值、效用或品質，不能認系爭土地有瑕疵。系爭契約第五條第二項、第三項約定，上訴人應於簽約時給付第一期款五百六十萬元，餘款五千零四十萬元，若上訴人須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付，應於貸款核撥當日將核貸之款項轉存匯入系爭信託專戶。上訴人應依約完成價金給付，且於買賣標的完成所有權移轉登記、點交手續後，由僑馥公司將被上訴人應收之買賣價金餘款結算後匯入被上訴人指定之帳戶。系爭契約第九條第五項約定，兩造應於所有權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，最遲不得逾九十六年五月二十日，嗣兩造合意變更點交日期為同年月三十日。上訴人以兩造尚有爭執為由，通知柯玉秋暫停辦理所有權移轉登記，被上訴人並未同意暫緩辦理，經證人柯玉秋證實。兩造雖曾協商減少價金，尚不足證明兩造曾合意變更上訴人受領系爭房地所有權移轉登記、給付買賣價金之期限。上訴人未於九十六年五月三十日前配合辦理系爭房地所有權移轉登記及受領點交，自屬受領遲延，且係因可歸責於上訴人之事由，遲延給付價金。被上訴人於九
十六年八月二十二日催告上訴人履約，復於同年九月十日通知上訴人解除系爭契約，系爭契約業經被上訴人合法解除，上訴人不得再請求被上訴人移轉系爭房地所有權登記。故上訴人依系爭契約之約定，請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予王建人，並於上訴人向銀行申貸五千零四十萬元，清償被上訴人就系爭房地設定抵押權所擔保之一切債務，及給付契約之相關費用後，將餘額匯入系爭信託專戶之同時，騰空點交系爭房地予王建人，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查民法第二百五十四條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述法條規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條之規定解除契約。查被上訴人九十六年八月二十二日催告上訴人履約之存證信函，並未定相當期限，有該存證信函可稽（見第一審卷第六一至六六頁）。果爾，能否謂被上訴人得依首開法條之規定解除系爭契約，即不無研求之餘地。原審遽謂系爭契約業經被上訴人合法解除，已有可議。次查民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。系爭土地內有水溝及駁坎，而系爭土地面積為四百十七平方公尺，折合約一百二十六坪，上開水溝及駁坎之面積共計二十六點五九坪，占系爭土地面積逾五分之一，致系爭土地可開挖地下室面積每層減少二九點四九坪，為原審認定之事實，並有土地登記謄本、建築師之新建工程設計說明書可證（見第一審卷第五九頁、六○頁，原審卷第一一九至一二四頁）。倘上訴人不知上開情事，能否謂系爭土地上之水溝及駁坎未減少該土地之價值、效用，而無瑕疵，即滋疑問。原審謂上開水溝、駁坎未妨害系爭房地之使用，或減少系爭土地可供使用之面積，系爭土地無瑕疵，亦有未合。又上開水溝及駁坎倘構成系爭土地之瑕疵，能否謂上訴人不得拒絕給付價金，其應負給付遲延責任，自非無疑。原審謂上訴人係因可歸責於己之事由遲延給付，並有未洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○二 年 十一 月 十四 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒
法官 阮 富 枝
法官 陳 光 秀
法官 彭 昭 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○二 年 十一 月 二十五 日
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