臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第914號
原告即反訴被告 陳晏玉
訴訟代理人 陳冠州
訴訟代理人 江信賢律師
訴訟代理人 鄭家豪律師
訴訟代理人 蔡麗珠律師
被 告 倪子芸（原名:倪嘉慧）
訴訟代理人 鄧國璽律師
被告即反訴原告 郭科睿
訴訟代理人 彭大勇律師
當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國102 年10月4 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○路000 號3 樓房屋及編號64之地下停車位乙座遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬捌仟陸佰元供擔保後得假執行。但被告以新臺幣伍拾參萬伍仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）訴外人陳冠州即原告配偶於民國102 年1 月18日經由 不動產仲介經紀業者「南北房屋」之介紹，與被告倪 子芸（原名倪嘉慧）列訂立「買賣議價委託書」，委 託購買倪子芸所有之門牌號碼高雄市○○區○○路 000 號之房屋及土地、編號64地下停車位1 個（下稱 系爭不動產）。嗣陳冠州與被告倪子芸於102 年1 月 26日，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約 定買賣總價為新臺幣（下同）190 萬元，茲因倪子芸 稱系爭不動產有其朋友即被告郭科睿借住，不保證所 有權移轉後郭科睿屆時可遷出，雙方遂於系爭契約第 16條2.註明「本案不動產房屋及其車位有第三人占用 ，出賣方（乙方）不負責任何點交責任，由承買人自 行排除（視為不點交）承買人（甲方）確已知悉。」 等語。詎系爭不動產於102 年2 月8 日辦理所有權移 轉登記完畢後，原告即通知被告2 人遷讓房屋，惟遭 倪子芸置之不理，郭科睿則稱系爭不動產係借名登記
在倪子芸名下，並稱原告乃聯合倪子芸共同侵占其財 產，顯已涉刑法侵占及背信罪責云云。惟原告係經由 仲介與素不相識之倪子芸訂定系爭契約，實屬善意第 三人，自無與倪子芸共同侵占財產之情事，被告2 人 間之糾紛應自行解決，要與原告無關。
（二）本件購屋資金來源乃係出於原告自身所有，並無與訴 外人楊武尊或其他第三人合資：
緣原告陳晏玉之配偶陳冠州經由房仲介紹，於102 年1 月26日與屋主即被告倪子芸，訂立不動產買賣契約書 1 份，而買賣價金約定為190 萬元，並完成過戶，茲 就本件購屋資金來源分述如下：
（1）於102 年1 月26日之簽約預備款即斡旋金20萬元 ，係以現金支付。
（2）餘款之來源乃出於「4 筆定存」，而此4 筆定存 本係存於原告之母親陳楊素怨之京城銀行帳戶， 於101 年10月4 日陸續到期，合計2,025,773元（ 計算式：525,773 ＋500,000 ＋500,000 ＋500, 000 ＝2,025,773），之後因欲購買系爭房屋，故 於102 年2 月19日自陳楊素怨之京城銀行帳戶轉 帳1,877,500 元入陳晏玉之中國信託帳戶。 （3）嗣後，於同日（102 年2 月19日）分別轉帳929,0 11元匯入倪子芸之帳戶，用於清償系爭房屋之抵 押債務，並於翌日（102 年2 月20日）取得抵押 權塗銷同意書乙紙，另外770,929元則匯入中信房 屋房屋交易安全帳戶，此有中信房屋簡訊及匯款 單乙紙可資參照。
（4）綜上，原告用於支付系爭房屋之價金來源，乃係 出於自身所有，而該4 筆定存於101 年10月之前 即已存在，且由上開存摺內頁亦可得知，就本案 買賣金額190 萬元，仍屬原告能力負擔範圍內， 本無須與楊武尊共同出資。是以，被告郭科睿辯 稱關於價金965,000元係與訴外人楊武尊共同拼湊 出來乙事，不足採信。
（二）被告倪子芸與訴外人楊武尊如何分配或處分買賣價金 ，與原告並無關連，自無從據此認定被告倪子芸與原 告係假買賣：
1.依被告郭科睿於102 年6 月11日辯稱買賣價金扣除 銀行貸款後，所剩餘之90多萬並非歸倪子芸所有， 而係由倪子芸全數領出後交給楊武尊，並以自白書 及銀行出入明細各乙份為憑，據以認定被告倪子芸
與原告間之買賣係屬虛偽。
2.經查，被告倪子芸稱遭訴外人楊武尊利用，並將出 售房屋之餘款領出後交給訴外人楊武尊等事，均與 原告並無關連。衡諸常理，辦理房屋買賣過戶及塗 銷抵押權登記，均需出具權狀及身分資料，如有疑 問自應當場拒絕，另外，被告倪子芸於收受價金後 ，並「全數」領出交由訴外人楊武尊，其原因為何 ，純屬被告倪子芸與訴外人楊武尊之內部關係，與 原告無涉，原告並未與訴外人楊武尊共同出資，亦 無自訴外人楊武尊之處收受任何價金，自無從認定 系爭買賣係出於虛偽。
3.再查，被告郭科睿與倪子芸既已分手，且被告郭科 睿亦對倪子芸訴請刑事之侵占及背信等事，雙方關 係應水火不容，何以被告郭科睿答辯（二）狀所檢 具之相關證物，均係被告倪子芸自身有密切關係， 舉凡如證物八「自白書」及證物十「倪子芸與楊武 尊之對話譯文」，本應由被告倪子芸提出，而今被 告二人卻「互通有無」，竟由被告郭科睿提出，不 禁令人懷疑被告二人透過本件買賣及訴訟上主張借 名登記，使一人享有領取現金及清償抵押債務之利 益，另一人尚可繼續占有系爭房屋，此舉已有違交 易安全並侵害原告之利益，昭然若揭。
4.末查，被告郭科睿答辯（二）狀所檢具之證物十「 倪子芸與楊武尊之對話譯文」，其通話錄音內容為 何係由被告郭科睿提出，其不合理之處如上所述， 且該錄音內容僅屬訴外人楊武尊之單方片面說法， 亦不足證明訴外人楊武尊有出資乙事，至於訴外人 楊武尊取走價金965,000元一事，純屬被告倪子芸之 處分或分配行為，不足以認定原告或及配偶陳冠洲 係人頭，從而，本件買賣交易係屬真實，不容否認 。
（三）綜上所述，被告倪子芸依民法第348 條規定，負有交 付系爭不動產之義務，至郭科睿無權占用系爭不動產 ，依民法第767 條規定，應予返還。為此，爰依民法 第348 條、第76 7條規定，提起本訴，並聲明：㈠被 告應自系爭不動產騰空遷出並將之交予原告。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
（一）被告倪子芸辯以：
1.查系爭房地及車位係伊前男友郭科睿於99年間因個
人債務問題借名登記於伊名下，雙方於101 年6 月 分手後，伊答辯人即請郭科睿將該房地移轉回復， 並將上開房地之債務清償塗銷，以免影響伊之債信 ，豈料郭科睿並未積極處理，事後伊於網路聊天認 識訴外人楊武尊，並談及此問題，楊武尊即表示願 意協助伊處理塗銷貸款事宜，並提出將系爭房地以 假買賣方式過戶其指定人名下，藉此方式迫使郭科 睿出面處理，故伊人為求保全債信即依楊武尊之指 示於102 年1月26日至南北房屋簽立買賣議委託書、 房屋交易安全契約書，其間之過程全由楊武尊及原 告代理人陳冠州出面處理，伊僅於簽約時到場。此 外，系爭房地買賣之價金，經扣除塗銷貸款後所剩 之餘額，亦依楊武尊之指示交付予楊武尊，經伊事 後向楊武尊查詢時，楊武尊告知所有買賣價金190 萬元係他們出的，原告係人頭而已。
2.綜上，足明本件以買賣為原因之所有權移轉行為， 確係虛偽，按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思 表示，其意思表示無效」為民法87條第1項所明定。 故本件原告與伊於102 年2 月8 日以買賣原因所為 之所有權移轉登記行為，係屬通謀虛偽意思表示， 依前開規定，其買賣行為應為無效。請求駁回原告 之訴。
（二）被告郭科睿則以：
1.系爭不動產，原係其母親「黃淑香」所有，「黃淑 香」於97年5 月5 日過世後，前揭建物及土地即以 分割繼承之名義，於98年1 月12日登記在其名下（ 其原名郭炫佐），此有遺產稅免稅證明書及土地及 建物謄本影本乙份附卷可稽，而其自87年系爭建物 蓋好至今，均居住在其內。
2.因其曾涉嫌違反銀行法案件，而遭該案之被害人追 償，因此，在商得其前任女友「郭倍君」同意後， 於98年8 月20日以買賣之名義，借名登記在「郭倍 君」名下，嗣其與「郭倍君」分手後，在商得其另 一前任女友即被告倪子芸之同意下，由「郭倍君」 與倪子芸在99年2 月10日，以買賣之名義，將系爭 不動產借名登記到被告倪子芸名下，此有上揭建物 及土地之謄本各乙份可證。
4.詎料，其與倪子芸於101 年6 月間分手後，被告倪 子芸不斷騷擾，要求其支付80萬元之分手費，其不 從，被告倪子芸竟然將上揭建物及土地，於102 年2
月8 日以買賣之名義過戶予原告。
5.被告倪子芸明知前揭建物及土地非其所有，而僅係 其借渠名義登記，即類推適用委任之關係，竟將之 處分變賣以穫得利益，已違背其委任之意旨，核其 所為，已觸犯刑法第335 條第1 項之侵占罪及第342 條之背信罪。因此，其在萬般無奈，且一直聯絡被 告倪子芸，但均未獲善意回應之情形下，只好對被 告倪子芸提出刑法侵占罪及背信罪之刑事告訴，現 由台灣高雄地方法院檢察署以102 年度他字第2086 號偵辦中（審股承辦）。
6.原告與被告倪子芸於102 年2 月8 日以買賣為原因 所為之所有權移轉登記行為，係屬通謀虛偽意思表 示，依民法第87條第1 項之規定，應為無效。 （1）依原告起訴狀所載，原告之配偶陳冠州係於102 年1 月18 日 始簽立「買方議價委託書」予仲
介公司，但卻於短短8 天內即102 年1 月26日 即與被告倪子芸訂立不動產買賣契約書，已與
一般交易之習慣不符而有違常情。況且在該份
「買方議價委託書」第二條之部份，並未載明
買方（即原告之配偶陳冠州）願以多少之價格
去購買系爭不動產，則仲介公司如何替原告去
跟被告倪子芸洽談售價？又原告之配偶陳冠州
既已支付20萬元之斡旋金，怎麼可能不將其想 要購買之金額載明，以免日後產生爭議？足證
原告所述顯有不實。
（2）其自系爭建物於87年間由母親購入後，均一直 居住至今已如前述，若原告果真要購買系爭不
動產，怎麼可能未在購屋前前往查看房屋之現
況？（包括其附近之環境是否適合？交通是否
便利？小孩就學是否方便？房屋之外觀是否喜
歡？屋內之裝潢為何？．．．等）。以上幾點
均為一般購屋者所關心之事項，亦係一般購屋
者決定是否要購買或願意出價多少購買之重要
關鍵問題。然原告及其配偶陳冠州不但未曾前
往系爭不動產所在地查訪，在仲介公司未有系
爭房屋之鑰匙，「無法帶看」之情形下，原告
即在短短八天之內決定花費近200 萬元購買， 此行為顯與一般購屋者不同，足證原告所述不
足採信。
（3）一般賣屋者若係透過仲介業者出售房屋，均會
在仲介之要求下，簽立1份「標的物現況說明書 」，房仲業者亦會在向賣屋者取得房屋之鑰匙
後，前往標的物現場查勘是否與「標的物現況
說明書」符合，以防止賣屋者所填寫之事項不
符。且一般之房屋買賣均會註明「以現況交屋
」，以避免交屋之後產生之糾紛，亦足以證明
此份「標的物現況說明書」之重要性。依原告
起訴書證三所載，被告倪子芸既有簽立「不動
產標的物現況說明書」，但在「項次14」已載 明「建築物現況係非租賃，朋友借住」，另在
「項次25」已載明「承買人知悉本案不動產房 屋及其車位有第三人佔用情事」。由此可證，
原告之配偶陳冠州在購買系爭不動產時，早已
明知系爭不動產現由第三人（即其本人）居住
佔用中。然而，陳冠州不但未向其查證為何佔
用？是否如被告倪子芸所言係「借住」？還是
有其他之原因？亦未曾至系爭標的物查看標的
物之現況，即率而決定購買。由此即可證明原
告之配偶陳冠州與被告倪子芸間有關以買賣名
義購買系爭不動產之意思乃虛偽。
（4）又查，現今不動產交易均已改採實價登錄制， 所有欲購屋之人均可輕易至網站上查詢其欲購
買標的物附近之不動產價值，此為不爭之事實
。被告郭科睿所有之系爭不動產距離高雄市左
營高鐵站及捷運站，走路僅需2 、3分鐘，交通 非常便利，且附近有「文府國小」、「福山國
小」、「新民國小」、「福山國中」、「左營
國中」、「新莊高中」，縱貫公路即在隔壁，
附近亦有「高雄榮民總醫院」，地理位置極為
優良，且屋齡僅有15年，房價應頗高。又系爭 不動產附近之房價（均以公寓計算，不包括透
天厝），單價每坪最高為153,000 元，最低亦 86,000元（單價每坪平均為106,800 元），足 證附近房價每坪單價至少有10萬元以上。然而 ，原告卻係以190 萬元之價格，購買系爭不動 產（共計44.2坪），平均每坪單價僅為42,986 元，連一般價格之一半還不到，「怎麼可能」
？由此足證，原告與被告倪子芸間有關之買賣
行為，應係出於通謀虛偽之意思表示，事證已
臻明確。
7.被告倪子芸所為出售系爭不動產之行為，於行為時 明知有損害於被告郭科睿之權利，且原告於買賣時 亦明知此事，故被告郭科睿以民法第244 條第2 項 之規定，主張撤銷該二人其以買賣原因所為之債權 行為及所有權移轉登記之物權行為。
（1）原告係將系爭不動產以借名登記在被告倪子芸 名下之事實，已如前述。故被告倪子芸以買賣
之名義出售系爭不動產，於行為時明知有損害
於被告郭科睿之權利，合先敘明。
（2）原告雖主張其係善意之第三人，然原告在短短 8天之內即決定購買；在未至標的物現場查勘之 情況下就決定購買；在明知系爭標的物「有人
佔用」之情形，且在未查明占用原因之情形下
即決定購買；最後並以不到市價一半之情形下
就決定以超低價購買條件很好之系爭不動產
．．．。在如此諸多不合常情，且顯有疑問之
情形下購買系爭不動產，足以證明原告在行為
時明知此買賣行為有損害於其，自不待言。
8.另為蒐集訴外人楊武尊及原告代理人陳冠州及原告 本人之犯罪證據，被告倪子芸於102 年4 月25日及4 月26日當天，曾以電話錄音方式與訴外人楊武尊對 談，由以上被告倪子芸與訴外人楊武尊之錄音譯文 可知，本件確實係虛偽買賣，原告陳晏玉及其配偶 陳冠州均是訴外人楊武尊找出之人頭（針對此三人 所涉及之偽造文書、共同侵占、共同背信之刑事罪 責，其已另具狀向地檢署提出告訴）。陳冠州所交 付予仲介公司之190 萬元，係訴外人楊武尊共同拼 湊出來的，且其中之965,000元，事後亦係由訴外人 楊武尊取回（楊武尊自願將其中之120,000元借予倪 子芸，與本案無關）。原告、原告代理人陳冠州與 訴外人楊武尊之目的，無非係想透過形式上合法之 買賣手段，來達到其強佔被告所有系爭房產之目的 罷了，若再轉賣出去，其中獲利至少達500 萬元以 上，原告等人以此種惡劣之手段強佔原告房產，於 法實為不容。
9. 綜上所述，被告主張原告與被告倪子芸間之買賣行 為有民法第87條第1 項通謀虛偽意思表示之情形， 故其買賣行為無效；退步言之，原告與被告倪子芸 間之買賣行為有民法第244 條第2 項得撤銷之情形 。因此，原告訴請其交還房屋，顯無理由，請駁回
其起訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.原告與被告倪子芸實際於102 年1 月26日簽訂「買 方議價委託書」、「房屋安全交易契約書」、「不 動產買賣契約書」。
2.系爭不動產於102 年2 月8 日辦理所有權移轉登記 完畢。
3.被告郭科睿目前占有使用系爭不動產。
（二）爭執事項：
1.被告二人就系爭不動產有無借名登記關係存在？ 2.原告與被告倪子芸間就系爭不動產之交易行為是否 為通謀虛偽意思表示？原告可否主張善意取得？ 3.若原告與被告倪子芸間之買賣交易行為並非通謀虛 偽意思表示，被告郭科睿主張民法第244 條第2 項 之撤銷權，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）系爭不動產確係被告郭科睿借名登記予被告倪子芸名 下，業據被告倪子芸自承在卷，復據被告郭科睿提出 遺產稅免稅證明書、土地登記謄本、系爭不動產異動 索引等為證（本院卷第48-57 頁），此節堪信為真。 （二）系爭不動產係由原告陳晏玉一人出資190 萬元購買， 訴外人楊武尊並未出資乙節，有原告提出之陳楊素怨 之京城銀行存摺、陳晏玉中國信託銀行存摺及匯款單 等為證（本院卷第137-143 頁），是系爭買賣價金僅 原告一人出資無誤。
（三）被告雖提出被告倪子芸與訴外人楊武尊之通話譯文， 辯稱系爭買賣價金乃楊武尊與原告一起出資，且原告 乃楊武尊所找之人頭云云。惟查，系爭通話譯文僅為 被告倪子芸與楊武尊二人間之對話，並無原告之對話 ，是該通話內容尚不足以證明原告即係楊武尊所稱之 人頭。又依前開說明，系爭不動產之買賣價金僅原告 一人支付，楊武尊並未支付，此即與楊武尊於通話中 所稱其亦有出資乙情不符。況依本院所調取有關原告 之配偶陳冠州之電話通聯紀錄，之前並無與訴外人楊 武尊之通話紀錄，直至被告郭科睿對原告及楊武尊等 人提起刑事告訴，始有陳冠州與楊武尊零星二、三通 電話紀錄，且本院當庭勘驗陳冠州之電話，渠記載楊 武尊之聯絡簿名稱為「左營楊先生」（本院卷第196 頁），顯見原告及其配偶陳冠州均與楊武尊於遭被告
郭科睿提起刑事告訴前並未接觸，遑論為本件買賣之 通謀虛偽意思表示。被告以上開楊武尊與被告倪子芸 二人間之對話遽而推論原告為楊武尊所找之人頭，即 系爭買賣為原告與被告倪子芸間出於通謀而為虛偽意 思表示云云，尚不足取。
（四）系爭不動產買賣既為被告倪子芸親自簽約，且所有權 之名義所有人又為被告倪子芸，被告倪子芸雖告知原 告有友人（即被告郭科睿）尚居住該地，不負責點交 （見系爭契約16條.2註明），則系爭不動產賣價顯較 市價為低，亦屬當然，但卻不得遽此推論原告明知系 爭不動產為被告郭科睿所有而買受，致有損及被告郭 科睿之權益。從而，被告郭科睿主張系爭買賣損及其 權益，請求撤銷，自有未合。
（五）綜上所述，系爭買賣既屬真實，且僅原告一人出資， 原告亦不知被告間借名登記乙節，原告之主張自屬有 理，應予准許。
（六）兩造分別陳明願供擔保，請求為假執行或免為假執行 之宣告，核無不當，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述已與判決結果無涉 ，本院不再一一審酌，併此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第第78 條、第85條第1 項前段、第390 條第1 項、第392 條第2項 ，判決如主文第1 、2 、3 項所示。
貳、反訴部分：
一、反訴原告郭科睿主張：
同前所述，原告即反訴被告陳晏玉與被告倪子芸就系爭不動 產之買賣為虛偽意思表示，應屬無效，縱非無效亦有害及其 權利，應予撤銷，為此先位聲明請求（一）確認反訴被告陳 晏玉與倪子芸於102 年2 月8 日就系爭不動產所為之以買賣 為移轉所有權登記原因之買賣關係不存在。（二）反訴被告 陳晏玉就系爭不動產於102 年2 月8 日以買賣為原因向高雄 市左營區地政事務所辦理之所有權移轉登記應予塗銷，並回 復登記予第三人倪子芸所有。備位聲明請求（一）反訴被告 陳晏玉與倪子芸於102 年2 月8 日就系爭不動產所為之以買 賣為移轉所有權登記原因，其買賣之債權行為及所有權移轉 登記之物權行，均應予撤銷。（二）反訴被告陳晏玉就系爭 不動產於102 年2 月8 日以買賣為原因向高雄市左營區地政 事務所辦理之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記予第三 人倪子芸所有。
二、反訴被告則以：系爭不動產之買賣為真實，且係伊支付價金
與訴外人楊武尊無關，反訴原告之主張為無理由，請求駁回 反訴原告之訴等語置辯。
三、本院得心證之理由：
同前開說明，系爭不動產並非通謀虛偽意思表示，且反訴被 告陳晏玉並不知反訴原告與倪子芸間借名登記乙節，是反訴 原告之主張並無理由，應予駁回。
四、據上論結：本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文第4、5項所示。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
民事第二庭 法 官 張俊文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
書記官 林宛儀