臺灣高雄地方法院民事判決 102年度訴字第463號
原 告 黃吳素菭
訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師
複代理人 涂榮廷律師
被 告 陳孫福樹（即陳識仁之承受訴訟人）
陳俊旭（即陳識仁之承受訴訟人）
陳志東（即陳識仁之承受訴訟人）
陳正己
陳立偉
黃嘉玉
共 同 柯尊仁律師
訴訟代理人
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年10月18日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又民事訴 訟法第168 條至第172 條規定之承受訴訟人，於得為承受時 ，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民 事訴訟法第168 條、第175 條分別定有明文。經查，原告於 民國102 年1 月2 日提起本訴後，被告辛○○於同年3 月24 日死亡，其繼承人即配偶己○○○、子女戊○○、丁○○均 未為拋棄繼承之聲明，並於102 年5 月27日具狀聲明承受訴 訟，有死亡證明書、台灣高雄少年及家事法院家事法庭函文 、民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本、繼承系統表等件（本院 卷第98頁、第118 頁、第119-123 頁、第109 頁）在卷可憑 ，是渠等聲明承受訴訟，於法自無不合。
二、原告主張：被告乙○○、丙○○、癸○○，及己○○○、戊 ○○、丁○○之被繼承人辛○○（102 年3 月24日死亡）於 100 年5 月23日出售渠等所有坐落高雄市岡山區大全段1427 、1427-1、1429～1441、1502、1561地號等17筆土地（下合 稱系爭A 地）予訴外人黃金標及德禎建設企業有限公司（下 稱德禎公司），雙方並於同年8 月23日簽立同意書，被告等 同意無條件將渠等所有與系爭A 地毗鄰之同區段1027-2、15 05地號土地（下合稱系爭B 地）提供予黃金標及德禎公司作 為將來興建房屋之社區人車永久通行及自來水、電力、自來
瓦斯、排水、通信、鋪設AC柏油路面等設施使用，且約定效 力及於土地之繼受人及承買人。詎被告等意圖為高價出售土 地而故意隱瞞上開買受系爭B 地者應繼受上開約定通行權之 效力之情事，違反交易上誠實告知義務，於100 年12月27日 以高達新臺幣（下同）2,330 萬元之價格，將系爭B 地與坐 落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭1506地號土 地）共3 筆出售予原告，原告誤認系爭B 地可自由使用，乃 以高價買受，並已付清全部價款，嗣因系爭A 地之所有權人 向原告主張應繼受被告等之契約義務，排除原告對土地之自 由使用權，原告始知悉系爭B 地存有權利瑕疵之事實。而原 告於買受系爭B 地及系爭1506地號土地後已將之以3,042 萬 元之價格轉售訴外人甲○○，雙方並已正式簽立不動產買賣 合約，惟因系爭B 地有上開通行權糾紛，甲○○乃表示要暫 先保留買賣價金之交付，待原告終結上開訴訟後，再為價金 之支付，是原告原可轉售系爭B 地及系爭1506地號土地而獲 取712 萬元之利益（3042萬-2330 萬＝712 萬），今因系爭 B 地受第三人主張永久通行權而受妨害，被告等自應為渠等 出售土地之權利瑕疵，致原告受有預期利益712 萬元之損害 負賠償之責。為此，爰依民法第349 、353 條及兩造買賣契 約第9 條之約定，請求被告等賠償500 萬元等語。並聲明： 被告應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被 告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；並願供擔 保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭B 地原即為道路用地，原告於買受系爭B 地 及系爭1506地號土地時，被告已事先告知系爭B 地已供黃金 標及德禎公司無條件通行使用之事實，但原告仍執意購買。 而兩造談妥價錢後，癸○○先行於100 年12月11、13日分別 寄發存證信函予黃金標及德禎公司，催告渠等是否願意就系 爭1506地號土地行使優先承買權，黃金標及德禎公司於同年 月21日函覆表示放棄，惟聲明被告等應將同意書內容並經公 證之情形告知買方，並要求買方確實遵守約定，兩造嗣於10 0 年12月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）時， 黃金標及德禎公司早已於系爭B 地上鋪設柏油路及設置排水 溝，且系爭契約並將分區使用證明及上開公證書列載於特約 條款中並做為附件資料，足見原告於簽約時已清楚知悉系爭 B 地業已提供他人無條件使用之事實，被告等並無隱匿之情 事，自無庸擔負權利瑕疵擔保責任。又被告否認原告有將系 爭B 地及系爭1506地號土地出售予甲○○之事實等語，以資 抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠乙○○、丙○○、癸○○，及己○○○、戊○○、丁○○之 被繼承人辛○○（102 年3 月24日死亡）於100 年5 月23日 出售渠等所有之系爭A 地予黃金標及德禎公司，雙方並於同 年8 月23日簽立同意書，被告等同意無條件將渠等所有與系 爭A 地毗鄰之系爭B 地提供予黃金標及德禎公司作為將來興 建房屋之社區人車永久通行及自來水、電力、自來瓦斯、排 水、通信、鋪設AC柏油路面等設施使用，且約定效力及於土 地之繼受人及承買人，雙方並於同日完成同意書之公證。 ㈡原告於100 年12月27日向被告購買渠等所有系爭1506地號及 系爭B 地等3 筆土地，總價為2,330 萬元，原告已支付價金 完畢，被告亦已將上開土地所有權移轉登記予原告。 ㈢系爭契約特約條款第一項記載「一、附件：分區使用證明書 ，公證書」。
㈣黃金標、德禎公司於101 年10月對兩造提起確認就系爭B 地 通行權存在等訴訟，刻由本院101 年度訴字第2119號事件審 理中。
㈤原告對被告、黃金標、壬○○提出詐欺等刑事告訴，業經台 灣高雄地方法院檢察署（下稱雄檢）以102 年度偵字第8992 號為不起訴處分在案。
五、本院得心證之理由：
㈠原告於簽約是否知悉系爭B 地已由被告提供予黃金標、德禎 公司無條件永久通行使用？
按系爭契約特約條款第一項明文記載「一、附件：分區使用 證明書，公證書」，有系爭契約在卷可稽（本院卷第8 頁背 面）。而上開公證書之內容即為被告與黃金標及德禎公司就 系爭B 地約定永久通行使用之同意書，亦有該附件資料在卷 可參（本院卷第58-61 頁）。原告雖指稱簽約當日並未看見 該附件資料，亦不知情系爭B 地需供第三人通行使用云云， 惟：
⒈原告及其配偶黃和村會同買方仲介庚○○與代書蘇永山，於 100 年12月27日至被告委任之代書壬○○事務所內，與被告 共同簽署系爭契約等情，業據兩造坦認在卷，並有當日簽約 會議之監視錄影光碟1 片在卷可憑。而經本院當庭勘驗上開 監視錄影光碟顯示：
【光碟檔案名稱0000000.irf 】
⑴畫面時間10時13分54秒，癸○○及壬○○共同出言相互提醒 「共同使用」等語；
⑵畫面時間10時13分56秒，癸○○從牛皮紙袋拿出書面文件； ⑶畫面時間10時14分02秒，壬○○手指癸○○拿出之文件稱：
「我等一下把這個合約，附在後面，這要給你們」等語； ⑷畫面時間10時14分07秒，癸○○稱：「我們的地這可以圍啦 ，但要留，他們現在還沒開，就要給他們行走」，壬○○稱 ：「這就要留一缺口」，癸○○稱：「還沒開就要行走」等 語；
⑸畫面時間10時14分24-30 分，庚○○表示：「會！這就慢且 講那些啦，這些就都附帶影印就對了！我們買的人就處理啦 ，這沒問題啦」等語；
⑹畫面時間10時15分13秒，原告配偶黃和村表示：「哦，他們 要做水溝哦（向後仰背、雙手撐頭）」等語；庚○○表示： 「他們要做水溝，這樣都聽懂喔，阿那些都不要緊啦」等語 ；
【光碟檔案名稱00000000000.irf】 ⑴畫面時間11時21分40秒，壬○○整理一疊文件、再由桌下抽 屜取出橘色封面、封底、上印有黑色中文字樣（共8 個字） 之書皮作為首頁，並取右手邊文件夾入橘色封面、封底中， 將之裝訂成份，至畫面時間11時23分01秒已依同一方式裝訂 3 份文件，共製成4 份；
⑵畫面時間11時24分57秒至28分29秒，壬○○持印章打開橘色 封面文件，在第一頁中央上方用印後，翻至第二頁亦在中央 上方用印後，再於該面右下方用印後翻面，接續翻頁9 次， 均在頁面中央上方用印，隨後並依此陸續於剛才製作完成之 橘色封面文件上用印，共印蓋4 份橘色封面文件。（本院卷 第155-161頁）
⒉又經本院當庭勘驗兩造所提出之二份系爭契約原本均為橘紅 色封面與封底，頁面記載「不動產買賣契約書」八個大黑字 體，下方記載簽約日期、土地標的、建物標的等字樣，字體 較小且較不清晰，契約內頁均有蓋印騎縫章，第4-7 張為公 證書與同意書，公證書與同意書的騎縫印文一致，契約書共 10頁，騎縫章從契約第1 頁到最後一頁總共印蓋11次，契約 文件與封面、封底內面也都蓋有騎縫章，封底內面另有裝訂 票據影本。此有勘驗筆錄在卷可參（本院卷第162 頁）。 ⒊證人即當日辦理簽署系爭契約事宜之代書壬○○於本院審理 中結證稱：簽約前，癸○○有拿一份公證書就是他剛剛從牛 皮紙袋抽出來的那一份，簽約前癸○○先到場說有共同使用 的問題，簽約時要記得把這一份拿出來跟他們說，剛剛畫面 說到共同使用就是在講有道路人家要用的事情，庚○○說他 們都知道，根據簽約當日之情形，原告他們應該在仲介時， 簽約前就已經知道這件事，不然庚○○不會說他們都知道， 剛才畫面庚○○說就附件影印的部分就是在講公證書。系爭
契約用印時，公證書就已經附在系爭契約中，而且系爭契約 也有註記這份文件，當天簽約完成伊就交給原告一份契約書 等語（本院卷第163 、164 頁）；證人即仲介庚○○則證稱 ：癸○○說另外一塊地他賣給別人，別人如果要蓋房子要通 行，伊說要跟伊等講，剛剛（畫面）講附帶影印，就是指癸 ○○從牛皮紙袋抽出的那份文件，癸○○說他有東西還沒有 給伊等看，所以伊就說那就附帶影印；癸○○在電話中有跟 伊說，他們有同意建設公司要從系爭B 地出入，伊說買的人 要不要同意，伊不知道，伊有跟原告配偶黃和村說以後買的 人建設公司如果要蓋房子就要尊重地主，是否要讓他進出等 語（本院卷第167-168 頁）；又證人即原告委任之代書蘇永 山於雄檢102 年度偵字第8992號案件偵查中證稱：當時在現 場壬○○有將公證書、同意書拿給伊看，公證書、同意書內 容是賣方之前有同意將道路用地提供給鄰地的人使用，但當 時賣方要賣時，有先問鄰地的人是否優先承買，但鄰地的人 放棄，賣方及壬○○都有提到原告購買的道路用地原先就提 供給鄰地的人無條件使用等語（該案102 年7 月5 日訊問筆 錄第8 頁）；上開證人所述，簽約當時癸○○有提出公證書 、同意書之文件，及癸○○有說明系爭B 地已提供予第三人 無條件使用等情互核大致相符，並與監視錄影畫面吻合，堪 信為實。
⒋是以系爭契約簽訂及製作過程與證人證述內容而觀，原告於 簽約時已知悉公證書、同意書文件之存在，壬○○並當場將 之附入系爭契約而製為契約之一部之事實，應堪認定。原告 雖辯稱事後取得系爭契約原本始知悉被告未經伊同意加入附 件云云，然買賣雙方為確認買賣標的及相關權益，於簽約後 各執一份契約書為憑，此為一般交易常情，證人壬○○並證 稱簽約當日即已將系爭契約交付原告，則原告於收受系爭契 約後，豈有不迅予閱覽確認之理，參以證人蘇永山證述簽約 時有看過公證書、同意書；證人庚○○並稱附帶影印等語， 原告指稱簽約時不知系爭契約中附有公證書、同意書等附件 云云，證人庚○○並附和證稱沒有看到內容云云，顯均為卸 責之詞，無足採信。
⒌又依上開監視錄影光碟畫面顯示，癸○○於簽約當場有向原 告提醒道路用地之使用情形，並明確提出全部公證書、同意 書等書面資料影印附件，且上開證人並一致證稱，被告確有 告知系爭B 地原已有提供給鄰地之人無條件使用之事實，足 證被告並無隱匿系爭B 地已提供第三人永久通行使用之情事 ，原告主張其簽約時並不知道系爭B 地已由被告提供予黃金 標、德禎公司無條件永久通行使用云云，自非可採。至原告
請求傳訊證人蘇永山欲證明原告未同意將公證書列為特約條 款之內容，且不同意提供系爭B 地給第三人通行云云，然原 告簽約當日已知悉公證書、同意書列為系爭契約之附件，業 如前述，而原告是否願意受公證書、同意書之拘束，提供系 爭B 地給第三人通行，此並不影響被告於事前已告知通行權 存在之事實，故本院認並無傳訊必要，附此敘明。 ㈡原告依民法第349 、353 條及系爭契約第9 條規定，請求被 告賠償預期利益之損失500 萬元有無理由？
⒈按民法第349 條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物 ，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利， 例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵 押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地 相鄰關係對於土地所有人所加之限制 (例如鄰地所有人之袋 地通行權) ，則不在出賣人擔保之範圍。（最高法院90年台 上字第2093號裁判要旨可參）。查系爭B 地本為道路用地， 系爭契約第一條房地產標示備註欄位載述甚明（本院卷第8 頁），故原告於購買之時，即可預見系爭B 地有供第三人通 行使用之可能，況縱本件無上開公證書、同意書之存在，系 爭A 地因相鄰關係而欲對系爭B 地主張通行權，依前揭說明 ，此亦非出賣人之被告應擔保之權利瑕疵範圍，是原告依此 主張系爭B 地存有權利瑕疵云云，尚屬無據。
⒉次按，所謂權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的物 之財產權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任， 依民法第349 條及第350 條之規定，其內容包含權利無缺之 擔保及權利存在之擔保，成立要件為：須權利之瑕疵於買賣 成立時存在；須買受人為善意；須瑕疵於買賣成立後不能除 去者；當事人未特約免責。而原告購買系爭B 地時已知悉黃 金標及德禎公司得就系爭B 地主張永久通行使用之情，業如 前述，則系爭B 地上有通行權之負擔縱屬權利瑕疵，然原告 於買受時既已知悉此瑕疵之存在而仍予以買受，被告自不負 瑕疵擔保責任。
⒊再者，民法第353 條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標 的物，對於買受人不得主張任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之 規定，行使其權利。而買受人雖得依債務不履行之規定，行 使其權利，但此仍需因可歸責於債務人之事由，致出賣人有 給付遲延、給付不能或不完全給付之情形者，始得請求賠償 損害。而本件被告將原屬道路用地之系爭B 地提供予黃金標 及德禎公司永久通行使用，並於出售時將此事告知原告，原 告明知而仍予以買受，被告於此並無何可歸責事由，是原告
依債務不履行之規定，請求被告賠償，亦屬無據。 ⒋末按，系爭契約第9 條約定「賣方保證標的物產權完整性， 若有任何瑕疵，應負法律責任。產權移轉無法完成時，可歸 責之一方，視同違約。賣方保證本件買賣並無優先購買權之 情事，並於土地登記申請書加註切結負責，如有優先購買權 人主張時，賣方負責理清。」等語（本院卷第8 頁）。而系 爭B 地及系爭1506地號土地已於101 年1 月5 日移轉所有權 登記予原告，有土地登記謄本在卷可參（本院卷第72-74 頁 ），並無無法移轉產權情事，上開條款所謂「若有任何瑕疵 ，應負法律責任」，回歸適用民法有關瑕疵擔保責任規定之 結果，亦已如前所述，則原告援引上開約定請求被告賠償， 亦非可採。
六、綜上所述，原告依民法第349 、353 條及系爭契約第9 條規 定，請求被告賠償預期利益之損失500 萬元，為無理由，應 予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附， 應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴無理由，合依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第五庭法 官 郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 何秀玲
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