臺灣臺北地方法院民事判決 105年度北簡字第15107號
原 告 林金鎮
訴訟代理人 蔡貴卿
蔡文龍
被 告 李陳嬌
訴訟代理人 焦瑩瑩
李峯榮
李宏德
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國106 年8 月9 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查原告原起訴請求：㈠被告應將坐落占用臺 北市○○區○○○路0 段000 巷00號2 樓部分約3 坪左右房 屋返還原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國106 年6 月2 日本院言詞辯論期日當庭變更訴之聲明第1 項為： 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷00號後 方無門牌房屋2 樓，即如臺北市大安地政事務所106 年3 月 9 日土地複丈成果圖（即附圖）編號C 、D 部分所示2 樓面 積16.15 平方公尺建物（下稱系爭無門牌房屋2 樓，與下方 1 樓合稱系爭無門牌房屋）返還原告，有言詞辯論筆錄可稽 （見本院105 年度北簡字第15107 號卷〈下稱本院卷〉第 101 頁）。核與上揭規定，尚無不合，爰予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於105 年5 月23日向本院民事執行處（案 號：104 年度司執字第83919 號，下稱系爭執行事件）拍得 門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷00號，面積 106.87平方公尺之未保存登記建物（下稱系爭56號房屋）， 並於106 年6 月29日取得不動產權利移轉證明書，為系爭56 號房屋之所有權人。依系爭執行事件105 年5 月23日拍賣公 告所示，拍賣標的之第1 層面積為49.4平方公尺、第2 層面 積為57.47 平方公尺，合計面積106.87平方公尺，另參酌臺 北市稅捐稽徵處（下稱北市稅捐處）房屋稅及證明書之內容 ，拍賣標的之面積應包含同為未保存登記建物之系爭無門牌 房屋2 樓面積。被告現仍占有系爭無門牌房屋2 樓，屢經原
告以面訪或存證信函方式告知系爭無門牌房屋2 樓係經原告 以法院拍賣方式取得，依法應返還原告等語，被告均推諉而 置之不理，以致原告無從占有、使用系爭無門牌房屋2 樓等 情，爰依民法第767 條第1 項前段規定提起本件訴訟等語， 並聲明：㈠被告應將系爭無門牌房屋2 樓返還原告。㈡願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張其於系爭執行事件中拍得系爭56號房屋 ，第1 層面積為49.4平方公尺，第2 層面積為57.47 公尺， 其第2 層面積大於第1 層面積，乃違背常理。且原告所提系 爭執行事件中之臺北市大安地政事務所建物測量成果圖所示 系爭無門牌房屋2 樓之平面圖，其面積、範圍及形狀均與實 際建物狀況不符。此外，被告所有之系爭無門牌房屋與原告 所有之系爭56號房屋1 、2 樓均無互通及連接，被告為系爭 無門牌房屋所有權人已超過50年，亦有臺北市稅捐處房屋稅 籍證明書，被告確為系爭無門牌房屋2 樓之所有權人等語， 資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告假執行。
三、經查，原告前於105 年5 月23日向本院民事執行處於104 年 度司執字第83919 號清償債務執行事件（即系爭執行事件） 中，拍得系爭56號房屋，並於106 年6 月29日取得不動產權 利移轉證明書等情，有本院105 年6 月29日北院隆104 司執 未字第83919 號不動產權利移轉證書（下稱系爭權利移轉證 書）影本1 份附卷可稽（見本院105 年度北簡字第15107 號 卷〈下稱本院卷〉第4 頁至第5 頁），並經本院職權調取系 爭執行事件卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，自堪認定為 真實。
四、得心證之理由：
㈠按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者， 非經登記，不生效力。民法第七百五十八條，定有明文。而 自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登 記，亦不在民法第七百五十八條所謂非經登記不生效力之列 （最高法院41年台上字第1039號判例意旨參照）。是以，未 辦理保存登記（即第一次所有權登記）之建物，所有權人仍 為原始建築之人。嗣後因移轉而取得系爭建物權利者，僅為 事實上之處分權，而非不動產所有權（最高法院67年第2 次 民事庭總會決議及69年度台上字第1204號判決意旨參照）。 又按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉 證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不 動產者亦同，強制執行法第98條第1 項亦有明文。再按就未 辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不
能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之 效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上 處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決 意旨參照）。則事實上之處分權其性質實係為所有權權能之 集合，該事實上之處分權亦可為讓與。另按所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。此所規定者乃所有權之物上請求權，此於 未保存建物嗣後繼受取得者，其權利雖非不動產所有權，然 事實上處分權其性質實係為所有權權能之集合，對於該事實 上處分權之保護，應同於不動產所有權之保護，是以前揭民 法第767 條第1 項前段有關所有權保護之規定，本於同一之 利益狀態、價值衡量，則於事實上處分權之情形，自亦應類 推適用之。系爭56號房屋雖為未保存登記之建物，原屬訴外 人即債務人覃淑貞所有，然經本院於系爭執行事件中予以公 開拍賣，嗣經原告於105 年5 月23日得標買受，本院於105 年6 月29日發給原告系爭權利移轉證書，原告收受上開權利 移轉證書後，即取得系爭拍賣標的之事實上處分權。 ㈡再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條本文定有明文。原告主張其為系爭56 號房屋之事實上處分權人，且系爭執行事件拍賣範圍及於系 爭無門牌房屋2 樓，故其亦為系爭無門牌房屋2 樓之事實上 處分權人，惟被告現仍無權占有系爭無門牌房屋2 樓等情， 乃為被告否認，辯稱：被告確為系爭無門牌房屋2 樓之所有 權人等語。則原告即應就其主張對系爭無門牌房屋2 樓有事 實上處分權之事實負舉證責任，否則即應受不利之判決。經 查：
⒈於系爭執行事件中，其拍賣標的之範圍依本院105 年4 月 18日北院木104 司執未字第83919 號第3 次公開拍賣公告 通知所示，包括門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷00號未辦理保存登記建物，第1 層面積49.4平方公尺、 第2 層面積57.47 平方公尺，合計面積106.87平方公尺（ 見本院104 年度司執字第83919 號卷，未編頁碼），乃與 系爭執行事件104 年8 月12日現場查封測量時，囑託臺北 市大安地政事務所繪製之104 年8 月12日建物測量成果圖 相符（下稱查封測量成果圖，見本院卷第62頁）。由其面 積觀之，第2 層面積較第1 層面積大8.07平方公尺；查封 測量成果圖所示系爭拍賣標的第2 層平面圖左上角處亦較 第1 層為大（依查封測量成果圖之平面圖所示，其第1 層 平面圖成「倒L 型」，然第2 層平面圖成「長方形」）， 上開平面圖第2 層左上角較第1 層為大之面積範圍，即係
原告所主張系爭無門牌房屋2 樓。故由上述足認系爭執行 事件之拍賣範圍，乃及於系爭無門牌房屋2 樓。 ⒉惟按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承 認始生效力，民法第118 條第1 項定有明文。又按依強制 執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人 為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立 於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例意旨、 80年台抗字第143 號判例意旨參照）。系爭執行事件所為 拍賣亦屬私法上買賣之一種，乃由訴外人即系爭執行事件 債務人覃淑貞為出賣人，拍定人即原告為買受人，倘若債 務人覃淑貞對包含於拍賣標的範圍之系爭無門牌房屋2 樓 無所有權或事實上處分權，本院民事執行處代替債務人覃 淑貞立於出賣人地位出賣系爭無門牌房屋2 樓，並讓與事 實上處分權，自亦屬前揭民法第118 條第1 項所指無權處 分，就系爭無門牌房屋2 樓事實上處分權之讓與乙節，於 有權利人承認前屬效力未定。
⒊就債務人覃淑貞對系爭無門牌房屋2 樓是否具所有權或事 實上處分權乙節，乃據證人覃淑貞到庭具結證稱：伊原為 門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷00號建物所有 權人，伊與訴外人即其前配偶黃振卿先前居住於上開房屋 。系爭56號建物2 樓樓梯上樓後，右邊只有1 個門，門進 去以後的空間仍是系爭56號建物之範圍，隔牆壁就是別人 家之範圍（按：即系爭無門牌房屋2 樓）。又如本院卷第 118 頁上方及中間所示之4 張相片（按：即系爭執行事件 查封時相片），即是伊所稱右邊那個門進去的房間，中間 2 張相片所示右邊那道牆，就是伊所稱隔牆壁別人家之範 圍（按：即系爭無門牌房屋2 樓）。再者，本件本院現場 勘驗筆錄照片編號16、17、18、30之相片所示2 面牆外面 （按：系爭無門牌房屋2 樓）即是伊所稱別人家之範圍， 不屬於系爭56號房屋之範圍。而就伊之印象，系爭56號房 屋2 樓樓梯上來之後，均只有1 個門，又系爭56號房屋自 104 年被查封至拍賣點交後，未曾有為結構之變更。系爭 56號房屋原為伊母親所有，早年購入後，僅有1 層樓，嗣 因伊胞弟上大學後，認為空間不夠住，故伊父親決定增建 2 樓，當時約係於70幾年間，即30多年前所為。從此之後 ，系爭56號房屋之結構及格局即未曾改變過等語（見本院 卷第121 頁背面至第122 頁）。又本院106 年3 月9 日至 系爭56號房屋及系爭無門牌房屋處所為現場勘驗及測量， 被告於現場陳稱：系爭無門牌房屋之1 樓原為50年間以前 由被告之婆婆及婆婆之胞妹起造1 樓，嗣於70年間由被告
增建2 樓，由被告占有使用迄今，且系爭無門牌房屋與系 爭56號房屋結構不同，為2 不同結構之房屋，系爭無門牌 房屋之牆壁為被告所興建等語；而依本院現場勘驗結果， 系爭無門牌房屋2 樓與系爭56號房屋2 樓間並無門戶相通 ，彼此間係以結構完整之牆面分隔，且系爭無門牌房屋1 樓與系爭56號房屋1 樓分別有獨立之對外出入口，2 建物 分別有室內樓梯，得上下於各自之1 、2 樓之間，不相貫 通，此有勘驗筆錄1 份及現場相片44紙附卷可稽（見本院 卷第68頁至第81頁），亦經本院囑託臺北市大安地政事務 所現場測量後製作土地複丈成果圖在卷可考（見本院卷第 88頁）。另以本院上開現場勘驗期日拍攝相片對照系爭執 行事件查封測量時拍攝相片，56號房屋之結構與配置均屬 相同（見本院卷第116 頁至第118 頁），且訴外人即債務 人覃淑貞之前配偶（當時為配偶關係）黃振卿於本院民事 執行處系爭執行事件查封測量時陳稱：渠等於系爭56號房 屋居住約10年，債務人覃淑貞為伊的配偶，房屋左後方即 廚房後側之位置之房間（按：即指系爭無門牌房屋），雖 然建物外觀相連，但內部無法相通，亦非伊所使用，係54 號房屋（按：即被告之房屋）範圍等語（見本院卷第57頁 、第60頁）。則綜合上開證人證述、被告及訴外人陳述及 本院現場勘驗結果與複丈成果圖所示，足認系爭56號房屋 與系爭無門牌房屋2 樓間，為2 獨立且內部無任何互相連 通門戶之建物，各自均有對外出入口，且系爭無門牌房屋 本身具有樓梯，系爭無門牌房屋2 樓僅得透過系爭無門牌 房屋1 樓以樓梯出入，無從自系爭56號房屋之任何一處出 入，應認系爭無門牌房屋1 樓、2 樓為同一建物，系爭無 門牌房屋與系爭56號房屋為不同之建物。而被告抗辯稱其 為系爭無門牌房屋1 樓所有權人乙情，乃為原告所不爭執 ，自堪認定為真實。而系爭無門牌房屋2 樓既與系爭無門 牌房屋1 樓屬同一建物，則被告即屬其所有權人。 本件中系爭執行事件所為拍賣範圍及於系爭無門牌房屋2 樓部分，所為之事實上處分權讓與，應係無權處分，既經 被告以本件書狀答辯否認，應自始不生效力，原告自無從 取得系爭無門牌房屋2 樓之事實上處分權。
⒋原告既未因系爭執行事件拍賣程序取得系爭無門牌房屋2 樓之事實上處分權，復無另舉證證明其對系爭無門牌房屋 2 樓具所有權或事實上處分權，即與民法第767 條第1 項 之要件未合。原告猶執前詞請求被告返還系爭無門牌房屋 2 樓，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，據以請
求被告應將系爭無門牌房屋2 樓返還原告，為無理由，應予 駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
臺北簡易庭 法 官 陳裕涵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
書記官 李易融