臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第292號
上 訴 人 翔雁樓管理委員會
法定代理人 孟春華
訴訟代理人 王貴蘭
被上訴人 曹俊銘
訴訟代理人 張宗隆律師
上列當事人間確認停車位所有權事件，上訴人對於民國102 年5
月31日本院岡山簡易庭102 年度岡簡字第75號第一審簡易判決提
起上訴，經本院於102 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國100 年7 月12日經本院100 年 度司執惠字第33681 號強制執行程序拍賣取得坐落高雄市○ ○區○○段000地號土地（權利範圍萬分之22551）、土地上 之同段218建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路00 號8 樓，權利範圍全部，下稱系爭房地），及共用部分即同 段243 建號建物（下稱系爭建物）之權利範圍萬分之560 ， 並於同年7 月25日取得權利移轉證書，辦理所有權登記完畢 。而公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為同一建號 ，由區分所有權人全體共有，公寓大廈區分所有建物之買賣 ，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權及其 範圍，當可解釋為一共有物之分管契約，具有拘束各該分管 契約當事人之效力，則如購買車位者取得較多之應有部份， 自得對該特定車位享有專用權。系爭建物為翔雁樓（下稱系 爭大樓）區分所有權人所共有，並設置為停車場，系爭建物 之原屋主曾東益前向建商購買其中編號第21號、第22號停車 位（下分稱系爭某號停車位，合稱系爭停車位），而依分管 契約就系爭停車位享有專有使用權，其嗣將系爭建物出賣予 訴外人高清琴，再經拍賣程序由伊取得，系爭停車位權利當 然隨同移轉予伊，則伊依分管契約就系爭停車位自有使用權 ，而上訴人否認伊有系爭停車位之使用權，伊對於系爭停車 位有無使用權存在之私法上地位不明確，自有提起本件確認 之訴之必要，爰依法提起本訴等語。並聲明：確認被上訴人 就系爭停車位有專有使用權存在。
二、上訴人則以：系爭建物設置為公共設施，依謄本所載，其主 要用途為門廳、避難室兼停車空間，適用於系爭大樓之47戶 住戶，並無註明登載供給特定人使用或單獨持有所有權利之 資料，而系爭建物之使用執照內記載地下室設置法定停車位
5 個，又另增設21個停車位供公共使用，該項權利應屬全體 區分所有權人公同共有，且依土地登記規則，系爭大樓地下 層之法定門廳、避難室等無單獨辦理所有權登記而欠缺定著 物之獨立性，自不得單獨取得所有權，建商亦不得單獨取得 所有權，即使建商與住戶於買賣契約上另有約定亦不影響此 一事實。況系爭建物於法院拍賣公告上清楚載明，該項權利 為共同使用部分，並未載明為停車空間，自無所謂專有使用 權，且被上訴人於拍賣前即已知悉，自無於事後主張之理。 而法定停車位乃屬區分所有權人所共有，並非得由特定人所 單獨持有，系爭大樓規約中亦無此規定。又依高雄市政府工 務局使用執照之登載，系爭建物內設置設施之權利，確屬公 眾使用，而應為全體區分所有權人所公同共有。本件被上訴 人前亦曾就此提出刑事竊佔告訴，亦經臺灣高雄地方法院檢 察署（下稱雄檢）101 年度偵字第22156 號為不起訴處分確 定在案，故被上訴人之主張並無理由等語為辯。並聲明：被 上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，判決確認被上訴人就系爭停車位有專有使用 權存在。上訴人不服，提起上訴，於本院陳稱：依本院100 年度司執惠字第33681 號強制執行案件之拍賣公告，並未載 明連同地下室停車位一併拍賣，故被上訴人指稱其因拍賣取 得系爭停車位權利云云，尚屬無據。且被上訴人所持之權狀 ，並無加註含停車位權利範圍或車位編號之記載，難認被上 訴人就系爭停車位有專有使用權。而曾東益前僅出售系爭21 號停車位予高清琴，並保留系爭22號停車位之使用權，此為 系爭大樓之全體住戶所知悉，應有公示作用，被上訴人並應 受此分管契約之拘束，僅得就系爭21號停車位有專屬使用權 等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁 回。被上訴人則以：公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物 共用部分之應有部分分離而為移轉，故法院拍賣系爭大樓之 專有部分，效力自及於共同使用部分之應有部分，又曾東益 出售系爭房地後，已非系爭大樓之區分所有權人，自不得保 留系爭22號停車位使用權等語以資抗辯，並聲明：上訴駁回 。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於100 年7 月12日經本院100 年度司執惠字第3368 1 號執行程序，拍賣取得系爭房地及系爭建物之權利範圍萬 分之560 ，且於同年7 月25日取得權利移轉證書，並辦理所 有權登記完畢。
㈡系爭大樓於82年間起造後，由曾東益買受系爭房地及系爭停 車位使用，曾東益嗣將系爭房地及停車位出售予高清琴，高
清琴出具切結書由曾東益保留系爭21號停車位使用。 ㈢曾東益出售系爭房地後在系爭大樓已無專有部分。五、本院得心證之理由：
㈠系爭建物有無分管約定？
⒈按區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分 所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併， 另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分所有 建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有 部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之 建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，土地登記規則 第81條定有明文。公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登 記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得 較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此， 公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承 購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種 共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。 最高法院96年度台上字第1152 號裁判要旨參照。 ⒉查，系爭建物於82年8 月29日辦理第1 次登記，為系爭大樓 共47戶之公共設施，系爭大樓各主建物乃加附標示公共設施 部分之權利範圍，而所有主建物加附標示公共設施之權利範 圍均不相同，分別為萬分之99至萬分之560 不等，系爭房地 就系爭建物之應有部分則較其他住戶為高，另主建物之建物 登記謄本亦標示共用部分即系爭建物之權利範圍等情，有系 爭建物之登記謄本及218 建號建物之登記謄本在卷可稽（原 審卷第14、15頁）。又有關停車位以共同使用部分登記者， 其產權登記方式，除依上述登記為共有外，得由申請人選擇 於區分所有建物共同使用部分標示部備考欄加註「停車位共 計○位」、「含停車位權利範圍XX分之XX」，並另於附表增 列「車位編號」欄位等登載事項，係經內政部於85年9 月7 日始以（85）台內地字第0000000 號函示辦理者，亦有上開 函文附卷可參。上訴人並自承大樓停車位需付費購買，並依 當初建商所核發之使用證明書，固定使用特定編號停車位， 該等有車位者所持之權狀並未有特別註記等語（本院卷第36 頁）。則上訴人指稱被上訴人所持權狀並無加註含停車位權 利範圍或車位編號之記載，即無權利云云，尚嫌無據。 ⒊系爭建物為系爭大樓之共用部分，僅建立標示部及加附區分 所有建物共有部分，其建號、總面積及權利範圍，於各專有 部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，且公共 設施併同登記部份之應有部分比例亦不完全相同，系爭大樓 之住戶使用停車位需付費購買，並依當初建商所核發之使用
證明書，固定使用特定編號停車位等情，均如前述。而系爭 房地之原承購戶曾東益向訴外人旭勵建設開發股份有限公司 （下稱旭勵公司）買受系爭房地時，另有購置系爭停車位， 亦據實際管理並代理曾東益出售系爭房地予高清琴之證人曾 民政於雄檢101 年度偵字第22156 號案件中證述明確（該案 他字卷卷第97頁背面），並為上訴人所不爭執。足見系爭建 物係經旭勵公司與購買停車位使用權之區分所有權人即承購 戶曾東益，以登記系爭建物應有部分即權利範圍萬分之560 之方式，約定曾東益專用系爭建物編號第21號、第22號之停 車位使用權及其範圍，參照前揭最高法院判決要旨，自可解 釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事 人之效力。
⒋上訴人雖辯稱系爭大樓之共同使用部分用途為門廳、避難室 兼停車空間，不得單獨取得所有權，該項權利應屬全體區分 所有權人公同共有等語。然系爭大樓之公共設施雖由區分所 有權人按其應有部分而共有所有權，惟系爭大樓之門廳、避 難室兼停車空間等公共設施，僅共同編列1 個建號即第243 號，起造人為旭勵公司，共同使用部分中之地下停車空間， 經以人為方式劃分為若干汽車停車位，並由旭勵公司於各承 購戶買受房地時以平面圖規劃使用位置之方式出售之，且系 爭大樓住戶有購買停車位者，於交屋時均由旭勵公司發給停 車位使用證明書，證明其有停車位之分管專用權各情，為兩 造所不爭執，則旭勵公司於交屋時基於買賣契約發給停車位 使用證明書，非嗣後由各承購戶共同簽立分管契約後發給， 足證各承購戶均同意按建商規劃、承購之停車位使用，而就 停車位之公共設施部分成立分管契約，就各自所承購之停車 位享有專有「使用權」，此分管約定並不影響區分所有權人 共有系爭大樓公共設施所有權之事實，被上訴人於此亦僅在 確認「使用權」之存在，而非所有權，是上訴人顯然就此有 所誤解，所辯自非可採。
⒌從而，系爭停車位於曾東益購置之時即以登記對應系爭建物 應有部分即權利範圍萬分之560 之方式，分管約定為系爭房 地專用之事實，堪以認定。
㈡被上訴人就系爭停車位有無使用權存在？
⒈按區分所有之建物，其專有部分不得與其所屬建物之共用部 分分離而為移轉或設定負擔；區分所有建物之共有部分，除 法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移 轉、設定或限制登記，公寓大廈管理條例第4 條第2 項、土 地登記規則第94條分別定有明文。區分所有建物之共同使用 部分，性質上屬於共有，並附屬於區分所有建物，共有人將
各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之 所有權，依法隨之移轉與同一人，從而，系爭大樓之專有部 分之所有權移轉，效力及於其共同使用部分之應有部分，自 不待言。而各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其 共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所 有權之積極權能之一，自不得與所有權分離而單獨為買賣標 的。又地下室停車位屬公寓大廈之共同使用部分，與建物專 有部分，具有密切不可分之主從關係，僅係建商將之列為約 定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有 權人專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定作為 專用而變為非共同使用部分，故建物專有部分所有人，不得 將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使 用權而將建物專有部分出售他人。
⒉曾東益與旭勵公司買受系爭房地時，即有系爭停車位之專有 使用權，已如前述，而曾東益嗣後雖將系爭房地及系爭22號 停車位售予高清琴，並保留系爭21號停車位，有不動產契約 書及切結書附卷可憑（原審卷第84至第89頁）。然上開不動 產契約書建物標示欄位中已註明「附屬建物及公共設施需隨 同主建物移轉」等語（原審卷第84頁），高清琴並以買賣為 登記原因取得系爭建物之應有部分萬分之560 ，嗣再由被上 訴人拍賣取得，而曾東益於出售系爭房地後就系爭大樓已無 專有部分，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，曾東益依法並 不得再單獨保留車位使用權，故切結書所載保留系爭21號停 車位云云，並不合法。況該切結書僅有債權之相對效力，僅 於曾東益與高清琴間有其拘束力，並無從拘束非契約當事人 之被上訴人或其他大樓住戶，更無從以此變更系爭大樓停車 位分管約定。是上訴人辯稱分管約定已因上開切結書變更云 云，洵屬無據。而區分所有權人將其專有部分所有權移轉於 他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，其所屬共用 部分之應有部分應隨同移轉，分管停車位相對應之共用部分 之應有部分既移轉所有權予他區分所有權人即被上訴人，其 分管契約對於受讓之被上訴人應繼續存在，系爭大樓之住戶 亦應受原分管約定之拘束，故被上訴人自得沿用原分管契約 ，主張對系爭停車位有專有使用權。
⒊至上訴人雖辯稱系爭建物於法院拍賣公告上清楚載明，該項 權利為共同使用部分，並未載明為停車空間，無所謂專有使 用權，被上訴人於拍賣前即已知悉，非得由特定人所單獨持 有等語，然系爭建物既為共同使用部分，並經被上訴人出價 後連同系爭房地買受（原審卷第12頁），並登記取得其應有 部分，被上訴人即得依分管契約享有約定使用之權能，並不
因其是否知悉或拍賣公告上有無載明為停車空間而有差異， 故上訴人上開所辯，並無理由。
六、綜上所述，系爭建物經旭勵公司與購買停車位使用權之區分 所有權人，以登記系爭建物應有部分之方式，約定停車位之 使用權及其範圍，而成立共有物之分管契約，被上訴人因拍 賣取得系爭建物之所有權，系爭建物之分管契約，對於被上 訴人應繼續存在，從而，被上訴人請求確認就系爭停車位有 專有使用權存在，為有理由，應予准許。原審據此而為判決 ，並無不合，上訴人猶執陳詞上訴，指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 15 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 黃苙荌
法 官 郭宜芳
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 15 日
書記官 何秀玲