臺灣臺北地方法院民事判決
105年度北簡字第11636號
原 告 台亞石油股份有限公司
法定代理人 曹明
訴訟代理人 魏潮宗律師
被 告 公園加油站股份有限公司
法定代理人 蔡建璋
訴訟代理人 戴愛芬律師
楊隆源律師
複代理人 楊勝鈞
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國106年7月6日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣柒佰肆拾陸萬參仟貳佰貳拾陸元，及自民國一百零五年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及按每日萬分之肆計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬陸仟零肆拾元由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒佰肆拾陸萬參仟貳佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件依兩造間租賃契約書（下稱 系爭租約）第14條已合意以本院為第一審管轄法院，依上開 規定，本院自有管轄權。
二、原告主張：
㈠兩造於民國91年4月22日簽訂系爭租約，約定由原告向被告 承租門牌號碼新竹市○○路000號之中山路加油站及其站體 建築物和生財設備等（下稱系爭租賃物），租賃期間自91年 5月1日起至101年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）80萬 元（未稅），並已交付960萬元押金（下稱系爭押金）予被 告，其後並簽立租賃契約補充協議書（下稱系爭協議書）將 租賃期間延長至101年7月31日止。嗣後原告於101年7月6日 以存證信函通知被告於101年7月31日辦理移交，復於101年8 月13日再次以存證信函通知被告辦理移交且將於101年8月20 日拋棄對系爭租賃物之占有，並已於101年8月20日拋棄占有 ，是原告確已按系爭租約第1條第2項後段返還系爭租賃物予
被告，亦已依系爭租約第6條第4項配合被告辦理營業主體變 更完成，故原告並無任何違約情事，然被告竟拒絕返還押租 金，爰依系爭租約第4條第2項請求被告返還系爭押金並給付 違約金而提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告 960萬元，及自101年8月1日起至清償日止，按年息5％計算 之利息，及按每日1％計算之違約金；⒉願供擔保，請准宣 告假執行。
㈡對被告答辯之陳述：
⒈依系爭租約第1條第2項後段約定租賃期滿應以當時之現狀返 還被告，被告不得提出異議，且原告使用系爭租賃物並無任 何過失，故無論系爭租賃物有無土壤污染問題均不妨礙原告 得以現狀返還被告，況系爭租賃物之土壤污染，部分係由被 告所遺留，不應由原告負全部整治責任。新竹市政府102年 處分命被告採取應變必要措施，為免污染擴散而在責任釐清 前，被告同意先由原告施作整治工作，原告業已先行支付費 用委由齊天工程股份有限公司（下稱齊天公司）於104年12 月30日整治完成並解除列管，系爭租賃物已無土壤污染。縱 有土壤汙染，然事實上、法律上均不影響系爭租賃物之日常 營業，故不應以此認原告未履行返還義務。
⒉被告於101年7月31日在系爭租賃物站體四周設置圍籬後，原 告已將所有人員撤離未再占有營業，另因被告拒絕辦理設備 清點，原告為免遭竊衍生爭議，始於系爭租賃物之圍籬大門 設置鎖頭及連線系統，並於101年8月29日以存證信函將圍籬 鑰匙連同設備點交清冊寄送被告，且於102年2月8日會同被 告，由被告開啟圍籬供拆除保全系統，故被告至遲於102年2 月8日會同拆除保全系統後，已取得系爭租賃物事實上管領 力，原告已返還系爭租賃物予被告。退步言，縱認未完成返 還亦係被告遲延受領所致。
⒊被告於101年7月31日後即對系爭租賃物有事實上管領力及經 營權，且土壤整治期間大部分係在兩造於103年7月24簽訂新 租約之承租期間，故被告並未受有相當於租金2,080萬元之 損失，自無從用以抵充系爭押金。又被告因怠於管理系爭租 賃物而造成閒置係與有過失，依民法第217條第1項應減輕或 免除賠償。
三、被告則以：
㈠因系爭租賃物於原告承租期間內發生土壤污染已超過環保法 規容許範圍，而難以配合設備點交。故訴外人即原告所指派 之課長陳征業（下以姓名稱之）乃商請被告先行施作圍籬， 施作完成之圍籬大門鑰匙並由原告保管，由原告自行委請保 全公司進行保全工作並連線，原告固曾以存證信函將圍籬鑰
匙寄給被告，然而原告仍持有另副鑰匙，且原告既能於103 年4月間將系爭租賃物交由齊天公司開始施作污染整治工作 ，足見系爭租賃物實際上仍由原告占有中，故於103年10月1 日兩造續訂租約前，仍由原告持續占有使用而未履行返還系 爭租賃物義務，故請求返還押金之條件尚未成就，且污染整 治所需費用逾800萬元，為擔保原告履行整治義務，被告自 得拒絕返還系爭押金960萬元。
㈡原告於91年4月22日將系爭租賃物出租並交付予原告使用時 ，原告已對土壤為檢測，且行政院環境保護署亦曾於95年8 月23日查核，均未有土壤污染，而系爭租約第4條第2項係以 原告無違約為條件，被告始應返還押金，則原告未返還未受 污染之土地予被告，自屬債務不履行而有違約情事。又原告 於101年8月1日起至103年9月30日止進行整治作業之期間， 因開挖地坪進行整治工作，致被告有26個月無法使用系爭租 賃物，依兩造原約定之每月租金為80萬元計算受有2,080萬 元之損失，故被告以之與系爭押金為抵充後已無餘額，亦無 逾期返還，故原告請求被告應給付懲罰性違約金為無理由。 本件縱認被告應返還押金，然系爭租約第4條第2項約定之違 約金過高，請求鈞院酌減至零等語，資為抗辯。並聲明：原 告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第156頁至第157頁，部分文字依 本判決用語調整）：
㈠兩造於91年4月22日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租 系爭租賃物，租賃期間自91年5月1日起至101年4月30日止， 每月租金為80萬元(未稅)。原告已依系爭租約第4條約定交 付960萬元押金予被告。
㈡嗣兩造又於101年4月20日簽訂系爭協議書，約定將租賃期間 延長至101年7月31日止，延長期間之租金為每月36萬元(含 稅、含匯費)。
㈢原告於101年6月19日提送系爭租賃物之土壤污染評估調查及 檢測資料予新竹市環境保護局進行審查，經審查後，新竹市 環境保護局認定系爭加油站有土壤遭受污染之情形。 ㈣101年7月6日，原告以台北台塑郵局第666號存證信函通知被 告，表示系爭租約將於101年7月31日到期，請被告於該日派 員與原告進行系爭租賃物之點交作業。
㈤被告於101年7月24日委請楊隆源律師以新竹英明街郵局第65 6號存證信函代被告通知原告，請原告於101年7月31日前將 系爭租賃物之土壤污染問題解決，並回復至法定容許值之範 圍內，俾利辦理系爭租賃物之點交工作進行。
㈥被告之法定代理人蔡建璋於101年7月31日上午雖有至系爭租
賃物之現場，再次向原告所指派之訴外人陳征業表明於土壤 污染問題解決以前，被告曾表示無法同意配合設備點交工作 ，惟因原告堅持所有人員離場，被告先行雇工施作圍籬。在 101年7月31日後之某一日，由原告委請臺灣新光保全股份有 限公司就系爭租賃物進行保全工作。
㈦原告於101年8月13日以台北台塑郵局第870號存證信函通知 被告，請被告於101年8月20日前與原告聯繫辦理租期屆滿後 系爭租賃物之點交返還事宜，並通知逾期將依民法第241條 之規定拋棄對系爭租賃物之占有。
㈧被告於101年8月17日委請楊隆源律師以新竹英明街郵局第 760號存證信函代被告向原告提出聲明，於原告將系爭租賃 物之土壤污染問題解決前，被告礙難與原告進行點交返還作 業，至於被告於租期屆滿後未能立即收回及使用系爭租賃物 之損失，被告將依法對原告請求賠償。
㈨原告於101年8月29日以台北台塑郵局第961號存證信函檢送 系爭租賃物之設備點交清冊、辦公室及圍籬鑰匙，請被告於 7日內遷回點交清冊，並辦理加油站之經營許可執照移轉。 ㈩新竹市政府於101年11月22日以府產商字第1010143832號函 核准被告申請系爭租賃物之營業主體、負責人、加油站名稱 變更登記變更手續。
新竹市政府於101年7月23日以府授水字第101020446號函通 知原告，命令原告採取應變必要措施且應於12個月內執行完 畢。原告於101年7月27日以台亞字第0000000PABBA號函，檢 附中山站土壤檢驗報告書予新竹市政府，並請新竹市政府進 場查證，倘檢測值低於管制標準，請新竹市政府同意依法不 予列管。新竹市政府於101年8月27日，依行政程序法及土壤 及地下水污染整治法（下稱土污法）規定以府授環水字第10 1004683號函請原告提出意見陳述。新竹市政府於102年9月2 4日以府授環水字第1020351567號函通知原告（正本受文者 為原告），並將原告及被告（前任經營者）皆列為污染行為 人。新竹市政府於102年9月24日另以府授環水字第10203516 89號函通知被告（正本受文者為被告），將被告及原告（後 續承租該站者）均列污染行為人。被告對新竹市政府102年9 月24日府授環水字第1020351689號函提起訴願，經行政院環 境保護署於103年3月26日以環署訴字第1020100518號訴願決 定書撤銷新竹市政府102年9月24日府授環水字第1020351689 號函，由新竹市政府查明後另為適當之處理。
原告以103年2月6日台亞字第147000412C9號函，通知被告參 加原告訂於103年2月11日下午2時假系爭租賃物現場所辦理 之整治工程開工說明會。
為改善系爭租賃物污染情事，兩造於103年4月2日以同意書 約定先行由原告委託齊天公司進行相關污染整治改善工作， 原告已委託齊天公司整治系爭租賃物完畢，並經新竹市政府 於104年12月30日以府授環水字第1040194663號函認可改善 完成，並未將系爭租賃物公告為控制場址。
兩造於103年7月24日就系爭租賃物另行簽訂租約，租期自 103年10月1日起至118年9月30日止，每月租金為31萬元(含 稅、匯費)，並於第10條訂定特別約款。
五、本院之判斷
㈠被告得否就系爭租賃物之遲延返還及土壤污染請求損害賠償 ？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，債務人遲延者 ，債權人得請求其賠償因遲延所生之損害，民法第455條前 段、第231條第1項定有明文。又給付遲延之損害賠償，不以 遲延利息為限，若遲延之債務非以支付金錢為標的，而實際 又有損害足以計算，自得依實際損害請求賠償。又債務人之 遲延責任，因債務人依債務本旨提出給付而消滅，惟所謂消 滅，乃指以後免遲延責任而言，倘以前已生遲延之效果，並 非因此當然消滅，債權人就以前遲延所生之損害，仍得請求 賠償（最高法院58年台上字第715號判例、88年度台上字第1 743號判決意旨參照）。復按解釋意思表示，應探求當事人 之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又 解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真 意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準 ，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判 例意旨參照）。兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所 根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經 驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求 ，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權 利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判 決意旨參照）。
⒉被告雖辯稱於系爭租賃物土壤污染問題解決前，均不生返還 租賃物之效力云云。經查，觀諸系爭租約第1條第2項後段、 第6條第4項約定租賃期滿應以當時之現狀返還被告，被告不 得提出異議，且原告應配合被告向政府申辦租賃標的物經營 許可執照之營業主體變為被告，並交付被告經營業務所需之 相關文件等語，堪認兩造就系爭租賃物之返還係指足供加油 站使用之狀態。又查，系爭租賃物有採樣土壤之總石油碳氫 化合物、柴油總碳氫化合物檢測值高於管制標準之土壤污染 等情，有新竹市政府於102年9月24日之函文及行政院環境保
護署103年3月26日環署訴字第1020100518號訴願決定書在卷 可稽（見本院卷第65至77頁）。又新竹市政府並已於101年 11月22日函核准被告申請系爭租賃物之營業主體、負責人、 加油站名稱變更登記變更手續，且兩造於土壤污染整治完畢 前復就系爭租賃物另行簽訂新租約等情，業如前述，則本院 審酌系爭租賃物前揭土壤污染程度及後續利用系爭租賃物之 情形，認尚未達無法供加油站使用之程度，被告復未能舉證 於土壤污染排除前，有其他無法供加油站使用之情形，則自 應以原告將系爭租賃物之占有返還於被告時，即生返還租賃 物之效力，被告辯稱需解決土壤問題始生返還效力云云，則 不足採。復查，被告雖於101年7月31日雇工施作圍籬，然斯 時原告仍可進出圍籬，且原告其後亦續行保全工作，並於圍 籬上設置門鎖並保管鑰匙，則原告之占有自不因被告設置圍 籬或原告曾發函表示欲拋棄占有而中斷，迄至原告於101年8 月29日以台北台塑郵局第961號存證信函檢送系爭租賃物之 設備點交清冊、辦公室及圍籬鑰匙時，原告始將系爭租賃物 之占有返還於被告，而生返還系爭租賃物之效力。被告雖另 辯稱原告仍有備份圍籬鑰匙云云，然均未能就原告執有備份 鑰匙或其他尚能進入系爭租賃物而為占有使用之事實提出證 據以實其說，自難憑採。是以，兩造以系爭協議書將租賃期 間延長至101年7月31日止，則原告於租賃期間屆至後即應返 還系爭租賃物之義務，然原告竟遲至101年8月29日始返還系 爭租賃物，則被告自得依前揭規定請求原告賠償101年8月1 日至同年月29日此遲延給付期間所受之損害。 ㈡被告就系爭租賃物土壤污染所生損害得否向原告請求賠償？ 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民 事訴訟法第277條前段定有明文。又按承租人應以善良管理 人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生 產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損 害賠償責任，民法第432條第1項、第2項本文亦有明文。經 查，原告承租系爭租賃物而有土壤污染等情，業如前述，則 依前揭規定，原告自應負整治義務。系爭租賃物之土壤污染 整治係由原告委託齊天公司施作，並已整治完畢，經本院函 詢齊天公司，其函覆略以：上開整治工程之工期自103年5月 1日至104年10月1日止，且實際整治時係採開挖工法並配合 管線更換，而需將局部地坪予以破壞而影響加油業務等語， 有齊天公司回函存卷可查（見本院卷第189至190頁），然兩 造已就系爭租賃物另行簽訂租約，租期自103年10月1日起至 118年9月30日止，則扣除原告所承租期間後之賸餘整治期間 即103年5月1日至103年9月30日止，被告確受有無法使用系
爭租賃物之損害，而得向原告為請求。被告雖另辯稱於土壤 污染問題解決前均受有無法使用系爭租賃物之損害云云，然 上開土壤污染情形未達無法使用程度之事實，業以審認如前 ，被告復未就受有無法使用系爭租賃物之損害等節為舉證， 則該部分所辯，則屬無據。
㈢被告就延遲返還系爭租賃物及土壤污染得請求賠償之金額若 干？原告得請求返還押金及給付違約金之金額若干？ ⒈按損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡，又依通 常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期 之利益，視為所失利益；且當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，此觀民法第216條及民事訴訟法第 277條之規定自明。按押租金之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債 務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最 高法院87年台上字第1631號判決意旨參照）。押租金在擔保 承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前， 出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租 賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法 之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。末 按租賃期滿或本契約提前終止、解除時，原告未有違約情事 ，被告應於隔日將前項押金無息返還原告，如被告逾越上述 期限返還時，每逾1日，按押金之1%加計為懲罰性違約金， 支付給原告，為系爭租約第4條第2項所約定。 ⒉經查，系爭租賃物因原告遲延返還及土壤污染整治施工期間 ，致被告受有於101年8月1日至同年月29日間及103年5月1日 至同年9月30日間不能使用系爭租賃物之所受損害，則參酌 兩造間租約約定於91年5月1日起至101年4月30日間每月租金 為80萬元、101年5月1日至101年7月31日間之租金為每月36 萬元，自103年10月1日起至118年9月30日止，每月租金為31 萬元，且原告於101年6月19日提送審查後即遭認定有土壤污 染情事，迄至104年12月30日始為新竹市政府認可改善完成 ，本院依民事訴訟法第222條第2項酌定被告於上開期間不能 使用系爭租賃物之損害額以每月360,000元為適當，從而被 告得向原告請求之所受損害為2,136,774元（計算式： 360,000 x（29/31+5）=2,136,774元，元以下四捨五入）， 被告逾上開部分之損害主張，則不可採。原告另主張就前揭 系爭租賃物不能使用之損害被告與有過失云云，然上開期間 均係因原告遲延返還租賃物及履行整治義務所生損失，要難 認被告有何過失，故此部分主張，自不可採。
⒊按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人 得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責 任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命 令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第 233條第1項、第229條第2項分別定有明文。系爭押金經抵充 上開被告債務不履行之損害後，尚有7,463,226元（計算式 ：9,600,000-2,136,774＝7,463,226元），被告復未能舉證 尚有其他租賃債務不履行之情形，則原告依系爭租約第4條 第2項請求被告返還7,463,226元，即屬有據，逾此部分之請 求，則屬無據。又系爭租約屆滿後，原告仍未履行土壤整治 義務，故原告於104年12月30日經新竹市政府認可改善完成 後始得向被告請求返還押金，又查，原告曾於105年1月20日 發函催告被告於函到20日內返還押金等語，被告則於105年1 月27日回函表示欲以債權抵充等語（見本院卷第87頁），有 上開兩份函文可查（見本院卷第86、87頁），原告復未就 105年1月27日前催告之意思表示已到達被告為舉證，則被告 於105年1月27日送達20日之翌日即105年2月17日起始負遲延 責任。故原告請求被告給付自105年2月17日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，併應准許，逾此部分利息之請求， 則無理由。
⒋另按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性 質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人 應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生， 債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損 害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約 金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債 務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人 未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆 得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損 害賠償；就懲罰性違約金之約定過高者，法院得依民法第 252條酌減至相當之金額，然違約金之約定是否相當，仍須 依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為酌定標準（最高法院83年台上字第2879判決意旨參照）。 惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社 會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非 謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否 有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實 ，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院92年度台 上字第2747號判決參照）。經查，系爭契約第4條第2項後段 就被告逾期返還時應按日給付按押金之1%計算違約金之約定
，其性質屬懲罰性違約金。又系爭租約之押金為960萬元， 前揭租賃期間之月租金分別為80萬元、36萬元、31萬元，而 被告未返還押金，原告所受損害僅相當於押金遲延期間之利 息，而依該約款所定按日依押金1%計算之逾期違約金，則相 當於按押金之年息365%計算，據此，兩造所約定之違約金確 屬過高，本院爰依前揭規定，審酌兩造間就上開押金返還數 額仍有爭議、原告因被告不履行債務所受有損害，僅押金無 法按時返還之金錢上損失，且原告業已請求被告給付遲延利 息，系爭押金及租金金額等一切情事，認該部分違約金應酌 減為按每日10,000分之4計算之違約金，以符事理公平。是 原告請求被告給付自105年2月17日起至清償日止，每日10,0 00分之4計算之違約金，即應准許，其餘違約金之請求，應 予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭租約第4條第2項請求被告給付7,463, 226元之押金，及自105年2月17日起至清償日止，按年息5% 計算之遲延利息，及按每日10,000分之4計算之違約金，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
七、本判決第1項係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定 ，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得 免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第3項所示之金額。中 華 民 國 106 年 8 月 15 日
臺北簡易庭 法 官 劉宇霖
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 17 日
書記官 宋德華
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 96,040元
合 計 96,040元
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