臺灣高等法院高雄分院民事判決 102年度上字第197號
上 訴 人 楊政雄
訴訟代理人 陳建誌律師
被上訴人 社團法人高雄市世界紅卍字會
法定代理人 許瑞娟
訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國102
年5 月22日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第2169號第一審判決
提起上訴，本院於102 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人起訴主張：上訴人自民國76年起向訴外人胡○川（業於 98年1 月27日死亡）承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○○ 路000 巷0 號房屋之2 樓房間（下稱系爭房屋），租金原為每 月新臺幣（下同）1000元，自85年起調為每月3000元（含水電 費），上訴人並得使用系爭房屋1 樓之衛浴設備，且未約定租 約存續期限（下稱系爭租約），已於76年8 月3 日遷戶籍入系 爭房屋。嗣胡○川死亡後，上訴人仍按月向胡○川遺產管理人 蘇○誠、行政院國軍退除役官兵輔導委員會（下稱退輔會）繳 納租金，詎退輔會以系爭房屋業於101 年6 月8 日移轉登記為 被上訴人所有為由，拒收租金。上訴人乃於101 年6 、7 月寄 交租金與被上訴人，被上訴人則否認兩造有系爭租約存在，拒 不受領。爰依民事訴訟法第247 條規定，提起本件訴訟等語。 求為判決：確認兩造就系爭房屋有不定期租賃契約存在。（原 審為上訴人敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡確認兩造就系爭房屋有不定期租賃契約存在。被上訴人則以：雖上訴人曾與胡○川成立系爭租約，惟被上訴 人有收回系爭房屋，供作會員、同修住宿使用之必要，被上訴 人遂於102 年2 月6 日原審審理中向上訴人為終止系爭租約之 通知，復再以102 年4 月22日答辯㈡狀繕本之送達，為終止系 爭租約之意思表示，兩造自斯時起再無不定期租賃關係存在等 語置辯。於本院聲明如主文所示。
兩造所不爭執之事項：
㈠系爭房屋原為胡○川所有。
㈡上訴人自76年8 月3 日起即將戶籍遷入系爭房屋住址，即門牌 號碼為高雄市○○區○○○路000 巷0 號，且自斯時起占有使 用系爭房屋迄今。
㈢胡○川前於88年5 月18日至蘇○哲聯合律師事務所，由訴外人 張○旗、翁○水、許○源、陳○梨華、朱○芳（以下合稱張○ 旗等5 人）及蘇○哲律師見證，自書遺囑，載明將系爭房屋贈 與被上訴人之意旨後，簽名用印。
㈣胡巨川於98年1 月27日死亡，經被上訴人以利害關係人向原審 法院聲請指定遺產管理人，原審法院司法事務官乃於98年3 月 13日以98年度財管字第24號選任蘇○成為胡○川之遺產管理人 ，嗣蘇○成於99年3 月19日具狀告訴上訴人竊占系爭房屋，經 臺灣高雄地方法院檢察署以99年度偵字第10632 號竊佔案偵查 ，並已於99年7 月22日以上訴人自76年12月31日即已占有系爭 房屋，關於竊占罪追訴時效已完成，而為不起訴處分。又蘇○ 成聲請解任遺產管理人職務，原審法院司法事務官乃於99年11 月18日以99年度司財管字第189 號予以解任，並由退輔會依臺 灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1 項規定任法定遺產 管理人。
㈤胡○川為被上訴人會員，其於93年間與許○源、朱○芳同為被 上訴人理事，嗣被上訴人以受遺贈為由，於101 年6 月8 日登 記為系爭房屋及其基地之所有人。
協商整理兩造之爭點如下：被上訴人向上訴人所為終止系爭租 約之意思表示，是否合法生效？系爭租約是否自102 年4 月23 日起終止？兩造就系爭房屋之不定期租賃關係是否存在？按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法 第100 條第1 款定有明文。又按不定期之租賃，同時訂有以出 租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時，始得終止 租約。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必 要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即 謂租約所訂解除條件業已成就，最高法院50年台上字第1761號 判例要旨可資參照。次按房屋所有人將房屋出租後而將租賃權 讓與他人者，該租賃權之受讓人，不得以自用為由向承租人請 求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原為限制出租人 與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後隨時交由第三人以 自用為由收回房屋，則土地法第100 條第1 款所之稱之收回自 住等於具文，殊失立法之原意。本件上訴人向原業主出租人買 受系爭房屋，既未為所有權移轉登記，依民法第758 條規定尚 未取得其所有權，縱認其房屋買賣契約包括租賃權之債權讓與 契約在內。依上說明，上訴人仍不得以自用為由，請求承租人 之被上訴人交還房屋，最高法院53年台上字第909 號判例要旨 亦可佐參。職故，非租賃房屋之所有人自不得以收回房屋為由 終止租約，然受讓房屋所有權之受讓人，依民法第425 條買賣 不破租賃原則同時具有房屋出租人地位，因其已具有房屋所有
權人地位，自得將房屋收回自住而有土地法第100 條第1 款規 定之適用。再按土地法第100 條第1 款出租人收回房屋自住終 止房屋租賃契約之規定，其終止權之行使程序，土地法並無特 別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則；而民法第45 0 條第3 項但書規定「但不動產之租金，以星期、半個月或一 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個 月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月 前通知之」，即有適用。末按民法第450 條第3 項之通知，並 無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞 向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知，最高法 院22年上字第856 號判例要旨可資參照。
經查：
㈠系爭房屋原為胡○川所有，因胡○川為被上訴人會員，並曾於 93年間為被上訴人理事；又胡○川前於88年5 月18日，由張○ 旗等5 人及蘇○哲律師見證，自書遺囑，載明將系爭房屋贈與 被上訴人之意旨後，簽名用印。嗣胡○川於98年1 月27日死亡 ，被上訴人乃以受遺贈為由，於101 年6 月8 日登記為系爭房 屋及其基地之所有人一節，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁 至第39頁），並有退輔會高在市榮民服務處101 年12月20日高 市榮字第0000000000號函附遺囑、會員名冊、被上訴人高雄市 分會第7 屆第8 次理監事聯席會會議記錄、簽到記錄、建物暨 土地登記謄本、異動索引在卷可稽（見原審卷第43頁至第43-1 頁、第148 頁至第152 頁、第35頁至第42頁），足認胡○川已 遺贈系爭房屋與被上訴人，被上訴人並已辦畢所有權移轉登記 。則依民法第425 條之規定，被上訴人即為系爭房屋之所有權 人及出租人。是以揆諸首揭說明，被上訴人為收回自用而收回 系爭房屋並不違反土地法第100 條第1 款出租人得終止房屋租 賃之嚴格要件。
㈡依被上訴人章程第2 、6 、7 條所定：被上訴人為社團法人， 由正式會員及贊助會員所組成，以促進世界和平、救濟災患為 宗旨，推行社會慈業為任務，包括關於天災人患急賑事項、臨 時施糧、施衣、施款、施棺各事項、設置冬令救濟及清寒、殘 障學生獎助學金事項、推動圖書館、幼稚園、托兒所、各級普 通學校暨專門職業學校之慈善事業、施診所、施藥所、施醫院 之慈善事業，及對內開設經訓、道德、各種技藝講習班等社會 慈業為任務；另須經道院同修經介引入修滿2 年者，始得成為 正式會員等語；又依被上訴人第9 屆第12次理事監事聯席會會 議記錄所示：…前胡○川（渡昌）會長捐贈給本院會的房屋（ 即系爭房屋），設立為院會宿舍供同修、會員休息住宿用途等 語，有被上訴人章程、被上訴人第9 屆第12次理事監事聯席會
會議記錄附卷可憑（見原審卷第154 頁至第155 頁、第136 頁 ）。足認為會員舉辦經訓講習，乃被上訴人之必要業務，且被 上訴人業已決議將系爭房屋收回自用，以提供其會員同修休息 、住宿。再佐以被上訴人之會員分佈臺灣各地，甚至於馬來西 亞、日本、美國及大陸均有同修院會，及所舉辦之活動經常連 續2 至4 日，致未居住高雄地區之會員，顯需使用系爭房屋以 供休息住宿等情，亦有上訴人不爭執其真正之同修會員通訊地 址、二月曆、組織一覽表、四至六月日程表、會議紀錄等影本 在卷可據（見本院卷第45頁至第53頁、第63頁）。是以揆諸上 開土地法第100 條第1 款規定及判例說明，被上訴人乃已舉證 證明其客觀上欠缺宿舍以供其會員住宿研習，而有收回自住之 正當理由及必要情形，則其自得以收回自住為由，終止系爭租 約，收回系爭房屋。
㈢系爭租約約定租金以1 個月定其支付期限一節，業經上訴人自 承（見原審卷第119 頁）。則依上揭民法第450 條第3 項但書 及說明，被上訴人以收回自住為由終止系爭租約，自應提前於 1 個月通知。又被上訴人業於102 年2 月6 日原審言詞辯論期 日，當庭向上訴人提出終止系爭租約之意思表示一節，有是日 言詞辯論筆錄附卷可參（見原審卷第119 頁）。揆諸首揭判例 要旨，應認被上訴人已於102 年2 月6 日向上訴人為終止系爭 租約之先期通知，該通知期間於102 年3 月5 日屆滿，被上訴 人自得於同年3 月之末日即31日終止系爭租約。嗣被上訴人復 於102 年4 月22日以書狀向上訴人為終止系爭租約之意思表示 ，且已於102 年4 月23日送達上開書狀繕本與上訴人（見原審 卷第165 頁），乃已逾前述先期通知期滿當月末日，因此，系 爭租約自102 年4 月23日起應已合法終止。是以，上訴人主張 被上訴人並無收回系爭房屋之必要，其終止系爭租約不合法， 兩造就系爭房屋之不定期租賃契約仍存在等語，與事實尚屬有 悖，乃不可採。
綜上所述，上訴人主張本於系爭租約之法律關係，請求確認兩 造就系爭房屋有不定期租賃契約存在，為無理由，不應准許。 原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 劉定安
法 官 謝靜雯
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 17 日
書 記 官 劉鴻瑛