臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上易字第134號
上 訴 人 林詠註
被 上訴 人 林木信
訴訟代理人 葉榮棠 律師
被 上 訴人 林東一
林慶南
林詠盛
蘇 雲
上 一 人
訴訟代理人 林慶祥
上四人共同
訴訟代理人 曾怡靜 律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國101年
3月14日臺灣雲林地方法院第一審判決（100年度訴字第341號）
，提起上訴，本院於102年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落雲林縣莿桐鄉○○段0000地號、地目建、面積為2,727平方公尺土地，其分割方法如附圖丁案所示：即編號Ａ部分、面積481平方公尺，分歸被上訴人林東一取得；編號Ｂ部分、面積481平方公尺，分歸上訴人林詠註及被上訴人林詠盛共同取得，並按原所有權應有部分比例保持共有；編號Ｃ部分、面積481平方公尺，分歸被上訴人蘇雲取得；編號Ｄ部分、面積481平方公尺，分歸被上訴人林木信取得；編號Ｅ部分、面積481平方公尺，分歸被上訴人林慶南取得；編號Ｆ部分、面積322平方公尺，分歸兩造共同取得並依如附表一所示原應有部分之比例保持共有，並供通行使用。
被上訴人林慶南應各給付上訴人林詠註及被上訴人蘇雲、林東一、林詠盛、林木信如附表三所示之補償金額。
第一、二審訴訟費用由兩造依如附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、上訴人方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：
㈠坐落雲林縣莿桐鄉○○段0000地號、地目建、面積2,727平 方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附 表一所示；因共有人間不能協議分割，為求管理方便並提高 土地之利用價值，為此請求裁判分割。且系爭土地是祖先所 遺留，應按兄弟順序分割，故請求依附圖甲案分割，惟希望 將甲案中編號Ｃ、Ｄ部分之位置互換，因系爭土地是由兄弟 五房分割繼承而來，故希望由左至右依長幼順序分割，不要
將土地過於細分；另附圖乙案分割後僅被上訴人林木信不用 拆房子，其餘共有人均須拆除地上物，顯難為其他共有人接 受；至甲案則是按繼承人之長幼順序排列，且所分得之土地 均面向道路，有助於日後重新規劃，應屬公平；若不能依甲 案分割，則主張應依附圖丙案分割；另同意就所分得之土地 與被上訴人林詠盛仍繼續保持共有等語。
㈡依上，爰本於分割共有物所衍生之請求權法律關係，提起本 件訴訟，求為判命：兩造共有之系爭土地，應依附圖甲方案 予以分割（其中編號Ｃ、Ｄ部分分得之共有人對調）之判決 等語（原審依附圖乙方案為分割，嗣上訴人聲明不服而提起 上訴）。
二、上訴人於本院審理之陳述除與原審判決記載相同者予以引用 外，並補以下列等語：
㈠本件除被上訴人林木信外，其餘共有人皆認為應考慮民情， 依長幼順序自南而北依序分割，而被上訴人林木信僅因其在 系爭土地之東北角有增建之建物即主張其應分割於該處，未 顧及其他因素，因此被上訴人林木信所主張之分割方案（即 乙案），實不妥適，況其所有之建物並非合法建築物，日後 勢必拆除重建，而本件共有人訴請分割共有物，其目的即在 於不考量地上建物現況而著重於分割後土地之利用，原審將 被上訴人林木信所有違章建物之存在作為定分割方案之主要 考量，顯然忽視其他共有人為土地分割而願意拆除現有建物 所為之犧牲；況原判決所定分割方案，將上訴人及被上訴人 林詠盛、林東一、蘇雲之土地細分，造成一共有人卻分得二 筆土地之情形，顯不利於日後之利用。
㈡又原審所定分割方案未將Ｃ、Ｃ1、Ｄ、Ｄ1之面積分別標出 ，且未考慮Ｇ部分私設巷道之深度，以致對於是否需設置迴 車道亦未加以考慮，如此將對分得Ｃ1、Ｄ1之共有人造成不 利；上訴人同意採用丁案分割，將道路留在土地東邊，土地 後面則預留消防道路，較有使用價值。
㈢如採用被上訴人林木信主張之庚案，除其之房屋得以保留完 整性外，其餘共有人之建物均會遭拆除，並不合理；且土地 之中間部分最有價值，可以聯繫前後，若從土地中間分割出 一條道路，系爭土地遭一分為二，顯然不能充分利用。 ㈣依上，上訴聲明求為判決：兩造共有系爭土地，准予分割， 其分割方法如附圖丁案所示：即編號Ａ部分分歸被上訴人林 東一取得；編號Ｂ部分分歸上訴人林詠註、林詠盛共同取得 ，並按應有部分各2分之1比例保持共有；編號Ｃ部分分歸被 上訴人蘇雲取得；編號Ｄ部分分歸被上訴人林木信取得；編 號Ｅ部分分歸被上訴人林慶南取得；編號Ｆ部分為私設巷道
，分歸兩造共同取得，並按原應有部分比例保持共有。貳、被上訴人等於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予 以引用外，並分別補以下列等語，資為抗辯：
一、被上訴人林東一、林慶南、蘇雲、林詠盛部分： ㈠如附圖乙分割方案主要考量被上訴人林木信之房屋不需拆除 ，認為此係損害最小之情形，然因該房屋已建造三、四十年 ，故被上訴人等認為依乙分割方案並不公平，被上訴人等均 同意採用丁案分割；至迴車道部分，因要蓋房子前，尚需請 縣政府指定建築線，始能決定迴車道寬度，而雲林縣政府先 前二次回函，因尚不知房屋要如何建築，無法確定建築線， 致不能確定迴車道寬度為何，但如附圖丁案所留道路之長度 及寬度均達標準。
㈡丁分割方案將道路放在土地東側，較能維持土地利用之最佳 方式；雖依該案分割後土地有長達50幾公尺之狀況，惟兩造 尚未決定土地分割後要如何使用，是以考量消防及迴車道等 問題尚早；另依丁案分割，被上訴人林木信尚能維持其原有 位置，且其房屋受拆除之面積最小，其他共有人之房屋則需 全部拆除；且依本件鑑定結果，採丁案分割應找補之金額最 少，顯然丁分割方案最為合理。
㈢被上訴人林東一另表示：一般房子常有前後背對之建築方式 ，故房屋亦可建築向東或向西，伊之部分東邊欲做為曬穀場 使用。
㈣被上訴人蘇雲之訴訟代理人林慶祥表示：若採用丁案分割， 則土地後面留7公尺道路不用再劃設迴車道。
㈤依上，答辯聲明均求為判決：原判決廢棄，並請准採用如 附圖丁方案予以分割。
二、被上訴人林木信部分：
㈠被上訴人林木信主張應採用附圖庚案分割（係依乙分割方案 修正），該方案已將私設巷道是否需設迴車道之問題予以排 除，兼採乙分割方案之優點，將需拆除之建物降至最低，減 少不必要之破壞與浪費。如採丁案分割，將使土地分配過於 狹長，不利土地之開發與利用，且違反兩造於66年9月24 日 分居同意書之約定，與兩造分管之位置亦不相符，造成需拆 除之建物範圍擴大，不符合社會經濟，實非適當；且採丁方 案分割，分割土地後面係他人之田地，無迴轉道可供使用， 況房屋建築在土地前後，也未設防火巷，若發生火災會有很 大危險。
㈡被上訴人林木信之房子已經蓋好且生活重心均在後面，無法 從前面進出，故願意將土地分配在後面，也不需其他共有人 找補，如依附圖所示丁案分割，分割後如需拆除房屋，將嚴
重影響被上訴人林木信之生活，且被上訴人林木信年事已高 ，已無能力再建築房屋。
㈢依上，答辯聲明求為判決：原判決廢棄，並請准依如附圖庚 方案分割。
叁、兩造不爭執之事實：
一、坐落雲林縣莿桐鄉○○段0000地號、地目建、面積2,727平 方公尺之土地為兩造所共有，其中林東一、林木信、林慶南 及蘇雲應有部分比例各為5分之1（面積為545.4平方公尺） ；林詠盛、林詠註之應有部分比例各為10分之1（面積各為 272.7平方公尺），有系爭土地之土地登記謄本可稽（見原 審卷一第6至8頁）。
二、兩造間就系爭土地不能達成協議分割，期間曾聲請雲林縣莿 桐鄉公所調解委員會調解，但調解不成立；又兩造就系爭土 地並未訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割之 情形。
肆、兩造爭執之事項：
本件系爭土地應依何方案予以分割，較為妥適公平，並能盡 使用土地之最大經濟利益？
伍、本院之判斷：
一、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條 第1項定有明文。又按「共有物之分割，依共有人協議之方 法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人。」「以原物為分配時，如共有人 中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補 償之。」「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情 形，得就共有物之一部分仍維持共有」，民法第824條第1至 4項亦分別定有明文，查系爭土地分別為兩造所共有，至兩 造應有部分比例如附表一所示；另共有人間就系爭土地並無 因物之使用目的不能分割或定有不分割之特約致不能分割之 情形，惟因無法達成協議分割之事實，已據上訴人於原審及 本院審理時陳述在卷，有上訴人提出之系爭土地登記謄本在 卷可按（見原審卷一第7至8頁），且為被上訴人等所不爭執 ，自屬真實。又系爭土地就分割方法無法達成一致合意，再 徵之兩造就分割方法已各有主張併各有爭執以察，顯已無法
協議分割；則上訴人訴請裁判分割，並無不合。二、次按共有物之分割，不得純以使用現狀為分割之唯一標準， 法院為顧及全體共有人之利益認為以不全依使用現狀分割為 宜，所決定之分割方法，縱使部分共有人因此而受有損害， 仍不得因之指為違法。又共有土地之分管使用，不過定暫時 狀態而已，共有人仍就全部共有土地享有權利，得就全部共 有土地主張按應有部分為分割，而法院裁判分割共有物，除 應斟酌共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有 物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之；換 言之，裁判上定共有物之分割分法，法院應考慮公平性、當 事人聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客 觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人 利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等 因素，並有審酌共有物各種情形，顧及共有人全體利益而自 由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束（最高法院49年度 台上字第2596號、69年度台上字第3100號、71年度台上字第 2825號及81年度台上字第31號判決參照）。三、查系爭土地之現況為：系爭土地略成梯形狀，西側臨寬約13 公尺之鄉道，為系爭土地主要之對外連絡道路，另北側臨5. 2公尺寬之農路，亦得做為對外連絡道路之用，至東側與南 側則屬他人之土地，無法對外連絡；又系爭土地上有磚造水 泥瓦頂結構之一層樓三合院祖厝，由兩造依原共有人於66年 9月24日簽訂之分居同意書所分配之房間居住使用（見本院 卷二第14至16頁），即：其中正廳及南邊二大間歸被上訴人 林東一、連接之南邊廂房則歸被上訴人蘇雲使用，緊臨正廳 北邊之房間由上訴人及被上訴人林詠盛二人使用，再北邊之 房間則歸被上訴人林木信，而連接之北邊廂房則歸被上訴人 林慶南。另被上訴人林木信並在其分配之三合院房間後方（ 系爭土地之東北角）自行出資興建鐵架烤漆板造置物間及平 房居住使用等情，為兩造所不爭執，並經原審及本院分別於 100年9月26日、101年7月23日會同兩造至現場履勘明確，製 有勘驗測量筆錄、現場圖暨照片及分居同意書附卷可按（見 原審卷二第15至33頁、第67至69頁；本院卷一第59至68頁） ；另經原審及本院分別囑由雲林縣斗六地政事務所製有現場 複丈成果圖，有該地政事務所100年12月7日斗地四字第0000 000000號函檢送系爭土地100年12月1日甲及乙案分割方案複 丈成果圖（見原審卷二第42至44頁）、101年8月7日斗地四 字第0000000000號函檢送系爭土地101年8月6日丁案分割方 案複丈成果圖（見本院卷一第82至83頁）、102年5月7日斗 地四字第0000000000號函檢送102年5月6日庚案分割方案複
丈成果圖在卷可參（見本院卷一第191至192頁），並為兩造 所不爭執，自堪以採憑。再者，系爭土地之分割方案，因兩 造有主張如附圖丁案、庚案分割方案之爭議（見本院卷二第 31至32頁），茲就原審判決所採用之如附圖所示之乙方案及 兩造於本院所主張附圖丁案（即上訴人林詠註及被上訴人林 東一、林慶南、蘇雲、林詠盛所主張者）、庚案（即被上訴 人林木信所主張者）等分割方案，分別比較說明如下： ㈠如附圖丁案：
⑴按「法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人 聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀 情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人 利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係 等因素」（最高法院69年度台上字第3100號判決參照）。 ⑵上訴人林詠註及被上訴人林東一、林詠信、蘇雲、林慶南 等均同意在系爭土地東側留出入之道路，請求依丁案而為 分割。又依該方案除被上訴人林木信增建房屋會遭拆除部 分外，顯已符合林木信不願拆如附圖壹編號Ｈ、Ｉ等主要 建物之意願，且已考慮林木信現存之Ｈ、Ｉ建物之經濟價 值，並為兩造之和諧共處而為之妥協。究其對共有物使用 之利益而言，丁案顯然較庚案為佳。
⑶又附圖丁案將私設道路置於系爭土地東側，維持各共有人 土地之完整性，有利於土地之開發使用，且將共有之道路 置於不臨道路之最東側，即以最不浪費土地資源之方式分 割，並將維持道路部分共有，顧及各分割土地之完整性， 使各共有人得以做最佳之利用；又依附圖丁案所留對外之 道路即編號Ｆ私設道路之寬度有7公尺，符合通路寬度6公 尺以上之規定，有雲林縣政府102年6月26日府建管字第00 00000000號函附卷足稽（見本院卷一第213頁）。另系爭 土地分割後Ａ、Ｂ、Ｃ部分均屬東西向狹長型，前後距離 較長（前後約50米長），將來恐有消防安全之顧慮，惟被 上訴人林東一、蘇雲等人均務農，於本院已表示擬將系爭 土地西側部分作為住家，東側部分作為晒穀場及倉庫之用 ，其農用機具將置於靠近系爭土地東側部分，因此系爭土 地之道路留於東側，當有利於農用機具車輛進出等語；又 如附圖丁案之各共有人各自分攤共有道路面積64.4平方公 尺，且道路開設在各分歸土地尾端，較不浪費資源，亦可 與北向之農路接連，分割後每筆土地前後均有出入通路， 空間利用顯較為妥適。
⑷另如依附圖丁方案予以分割，基於公平原則、利益原則、 經濟原則及公益原則之考量，造成找補金額差距依如附表
三所示並非甚鉅。再徵諸按共有人因共有物分割之方法不 能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民 法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束 （最高法院49年台上字第2569號判例參照）；而法院命為 共有物之分配，應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之 性質、經濟效用及全體共有人之利益，公平決定之等情以 觀；被上訴人林木信反對依附圖丁案予以分割，尚非可取 。
⑸再者，依附圖丁案分割結果，雖除被上訴人林木信可維持 大部分建物之完整性外，其他共有人均無法保留土地上之 建物；惟分割共有物以期儘量不拆除現有土地上之建物為 原則，使原占有使用之共有人得以繼續其對系爭土地之依 存使用關係，不得純以使用現狀為分割之唯一標準，法院 為顧及全體共有人之利益，認不全依使用現狀分割為適當 所決定之分割方法，縱使對部分共有人較為不利，仍不得 因之指為違法（最高法院82年度台上字第2698號判決參照 ）。另按分割共有土地，各共有人於分割前，在地上有建 築物，法院為原物分配之分割時，如將其中一共有人之建 築物所占有之土地，分歸他共有人取得者，他共有人本於 其所有權，得請求除去該建築物。故以共有土地為原物分 割之裁判，縱未宣示交付管業，但其內容實含有互為交付 之意義，當事人自得依強制執行法第131條第1項規定請求 點交。則地上建物，亦當然含有拆除效力在內，依強制執 行法第125條準用第100條之法意推之，自可拆除房屋點交 土地與分得之當事人（司法院解字第3583號解釋、最高法 院71年台上字第1482號及79年台抗字第21號裁判參照）。 準此，依附圖丁案分割系爭土地後，各共有人相互間就其 分得單獨所有之土地，如與鄰地所有權人無法協調管理使 用情形，自得依強制執行程序，排除他人占有，包括請求 拆除其上他共有人所有房屋並點交土地，尚不致產生無法 有效利用或無法維持完整性之情形。
⑹次按，「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小 寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。」建 築法第42條第1項前段定有明文。另「面臨現有巷道基地 ，其建築線之指定，應依下列規定辦理：一、現有巷道之 寬度不足6公尺者，原則上以該巷道之中心線為準向兩旁 均等退讓合計達6公尺。如對側無法均等退讓者，應以單 邊退讓，使其道路寬度合計達6公尺。但面臨工業區現有 巷道之基地，應以合計達8公尺寬度之邊界線作為建築線 。並以退讓後之邊界線認定為面前道路寬度。二、建築基
地正面臨接計畫道路或現有巷道，側面或背面臨接現有巷 道者，於申請指定建築線時，應一併指定該巷道之建築線 。現有巷道寬度應依前款規定辦理，其側面因而退讓之土 地，經土地所有權切結無償提供供公眾永久使用者，得計 入空地。三、現有巷道之寬度大於6公尺者，仍應保持原 有之寬度。四、建築基地與都市計畫道路間夾有具公用地 役關係之現有巷道，得以現有巷道之邊界線作為建築線」 ，雲林縣建築管理自治條例第5條亦有明文。揆之上開說 明，因本件僅係分割土地，本件目前尚無規劃何時建築， 故無法得知建築線確切位置，因而該等分割基地是否臨接 建築線，得否申請建築，仍需俟建築線指定，則有雲林縣 政府102年6月26日府建管字第0000000000號函附卷足稽（ 見本院卷一第213頁），則依如附圖丁案分割，已留有編 號Ｆ部分作為私設道路，寬度為7公尺，已符合巷道寬度 之標準已如上述，將來欲建築基地時，若有設置迴車道之 必要，於申請指定建築線時，應一併指定系爭土地私設道 路之建築線，及是否須設置迴車道，於系爭土地欲建築， 及指定建築線時，再併予處理。
⑺又依兩造合意指定鑑定人做成「不動產鑑定報告書」（10 2年6月13日（102）華聲樺字第15039號），乙、丁、庚三 案於分割後之「持分價值」分別為1,755萬5,970元、1,75 6萬3,990元、1,750萬740元，顯以丁案最高，表示分割後 持分價值以丁案最高；乙、丁、庚三案於分割後之「補償 金額」分別為31萬4,157元、18萬1,001元、32萬691元， 顯以丁案最少，表示土地分割之合理性最高，以丁案之分 割方案最為合理；乙、丁、庚三案於分割後之「土地價格 」分別為6,438元/㎡、6,441元/㎡、6,418元/㎡，顯以丁 案最高，表示土地價值以丁案最高，以丁案之分割方案最 為合理且兼顧開發價值及土地價格者；並有華聲企業發展 鑑定顧問有限公司102年7月31日（102）華聲字第15039號 函，檢送鑑定報告書附卷足稽（本院卷一第233至235、27 6頁）。
⑻依上，本院考量系爭土地分割後之公平性、應有部分比例 與實際使用是否相當、共有物之性質、共有物之經濟價值 及各共有人利益及共有人之利害關係等因素，並參照上開 鑑定報告，認以依附圖丁案予以分割較符兩造之公平原則 ，應以採用附圖丁案之分割方法最為妥適。
㈡如附圖乙案：
查經本院斟酌附圖乙案之分割方案（除其中編號Ｂ、Ｅ部分 ，因分得之上訴人林詠註及被上訴人林詠盛與均表示願就上
開分得部分保持共有，而均改分由該二人共同取得，並依應 有部分各1/2之比例保持共有外），固與兩造占有使用系爭 土地之位置約略相當，各共有人所使用之房屋被拆除之面積 相對較小，可以避免過度破壞社會及共有人之經濟資源，且 各共有人分得之土地，亦均與道路有適宜之連絡；惟系爭土 地略呈梯形狀，私設道路位於系爭土地之中間，致被上訴人 蘇雲所分得之Ｃ、Ｃ1之地，及被上訴人林東一所分得之Ｄ 、Ｄ1土地，均隔成兩半而未相連，顯不利於被上訴人蘇雲 及林東一就所分得土地之開發利用，亦無法發揮對各該土地 之經濟價值；另若採用乙方案分割，被上訴人林木信所分得 之Ｆ部分未與大馬路相臨，只面北邊臨5.2公尺寬之農路及 預留道路Ｇ，顯然價值較低；而被上訴人林慶南所分得之Ａ 部分面臨馬路之面寬較大，且屬俗稱「三角窗」地段，顯然 價值較高，顯然不符合各共有價值平等均衡之原則；且如依 乙方案之分割除上訴人林木信之建物能保持完整外，其餘之 被上訴人及上訴人林詠註之建物則均須拆除，亦不符公平原 則。因此本院認如依乙方案之分割方法實有違公平原則，並 將系爭土地分為兩半，亦有礙於土地之整體利用及降低土地 之利用價值，並不適當，不予採憑。
㈢如附圖庚案：
⑴查如依附圖庚案予以分割，將分割之私設道路置於系爭土 地中間（Ｇ部分）除有前揭附圖乙分割方案之不符公平原 則，及有礙土地整體利益之情形外，其中僅被上訴人林木 信、林慶南保有土地之完整性；至上訴人林詠註及被上訴 人林詠盛、蘇雲、及林東一所分得之土地，因中間以道路 隔開，顯然破壞土地之完整性，亦有礙土地之使用。又此 分割方案竟分歸為道路之中間再予擴張，略成正方形，致 如附圖Ｂ、Ｅ、Ｃ、Ｃ1土地因之呈現缺角，而未能完整 使用；雖被上訴人林木信所分得之Ｆ部分係屬完整，利於 規劃利用，惟對其他共有人林詠註、林詠盛（共有Ｂ、Ｅ ）、蘇雲（Ｃ、Ｃ1）所分得之土地因面積縮小，將造成 極為不公平。
⑵又被上訴人林木信主張應採用如附圖庚方案分割，係因該 方案不致拆除其所有之房屋，但被上訴人林木信僅因其在 系爭土地之東北角有增建之建物，不願於分割後遭拆除未 顧及其他共有人土地之利用，而本件共有人訴請分割共有 物，其目的即在於不考量地上建物現況而著重於分割後土 地之利用，若僅考量被上訴人林木信所有增建部分不必拆 除，顯然未符其他共有人為土地分割而須拆除現有建物之 公平原則，是被上訴人林木信既僅顧及本身之利益，而忽
略其他共有人對於系爭土地之開發利用權益，顯有不妥。 是被上訴人林木信主張如附圖庚案予以分割，尚不可採。 ㈣依上，本院認系爭土地應依如附圖丁方案予以分割，較為妥 適公平，並能盡使用土地之最大經濟利益。
四、綜上，本院審酌系爭土地之地形、使用現況、臨路情形、共 有人意願，並兼顧共有人分得部分之通行便利及土地使用之 價值等一切情狀，認本件分割方法應以附圖丁案之分割方案 予以分割，當已兼顧兩造所分得土地利用價值於分割後不至 降低，亦利於共有人土地使用，俾作整體利用，而無損土地 價值，足見如附圖丁方案當為較合理、公平之分割方案。爰 定系爭土地之分割方案為附圖丁方案所示之分割方法。五、另按共有物之分割，以原物為分配時，如共有人中有不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項 定有明文。又如附圖所示丁方案分割，各共有人分割所得之 位置價值有差異，對兩造間有不能按其應有部分受分配之情 形，依前開說明，自得各以金錢補償之，本件經本院送請華 聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲科技不動產)鑑定評 估如下：
㈠本件系爭土地地價之評估：
⒈按評定本案不動產之價值係依據國際估價原則，即成本估 價法、市場估價法、所得估價法，並參酌當地人口因素、 交通情況、里鄰環境、公共設施及道路建設，當地目前建 設發展情形等因素及比較其他地區類似之土地行情，經華 聲科技不動產開會決議推定其價值，即本案之雲47-1線路 線價每坪為24,000元（7,260元/㎡）。本案由於提供之土 地複丈成果圖係以平方公尺為單位，為方便計算，故亦以 每平方公尺為計算各項分割面積價值之依據。
⒉又本件系爭土地之地價評估說明：
⑴路線價分析：本案土地位於雲47-1線旁，屬都市計畫區 外，編定為特定農業區甲種建築用地。因本勘估標的西 側與雲47-1線道路間隔有同段1445地號，經查該土地權 屬台灣雲林農田水利會，故本案土地可視為接臨雲47-1 線。評估地價時，由本案土地西側境界線起深度18米內 範圍視為雲47-1線路線價。經市調及訪查當地居民後得 知，本區域都市計畫外建地價格介於每坪0.8至4萬元間 ，故依本案土地之里鄰環境、交通狀況、經濟效益…等 影響地價因素推估，本案雲47-1線路線價每坪為24,000 元（7,260元/㎡）。
⑵巷道價分析：巷道價值評估法則因巷道性質之不同而影 響價值其狀態有二：
①封閉型巷道：巷道進出僅靠一個出口，或巷道呈拋物 狀繞一圈回到主街，別無其他巷道可相通者是為封閉 型巷道。
②活通巷道：巷道如有其他道路可連通，則該巷道為活 通巷道，按路線價評估法則評估。本案土地北側有6 米巷道，本案土地與該6米巷道間隔有同段1420地號 ，經查該土地權屬台灣雲林農田水利會，故本案土地 可視為接臨北側6米巷道。另依據分割方案於標的土 地內規劃一分割巷道，目的在供內側土地出入使用， 其路寬依方案不同，分別為乙案及庚案：6米分割巷 道、丁案：7米分割巷道。評估地價時，由北側境界 線起深度18米內範圍視為6米巷道價，另外由分割巷 道臨街線起深度18米內範圍分別為7米分割巷道價及6 米分割巷道價。土地成交之可能基於下列因素：1.買 賣雙方皆出於誠意，2.標的物之形狀、地勢、座向、 日光等自然因素，3.道路、交通情況，4.寧適性，5. 商業經濟活動特性，6.都市計晝情形。基於上述理由 ，本案茲列舉六項影響地價之因素，經計算6米巷道 價每坪約為21,600元（6,534元/㎡），7米分割巷道 價每坪約為21,200元（6,413元/㎡），6米分割巷道 價每坪約為21,000元（6,352.5元/㎡）。另7米分割 巷道雖較北側6米巷道寬，方便進出及停車，然僅屬 支巷道，基於『內部優勢不能超越外部劣勢』之原則 ，故其7米分割巷道價仍低於6米巷道價。
⑶裡地價位區分析：本案土地由西側境界線起算18米外範 圍為雲47-1線裡地價，另外由北側境界線起算18米外範 圍為6米巷道裡地價，由7米分割巷道臨街線起算18米外 範圍為7米分割巷道裡地價，由6米分割巷道臨街線起算 18米外範圍為6米分割巷道裡地價。由於此價位區之土 地其未直接臨路，其使用效益、出入便利性不若巷道價 位區明顯，其價格亦隨之調降。經本單位研究市調資料 統計分析顯示，在不動產交易市場上位於市中心之土地 ，裡地價與路線價差距幅較大，其後因逐漸遠離市中心 ，裡地價與路線價間之比例反較縮小。由此可知差幅大 小，決定於區位之榮枯，越繁榮之地段差距越大，反之 越無商業利益區段則差距越小。經本單位推估各種可能 影響交易之因素，最終以價格指數調整，推定雲47-1線 裡地價每坪約為20,700元（6,261.75元/㎡），6米巷道 裡地價每坪約為20,300元（6,140.75元/㎡），7米分割 巷道裡地價每坪約為20,100元（6,080.25元/㎡），6米
分割巷道裡地價每坪約為20,000 元（6,050元/㎡）， 應為合理估值。
⑷路角價位區分析：本案土地臨交叉路口之部分為本案路 角價位區。此類土地因其臨街面比較大，通風性及採光 性效果皆較其他編號為優，故須加成計算方符合實際。 經開會討論及參照「台灣省各縣市辨理規定地價及編製 現值繁榮街道各宗土地地價計算原則」，本單位推定其 地價為主街地價加計旁街地價百分之4，依其位置不同 分述如下： 路角價一區：（位臨雲47-1線及六米巷道 交叉路口）7,260（元/㎡）＋（6,534（元/㎡）4％ ）＝7,521.36（元/㎡）。路角價二區（位臨6米巷道及 6米分割巷道交叉路口）6,534（元/㎡）+（6,352.5（ 元/㎡）4％）＝6,788.1（元/㎡）。路角價三區：（ 位臨6米巷道及7米分割巷道交叉路口）6,534（元/㎡） ＋（6,413（元/㎡）4％）＝6,790.52（元/㎡）。 ⑸道路價位區分析：分割方案乙案及庚案中土地編號Ｇ、 丁案中土地編號Ｆ等土地，即供作本案分割土地出入使 用之分割巷道，供巷道內住戶作為出入使用，其不動產 市場交易實益為零，故本單位經開會討論後推定其地價 以公告現值評估。
㈡鑑定最終價推定：為求適當之評鑑，本研究除參酌市場收益 、成本、都市計劃等資料中選擇數個類似之案例，就其差異 條件逐項比較，並參考影響本研究土地價值因素與形成之因 素：⑴臨街寬度⑵地段座落⑶臨街街寬⑷臨路深度⑸使用效 率⑹交通情況⑺里鄰環境⑻發展性…等，再以替代原則，深 度遞減率作為比較分析，推定本次分割方案乙案平均價為6, 348元/㎡，丁案平均價為6,441元/㎡，庚案平均價為6,418 元/㎡。其評估之土地因係整體使用，前地與後地則因貢獻 與寄存原則之發生而使價值提高，故評估如鑑定表所述。 ㈢以上有華聲科技不動產估價師事務所102年6月13日華聲樺字 第15039號鑑定報告書附卷可憑（見本院卷㈠第229至311頁 ），本院經核上開鑑定報告書並無不當，堪以採憑。爰審酌 本件分割位置面積、分割價值及參酌前開華聲科技不動產估 價師事務所之估價意見，因認，以上開價值計算本件系爭土 地之價值，並以之作為找補計算之依據，應符公平。綜上所 述，本件系爭如附表一所示之共有人，依其持分面積、持分 價值、分割面積，依如附圖分割位置之面積、分割價值，計 算出各共有人間之增減差額，詳如附表二之共有人增減分析 表所示，並以之作為計算各共有人間之互相找補之金額，亦 即以如附表三各地共有人應付受補金額配賦表所示之金額，
作為被上訴人林慶南應依如後附表三所示之各地共有人應付 受補金額配賦表所示之金額補償上訴人林詠註、被上訴人林 詠盛、蘇雲、林東一及林木信等五人詳如附表三所示。陸、綜上所述，本件被上訴人林木信所主張如附圖庚方案之分割 方案，將分割之私設道路置於中間（Ｇ部分），僅被上訴人 林木信、林慶南保有土地之完整性；上訴人林詠註及被上訴 人林詠盛、蘇雲、及林東一等人所分得之土地部分，中間以 道路隔開，顯然破壞其他共有人土地之完整性，亦防礙部分 共有人土地之使用及影響系爭土地使用之經濟效用，且不符 公平之原則，並有損及部分共有人土地之利用價值，尚不足 採取。本院經審酌兩造共有人之應有部分比例，土地上現有 建築物之構造、位置及整體共有人之經濟利益，並參酌對被 上訴人林木信拆除地上建物以損害最少之範圍，及上訴人林 詠註與被上訴人林詠盛、蘇雲、林東一、林慶南等人所分得 土地上之建物均同意拆除等因素，認按如附圖丁方案之分割 方法分割較符合全體共有人之經濟利益，爰採為本件之分割 方法。原審判決未充分考量當事人之意願，及僅考量被上訴 人林木信主張不願拆除地上建物之原則，而採用如附圖乙案 為分割方案，即非允洽；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由，自應由本院將原判決予以廢棄，改判如