臺灣高等法院臺中分院民事判決 102年度上易字第55號
上訴人 胡秀美
訴訟代理人 洪嘉鴻 律師
複代理人 鄭崇煌 律師
王建鈞
被上訴人 田百玉（原名田白玉）
訴訟代理人 徐明珠 律師
複代理人 施驊陞 律師
上列當事人間返還停車位等事件，上訴人對於中華民國101年10
月26日臺灣臺中地方法院100年度訴字第1415號第一審判決提起
上訴，本院於102年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，並除確定部分外訴訟費用部分之裁判均廢棄。
確認上訴人就臺中市○○區○○段○○○○○號原判決附圖一所示Ｆ部分之約定專用權存在。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、上訴人方面：
一、上訴人主張：上訴人於民國（下同）96年間向大錸開發股 份有限公司（下稱大錸公司）買受臺中市○○區○○段00 0○號建物（門牌：西屯區市○○○路00號，基地為同地 段148-17地號，權利範圍全部、第148-13地號應有部分88 6/10,000，共同使用部分：850建號面積923.31平方公尺 ，應有部分879/10,000，下稱843建號建物。所在之社區 為純箴社區，大錸公司為該社區之建商），及地下室編號 4、5、10號之停車位，同年7月4日辦妥所有權移轉登記， 其中850建號共同使用部分於興建時，大錸公司即規劃為 停車空間，並將停車位以應有部分之形式登記於住戶建物 之所有權狀內，再透過各區分所有人就共有之850建號建 物成立分管契約之方式，由各區分所有人取得特定車位之 專用權。而被上訴人則為同社區842建號（門牌：市○○ ○路00號，基地：同地段148-16地號權利範圍全部、148- 13地號權利範圍868/10,000，共同使用部分用部分850建 號權利範圍641/10,000，下稱842號建物）之所有人，詎 被上訴人未經上訴人之同意，擅於100年1月17日前後，逕 行刨除上訴人編號4號停車位之原建材，越界舖設地磚及 抿石子界線，占用850建號建物如原判決附圖一所示F部分 （面積5.76平方公尺），侵害上訴人該停車位之專用權， 且上訴人就F部分之專用權為被上訴人所否認，上訴人並
有訴之利益，爰起訴請求確認，聲明：確認上訴人就850 建號如原判決附圖一所示F部分有專用權。
（上訴人第一審先位請求：「①確認上訴人對原判決附圖 一所示F部分之停車位有約定專用權、I部分為全體共有人 共有。②被上訴人應刨除原判決附圖一F、I部分之地磚、 E、F界線、I部分抿石子界線，回復F、D、及I、H中間界 線，以原地磚、抿石子材質施工，回復停車位中間界線原 狀；並將F部分土地騰空返還上訴人，I部分土地騰空返還 上訴人及全體共有人。③被上訴人應給付上訴人新台幣（ 下同）1,296元，及自100年2月17日起至返還前開停車位 之日止，按年給付上訴人1,112元。④被上訴人應將842建 號建物三樓頂層原判決附圖一所示A部分及矽利康外緣拆 除，將越界占用之土地返還上訴人」；備位請求：「①被 上訴人應將原判決附圖一所示F部分土地騰空返還予上訴 人，I部分之土地騰空，返還予上訴人及全體共有人。② 被上訴人應刨除原判決附圖一F部分之地磚、E、F部分界 線、及I部分抿石子界線，回復F、D、及I、H中間界線， 以原地磚、抿石子之材質施工，回復停車位中間界線原狀 。③被上訴人應將84 2建號建物三樓頂層原判決附圖一所 示A部分及矽利康外緣拆除，將越界占用之土地返還上訴 人」，並陳明願供擔保請求宣告假執行。原審判決：被上 訴人應將原判決附圖一所示I部分土地騰空，返還予土地 之全體共有人、將原判決附圖一所示A部分土地上之矽利 康拆除，返還上訴人，並准供擔保後宣告假執行及免為假 執行，而駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請；未上訴於 本院之部分，不予贅述）。
二、第二審陳述略稱：
㈠純箴社區就停車位有分管協議存在，貴院101年度上字第 367號請求撤銷決議事件之確定判決已經予以肯定。上訴 人向大錸公司購買房屋時，即已取得停車位之專用權。 ㈡純箴社區各住戶至遲於97年2月25日就約定專用部分成立 協議。
貳、被上訴人方面：
一、被上訴人則以：依相關文件及事證，難認各區分所有人間 已就地下一樓停車位有分管之協議，上訴人主張已有協議 、兩造之停車位應以梁柱為界等各節，不足為採。被上訴 人係於98年11月間與黃俊維訂立契約買受842建號建物， 買賣當時所訂之契約未有附圖，縱使大錸公司將社區之房 屋出售予各買受人之時，各買受人間就地下一樓停車位已 成立分管協議，但該協議既非被上訴人所明知或可得而知
，即無從拘束被上訴人；又被上訴人就850建號建物依應 有部分比例計算，可使用面積之為59.18平方公尺，現被 上訴人所使用之第95號車位（即原判決附圖一所示D、H、 F、I部分），合計31.26平方公尺，未逾被上訴人之應有 部分比例；上訴人雖主張有約定專用權，然停車空間約定 專用之範圍、使用主體，並未載明於規約之內，依公寓大 廈管理條例第7條第4款、第9條、第23條之規定，不生效 力；再者，上訴人96年買受第843建號建物之買賣契約附 之車位圖為違反建築法，該違法之車位圖當然無效；另目 前重新劃定之93、95號車位間之界線，係管委會依100年1 月11日之會議決議施作，並非被上訴人付費施作等語，資 為抗辯。並聲明，上訴人之訴駁回。
二、第二審陳述略稱：
㈠區分所有建築物之約定專用，於公寓大廈管理條例施行以 後，應經載明於規約始生效力，無以默示方式就約定專用 部分成立分管契約之餘地。純箴社區係於96年6月成立第 一屆管理委員會，應有公寓大廈管理條例規定之適用。 ㈡上訴人所提出之買賣契約書後附圖說，與建商呈送臺中市 政府核備之「純箴社區地下室公共空間使用分區圖」內容 未見一致，無法認為原承購戶間就停車位成立系爭分管協 議。
㈢如認純箴社區之各共有人間仍成立地下室停車位之分管契 約，上訴人所主張之分管契約，與主管機關原核定之使用 執照不符，且遭臺中市政府都市發展局多次警告或處分， 已違反建築法第73條第2項之規定，依公寓大廈管理條例 第7條第4款、第9條第2項、第3項、第15條第1項規定意旨 ，該分管契約無效，上訴人無從依其所主張之分管契約取 得如約定專用權。
參、原審為上訴人敗訴之判決（請求確認就原判決附圖一F之有 專用權部分），上訴人就此部分聲明不服上訴，求為判決： ㈠原判決駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費 用之裁判均廢棄。㈡確認上訴人原判決附圖一所示Ｆ部分之 約定專用權存在。被上訴則聲明：上訴駁回（其餘未經聲明 不服部分，已告確定）。
肆、經查：
一、民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，須 因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者 ，始為存在。上訴人請求確認其就如原判決附圖一所示F 部分有約定專用權一節，為被上訴人所否認，上訴人就該
部分管領之權利處於不安之狀態，且其不安之狀態，得以 本件確認判決除去之，上訴人提起本件確認之訴確有訴之 利益。
二、兩造所爭執者，為純箴社區之住戶是否就共有之地下室成 立分管契約，及兩造間停車位分管之範圍為何： ㈠契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒 介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一 致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各 承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地 由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合 意成立分管契約。而所謂契約意思表示一致，並非契約當 事人間之意思表示內容鉅細靡遺悉相一致，此觀之民法第 153條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或 默示，契約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一 致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為 成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應 依其事件之性質定之」之規定自明。
㈡被上訴人雖否認純箴社區之住戶就共有之850建號之停車 位成立分管之契約，惟純箴社區係於94年間建成，850建 號建物並於94年12月28日完成建物所有權第一次登記（本 院卷135頁建物登記謄本），純箴社區除部分住戶係於社 區建成之後買受之外（其中96年6月3日，張雅婷買受D棟 ，本院卷第165頁、原審卷㈠第51頁；96年6月12日，上訴 人買受E棟，本院卷第166頁、原審卷㈠第54頁），係採預 售之方式，在純箴社區尚未建造完成之前，建商即進行房 屋買賣，各原始住戶於純箴社區建成前分別於93年5月7日 （羅百齡，I棟，本院卷第173頁、原審卷㈠第61頁）、5 月17日（謝銘原，B、C棟，本院卷163頁、原審卷㈠第47 頁）、5月23日（陳玫姿，L棟，本院卷第178頁、原審卷 ㈠第78頁）、7月25日（王盈之，J棟，本院卷第174頁） 、7 月26日（林宜蓁，H棟，本院卷第170頁、原審卷㈠第 69頁）、8月19日（吳坤墀，F、G棟，本院卷第168頁、原 審卷㈠第57頁）、9月13日（蕭淑珍，K棟，本院卷第177 頁、原審卷㈠第66頁）、10月16日（王藝真，A棟，本院 卷第160頁、原審卷㈠第75頁）向大錸公司買受。證人即 純箴社區之第1、3任主任委員吳坤墀於原審雖證稱：其擔 任第一屆主任委員時，有與大錸公司辦理公共設施之移交 ，當時大錸公司並未移交全部住戶買賣契約書及附圖予管 理委員會，移交清冊中記載之分管協議即為竣工圖及藍晒
圖，印象中並未移交地下室公共公間使用分區圖，而移交 清冊中之切結書雖為其親簽，然為其事先簽立，召開第一 次區分所有權人會議時，亦並未就地下一樓停車場作過如 何使用之決議等語（原審卷㈡第47頁），但吳坤墀仍不否 認透過買受房屋時，一併取得地下室之停車位，此已據其 證稱：「買的時候（向大錸公司買受時）就是我們所買受 房屋的地下室就是我們的停車位置」、「就是我們買受房 屋的地下室就是我們使用的車位，當初與建設公司訂立買 賣契約時就這樣約定」等語（原審卷㈡第47頁正面及背面 ）。按純箴社區共同使用部分之850建號建物於土地登記 上為市○○○路00號等房屋之公共設施，所在之基地為惠 順段148、148-13、-14、-15、-16、-17、-18、-19、-20 、-21、-22、-23、-24地號土地，此有建物登記謄本及建 物第一次測量成果圖在卷可稽（本院卷第135頁、第140頁 ），雖其中148-17、-16等地號土地登記為社區住戶單獨 所有、148-13地號則登記為社區住戶分別共有（見100年 度中簡字第1058卷土地登記謄本），但土地上之建物既為 共有，純箴社區之住戶無法穿過850建號建物直接使用自 身單獨所有之土地，社區住戶如未就共有之850建號協議 分管取得停車位，吳坤墀豈有可能取得其地下室特定位置 車位之使用權？況且純箴社區住戶與大錸公司交易之方式 ，與一般公寓大廈預售交易停車位之方式亦屬相同，本件 大錸公司於預售房屋時時，透過買賣契約之方式，由全體 住戶成立分管契約一節，應可採信。
㈢依大錸公司100年8月17日函送原審法院該公司出售門純箴 社區內臺中市西屯區市政南一路79、81、83、85、87、91 、93、95、97號共10戶建物之不動產買賣契約書（原審卷 ㈠第45頁以下），其中所附之地下室平面配置圖（即原判 決附圖3至12），除D棟及I棟之附圖（原判決附圖5、9） 與附圖6（上訴人所購買之E棟）相同外；A棟之附圖（原 判決附圖3）編號1、2、7停車位之位置；B、C棟之附圖（ 原判決附圖4，該戶為2戶併為1戶）編號1、2停車位之位 置；H 、L棟附圖（原判決附圖8、12，該圖同原判決附圖 4）編號1、2停車位之位置；J棟附圖（原判決附圖10）編 號1、2、6、7停車位之位置，均與原判決附圖6之停車位 空間配置有所不同；另K棟之附圖（原判決附圖7）則無編 號16之停車位空間；F、G棟之附圖（原判決附圖7，該戶 亦為2戶併為1戶）則僅為該戶設計圖，而非全社區之地下 室平面配置圖，以上各件買賣契約之地下室平面配置圖固 非完全相同，惟並不影響各住戶係依買賣契約取得特定停
車位之期待，透過上開買賣之過程，各住戶亦不致於認為 地下室可供停車之停車位未經分管，可自由使用或任意變 更，尚難以各住戶買賣契約之買賣契約之地下室平面配置 圖未儘相同，即認各住戶未透過大錸公司成立分管契約。 又大錸公司函中併送其移交純箴社區管理委員會之地下室 公共空間使用分區圖（原判決附圖13）所示，B、C棟及F 、G 棟之停車空間，亦均與原判決附圖6不同，惟各承購 戶既得透過與建商分別約定而成立分管契約，即使大錸公 司事後移交純箴社區管理委員會之地下室公共空間使用分 區圖與買賣契約附圖不相一致，亦僅各承購戶所取得之停 車位是否合於契約之本旨，承購戶是否得向大錸公司主張 權利之問題，尚不足即認純箴社區各承購戶間未成立停車 位之分管契約。
㈣至於純箴社區建案之銷售人員李佩蓉於原審證稱：一般來 說建設公司會提供固定之分區使用圖予銷售人員作為簽約 之附件，但現場之銷售人員如找不到該圖時，就會自己變 通，會找簡銷圖作為契約之附件，解說時也以簡銷圖解說 等語（原審卷㈢第8頁），雖可認大錸公司於銷售純箴社 區建物時，未使用同一之地下室使用圖說作為附件而與買 受人訂立買賣契約；惟各買受人具體買受之標的為何？仍 屬可得確定，尚難認各買受人未透過大錸公司成立分管之 協議，而大錸公司具體交付之停車位是否合於各別買賣契 約之約定，則為大錸公司應否另負契約責任之問題。另上 訴人與純箴社區間請求撤銷決議事件，亦經本院認定：「 ……是大錸公司於銷售純箴社區房地時，確實與純箴社區 之各承購戶分別約定，就該社區地下室公共空間（即該社 區之共同使用部分）由特定共有人使用者，則以上開說明 ，應認各共有人間業已合意成立分管契約，且此分管契約 若未經全體公有人之同意終止，亦不因嗣後區分所有人會 議決議另訂規約而失其效力，從而上訴人（即本件上訴人 ）主張其就系爭停車位約定專用使用權等語，應堪採信」 ，有本院101年度上字第367號判決在卷可稽（本院卷第99 頁背面），且被上訴人98年11月1日買受842號建物、同年 11月26日完成所有權移轉登記時，純箴社區已竣工供住各 住戶使用多年，並非不得探知停車位是否約定分管，被上 訴人主張純箴社區之各共有人無分管之協議、分管之協議 被上訴人無知悉之可能云云，難認可採。
㈤「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事 項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、 約定共用部分之範圍及使用主體」，公寓大廈管理條例第
23條第2項第1款固定有明文。惟規約為區分所有權人會議 決議共同遵守之事項（公寓大廈管理條例第3條第12款） ，自係區分所有權人會議召集之後始可能產生規約。而「 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及 其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內 召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員 會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報 備」（公寓大廈管理條例第28條第1項），則在起造公寓 大廈之情形，第一次區分所有權人會議之召集，係在公寓 大廈建築完竣登記區分所有權人之後，公寓大廈建造完成 之預售階段透過建商與各承購戶分別約定合意成立之分管 契約，既無區分所有權人會議之存在，自無可能記載於規 約，公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，應係適 用於第一次區分所有權人會議召集以後之約定專用事項； 純箴社區各承購戶既在預售階段透過建商合意成立分管契 約，並無公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定之適用 ，被上訴人主張純箴社區住戶之分管契約違反上開規定無 效，並非可採。又純箴社區之分管契約，是否與主管機關 原核定之使用執照不符，而違反建築法第73條第2項之規 定，僅各該停車位之使用是否應受行政取締、大錸公司之 給付是否合於契約本旨之問題，難認為分管契約違反強制 規定無效。
㈥再依上訴人所提出之不動產買賣契約書地下室平面配置所 示（100年度中簡字第1058號卷不動產買賣契約書及附圖 ），上訴人843建號與被上訴人842建號建物隔間牆中心之 沿長線即為兩造停車位之界線（此一界線應與第146-17、 146-16兩地之經界線吻合），則上訴人主張兩造之停車位 應以148-17、146-16地號之經界線為界，即屬可信，被上 訴人主張純箴社區之區分所有人未有分管之合意，則非可 採。上訴人請求確認就臺中市○區○○段○000○號如原 判決附圖一所示F部分有專用權，即有理由，應予准許。 原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨 指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由 本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論 不生影響，爰不一一贅述。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴
法 官 王 銘
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 張惠彥
中 華 民 國 102 年 12 月 29 日