確認優先承買權存在
臺灣高等法院(民事),重上字,102年度,429號
TPHV,102,重上,429,20131029,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　102年度重上字第429號
上　訴　人　王志紘
訴訟代理人　蕭萬龍律師
複　代理人　吳宛亭律師
被　上訴人　新利資產管理股份有限公司
法定代理人　加藤匠
訴訟代理人　史　馨律師
　　　　　　林炎平律師
上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國
102年4月26日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第21號第一審判
決提起上訴，本院於102年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之 法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有 明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係 之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 ，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明 者，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，最 高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例參照 ，同院96年度台上字第2674號判決採相同見解。查上訴人（ 原名：王景明）主張其就坐落桃園縣龍潭鄉○○○段0000○ 0地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，惟為被上 訴人所否認，則上訴人就系爭土地之優先購買權關係因兩造 有爭執而不明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且 此種不安之狀態可以法院之確認判決除去，是以上訴人提起 本件訴訟確有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）90年3月5日與訴外人翁 財記食品股份有限公司（下稱翁財記公司）簽署「合作契約 書」（下稱系爭合作契約），約定由翁財記公司提供其所有 部分系爭土地約220坪供伊出資興建宿舍及鋼構設施，用以 從事物流、銷售生技及其他產品之用，土地使用期限自90年 3月10日起至110年3月9日止，共計20年，期限屆滿後該宿舍 及鋼構設施方歸屬翁財記公司所有，伊因而自90年3月10日 起陸續於系爭土地上自行出資興建如附圖所示A之鋼構廠房 及B、C之宿舍（下合稱系爭建物），且因系爭建物位於翁財



記公司廠房後方，對外通行須使用系爭土地如附圖所示D部 分土地，伊乃以每月租金新臺幣（下同）5000元向翁財記公 司承租系爭土地如附圖所示A至D部分土地。因系爭土地經原 法院96年度執助字第758號返還消費借貸款強制執行事件（ 經委託臺灣金融資產服務股份有限公司進行拍賣程序，案號 為97年度桃金拍字第279號，下稱系爭強制執行事件）查封 拍賣，由債權人即被上訴人承受，伊自得依土地法第104條 第1項規定主張行使優先購買權等情，爰依上開規定，求為 命確認伊就系爭土地有優先購買權存在。
二、被上訴人則以：上訴人就系爭建物為其所興建，並未提出任 何憑據，伊否認上訴人有出資興建之事實。縱認上訴人所述 屬實，系爭合作契約亦未載明出租土地供建屋基地之用，且 上訴人使用系爭土地係為經營銷售生技及其他產品之用，迄 今已達11年以上，足認定上訴人使用系爭土地之本意在於經 營銷售生技及其他產品之商業目的。至於上訴人於系爭土地 上搭建鐵皮棚架，作為辦公、堆放工具雜物等行為，性質上 應屬銷售生技產品之營業便利、增進效用之改良行為，非積 極為租地建築房屋之行為，自難以認定上訴人使用系爭土地 係供建築房屋之用。況上訴人搭建之鐵皮棚架屬臨時性置放 ，不具定著性，非繼續密接附著於土地上，得隨時遷移清除 ，且與翁財記公司主體建物工廠依附程度密不可分，屬翁財 記公司主體建物之附屬物，不得為物權之客體，自無優先購 買權可言。又該搭建之鐵皮棚架或以鐵架及合板所簡易搭建 之辦公室等，結構簡單，且結構體未含有基礎、主要樑柱、 承重牆壁、樓地板及屋頂，亦未定著於土地上，不足認定為 租用基地之房屋建築。再者，依系爭合作契約約定，上訴人 就系爭建物僅有定期使用之權，期滿應交還翁財記公司，其 所有權仍屬於翁財記公司，且翁財記公司並無收受上訴人每 月5000元之情事，縱有收受，亦非屬租金。上訴人就系爭土 地如附圖所示A至D部分土地並未與翁財記公司訂定租賃契約 ，且系爭建物及土地均屬翁財記公司所有，不符合行使土地 法第104條第1項優先購買權之要件，上訴人提起本件訴訟確 認優先購買權存在，自於法無據，應予駁回等語，資為抗辯 。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，補陳：觀 諸契約雙方當事人即上訴人與訴外人翁財記公司之真意等事 實，系爭合作契約乃係伊為承租系爭土地，並於其上興建系 爭建物所定之基地租賃契約。縱認伊無給付租金之事實，依 財政部77年8月18日台財稅字第000000000號函、財政部85年 10月30日台財稅字第000000000號函說明，可知伊於租期屆



滿後將系爭建物之所有權移轉予翁財記公司，系爭建物即應 認為係承租土地之對價，而屬一次交付租金之定期租賃，伊 與翁財記公司間仍為定期租賃關係。最高法院39年台上字第 1313號判例之事實與本件不同，無從比附援引等語，上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權 存在。
被上訴人補陳：依原審函查財政部臺灣省北區國稅局桃園縣 分局翁財記公司94年度至100年度之各類所得資料清單所示 ，並無翁財記公司有收受上訴人租金之記載，顯見證人林宗 沂及翁漢東所述有收受上訴人繳付每月5000元報稅等語偏頗 ，與事實不合，不足採信等語，答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於90年3月5日與翁財記公司簽訂系爭合作契約，約定 由翁財記公司提供其所有系爭土地之部分供上訴人出資興建 宿舍及鋼構設施，土地使用期限自90年3月10日起至110年3 月9日止，共計20年，期限屆滿後該宿舍及鋼構設施歸翁財 記公司所有，並約定有銷售產品之利潤分配比例。 ㈡系爭強制執行事件原將系爭建物視為翁財記公司所有而查封 拍賣，上訴人於99年8月10日向執行法院聲明異議表示系爭 建物係伊出資興建，所有權歸屬伊，原法院執行處遂更正拍 賣公告載明「第三人王志紘主張如附表所示標的（即系爭建 物）為其所有，就上開標的非本件拍賣範圍，請應買人注意 ，拍定後不得以此為爭執請求撤銷拍定」，嗣後並塗銷系爭 建物之查封登記。
㈢系爭土地以及其上建物（未包括系爭建物）於100年8月9日 第四次拍賣程序時因無人應買，而由被上訴人聲明以債權額 抵繳價金承受，上訴人則於同年9月14日聲明異議，主張系 爭建物為其所有，並對系爭土地全部行使優先購買權。 ㈣依財政部臺灣省北區國稅局桃園縣分局101年9月4日北區國 稅桃縣○○○0000000000號函檢送之翁財記公司財產歸屬資 料清單及94年度至100年度各類所得資料清單記載（見原審 卷第208至216頁），翁財記公司於94、95年度無租賃所得， 96、98至100年度有租賃所得，扣繳單位為翁財記國際食品 有限公司、不倒翁國際企業股份有限公司，而該2公司前揭 年度扣繳租金總額與上訴人主張每月給付租金5000元金額不 一致。
五、上訴人主張伊每月以5000元向翁財記公司承租系爭土地如附 圖所示A至D部分，於其上出資興建系爭建物而有所有權，伊 得依土地法第104條第1項規定主張對系爭土地全部行使優先 購買權等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，是以本



件主要爭點在於：㈠系爭建物為上訴人或翁財記公司所有？ ㈡若系爭建物為上訴人所有，上訴人是否就如附圖所示A至D 部分土地與翁財記公司有租賃關係？㈢上訴人對於全部系爭 土地有無優先購買權？茲分述之。
六、系爭建物為上訴人所有：
㈠上訴人曾與翁財記公司簽訂系爭合作契約書之事實，為被上 訴人所不爭執，而觀諸該契約書前言記載：「茲雙方配合物 流，銷售生計及其他產品，甲方（即翁財記公司）提供坐落 桃園縣龍潭鄉○○○段0000○0地號部分土地（約220坪）供 乙方（即上訴人）自行出資興建所需宿舍及鋼構設施..」等 文字，有系爭合作契約書在卷可參（見原審卷第6頁），可 知翁財記公司同意由上訴人於系爭土地上為宿舍及鋼構設施 之建築使用，而附圖所示A部分為鋼構及鐵皮構造，且附圖 所示B部分則有隔間亦有水電，可供人居住使用等情，有現 場照片在卷可參（見原審卷第274、276頁），與系爭合作契 約書約定使用內容相符，且前揭建物為上訴人所出資興建， 亦為證人即翁財記公司前法定代理人翁漢東到庭作證屬實（ 見原審卷第186頁背面），堪認系爭建物乃上訴人依系爭合 作契約書約定所出資興建。又附圖所示A部分建物僅與翁財 記公司所有廠房有一共同壁相連，其構造上係得單獨作為遮 風避雨之空間，且使用上亦無須藉由翁財記公司所有廠房進 出使用，係一獨立之建物；而附圖所示B部分建物則位於地 下室，其內部與翁財記公司所有廠房並無相通，有獨立樓梯 （即附圖所示C部分，為B之附屬建物）可對外通行，亦為一 獨立建物等情，亦有現場照片可考（見原審卷第275頁、276 頁），是系爭建物既為上訴人出資興建且符合獨立建物之要 件，上訴人主張其為系爭建物之所有權人，堪予採信。 ㈡被上訴人雖辯稱：上訴人並未提出任何出資興建之證明，不 能認系爭建物為上訴人所興建，且如附圖所示A部分建物僅 係鐵皮棚架、臨時堆放工具物品之用，附圖所示B部分建物 結構簡單，價值難與一般房屋相比，均應僅係翁財記公司所 有建物之附屬物；再依系爭合作契約書第1條所載，系爭建 物於其基地即部分系爭土地使用期限屆滿後地上物即歸翁財 記公司所有，故而上訴人僅有定期使用權而無所有權云云。 然查：
⒈系爭合作契約書之真正為被上訴人所不爭執，而系爭建物之 現況與系爭協議書所載建物用途相符，已如前述，且上訴人 前於系爭強制執行程序就原法院執行處查封系爭建物之執行 命令聲明異議，後經執行處塗銷查封登記，並於拍賣公告上 註明「2.第三人王志紘主張如附表（詳本公司台北市○○路



0段00號6樓及桃園地方法院張貼處）所示標的（即未辦保存 登記建物第1289號建物及複丈成果圖所示C部分）為其所有 ，就上開標的非本件拍賣範圍，請應買人注意，拍定後不得 以此為爭執請求撤銷拍定。」等字，亦有台灣金融資產服務 股份有限公司100年7月18日97桃金拍五字第279號函在卷可 憑（見原審卷第15頁背面），難認上訴人就其主張未提出任 何證明。又系爭建物既具構造上及使用上之獨立性，即得為 所有權之客體，與其構材、結構及現使用情形無關，亦與其 是否與一般依建築法規申請建築執照、使用執照之合法建物 價值相當無涉，被上訴人據此主張系爭建物僅係附屬物，尚 非可採。
⒉又上訴人與翁財記公司乃簽訂「合作契約書」，依系爭合作 契約書第1條所載：「土地使用期限自中華民國九十年三 月十日起，至中華民國壹百壹拾年三月九日止，計二十年。 期限屆滿後，宿舍及鋼構設施歸甲方（即翁財記公司）所有 ，乙方（即上訴人）不得異議或請求補償金。」，可知系爭 建物乃於土地使用期限屆滿後，其所有權始歸翁財記公司所 有，而非由上訴人代翁財記公司興建自始由翁財記取得所有 權，此亦可從系爭合作契約書前言記載「甲方提供坐落桃園 縣龍潭鄉○○○段0000○0地號部分土地（約220坪）供乙方 『自行』出資興建所需宿舍及鋼構設施，…」等文字可知， 與最高法院39年度台上字第1313號判例揭櫫之契約當事人乃 簽訂租賃契約，租賃期滿承租人將房屋退還出租人之情形並 不相同，兩者自無從比附援引，被上訴人辯稱上訴人就系爭 建物僅有定期使用權云云，並非有據。
七、上訴人並未就如附圖所示A至D部分土地與翁財記公司存有租 賃關係：
㈠按當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未 經表示意思者，推定其契約為成立；稱租賃者，謂當事人約 定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民 法第153條第2項前段、第421條第1項定有明文。是契約當事 人若就租賃契約之必要之點即租賃物範圍、租金達成意思表 示合致，租賃契約即為成立。上訴人主張其以每月租金5000 元向翁財記公司承租如附圖所示A至D部分土地云云，惟為被 上訴人所否認，自應由上訴人就其與翁財記公司間有租賃契 約存在之事實負舉證之責。
㈡經查：
⒈觀諸系爭合作契約書前言及第1條記載：「茲雙方配合物流 ，銷售生技及其他產品，甲方（即翁財記公司）提供坐落桃 園縣龍潭鄉○○○段0000○0地號部分土地（約220坪）供乙



方（即上訴人）自行出資興建所需宿舍及鋼構設施，雙方同 意條件如下：土地使用期限自中華民國九十年三月十日起 ，至中華民國壹百壹拾年三月九日止，計二十年。期限屆滿 後，宿舍及鋼構設施歸甲方所有，乙方不得異議或請求補償 金。」等文字，已明示上訴人與翁財記公司間乃商業合作關 係，非租賃關係。即翁財記公司雖提供系爭土地約220坪供 上訴人建築系爭建物，且同意上訴人使用20年，惟此係兩造 日後合作所必需，並無向上訴人收取租金，至於20年使用期 滿後上訴人須移轉系爭建物之所有權予翁財記公司，乃因翁 財記公司唯恐上訴人屆時拆除緊鄰擋土牆，系爭建物會導致 危險，及為避免屆期上訴人可能要求建物補償金所為之約定 ，業據合作契約書載明，證人翁漢東於原審亦到庭具結證稱 ：因為原告（指上訴人，下同）搭建的宿舍緊鄰擋土牆，怕 20年到了之後原告要將廠房拆除會有危險，才約定原告不得 異議，即原告不可以拆除，且因為原告是用鐵皮搭建宿舍， 20年過後價值不高，所以才約定原告不可以請求補償金等語 （見原審卷第186頁背面）。可知上訴人移轉系爭建物所有 權予翁財記公司並非作為其使用土地20年之對價，此與屆期 移轉建物所有權認為係承租土地之對價，而屬一次交付租金 之定期租賃，兩者性質並不相同，故依系爭合作契約書，實 難認上訴人與翁財記公司間有租賃關係存在。上訴人雖舉財 政部85年10月30日台財稅字第000000000號函、77年8月18日 台財稅字第000000000號函稱：租賃期間土地承租人無償使 用該土地及房屋，土地承租人於租賃期滿將房屋交付土地出 租人，該房屋應認係承租土地之對價，與支付租金性質相同 等語。然查函載情形與本件情形不相同，已如前述，且財政 部所為函示為課稅標準，無拘束本院就系爭建物所有權之認 定。更何況上訴人還按月給付翁財記公司1000元或5000元之 營業利潤，顯非以建物所有權之移轉作為租金之對價，而鐵 皮建物20年後已無多大價值，更非是使用土地之對價。 ⒉又翁財記公司現法定代理人林宗沂雖證稱有收取租金云云， 並提出94年至96年之營利事業所得稅結算申報書及95年、96 年電腦電子檔現金科目資料各1份為憑。惟該營利事業所得 稅結算申報書其形式真正為被上訴人所否認，況縱認形式真 正，亦僅得知翁財記公司有租賃收入，然不知該租賃契約係 存在於翁財記公司與何人之間，而電腦電子檔現金科目資料 乃翁財記公司製作之私文書，上訴人復未能提出租賃契約等 文件證明與翁財記公司間有租賃契約之合意存在，自不足憑 採。且證人林宗沂雖證稱：「公司有一塊地沒有在用，是山 坡地且無對外通路，所以每個月以5000元出租給上訴人」等



語（見原審卷第84頁背面），惟其亦證稱：「沒有書面的租 賃契約，我也不知道租賃期限多長」、「前負責人跟我說他 有跟原告達成協議，原告每個月付5000元租金，因原告有按 期繳納，我沒有特別去了解原因。」等語（見原審卷第84頁 背面），然經函詢財政部臺灣省北區國稅局桃園縣分局翁財 記公司94年度至100年度之各類所得資料清單所示(見原審卷 第209至216頁)，並查無翁財記公司有收受上訴人租金之記 載。況證人林宗沂僅知得每月向上訴人收取5000元，惟就該 5000元之性質並不知悉，自難依其所為證詞而逕認上訴人按 月支付之5000元即係租金。
⒊至證人翁漢東雖復證稱：「（證人當初為翁財記負責人時， 提供土地與上訴人蓋宿舍及鋼構設施，原告有無須給付租金 給翁財記公司？）翁財記公司是與原告以利潤分配方式，由 原告分配25%利潤給翁財記公司作為使用土地的代價。」等 語（見原審卷第186頁背面），參之系爭合作契約書第2條記 載：「雙方配合銷售之相關產品，扣除成本後所得利潤甲 方（即翁財記公司）分得25%，乙方（即上訴人）分得75%， 但如銷售狀況不理想而導致虧損由乙方承擔。」等文字，並 無敘及該利潤分配與翁財記公司提供系爭土地約220坪予上 訴人使用間有對價關係存在，此從土地使用約定乃訂定於第 1條，與利潤分配訂於第2條係分屬不同條文約定，可知兩者 間確係各自獨立；且參諸合作契約書並未有任何租賃、租金 或相關附屬租賃條件等約定，反係約定銷售產品之利潤分配 比例，且合作契約書亦未載明出租土地供建屋基地之用，上 訴人就系爭建物並未與翁財記公司訂定為租賃約定甚明。復 且證人翁漢東亦證稱：「（5000元是如何約定？）合作契約 書簽訂後約1年，因為原告營業額不高，換算起來翁財記公 司每月可收取之利潤僅有1000多元，我當時有向原告要求是 否需訂最低額之利潤分配金額，但原告表示他營業壓力大， 希望用給付租金的方式，所以後來才每月付翁財記公司5000 元租金。」、「（後來用5000元部分是否只有更動合作契約 書第2條，其餘條款均未變動？）是的。」等語（見原審卷 第186頁背面、第187頁），依所述每月5000元之約定僅變動 系爭合作契約書第2條，而未涉及其餘條款約定，更可知該 5000元應係上訴人與翁財記公司簽訂系爭合作契約書後，就 第2條利潤分配約定重新磋商所得數額，即以固定利潤分配 之方式取代按實際銷售利潤比例分配之方式。更何況如果是 租金應該於租賃期間除非物價上漲而按上漲比率調整租金外 ，通常都是定額給付，不致於依據營業獲利狀況而調整。雖 證人翁漢東又證述：「（除給付租金5000元外，之後有無利



潤分配？）沒有。」等語（見原審卷第187頁），惟上訴人 既已不同意證人翁漢東提出訂定最低利潤分配金額之要求， 何以於可能持續處於虧損狀態下，復同意每月給付固定租金 數額予翁財記公司，此顯與常理不合，益證該給付金額實質 上即係證人翁漢東所謂每月最低利潤分配金額，上訴人與翁 財記公司嗣後始無須依系爭合作契約書第2條扣除成本後為 利潤分配之程序，而直接由上訴人按月支付5000元予翁財記 公司，是依證人翁漢東上開證述前後語意綜合判斷，仍不足 認上訴人與翁財記公司間就建物基地有租賃關係存在。八、上訴人對於系爭土地無優先購買權：
㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。」土地法第104條第1項前段定有明文。次按 「土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言。」最高法院69年度台上字第945號 判決意旨採相同見解。
㈡查系爭建物雖為上訴人所有，且占有系爭土地如附圖所示A 、B、C部分，惟A、B、C以外部分土地上訴人並無任何建物 於其上，其就A、B、C以外部分土地併主張有優先購買權， 顯乏所據；況就A、B、C土地部分，上訴人與土地所有權人 翁財記公司間並無租賃關係，上訴人並非承租系爭A、B 、C 土地以建築系爭建物，則上訴人就系爭A、B、C土地自亦無 優先購買權。
㈢至翁財記公司倘因喪失系爭土地所有權，而無法依系爭合作 契約書繼續提供土地予上訴人使用達20年而受有損害，係上 訴人得否另向翁財記公司請求債務不履行損害賠償之問題， 與本件有無優先購買權無涉，並予敘明。
九、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。 上訴人與翁財記公司就系爭土地之全部並無租賃關係存在， 從而，上訴人請求確認其就全部系爭土地有優先購買權存在 ，自屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。叁、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 29 日




民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦
法 官 黃嘉烈
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 29 日
書記官 王宜玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。