臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第3725號
原 告 大慶票券金融股份有限公司
法定代理人 莊隆昌
訴訟代理人 何榮源律師
被 告 宏泰松江大樓管理委員會
法定代理人 方文治
訴訟代理人 郭睦萱律師
蔡佑明律師
複代理人 鄭諭麗律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國102年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○號十四樓建物及其所在之宏泰松江大樓樓板，依附表所示之修繕位置及修復方式修復至不漏水狀態。
確認宏泰松江大樓一百零一年七月十八日區分所有權人會議就「頂樓一再漏水，如何修繕與分擔費用？」所為「採第一案之比例，由管委會與14樓各負擔一半修繕費用」之決議，以及就「本次討論事項是針對頂樓漏水修繕做表決，以後若再發生漏水，其比例該如何分擔？」所為「參照本次決議之比例分擔，並列入會議紀錄」之決議，均為無效。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款有明文規定。查原告提起本訴，原以後述訴之聲明第1項 請求：被告應將原告所有門牌號碼臺北市○○區○○路000 號14樓建物（下稱系爭建物）之上方樓板，依本院囑託鑑定 機關鑑定之修復方式修繕至不漏水，並以公寓大廈管理條例 第10條第2項規定為請求權基礎，嗣後變更為：被告應將系 爭建物及其所在之宏泰松江大樓（下稱系爭大樓）之頂樓樓 板依附表所載之修繕位置及修復方式，修復至不漏水狀態， 並追加民法第184條第1項前段、第2項前段規定為請求權基 礎。
二、原告就前揭訴之聲明第1項請求追加以民法第184條第1項前 段、第2項前段規定為權利基礎，雖為被告所不同意，然原
訴訟標的與所追加之訴訟標的，均係以系爭建物漏水與被告 對此應負修繕義務為基礎事實，兩者應具有共同性，原告雖 為前揭訴之追加，然經核應無礙被告之防禦及訴訟之終結， 揆諸首揭法條規定，應為法之所許。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又按確 認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台 上字第1240號判例意旨參照）。原告除為上開主張以外，復 主張系爭大樓於101年7月18日召開區分所有權人會議作成原 告就系爭大樓屋頂樓板及外牆之修繕費用應負擔半數之決議 ，應屬無效，並提起本訴請求確認之，如其後述之訴之聲明 第2項，然為被告所不承認，則系爭決議之效力即屬未明， 而系爭決議涉及原告是否應負擔系爭建物之半數修繕費用， 依上所述，足認原告有即受本件確認判決之法律上利益。貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告為系爭建物之所有權人，系爭建物係位於系爭大樓14 樓即頂樓，其上方即為系爭大樓頂樓樓板，與外牆均為系 爭大樓全體區分所有權人共同使用。系爭大樓係於66年9 月2日完工，迄今已約35年，因年久失修，每逢下雨，頂 樓平台樓板即有漏水現象，於95年間雖曾進行修復，但約 自98年間起，系爭建物室內上方樓板即因系爭大樓屋頂樓 板防水層失效，又開始發生漏水，系爭建物室內窗角處亦 因外牆防水層失效而有漏水現象，而上開屋頂樓板及外牆 ，既然均屬系爭大樓之共有部分，則依據公寓大廈管理條 例第10條第2項、系爭大樓住戶規約第13條規定，被告應 有修繕義務，且修繕費用應由公用基金或全體共有人支付 之。詎被告竟於101年7月18日召開區分所有權人會議後作 成系爭決議，上開屋頂樓板及外牆之修繕費用，應由原告 負擔半數，且日後如再因漏水而有修繕必要，原告亦需負 擔半數之修繕費用。系爭決議顯然已違反前揭系爭大樓住 戶規約及公寓大廈管理條例規定，應屬無效。
（二）嗣後，被告即以區分所有權人會議作成系爭決議以及原告 應遵守系爭決議，負擔半數修繕費用為由，拒絕履行上開
修繕義務。原告因被告怠於履行上開義務，致使系爭建物 室內滲水，污損輕鋼架天花板及木製天花板等，被告自屬 過失不法侵害原告就系爭建物之所有權，且屬違反保護他 人之法律，被告亦應負損害賠償之回復原狀義務。（三）綜上，原告爰聲明如下：
1、被告應將系爭建物及系爭大樓屋頂樓板依附表所載之修繕 位置及修復方式修復至不漏水狀態。
2、確認系爭決議無效。
3、訴之聲明第1項部分，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：公寓大廈管理條例第10條第2項後段已規定共用 部分修繕費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其 規定，前揭規定並未排除由區分所有權人以決議方式決定共 有部分修繕費用負擔比例，故系爭決議並未違反前揭規定。 再系爭大樓住戶規約第20條第5項已明定：本規約中未規定 之事項應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則 及其他相關法令之規定辦理，故系爭決議依前揭規定，係適 用公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，亦未違反系爭 大樓住戶規約。又系爭大樓住戶規約第13條之內容與公寓大 廈管理條例第10條第2項幾無二致，亦未排除前揭規定適用 ，亦徵系爭決議並未違背公寓大廈管理條例或系爭大樓住戶 規約。因此，系爭決議既屬有效，原告自應受其拘束，原告 拒絕依系爭決議負擔半數修繕費用，被告自無修繕義務等語 ，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准予 宣告免為假執行。
三、經查，系爭建物位於宏泰松江大樓14樓即頂樓位置，原告為 系爭建物之所有權人，被告於101年7月18日召開區分所有權 人會議，會議中作成系爭決議之事實，為兩造所不爭執，並 有上開會議紀錄1份可稽（見本院101年度司北調字第793號 卷第43至44頁）。
四、原告主張系爭決議因違反公寓大廈管理條例第10條第2項、 系爭大樓住戶規約第13條規定無效，被告即應按照上開規定 以及民法第184條規定，就系爭建物與大樓樓板等應負修繕 義務，然為被告所不承認，並以前揭情詞資為抗辯，是兩造 爭執之事項即為：
（一）系爭建物與系爭大樓是否有漏水之情事？如有，則其原因 為何？是否為可歸責於原告之事由所致？產生漏水部分是 否系爭大樓之共用部分？
（二）承上（一），如漏水部分為系爭大樓之共用部分，則系爭 決議之效力如何？
（三）承上，被告就附表所示之系爭大樓屋頂層部分有無修繕義
務？被告就附表所示之系爭建物室內部分有無修繕義務？五、系爭建物與系爭大樓頂樓樓板是否有漏水之情事？如有，則 其原因為何？漏水部分是否為系爭大樓之共用部分？（一）台北市土木技師公會受本院囑託，就系爭建物上方樓板漏 水原因等事項為鑑定，依據該公會所出具之案號00000000 號鑑定報告書所載，鑑定人於鑑定過程中至現場勘查，發 現系爭建物頂板大部分均因樓板漏水發生白華現象，亦導 致輕鋼架天花板及木製天花板污損，室內儲物櫃也因樓板 漏水發生受潮現象，系爭大樓外牆窗戶四邊防水層失效， 導致雨水由外牆滲入，造成系爭建物牆面白華情形，此有 鑑定報告可稽（見上開報告第2頁至第3頁）。則系爭建物 確係因系爭大樓頂樓樓板漏水，而導致室內頂板漏水，並 進而造成輕鋼架天花板及木製天花板污損、室內儲物櫃受 潮等現象，以及因外牆窗戶四邊防水層失效，致使系爭建 物室內牆面白華現象，應足以認定。據此，可知系爭建物 室內確有漏水之情事，且其原因為系爭大樓屋頂樓板防水 層失效所致，而系爭建物室內窗角滲水及牆面白華，則係 因系爭大樓外牆防水層失效所致（見上開報告第4頁至第5 頁）
（三）依據上開鑑定報告所載，漏水原因如下： 1、施工上之缺失：即系爭大樓屋頂防水層並未按照契約書之 「屋頂防水施作圖」圖說施作，並未於女兒牆體底部往上 延伸30公分做防水收頭處理，故下雨時雨水將沿牆體滲入 防水層內，在樓板上漫延，再從混凝土裂紋滲出，長期下 來，系爭建物上方樓板即會產生白華現象及留下滲水痕跡 。
2、防水層損壞：系爭建物屋頂樓板防水層部分已有損壞，故 雨水能延破開處進入防水層內部，在樓板上漫延，再從混 凝土裂紋滲出，長期下來，系爭建物上方樓板即會產生白 華現象及留下滲水痕跡。
3、鋼柱內積水：屋頂層有一處鋼柱開口朝上，其內部會蓄積 雨水，致使雨水滲入屋頂樓板，導致系爭建物上方樓板產 生白華、漏水現象。
4、保固年限統計：系爭大樓頂樓前於95年間施作防水工程， 並於同年10月31日完工，迄今已逾契約之5年保固期間。 則由上開鑑定結果，可知前揭系爭大樓頂樓板防水層失效 及外牆防水層失效，並非因可歸責於原告之事由所致。（四）按本條例用辭定義如下：四、共用部分：指公寓大廈專有 部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款有明文規定，復按
公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分，其有下列 各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，同條例第7條 第3款亦有規定。可知系爭大樓屋頂樓板應屬共用部分， 而經查系爭大樓外牆部分亦未約定專用，則該部分亦應屬 共用部分，亦可認定。
六、系爭建物室內漏水係因其上方屋頂樓板防水層失效所致，而 系爭大樓外牆防水層失效亦導致系爭建物室內窗角滲水等， 上開防水層失效均非可歸責於原告之事由所致，且屋頂樓板 與外牆均為系爭大樓共用部分，則系爭決議之效力如何？（一）按共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶 負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。因此 ，被告辯稱依據前揭規定，關於共用部分之管理、維護費 用應如何負擔，仍得由區分所有權人會與或規約另行規定 ，固非無據，惟查，系爭大樓住戶規約第13條亦規定：共 用部分之修繕，由管理委員會為之，其費用由公共基金支 付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住 戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。則由上述住戶 規約規定，可知系爭大樓共用部分，其修繕應由被告為之 ，除共用部分之修繕，係因可歸責於原告之事由所致，則 修繕費用亦應由被告之公共基金支付之，如公共基金不足 時，即由系爭大樓區分所有權人按其共有之應有部分比例 分擔之。查系爭大樓屋頂樓板及外牆均屬共用部分，且其 漏水原因均非可歸責於原告之事由所致，已如前所述，故 上開部分如有修繕必要，應由被告為之，其修繕費用亦應 由被告之公共基金負擔，如公共基金不足，則應由系爭大 樓區分所有權人負擔，應可認定。
（二）依據被告101年7月18日區分所有權人會議記錄所載，該次 會議「討論及決議事項（一）」為「頂樓一再漏水，如何 修繕與分擔費用。1、14樓代表：頂樓是共用、非專有， 應由管委會全數負擔（下略）2、主席：頂樓漏水係因大 樓老舊所導致（下略）決議：從第一案之比例，由管委會 與14樓各負擔一半費用」、「臨時動議（一）」為「本次 討論事項（一）是針對頂樓漏水修繕做表決，以後若再發 生漏水，其比例該如何負擔。（下略）決議：參照本次決
議之比例分擔，並列入會議紀錄」，可見上開區分所有權 人會議之上開討論事項，係針對系爭建物與大樓頂樓樓板 之上開漏水等情所為，而就系爭大樓頂樓現有漏水所產生 之修繕費用，以及日後頂樓如有漏水所產生之修繕費用， 均議決由原告與被告各自負擔一半，然依前所述，此一決 議即與系爭大樓住戶規約之規定不同，自不待言。（三）被告雖辯稱住戶規約訂定後，因客觀環境變遷或特殊情事 發生，為應實際需要，區分所有權人本可透過區分所有權 人會議加以檢討變更，甚而新作成之區分所有權人會議， 應代表全體區分所有權人之最新意思，自應予優先適用及 尊重。惟關於公寓大廈區分所有權人會議決議與規約相抵 觸時，其效力如何？公寓大廈管理條例雖無明文規定，惟 該條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令 之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其 性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機 關所為決議之效果，應類推適用民法第56條關於社團總會 決議效力之規定，又總會之決議內容違反法令或章程者無 效，民法第56條第2項定有明文，故區分所有權人會議決 議之內容如違反法令或規約者，應為無效。據此，系爭決 議即因違反前揭公寓大廈管理條例與系爭大樓住戶規約之 規定，應為無效。況且，該次區分所有權人會議並非就住 戶規約中關於共用部分修繕費用應如何負擔之規定予以修 改，而僅係就前揭個別提案予以議決，則系爭決議自無從 因與前揭規約規定不同，即可當認原規約規定已當然修改 而由系爭決議取代之。又參以系爭決議做成同時，系爭大 樓區分所有權人會議亦決議不修正系爭大樓住戶規約，有 決議記錄在卷可稽（詳司北調卷第44頁），足認該次區分 所有權人亦無以系爭決議變更住戶規約規定之意。被告前 揭所辯，即無足採。
（四）至被告另辯稱系爭大樓住戶規約第20條第5項亦規定：規 約未規定事項，依公寓大廈管理條例及其施行細則、相關 法令規定辦理，故系爭大樓住戶規約已規定得補充適用公 寓大廈管理條例第10條2項後段規定，另以區分所有權人 會議決議共用部分修繕費用負擔比例云云，惟系爭大樓住 戶規約已明確規定修繕費用負擔方式，已非前揭規約第20 條第5項所稱「規約未規定事項」，並無另補充適用公寓 大廈管理條例規定必要。另細譯系爭規約第13條文義，亦 無得另以區分所有權人決議方式取代或排除系爭大樓住戶 規約效力之規定，是被告此項所辯亦無足採。
（五）綜上，原告主張系爭決議無效，應屬有據
七、系爭決議既屬無效，則原告主張被告就附表所示之系爭大樓 屋頂層部分及系爭建物室內部分有修繕義務，應按照訴之聲 明第一項之位置與方式為修繕，是否有理由？
（一）系爭建物室內漏水係因系爭大樓共用部分之頂樓樓板及外 牆防水層失效所致，已如前所述，則按共用部分、規定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有 之應有部分比例分擔之；管理委員會之職務如下：二、共 有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈 管理條例第10條第2項及第36條第2款分別定有明文，是公 寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，因其公益性而明定 為管理負責人或管理委員會之職權，應由管理負責人或管 理委員會為之。從而原告主張被告就上開共用部分有修繕 義務，應為可採，被告以原告拒絕按照系爭決議負擔半數 修繕費用為由，辯稱其無修繕義務，為不可採。（二）依據上開鑑定報告所示（見報告第5頁），系爭大樓屋頂 層之修復方式如下：
1、屋頂防水層更新：因屋頂防水層已全面失效，故需全面更 新，將原有防水層剷至RC面，以自黏式防水毯施作防水層 ，並在上層鋪保麗龍隔熱磚，其修復方法詳見附件七。 2、屋頂鋼柱積水處理：屋頂鋼柱有積水部分詳附6-11照片編 號52，應以防水水泥砂漿填滿，以避免積水產生樓板漏水 之問題。
3、防水工程設計與監造：相關防水工程之設計與監造應委由 具有豐富防水工程經驗之專業技師辦理。
是以原告主張被告應按照附表所示「台北市○○路000號 宏泰大樓之屋頂層」所列之修繕位置及方法，修復至不漏 水狀態，應為有理由。
（三）再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任，民法第184條第1項前段定有明文。又按依民事訴訟 法第40條第3項規定，非法人團體設有代表人或管理人者 ，有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項亦規定 ，管理委員會有當事人能力，故管理委員會於公寓大廈管 理條例規定之管理委員會權責範圍內所為之行為，即具有 權利能力，而管理委員會於執行職權範圍內既具有權利能 力，自亦有侵權行為之責任能力，而可為侵權行為損害賠 償之義務人，否則公寓大廈管理條例規定管理委員會有當 事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98 年 度台上字第790號判決要旨參照）。
（四）系爭大樓屋頂樓板及及外牆防水層失效，致系爭建物內部
因漏水等而受有損壞一情，業如前述。又查，被告於101 年4月5日召開第4屆第2次全體委員會議，會中曾就系爭大 樓頂樓平台漏水一討論：「頂樓平台漏水案於95年5月由 佳晟國際營造公司承包，後因發現下雨天時仍有漏水現象 ，該公司已亦多次前來處理....此案係房屋老舊無法有效 解決之問題...」（見本院101年度司北調字第793號卷第 39頁），則依前揭會記錄所載，可知系爭大樓頂樓雖曾於 95年間就上開漏水現象為修繕，惟迄未能解決系爭建物漏 水情形，足見被告對系爭大樓屋頂樓板及外牆防水層失效 致使系爭建物漏水一節，亦知之甚詳，從而被告依上開公 寓大廈管理條例規定，就系爭大樓共有部分既負有維護、 修繕之責而未能善盡修繕義務，致原告所有之系爭建物內 部專有部分有上開損壞，被告顯有過失且不法侵害原告就 系爭建物之所有權，原告依前揭法條規定，請求被告就其 所受損害負賠償責任，自無不合。
（五）次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第196條定有明 文，經查，系爭建物內部因被告未能就上開系爭大樓共用 部分盡其修繕義務，而受有漏水及輕鋼架及木製天花污損 等情，已如前所述，依據前揭鑑定報告所載（見報告第5 頁），修復方法如下：
1、樓板滲水白華修復方法：由於14樓上方樓板有輕鋼架天花 板及木板之裝潢，故需將漏水處天花板拆除，以低壓灌注 進行裂縫修復及止漏，並清理混凝土面之白華，再依原材 質修復更新。
2、牆面白華修復方法：在窗角有滲水處，以低壓灌注進行裂 縫修復及止漏，再依原壁面材質復原，並配合四邊刷漆美 化。
3、輕鋼架天花板污損修復方法：在樓板白華修復後，針對輕 鋼架天花板有污損部分汰換更新。
4、木製天花板污損修復方法：在樓板白華修復後，針對木製 天花板有污損部分切割拆除，依原材質修理復原，並配合 四邊刷漆美化。
是以原告主張被告應按照附表所示「台北市○○路000號 14樓室內」所列之修繕位置及方法，修復至不漏水之狀態 ，應為有理由。
七、綜上，原告請求被告應履行如其訴之聲明第1項所示之修繕 與回復原狀義務，以及確認系爭決議無效，均為有理由，應 予准許。
八、本判決主文第1項部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假
執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定如主文 所示之擔保金額宣告之。就主文第2項部分，依其性質無從 命被告供擔保後免為假執行，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經 本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 蘇嘉豐
法 官 曾育祺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
書記官 徐悅瑜
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