臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第5128號
原 告 邱渝棋 住臺北市忠孝東路
訴訟代理人 林立捷律師
錢裕國律師
複 代理人 黃文玲
被 告 沈怡利
訴訟代理人 陳國雄律師
曾憲忠律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國一百零二年十月二
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌拾捌萬貳仟貳佰元，及自民國一百年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（含鑑定費）新台幣肆萬貳仟肆佰零貳元由被告負擔，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾玖萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣捌拾捌萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國一百年八月十日經由訴外人群義不 動產經紀股份有限公司（下稱群義公司，原列被告業經撤回 ）居間介紹，以新台幣（下同）九百二十六萬元價格購買被 告所有坐落於台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○ ○○地號土地及其上門牌號碼台北市○○區○○○路○段○ ○○號九樓之三房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約），伊已付清買賣價金，被告並已完 成不動產移轉登記；詎系爭房屋交屋後伊始發現系爭房屋之 大樓疑似有氯離子含量過高之情形，經委託日笙檢測科技有 限公司（下稱日笙公司）進行系爭房屋氯離子含量檢測，該 公司於一百年十月十一日做成試驗報告顯示系爭房屋大門及 辦公室樑柱之氯離子含量，均已逾經濟部標準檢驗局公布之 標準○‧六kg/m3 ，嗣於本件訴訟期間經兩造合意送台北市 建築師公會鑑定結果，在系爭房屋採取四個測試體之氯離子 含量分別為一．二二一kg/m3、○．六九三kg/m3、○．七九 六kg/m3及○．八○五kg/m3，平均值為○．八七九 kg/m3， 亦已上開經濟部標準檢驗局公布之標準，應認定系爭房屋為 海砂屋，故系爭房屋有買賣標的減少其價值、減少通常或契 約效用瑕疵之情形，被告應負瑕疵擔保之責任；至被告稱伊
另行購買與本件無關系爭房屋隔鄰九樓之二房屋，謂伊明知 系爭房屋之大樓可能有氯離子含量過高之情形，係明知或重 大過失而不知系爭房屋為氯離子含量過高之建築物等語，惟 伊為可拆除已破損不堪之隔間牆而取得較大空間供其利用， 獲取較大經濟利益，購買系爭房屋前曾要求保障權利與群義 公司簽立「海砂屋保障契約」，自難以伊於買賣要約時未自 費請求進行氯離子檢測，即謂其有重大過失；另台北市建築 師公會鑑定意見，固已預估補強工程費用及非工程費用，惟 就系爭房屋氯離子含量過高而污名化所致之交易價值減損， 未鑑定其減損之價格若干，就此仍有再送鑑定之必要，茲暫 以系爭契約買賣價金之三成即二百七十七萬八千元為買賣標 的物瑕疵減損而應減價之金額，爰依兩造間系爭契約及民法 第三百五十九條規定請求減少價金之法律關係提起本訴。並 聲明：被告應給付原告二百七十七萬八千元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並 願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：原告起訴前委託日笙公司所為鑑定報告，與伊委 託臺灣省土木技師工會所為鑑定結果不符，相差甚鉅，故原 告提出鑑定報告僅供參考，嗣於本件訴訟期間兩造同意送請 台北市建築師公會鑑定結果，固已超過系爭房屋係七十三年 十一月十六日建築完成，依經濟部標準檢驗局公布之本件應 適用八十七年六月二十五日以前「一般鋼筋混凝土」含量超 過○‧六kg/m3 方認定為海砂屋之標準，惟伊委託群義公司 銷售系爭房屋前，曾於該公司提供之「不動產標的現況說明 書」第七項系爭房屋「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢 測事項）」勾選「否」，並於該說明書頁末簽名確認，從未 隱瞞系爭房屋未經過氯離子檢測之事實，而原告於簽訂「買 賣要約書」時，即得依該要約書第八條委請合格機構對於系 爭房屋進行氯離子含量檢測，惟於該要約書「買方是否請求 進行檢測」勾選「否」，明確表示毋須為氯離子檢測，是原 告自行放棄就系爭房屋實施氯離子檢測之權利，難謂其無重 大過失，依民法第三百五十五條第二項規定，伊不負擔保責 任，即無賠償義務可言；退步言，縱認系爭房屋之氯離子含 量平均值超過系爭契約所約定之檢測標準，伊應負瑕疵擔保 責任，惟系爭契約就此情形約定原告應先解除系爭契約，而 不得請求減少其價金，原告捨此不為，反於兩造均已履行契 約後，旋以委託日笙公司檢測系爭房屋有氯離子含量過高之 報告書，起訴請求減少系爭契約總價金三成之價金，更於一 百零一年三月十九日本件訴訟審理期間再購買系爭房屋隔壁 之房屋，將二戶打通後重新裝潢出租與第三人收取高額租金
，足認原告之舉係為求一己之私益，而以損害他人為主要目 的，濫用價金減少請求權之權利；至原告請求就系爭房屋之 市場交易減損價格為若干再為鑑定，惟本件於訴訟期間法院 囑託鑑定項目，已包含系爭房屋如屬高氯離子含量之建物， 其市價減損若干之原告新聲請鑑定項目，且鑑定機關出具之 鑑定報告書，對於系爭房屋已詳列修復之工程項目、數量及 單價，並提出修復費用估算表，足認該鑑定報告認為系爭房 屋既能以結構補強進行修繕以達回復原狀，應無再鑑定系爭 房屋是否因氯離子存在所造成價值減損之必要，故無再為調 查之必要。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如 受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。三、兩造不爭執事項（參見本院卷第一一七頁）： ㈠原告曾透過訴外人群義公司居間仲介，於一百年八月十日以 總價九百二十六萬元價格，購買被告所有坐落台北市○○區 ○○段○○段○○○○○○○○○○地號土地及其上系爭房 屋，並簽訂系爭契約（見本院卷第十頁至第十六頁），原告 已付清買賣價金，被告並已交屋。
㈡系爭房屋係於七十三年十一月十六日建築完成，依經濟部標 準檢驗局公布之標準應適用八十七年六月二十五日以前「一 般鋼筋混凝土」含量超過○‧六kg/m3 方認定為海砂屋（見 本院卷第十四頁系爭契約第十二條第七點、第二六頁）。 ㈢原告於系爭契約之買賣要約書（見本院卷第九頁）就系爭房 屋是否請求進行海砂屋檢測勾選「否」（見本院卷第九頁） ，被告於不動產標的現況說明書就是否曾經做過海砂屋檢測 （氯離子檢測事項）勾選「否」（見本院卷第四九頁）。 ㈣嗣兩造於本件訴訟期間同意聲請本院於一百零一年六月二十 六日函（見本院卷第一七一頁）請台北市建築師公會鑑定， 業經該公會於一百零二年二月二十日以一○二（十六）鑑字 第○三二七號函（見本院卷第二一三頁）附鑑定報告書（見 本院卷第二一四頁至第二四九頁）回復本院。
四、惟原告主張其向被告購買之系爭房屋氯離子含量過高，系爭 契約之買賣價金應減少等情，則為被告所否認，並以前揭情 辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠系爭房屋是否氯離子 含量過高（俗稱海砂屋），而有價值及效用減少之瑕疵？㈡ 若系爭房屋有上開瑕疵，被告抗辯其無須負瑕疵擔保責任， 有無理由？㈢若被告應負瑕疵擔保責任，原告主張系爭契約 應減少價金之數額若干為合理？經查：
㈠系爭房屋有價值及效用減少之瑕疵：
按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三 百五十四條第一項前段定有明文。本件兩造間系爭契約之買 賣標的物系爭房屋，經送台北市建築師公會鑑定結果氯離子 含量是否過高？據復：「九、鑑定結果..２、..⑶氯離子含 量..本案4個試體..分別是1.221，0.693，0.796，0.805kg/ m3，平均值為0.879 kg/m3...十、結論與建議..１、（系爭 ）房屋之混凝土氯離子含量過高，平均值為0.879kg/m3大於 CNN3090 一般混凝土0.6kg/m3與耐久性混凝土0.3kg/m3之規 定」等語（見本院卷第二一八頁至第二二○頁）明確，有該 公會一百零二年二月二十日一○二（十六）鑑字第○三二七 號函附鑑定報告書在卷可稽，依通常交易觀念，足見系爭房 屋確有通常應具備之價值及效用減少之瑕疵存在。 ㈡被告應負瑕疵擔保責任：
⒈本件系爭房屋確有瑕疵存在，已如前述，雖被告抗辯其依法 第三百五十五條第二項前段規定，不負瑕疵擔保責任等語， 惟該條明文：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所 稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責」 ，足見依該規定不負瑕疵擔保責任者，以買受人因重大過失 而不知瑕疵，且出賣人未保證其無瑕疵者為限。本件被告抗 辯其委託銷售系爭房屋前，曾在不動產標的現況說明書之系 爭房屋「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」欄 勾選「否」等情，並提出該不動產標的現況說明書（見本院 卷第四九頁）到院，固堪認被告並未隱瞞系爭房屋未經過氯 離子檢測之事實，但系爭房屋既未做過氯離子含量檢測，原 告自無可能知悉該房屋是否氯離子含量過高，而為俗稱之海 砂屋，被告謂原告已知該屋有可能為海砂屋云云，並不足採 ；又原告於簽訂買賣要約書時，曾在該要約書「買方是否請 求進行檢測」欄勾選「否」等情，為原告所不爭執，亦如前 述，惟依該條約定：「建築物..買賣標的物買方得請求於簽 訂不動產買賣契約書後進行混凝土氯離子含量自費檢測，如 檢測樣本..」等語，並有原告提出之該要約書（見本院卷第 九頁）在卷可稽，依該條文用語為「得」，而非「應」之情 節觀之，足見買方於買賣契約簽訂後，是否請求自費檢測混 凝土氯離子含量，係其權利，而非義務，且原告於上開是否 請求進行檢測欄勾選否，不過表明其不願自費檢測而已，不 能謂其已放棄要求出賣人檢測之權利，此觀被告提出之前揭 不動產標的現況說明書末欄注意項下記載：「買方對本建物 是否為海砂屋或輻射屋有疑慮時，得申請檢測，委託人（指 被告）不得拒絕」等語（見本院卷第四九頁）自明，是亦不 能謂原告不知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，係因其重
大過失所致。故被告抗辯其依民法第三百五十五條第二項規 定不負擔保責任云云，不足採信。
⒉又被告抗辯原告依系爭契約第十二條第七項第二款，應先解 除契約，而不得請求減少價金，且原告於起訴後另購系爭房 屋之隔壁房屋，將兩戶打通後重新裝潢出租第三人收取高額 租金，足認原告權利之行使係以損害他人為主要目的，濫用 價金減少請求權等語。惟兩造間系爭契約第十二條第七項第 二款係約定：「氯離子含量檢測..其檢測結果如全部樣本平 均值符合約定解除條件（即建築完成日期在民國87年6 月25 日含當日以前之建物，約定為0.6kg/立方公尺以上；在前述 日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上）時，除買、賣雙 方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方同意退還買 方已付買賣價金且由價金專戶逕行出款」等語（見本院卷第 十四頁），依其條文用語為「得」，而非「應」之情節觀之 ，足見買方是否解除買賣契約，有其選擇之權利，而非必須 解除買賣契約，不得請求減少價金，此觀民法第三百五十九 條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定 ，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金 」等語亦明；另原告有無於起訴後另購系爭房屋之隔壁房屋 ，再將兩戶打通後重新裝潢出租第三人收取高額租金一節， 係其個人理財規劃，不能以此即謂有何權利之行使係以損害 他人為主要目的，濫用價金減少請求權甚明，原告據此抗辯 被告不得請求減少價金，尚有誤會。
㈢原告主張減少價金數額以八十八萬二千二百元為適當： ⒈本件兩造間買賣標的物系爭房屋，經送台北市建築師公會鑑 定結果，據復確有氯離子含量超過標準之瑕疵等情，已如前 述，就該瑕疵可否以補強方式修復？其補強方式及費用為何 ？如屬高氯離子含量之建物而無法以補強方式修復時，其市 價減損為若干？等節，並據該鑑定報告函復本院稱：「十、 結論與建議..２、⑴此戶不動產氯離子含量過高，應以補強 方式修復..⑵建議補強方式採用柱、梁加鋼鈑鋼套補強，樓 板加碳纖維網補強。補強工程費用合計新台幣捌拾壹萬伍仟 元整，非工程費用合計新台幣陸萬柒仟貳佰元整，詳細估算 表請參考附件九..」等語（見本院卷第二二○頁），並提出 該附件九「修復費用估算表」，詳列上開工程性費用及非工 性費用之各個項目、數量及單價（見本院卷第二四八頁）到 院，有上開鑑定報告書在卷可查，足見系爭房屋確有修復、 補強之可能，並為避免房屋價值貶損比率易隨市場變動之不 客觀因素所干擾與波動，認應得以系爭房屋達到通常效用品 質狀態之補強、修復費用即工程費用八十一萬五千元、非工
程費用六萬七千二百元，合計八十八萬二千二百元，作為認 定系爭房屋價金減少之核算基準為允當，此亦為原告另提附 件三台灣高等法院一百年度上字第七五號民事判決（見本院 卷第一九七頁至第一九八頁）採為系爭房屋價值減損之依據 ，有原告提出之該判決（見本院卷第一九八頁背面事實及理 由欄第八點）在卷可參。是以原告主張系爭房屋氯離子含量 過高而致價值及效用之瑕疵，請求減少價金之數額以八十八 萬二千二百元為適當，逾此範圍之數額，不應准許。 ⒉另原告主張系爭房屋補強後仍有污名化所致之價值減損，聲 請本院再就系爭房屋因氯離子存在所造成之房屋交易價值減 損價格為何送請鑑定。惟本院前依原告聲請已於一百零一年 六月二十六日函請台北市建築師公會鑑定，送請鑑定項目為 ：「⒈系爭不動產即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000 號9樓之3房屋之（混凝土）氯離子含量是否過高？⒉如系爭 不動產氯離子含量過高時，可否以補強方式修復？如可，其 補強方式及費用為何？⒊系爭不動產如屬高氯離子含量之建 物而無法以補強方式修復時，其市價減損為若干？」（見本 院卷第一七一頁），已就系爭房屋如屬高氯離子含量過高之 建物，其「市價減損為若干」之原告聲請鑑定項目送請鑑定 ，嗣鑑定機關台北市建築師公會就本院上開請求鑑定項目出 具鑑定報告書，除已明確表明系爭建物可以補強方式修復外 ，並表明補強系爭房屋之具體方法，復就項目、數量及單價 詳列工程性及非工性費用等情，已如前述，足見系爭房屋已 經鑑定屬能以結構補強方式修復以回復原狀之情形，則原告 所謂補強後仍有污名化所致之價值減損一節，係其主觀心理 上所認價值減損，應認已包括在前述修復補強之工程性及非 工性費用內，自無再送鑑定之必要。另本院係參酌原告另提 附件三判決所採補強修復費用作為認定系爭房屋價金減少之 核算基準，已如前述，核與原告所提附件一判決（見本院第 一八七頁至第一九三頁）係論述瑕疵程度已達解除契約、附 件二判決（見本院第一九四頁至第一九六頁）論述無修復必 要故僅依成本法計算價金減少數額之情形，均不相同，自不 能比附援引，亦無據此再送鑑定之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，系 爭契約之買賣價金應減少等情，堪以採信，惟主張依系爭契 約買賣總價三成計算減少價金之數額，顯然過高，應以系爭 房屋之補強修復工程費用八十一萬五千元、非工程費用六萬 七千二百元，合計八十八萬二千二百元為系爭契約買賣價金 減少之數額為適當；另被告依民法第三百五十五條第二項及 權利行使不得濫用之規定，抗辯其無須負瑕疵擔保責任，亦
不足採。從而，原告依兩造間系爭契約及民法第三百五十九 條規定請求減少價金之法律關係，訴請被告給付其八十八萬 二千二百元，及自起訴狀繕本送達翌日即一百年十二月七日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應 予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二 條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 18 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 21 日
書記官 高宥恩