臺灣臺中地方法院民事判決 101年度重訴字第360號
原 告 許文憲
訴訟代理人 張啟富律師
被 告 林山本
訴訟代理人 林慶丞
陳葳菕律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102 年10月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○地號，地目旱，面積三二三九．三九平方公尺之土地應予分割。分割方法為如附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S 連線範圍），面積一三九六．九九平方公尺，分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P 連線範圍），面積一八四二．四平方公尺，分歸原告取得。
原告應補償被告新臺幣參佰貳拾壹萬柒仟貳佰柒拾肆元。訴訟費用由被告負擔八百分之三四五；餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造共有坐落臺中市○○區○○○段0000地號，地目旱，面 積3239.39 平方公尺土地（下稱系爭土地），原告應有部分 800 分之455 ，被告應有部分800 分之345 ，此有土地登記 謄本可稽。
㈡按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分 割。但有下列情形之一者，不在此限：…。四、本條例民國 89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」 。前項第4 款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先 取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得 超過共有人人數。農業發展條例第16條第1 項第4 款、第2 項定有明文。查系爭土地於農業發展條例89年1 月4 日修正 施行前本為訴外人張宗吉等5 人共有（含被告），除被告之 應有部分外，其他共有人之應有部分，於農業發展條例89年 1 月4 日修正施行後歷經4 次異動，輾轉由原告取得，而成 為兩造共有之現況，有地籍資料電子處理前之土地登記簿及 異動索引表可供參照。是系爭土地於農業發展條例89年1 月 4 日修正施行前即為共有之耕地，且依原告主張之分割方案 ，分割後之土地宗數僅2 宗，未逾農業發展條例89年1 月4 日修正施行前之共有人人數，故系爭土地無民法第823 條第 1 項規定不能分割之情形。且經原告試圖與被告協議分割未 果，爰依法提起本訴，請求裁判分割。
㈢原告主張系爭土地之分割方法，以臺中市太平地政事務所10 1 年9 月25日複丈成果圖所示分割方案一為適當，理由如下 ：
⑴系爭土地除鄰近工業19路及原告所經營之哈伯精密工業有限 公司（下稱哈伯公司）廠區位置，有部分鋪設水泥地面，部 分堆置哈伯公司工廠物品及充作停車場外；其餘部分均呈閒 置狀態，雜草叢生。而臨接系爭土地之太平市工業19路末端 兩側為哈伯公司廠區，有系爭土地位置圖及土地登記謄本可 稽。是以，目前藉徑工業19路末端對外聯絡者，僅原告及其 所經營之哈伯公司員工（約200 多人）。衡諸上開客觀情狀 ，採分割方案一，將圖示乙部分（E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ）分歸原告，圖示甲部分（A-B-C-D-E-P-Q-R-S ）分歸被告 ，與使用現況相符，為適當之分割方法。
⑵系爭土地北面相鄰之同段1192地號土地（面積20386.52公尺 ），原告為共有人之一（應有部分4480分之3436，應有部分 面積15635.73平方公尺），有土地登記謄本在卷可參。是將 圖示乙部分（E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ）分歸原告，除有利 於原告日後與相鄰之1192地號土地合併規劃利用外，復因圖 示乙部分土地鄰近原告所經營之哈伯公司廠區，日後原告更 可以「興辦工業人」之資格，依促進產業升級條例及相關規 定申請經濟部核定將其編定為工業區用地，作為工廠腹地， 供擴廠之需，有助於提升分割後土地經濟價值，發揮其最大 經濟效用。
㈣至於採分割方案一，原告所分得圖示乙部分土地（E-F-G-H- I-J-K-L-M-N-P ），與被告所分得圖示甲部分土地（A-B-C- D-E-P-Q-R-S ）之價差，經華聲科技不動產估價師事務所派 員實地調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交通情況、公 共設施、使用現況、經濟發展程度及房地產交易現況等因素 ，所作成之鑑定報告，因有其相當公信力，原告願依鑑定結 果所載價差新臺幣（下同）321 萬7,274 元補償被告。 ㈤並聲明：兩造共有坐落臺中市○○區○○○段0000地號，地 目旱，面積3239.39 平方公尺之土地，請准予分割。分割方 法如臺中市太平地政事務所101 年9 月25日複丈成果圖所示 ，分割方案一：圖示乙部分（E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ）， 面積1842.4平方公尺分歸原告取得；圖示甲部分（A-B-C-D- E-P-Q-R-S ），面積1396.99 平方公尺分歸被告取得。二、被告抗辯：
㈠位在系爭土地東南方之土地，為大里工業區公設綠地，並非 原告所有，故哈伯公司廠區並未與系爭土地相鄰。且系爭土 地西側之同段1186、1187地號土地亦非原告所有，故系爭土
地尚難與哈伯公司廠區合併使用。況依土地登記謄本記載， 系爭土地為一般農業區農牧用地，其性質非可供原告增建廠 房，僅能作農牧使用，故原告經營哈伯公司與否，實與系爭 土地之分割無必然關連。
㈡系爭土地北側雖為防汛道路，惟其與系爭土地之落差高達2. 8 公尺，縱可填土，其成本費用亦難估算。且防汛道路沿路 路邊設置混凝土邊坡，建造有路基，現況非可供被告通行； 被告亦不可能自行破壞防汛道路混凝土邊坡及路基，自行填 土鋪設通路，故原告所提分割方案，顯然昧於事實，且對被 告不公平，絕非可採。倘原告認臺中市太平地政事務所101 年9 月25日複丈成果圖圖示甲部分（A-B-C-D-E-P-Q-R-S ） 土地有面臨寬約12公尺之防汛道路，亦即交通方面有適宜之 聯絡，則原告經營之哈伯公司，更需利用防汛道路，作為出 入運輸之用，是將圖示甲部分土地分歸原告所有，亦屬合理 。
㈢分歸系爭土地北側之共有人，能否通過綠帶以通行太堤東路 ，似有相當程度之困難，顯非一可行方案。雖華聲科技不動 產估價師事務所之鑑定報告就分歸系爭土地北側者提出補償 金額，然無法通行之袋地，其不便性與地價低落影響後代至 深且遠，甚至可能囿於建築相關法規而無法興建農舍，絕非 前開鑑定報告所載之補償價格所能彌補。參酌原告為新德隆 段1192地號土地之共有人，應有部分3436/4480 ，故被告主 張為使兩造均有通路可對外通行，提出方案如下：臺中市太 平地政事務所101 年9 月25日複丈成果圖圖示丁部分（F-G- H-I-J-K-L-M-N ）土地分歸被告所有；圖示丙部分（A-B-C- D-E-F-N-P-Q-R-S ）土地由原告取得，被告則願提供部分土 地（即由I-J-K-L 地界向東延伸4 米為界），供原告作為道 路使用，以便原告藉由其所有新德隆段1192地號土地，通行 至系爭土地圖示丙部分土地，如此方能使兩造均有通路對外 通行，兼顧雙方權益。若原告主張因此需補償金額，被告亦 同意補償價差。
㈣華聲科技不動產估價師事務所鑑定之當地地價實屬偏低，洵 非可採：
⑴依上開鑑定報告第4 頁鑑定結果，認定工業19路價位區為一 坪4 萬元，裡地1 區、裡地2 區、盲地則以上開價位為基準 依序遞減，足見工業19路價位區價位之認定，實屬重要之認 定標準。而經被告瞭解之當地地價，工業區內之農地，在10 1 年10月每坪價格已達4.8 萬元或5 萬元以上，102 年地價 應更高。被告確知成交者，例如工業20路附近，新德隆段11 51、1200地號，業經內政部不動產交易實價查詢服務網揭露
，然前開鑑定報告竟只認定一坪4 萬元，差距達1 萬元以上 ，前開鑑定報告顯然嚴重低估價位，低估比率達2 成以上。 ⑵又上開鑑定報告認溝渠價位區為每平方公尺6695.84 元，被 告認屬過高；況欲利用溝渠尚須填土，亦須花費金錢。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地為兩造所共有，原告應有部分455/800 ， 被告應有部分345/800 ；系爭土地並無因物之使用目的不能 分割，或契約訂有不分割期限之情形，惟兩造就分割方法無 法達成協議等事實，業據其提出土地登記謄本及地籍圖謄本 為證（見卷第9 至10頁），且為被告所不爭執，自堪信為真 實。
㈡按系爭土地面積為3239.39 平方公尺，如按兩造應有部分比 例分割，兩造各自分配取得之土地面積，雖均未達0.25公頃 。惟查，系爭土地於農業發展條例89年1 月4 日修正施行前 ，原為訴外人朱陽宏、傅朝卿、陳傅阿滿、張宗吉及被告所 共有，此見系爭土地舊土地登記簿及異動索引即明（見卷第 168 頁、第172 頁），其後除被告以外之4 人始輾轉將應有 部分移轉登記予原告，是系爭土地屬農業發展條例89年1 月 4 日修正施行前之共有耕地，應無疑義。又系爭土地分割後 之土地宗數，亦未超過共有人人數。是依農業發展條例第16 條第1 項第4 款及第2 項規定，原告訴請裁判分割系爭土地 ，即無不合，應予准許
㈢次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，提起請求分 割共有物之訴時，法院對於共有物之分割方法，不受當事人 聲明方法之拘束，且應斟酌當事人之聲請、共有物之性質、 經濟效用、使用現況及全體共有人之利益等公平決定之。經 查：
⑴系爭土地地目旱，屬一般農業區農牧用地，位於太平區工業 19路底端與太平區太堤東路（即防汛道路）之間，地勢尚屬 平坦，地形呈狹長形狀；目前土地上除南側一部分為原告經 營之哈伯公司放置物品及作為停車場使用外，其餘土地則雜 草叢生，無人利用；部分土地臨接工業19路，路寬12公尺， 部分土地臨接太堤東路，路寬10公尺，臨接太堤東路部分有 1.8 公尺至2.8 公尺之高低落差；又原告經營之哈伯公司位 於工業19路底端兩側等情，業據本院至現場勘驗明確，並經 本院囑託臺中市太平地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、本 院拍攝之現場照片及土地複丈成果圖（下稱附圖）附卷可稽 （見卷第24至25頁、第30至46頁、第57頁）。是系爭土地之 分割方法，自應考量土地使用現狀、各共有人之意願、對外
通行之需要、分割後土地之價值與利用等情形。 ⑵審諸系爭土地南側緊鄰原告擔任負責人之哈伯公司廠區，中 間僅隔一細長之同段9 地號國有土地，此有系爭土地位置圖 、複丈成果圖及土地登記謄本在卷可佐（見卷第11頁、第57 頁、第122 頁），是如將系爭土地南側分歸原告取得，哈伯 公司將可就近利用該部分土地，有效提升土地之使用效益。 反之，被告不論係取得南側或北側土地，其均作為農耕使用 ，甚至繼續荒廢，此觀被告自73年1 月7 日因分割繼承取得 系爭土地應有部分後，從未使用系爭土地，任其荒廢至今即 明（見卷第9 頁土地登記謄本），對土地之經濟效益毫無助 益。
⑶又本件如採原告提出之分割分案，即將附圖所示甲部分（即 A-B-C-D-E-P-Q-R-S ），分歸被告取得；附圖所示乙部分（ 即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ），分歸原告取得，因甲部分臨 接太堤東路，乙部分臨接工業19路，系爭土地之經濟價值及 使用便利性均得以保存。況系爭土地如附圖所示乙部分，除 間隔同段9 地號國有土地而與哈伯公司廠區相鄰外（見複丈 成果圖，卷第57頁），該附圖所示乙部分更與原告持有應有 部分3436/4480 之同段1192地號相鄰，有地籍圖及土地登記 謄本在卷可參（見卷第11頁、第121 至124 頁），該3 筆土 地將來整體規劃利用之可能性極高。是本院斟酌上情，並考 量土地使用現況及各共有人之利益，認為原告提出之分割方 案即將附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S ）分歸被告 取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ）分歸 原告取得，不僅可提高系爭土地之整體經濟效用，並使各共 有人分得之土地均能對外聯絡，各共有人皆可有效利用所分 得土地，使系爭土地發揮應有之使用價值，符合社會經濟利 益及整體共有人之利益。
⑷至於被告先後提出之分割方案有三，一為如附圖所示丙部分 （即A-B-C-D-E-F-N-P-Q-R-S ）分歸原告取得；附圖所示丁 部分（即F-G-H-I-J-K-L-M-N ）分歸被告取得；二為在系爭 土地如附圖所示丁部分與哈伯公司廠區間留設一寬4 公尺通 路，以供分得北側丙部分土地之原告通行（見卷第29頁）； 三為在系爭土地如附圖所示丁部分西側留設一寬4 公尺之通 路，以供原告藉由通行1192地號土地以達北側丙部分土地（ 見卷第143 頁）。惟查，一者，被告取得附圖所示丁部分土 地，僅能供作農耕之用（因丁部分面積僅1396.99 平方公尺 ，無法興建農舍），然卻使原告無法將系爭土地、1192地號 土地及哈伯公司土地做整體規劃利用，被告所獲利益尚小， 原告所受損害卻極大。二者，將使如附圖所示丁部分土地更
為細長，不利土地使用；況附圖所示丁部分土地已有工業19 路可供通行，則所留設之寬4 公尺通路將僅供分得北側丙部 分土地之原告1 人通行，如此留設甚大面積土地卻僅供1 人 通行，致令所有共有人受有減少分配土地之不利益，實屬不 符經濟效益。三者，原告與他人共有之1192地號土地尚未分 割，則原告豈能通行如附圖所示丁部分土地西側被告所留設 之通路，再擅自通行1192地號，以達系爭土地北側丙部分土 地。是被告提出之三分割方案，均非適當之分割分法，尚難 憑採。實則，分得北側土地之人本得利用太堤東路對外通行 （詳後述），分得南側土地之人亦得利用工業19路對外通行 ，似無再浪費土地留設通路之必要。從而被告提出之分割方 案，對兩造之經濟利益均有損害，洵非可採。
⑸而採原告提出之分割方案，被告分得之附圖所示甲部分土地 與太堤東路間雖有高低落差之情形，惟查，被告非不可在土 地上填土施作通路以達太堤東路。況附圖所示甲部分土地與 太堤東路間有高低落差及其交通便利性較附圖所示乙部分土 地為差等情形，業經本院於囑託華聲科技不動產估價師事務 所鑑定時特別要求估價師須列入考量在案（見卷第81頁）。 再者，觀諸鑑定報告係將附圖所示甲部分認定為無路通行之 盲地價位區（見估價報告書附件2-1 ），足見鑑定單位已將 甲部分土地不利通行之現況列入價位考量，並認估價結果原 告應補償被告321 萬7,274 元（見卷第201 頁）。是原告提 出之分割方案，雖對被告較為不利，惟業以金錢補償之，難 認對被告有何重大不公平之處，應屬可採。
⑹又據經濟部水利署函覆本院稱：太平區太堤東路係臺中市太 平區頭汴坑溪左岸水防道路，業經臺中市太平區公所以97年 11月19日太市○○○0000000000號函接管在案，其現況已兼 作為一般道路使用中（見卷第59頁）；及臺中市太平區公所 函覆本院稱：系爭土地與太堤東路確隔有綠帶相鄰；該綠帶 仍屬經濟部水利署權管，另依據臺中市道路管理規則第3 條 及第10條規定，人民或團體自行修築道路，應先向主管機關 申請核准，是如欲開闢系爭土地對外通行道路至太堤東路， 所有權人需徵求經濟部水利署同意穿越綠帶，並提送文件至 主管機關臺中市政府建設局審核後，方可修築對外通行道路 （見卷第95頁）；暨經濟部水利署再次函覆本院稱：系爭土 地所有人擬藉由通過綠帶聯接太堤東路，如涉及行駛車輛、 施設建造物（如鋪設路面、架設版橋等）或其他使用行為（ 如就地整平長期使用行為），應依水利法等相關規定向水利 署第三河川局提出申請（見卷第131 頁）。足見如採原告提 出之分割方案，分得附圖所示甲部分土地之被告，只須向主
管機關提出申請，非不可填土修築通路連接太堤東路，以對 外通行，是附圖所示甲部分土地並非不能對外通行之袋地， 併此說明。
㈣次按裁判分割共有物，如依原物數量按應有部分之比例分配 ，其價值顯不相當者，自應按其價值按應有部分之比例定分 配，方屬公平，最高法院85年台上字第2676號判例可資參照 。本件系爭土地如附圖所示甲部分臨接太堤東路處有1.8 公 尺至2.8 公尺之高低落差，此有複丈成果圖在卷可考（見卷 第57頁），將來勢須填土施作通路以達太堤東路，是系爭土 地分割後，因各部分所處位置不同，經濟價值亦隨之殊異； 且因本件係依共有人之使用現況及需求而為分配，致各共有 人所受分配利益有不一之情形，故依上開說明，自應以金錢 相互找補。而經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定 及補充鑑定結果，認採原告分割方案（即估價報告書所載方 案一），即附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q-R-S ），分 歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-P ），分歸原告取得，原告分得之土地價值與應有部分應得之 價值增減差額為+321萬7,274 元，被告分得之土地價值與應 有部分應得之價值增減差額為-321萬7,274 元（見卷第201 頁）。衡諸華聲科技不動產估價師事務所係依據國際估價原 則，即成本估價法、市場估價法、所得估價法，並參酌當地 交通情況、里鄰環境、公共設施、鄰近使用現況、當地房地 產交易現況等因素而估算其價值，有其一定之專業計算基礎 ，應可採信。是依此計算原告應補償被告之金額為321 萬7, 274 元。
㈤綜上所述，本院審酌系爭土地現況、各共有人使用情形、出 入方便性、地形、地勢、土地之整體利用及分割後之經濟價 值等一切情況，認應將附圖所示甲部分（即A-B-C-D-E-P-Q- R-S 連線範圍），分歸被告取得；附圖所示乙部分（即E-F- G-H-I-J-K-L-M-N-P 連線範圍），分歸原告取得，較為可採 ，且有助於提升土地整體經濟效益。爰判決如主文第1 項所 示。又因附圖所示甲部分土地之價值顯低於乙部分土地之價 值，原告應補償被告321 萬7,274 元，爰判決如主文第2 項 所示。
四、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。 本件係因共有物分割事件涉訟，兩造之行為均可認係按當時 之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，應諭知由兩造按應有 部分比例分擔訴訟費用，始為公允，爰判決如主文第3 項所
示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核 均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 黃佩韻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 黃毅皓