臺灣新竹地方法院民事判決 101年度訴字第615號
原 告 張淑滿
訴訟代理人 羅秉成律師
複代理人 陳又寧律師
複代理人 曾能煜律師
被 告 鄭阿賢
訴訟代理人 黃宗哲律師
被 告 鄭庭
上列當事人間請求返還本票事件，本院於民國102 年9 月23日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第1 項 定有明文。原告於民國（下同）102 年7 月30日撤回對被告 鄭庭之訴訟（見本院卷第128 頁至129 頁），被告鄭庭表示 不同意原告撤回對其之起訴（見本院卷第177 頁反面），而 本案件已於101 年8 月13日進行言詞辯論（見本院101 年度 審訴字第302 號卷（下稱審卷）第60至61頁），被告鄭庭既 已表示不同意原告撤回對其之起訴，此部分訴訟繫屬尚未消 滅，本院自應進行審理。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限；民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款分別 定有明文。原告起訴時之聲明原為：㈠被告鄭阿賢、鄭庭應 將其持有原告所簽發票號NO.238181 、票面金額新臺幣（下 同）300 萬元、發票日100 年7 月4 日、受款人為被告鄭阿 賢之本票正本乙紙返還予原告。㈡請准供擔保宣告假執行。 ㈢訴訟費用由被告負擔。嗣於102 年8 月23日原告具狀以被 告鄭阿賢於102 年8 月間持系爭本票聲請本票裁定在案，惟 因系爭本票之債權不存在，追加確認系爭本票之債權不存在 。追加後聲明為：㈠確認被告鄭阿賢持有原告張淑滿所簽發 票號NO.238181 、票面金額300 萬元、發票日100 年7 月4 日、受款人為被告鄭阿賢之本票債權不存在。㈡被告鄭阿賢 應將前項本票正本乙紙返還予原告張淑滿。㈢第2 項聲明部 分請准供擔保宣告假執行（見本院卷第182 頁），核其前後 請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；
揆諸前開規定核無不合，應予准許。
叁、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判例 意旨可參。原告主張其於100 年7 月4 日所簽發、票面金額 300 萬元之本票、受款人為被告鄭阿賢、票號NO.238181 之 本票乙紙，係原告支付買賣土地之斡旋金，買賣契約未成立 前，不生定金之效力，為被告所否認，而被告鄭阿賢業已持 上開本票向本院聲請本票准予強制執行，並經本院以102 年 度司票字第599 號民事裁定准許在案，是原告之財產隨時有 遭受被告聲請強制執行之虞，即原告私法上之地位有受侵害 之危險，而原告此一法律上地位之不安狀態，能以確認判決 將之除去，揆諸前開說明，應認原告提起本件確認之訴有法 律上利益。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、100 年間被告鄭庭知悉坐落新竹縣寶山鄉園區段752 、753 、754 、755 、756 、741 、746 、758 、759 、760 、76 1 、764 、757 等13筆土地（下稱系爭土地）之共有人有意 出售系爭土地，訴外人五崧捷運股份有限公司（下稱五崧公 司）於該時有購買土地做為停車場、辦公室之計畫，被告鄭 庭向五崧公司承辦人表示伊知悉有一塊土地，適合做為五崧 公司之停車場、辦公室，並提供地籍圖、土地登記簿謄本予 五崧公司參考，又聲稱願代為仲介買賣，經數次討論後，五 崧公司決定委由原告個人名義與被告鄭庭商討土地仲介事宜 。嗣原告於100 年7 月4 日與被告鄭庭簽署買賣斡旋契約書 （下稱系爭斡旋契約），約明由原告在總價14,837萬元範圍 內購買系爭土地，並授權被告鄭庭於100 年7 月5 日至100 年7 月20日間，以上開條件向系爭土地全體共有人磋商買賣 條件。於原告簽署系爭斡旋契約時，被告鄭庭聲稱被告鄭阿 賢為地主之代表，原告主觀上因此認為被告鄭阿賢為系爭土 地之共有人代表，原告方依被告鄭庭之指示及系爭斡旋契約 第4 條約定，簽發受款人為被告鄭阿賢、票號NO.238181 、 發票日100 年7 月4 日，票面金額300 萬元之本票乙紙（下 稱系爭本票）交予被告鄭庭保管，做為居間承購條件之斡旋 金。
二、100 年7 月21日被告鄭庭以電子郵件向原告表示系爭土地之 共有人已經同意以14,837萬元出售土地，原告即要求被告鄭 庭儘速與所有地主聯絡後續簽約事宜，及提出相關授權書， 辦妥共業登記後，再簽署正式買賣契約。被告鄭庭嗣後提及 本件買賣僅有被告鄭阿賢出面簽約，亦無授權書面，且須待 正式簽約後再處理共業問題，原告此時方知被告鄭阿賢並無 代表權，且為賣方僅有一位共有人簽約，與當初所談條件不 同，並無任何保障可言，方拒絕簽署買賣契約。被告鄭庭未 於100 年7 月20日之期限內徵得系爭土地全體共有人出售土 地之同意，依據系爭契約第3 條、第4 條之約定，系爭斡旋 契約已經失其效力，系爭本票亦無從轉為買賣契約訂金，被 告鄭庭理應依系爭契約第4 條約定，將性質為斡旋金之系爭 本票返還予原告，被告鄭庭以部分共有人已同意出售土地， 似將系爭本票交付被告鄭阿賢做為系爭土地買賣之訂金，並 委請律師於100 年11月16日發函要求原告於100 年11月28日 前往聯成地政士事務所簽立正式買賣契約書，原告收受上開 函文後，即於100 年11月21日回函拒絕，並請求被告二人返 還系爭本票，因被告二人未予置理，原告復於100 年12月15 日、101 年2 月7 日、101 年2 月22日三度發函要求被告二 人返還系爭本票，因被告二人收受前開函文後仍不理會。為 此，原告依系爭斡旋契約及不當得利之法律關係，提起本件 訴訟。
三、對於被告答辯之陳述：
㈠、系爭土地乃被告鄭阿賢、訴外人鄭武雄、鄭神寶等人共有， 依民法第819 條第2 項之規定，被告鄭阿賢並無權單獨出賣 及處分系爭土地。本件乃被告鄭庭居中仲介，兩造間並不認 識，系爭土地之共有人眾多，土地價格又高達14,837萬元， 原告顯無可能同意僅與其中一名共有人之被告鄭阿賢單獨簽 署買賣契約及支付價金後，再請被告鄭阿賢促請系爭土地其 餘共有人移轉所有權之理，倘被告鄭阿賢嗣後無法得其他共 有人有之同意，原告豈非損失重大。且原告依據被告鄭庭傳 達之訊息，始終認為被告鄭阿賢為地主代表，有權代表地主 洽談買賣範圍及金額，方願簽署斡旋書。因此，倘雙方於正 式簽約時，全體地主究係委託被告鄭阿賢一人代表簽約，或 為全體地主親自出席，對原告而言並無差別。次觀諸系爭契 約第2 、3 頁之買賣土地清冊已載明系爭土地之所有權人有 訴外人鄭武雄、鄭神寶及被告鄭阿賢等人，難認原告係委託 被告鄭庭向被告鄭阿賢個人購買系爭土地及簽署買賣契約後 ，再由被告鄭阿賢說服其他地主將土地移轉予原告。再觀諸 系爭契約第4 頁買賣斡旋契約書附件所載，賣方應負責處理
之事項，均屬系爭土地全體所有權人之義務，被告鄭阿賢並 無能力單獨負責或為處理，原告怎有可能要求被告鄭阿賢單 獨負責，益證原告並非單獨與被告鄭阿賢簽立買賣契約。被 證4 買賣土地預約書、土地買賣契約書之賣方欄有二個之原 因，經原告向聯成代書事務所詢問後，其回稱：「該書面僅 為草稿，故買方、賣方之欄位尚不確定，可視情形增刪」。 縱認上開書面之「賣方欄位」非屬草稿性質，被告鄭阿賢始 終辯稱原告僅與渠一人簽署買賣契約，倘原告亦為如是認定 ，則原告何需於被證4 之買賣土地預約書中留下「二個」賣 方欄位。再觀諸被證4 之土地買賣契約書欄位包含「買方二 人」、「賣方二人」，惟買方自始至終均僅原告一人，何需 有二個欄位，益證代書所指該買賣雙方之欄位僅屬草稿，可 隨時增刪之說法屬實。被告賣土地時，有義務將附件約定辦 完，300 萬元斡旋金係向系爭土地全體地主洽談承購條件之 用。兩造間就買賣契約必要之點未有同意，在買賣契約未成 立前，原告所交付300 萬元斡旋金不生定金效力。㈡、被告鄭庭提及地主代表願出售土地時，五崧公司認為本件土 地買賣茲事體大，須處理甚多細節問題，請陳忠富律師先與 賣方釐清土地買賣之細節，經陳忠富詢問被告鄭庭有關賣方 之條件，並依原證1 之系爭契約附件修改彙整後，繕打被證 4 第1 頁之「買賣簽約附件」並電郵予雙方確認。五崧公司 收受被證4 第1 頁附件後，認其內容與原證1 第4 頁買賣斡 旋契約書附件及五崧公司之要求不符，無法認可，再委請聯 成代書事務所草擬被證4 第2 頁及第3 至7 頁之買賣土地預 約書、土地買賣契約書，並電郵予被告鄭庭。觀諸被證4 第 2 頁買賣土地預約書所載：「茲為買賣新竹縣寶山鄉○區段 000 地號等13筆土地，出售地主須承諾同意完成下列條款後 ，雙方正式簽訂土地買賣契約書：一、寶山鄉園區段740 、 757 號土地兩筆，須辦竣遺產繼承登記，並授權繼承人代表 簽訂買賣契約」等語，可知五崧公司於本件買賣洽談過程中 ，已明確向被告鄭庭、鄭阿賢表示第740 、757 號土地須辦 竣遺產登記，並有該等土地繼承人之授權後，方簽署土地買 賣契約書，足證五崧公司曾要求地主於共業處理完畢後再簽 約，及主觀上認為被告鄭阿賢為地主之代表，方要求渠提出 授權書，是被告鄭阿賢辯稱原告係向渠個人購買系爭土地， 應與事實不符。再觀諸被證4 第2 頁買賣土地預約書第6 條 所載：「以上事項經甲方申請土地登記簿謄本確認無誤後， 全部地主會同簽訂買賣契約」等語，益證原告係與系爭土地 之全部地主簽立買賣契約，而非僅與共有人被告鄭阿賢個人 簽約，否則何須於預約書中表明「全部地主會同簽訂買賣契
約」。
㈢、本院卷第70頁至第112 頁之電子郵件為被告鄭庭寄予原告、 五崧公司經理黃天長，或為黃天長寄予被告鄭庭者，惟原告 並未提及係與被告鄭阿賢個人訂約，而被告鄭庭為排除其他 同業競爭，據以取得高額之傭金，勉強求取契約之成立，有 向原告隱瞞資訊之情，且被告鄭庭之利益與被告鄭阿賢相同 ，其陳述或書寫之電子郵件自難做為不利原告之證據，亦無 法證明「原告係與被告鄭阿賢單獨簽約」，觀諸被告鄭庭於 100 年7 月7 日撰擬之電子郵件記載：「由於兩位地主的11 筆土地又有2 筆共業，是早晚都要處理的」等語，及被告鄭 庭於100 年7 月18日撰擬之電子郵件記載：「今晚與地主們 碰面，談的很晚才走…又人多真的嘴雜」等語，即知被告鄭 庭亦以電子郵件向原告提及「二位地主」、「地主們」、「 人多嘴雜」等語，而非提及伊單獨與地主即被告鄭阿賢洽談 及簽立買賣契約，是倘出賣系爭土地之地主為二人（被告鄭 阿賢、訴外人鄭武雄），則被證2 斡旋書僅有被告鄭阿賢一 人簽署，當時亦無鄭武雄授權簽署被證2 斡旋書之書面，難 認被證2 斡旋書已經成立生效。觀諸被告鄭庭於100 年7 月 10日撰擬之電子郵件記載：「針對附約但書上的㈡㈣可就雙 方都同意以半年時間來處理」、「13筆土地應一起同進同出 ，對買方才有安全保障」等語，及黃天長於100 年11月9 日 撰寫之電子郵件所載：「據公司管理當局通知我，當初簽買 賣斡旋書時（100 年7 月21日）是以6 個月為期（101 年1 月20日）」等語，及黃天長撰寫之電子郵件記載：「當初在 簽買賣斡旋書時（100 年7 月21日），本公司在附件已經註 明6 個月為期要辦完附件的事項…賣方才告訴本公司時程要 從簽約日開始計算6 個月，這樣就失去當初簽斡旋書及本公 司交付本票的用意…並請賣方按照斡旋書及附件精神進行簽 約…」等語，益證原告所為「買方自始認知賣方應於斡旋契 約成立後（100 年7 月20日）半年內，將共業處理完畢」之 抗辯屬實。
㈣、被告鄭庭在100 年6 月2 日、100 年6 月7 日撰寫之電子郵 件，不斷提及當時有多家仲介及買方同時洽談系爭土地買賣 事宜，希望不要被其他的同事撿便宜，讓伊做白工，因而拿 不到服務仲介費等語，是被告鄭庭係在買賣契約成立前提下 ，方可拿取仲介費，其為求儘速斡旋成功，乃隱瞞或提供諸 多不實資訊，並於100 年7 月21日向原告聲稱已取得地主代 表被告鄭阿賢之同意，並已斡旋成功，原告因誤認被告鄭庭 所述為真，方要求被告鄭庭繼續進行後續簽約事宜。縱認原 告係向被告鄭阿賢個人購買系爭土地，惟被告鄭阿賢未依原
證1 第4 頁買賣斡旋契約書附件第4 條約定，於買賣斡旋契 約成立後6 個月內（即101 年1 月20日）辦妥繼承登記，依 附件第4 條約定，本件買賣契約亦屬全部無效，被告應依民 法第249 條、179 條規定返還原告。
㈤、被告鄭阿賢訴代101 年8 月13日於庭訊時稱「尚未處理有關 全體繼承人同意及授權」乙事，何以事後改稱「渠為履行契 約，已於100 年12月以鄭武雄名義向共有人鄭心家等語購買 系爭土地之持分」，足證所述不實。再觀諸原證1 契約書可 知，系爭土地總價為14,837萬元，土地總面積為7,418 坪， 每坪總價約20,000元，依鄭武雄向共有人鄭心家等人購買土 地之每坪單價僅有6,042 元（396,000 元÷65.54 坪＝6,04 2 元），其間差價高達3 倍多，益證此乃鄭武雄為賺取差價 而私下向鄭心家等人而自行購入者，與被告鄭阿賢毫無所涉 。被告鄭阿賢倘為履行契約內有關辦理共業之約定，理應誠 實向其他共有人告知已與原告訂約及買賣單價等事，何以背 於誠信，以鄭武雄名義向其他共有人提出低於3 倍之單價購 買系爭土地之持分，又將系爭土地移轉登記予鄭武雄，被告 鄭阿賢以每坪6,042 元之低價向其他共有人購買土地，亦難 認被告鄭阿賢受有任何損失可言。倘認原告已構成原證1 斡 旋契約書第肆條第2 項所約定「違約不買」之要件時，惟被 告鄭阿賢未因本件買賣受有任何損害，故兩造間所約定之違 約金數額300 萬元顯屬過高，請依民法第252 條規定予以酌 減。
四、訴之聲明：
㈠、確認被告鄭阿賢持有原告張淑滿所簽發票號NO.238181 、票 面金額300 萬元、發票日100 年7 月4 日、受款人為被告鄭 阿賢之本票債權不存在。
㈡、被告鄭阿賢應將前項本票正本乙紙返還予原告張淑滿。㈢、第2項聲明部分請准供擔保宣告假執行。
㈣、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯：
一、被告鄭阿賢：
㈠、原告係委託被告鄭庭居間斡旋，願以總價金14,837萬元向被 告鄭阿賢購買系爭土地，並非向系爭土地「全體共有人」進 行斡旋與簽約，買賣契約乃為債權契約，不以有處分權為限 ；且被告鄭阿賢為系爭土地之所有權人之一，占多數又與其 他地主熟識，有能力說服其他地主將系爭土地移轉予原告。 系爭本票之受款人為被告鄭阿賢而非全體共有人，且系爭本 票係交付予被告鄭阿賢而非全體共有人，被告鄭庭當初受原 告委任時，並未向被告鄭阿賢要求提出授權書。依系爭斡旋
契約書第4 條約定，系爭斡旋金將來可能轉作買賣價金之一 部分（即定金），若賣方並非被告鄭阿賢一人，而係包括訴 外人鄭武雄、鄭神寶等其他共有人，為何僅將斡旋金交付予 被告鄭阿賢一人呢？由原證1 中僅記載13筆土地原告提出之 買賣價金僅有一筆即14,837萬元，系爭土地共有13筆地號， 所有權人登記分別為訴外人鄭武雄、被告鄭阿賢、訴外人鄭 神寶3 人，且系爭土地部分為建地，部分為農地，部分尚有 三七五租約，依理而言，如原告係委託被告鄭庭分別向訴外 人鄭武雄、鄭神寶之繼承人及被告鄭阿賢居中斡旋，至少應 分別向訴外人鄭武雄、鄭神寶之繼承人及被告鄭阿賢分別出 價，甚至每筆土地分別出價始合常理。是系爭契約書中13筆 土地，只有一個總價，其目的係由被告鄭阿賢協調各共有人 ，由被告鄭阿賢按照每筆土地之價值，分配予共有人價金。 訴外人鄭神寶已歿，依鄭神寶繼承系統表可知，鄭神寶共有 子女8 名，其中有人已死亡，再轉繼承人亦多達10餘名，平 時分散在各地，旅居國外繼承人有20餘人，尚未辦理繼承登 記，怎可能要求被告鄭阿賢於100 年7 月5 日至20日，短短 15天取得渠等之授權？被告鄭庭又怎可能於短短15天內分別 與10餘名之繼承人進行斡旋呢？被證2 之買賣斡旋契約書， 其上係由賣方被告鄭阿賢簽章確認出售。100 年7 月20日系 爭旋斡期間到期後，兩造尚有多次商討後續簽事宜，原告甚 至委請陳忠富律師、莊寶蓮代書修改草約，並提出買賣契約 附件，如果原告認為兩造根本斡旋不成立的話，為何要於10 0 年7 月20日進一步與被告鄭阿賢磋商買賣契約細節事宜， 又刻意編織一堆理由，一直推延簽約時程？被證4 之土地買 賣契約均係由原告所製作並提供予被告鄭阿賢，但被告鄭阿 賢並未完全同意其條件，故至今未簽署，是以上開契約條款 並不能作為不利於被告鄭阿賢之認定。從原告自己所提出之 被證4 土地買賣契約書之立契約書人欄中，賣方僅有2 欄可 茲證明，依照原告之認知賣方是有2 位，而非全體共有人。 既然被告鄭阿賢答應以14,837萬元出售系爭土地，則兩造已 成立斡旋契約，被告鄭阿賢依約收取系爭本票自無任何違誤 。
㈡、倘如原告主張原告要求與系爭土地全體共有人或經其授權之 人簽訂買賣契約云云，為何不等系爭740 、757 地號土地辦 理好繼承登記後再行與全體共有人簽約？又何必先出價進行 斡旋呢？又何必要約定原證1 買賣斡旋契約書附件，兩造何 不直接在買賣契約上註明過戶之期限，逾期則土地買賣契約 失效即可？若原告當初係要求被告鄭阿賢要先得到系爭土地 全體共有人授權出售系爭土地，始肯願意與被告鄭阿賢進行
斡旋，被告鄭庭怎可能隱瞞上開事實，不讓被告鄭阿賢知悉 呢？依100 年6 月1 日、100 年6 月10日、100 年7 月4 日 、100 年7 月6 日、100 年7 月10日、100 年7 月18日、10 0 年7 月28日電子郵件記載，可證明原告要進行斡旋之對象 確實只有被告鄭阿賢，且要求被告鄭阿賢負責將系爭土地處 理乾淨及買賣之總價款係由被告鄭阿賢分配予其他共有人。 從而，被告鄭阿賢已於100 年7 月20日晚間7 時在被證2 買 賣斡旋契約書上簽名，同意以總價14,837萬元出售系爭土地 予原告，因此系爭買賣契約已成立，系爭本票已由被告鄭庭 轉交予被告鄭阿賢轉作系爭買賣契約之訂金。
㈢、買賣斡旋契約書附件第4 條規定：「賣方同意須等740 、75 7 地號共業處理完成，則其他11筆土地交易始成立，否則全 部買賣合約均屬無效。」，其真意應係指「被告應於買賣契 約成立生效6 個月內，將740 、757 地號土地所有權移轉予 被告」，由原告委任之陳忠富律師草擬而送達予被告鄭阿賢 之被證4：買賣簽約附件第4條規定：「買賣雙方同意自買賣 簽約書起半年內，將740 、757 地號2 筆共業處理完成，則 會同其他11筆土地正式進行過戶代書流程，否則全部買賣合 約均屬無效。」及被告鄭阿賢所委任之莊代書草擬而送達予 原告之買賣土地預約書第1 條規定：「寶山鄉園區段740 、 757 地號土地兩筆，須辦竣遺產繼承登記，並授權繼承人代 表簽訂買賣契約。」可茲證明。兩造成立斡旋時，原告係意 欲購買新竹縣寶山鄉園區段740 、757 等13筆土地，並非僅 在處理740 、757 地號土地繼承登記（即共業）問題，否則 ，縱使740 、747 地號土地所有權人（即鄭神寶之繼承人） 均辦畢繼承登記，倘不同意以兩造所約定之價格出售系爭土 地予原告，對於兩造並無任何實益；復查，系爭土地之登記 名義人鄭神寶已往生60多年，其繼承人有20餘人未辦理辦繼 承登記，若非被告鄭阿賢向其購買系爭土地持分，則鄭神寶 之繼承人怎可能於被繼承人死後60餘年突然自願繳交相關之 稅捐、代書費而委任代書辦理繼承登記呢？原告要求被告鄭 阿賢空口勸說鄭神寶之其餘繼承人辦理繼承登記，實係強人 所難。
㈣、買賣斡旋契約書第4 條第2 項僅規定：「…若買方違約不買 ，則不得請求返還」，並無要求被告鄭阿賢尚須證明有損害 始無須返還系爭本票，因此，被告鄭阿賢對於是否有受損害 乙節並無說明及舉證之義務，退萬步言，前開規定即係為確 保賣方之履行利益，係屬最低損害賠償額之預定，乃具有減 輕當事人舉證責任之目的，該條亦規定：「賣方違約不賣， 則所收定金應加倍返還。」，前開規定足已平衡兩造之利益
，並無任何不公平，違反誠信原則之處，依私法自治、契約 自由之精神，尚無調整之必要。被告鄭阿賢已辦理5 項附約 條件（含祖墳遷移、共業處理、租賃解除等... ）自始至終 信守承諾，被告鄭阿賢為了履行本件土地買賣契約及為避免 產生家族糾紛、買賣消息走漏繼承人提高售價之考量，於10 0 年12月間，特別以訴外人鄭武雄之名義，先後向親戚鄭焜 仁、鄭欽仁、鄭心家購買等人購賣新竹縣寶山鄉○區段○00 0 ○000 地號土地之持分，欲以土地法第34之1 所規定之方 式取得系爭土地之處分權後，再以移轉系爭土地所有權予原 告，嗣後鄭焜仁等人相繼於同年100 年12月間辦理所有權移 轉登記予訴外人鄭武雄姑不論，被告鄭阿賢為履行系爭土地 買賣契約，四處奔波，尋找親戚遊說，購買系爭土地持分的 費用實際已付出超過1,500 萬元，代書費用約20至30萬元， 已支出之金額已超過系爭本票金額300 萬元。系爭本票應當 作違約金以彌補被告鄭阿賢部分之損失。原告請求被告鄭阿 賢返還系爭本票並無理由。
㈤、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊若受不利判決願供擔保請求免予假執行。
二、被告鄭庭：
㈠、被告鄭庭係接受原告之委託以總價14,837萬元向被告鄭阿賢 進行斡旋，購買系爭斡旋契約所列之系爭土地，依斡旋契約 書第3 條：斡旋期間為100 年7 月5 日至20日24時止。於10 0 年7 月20日晚間7 時被告鄭阿賢同意以上開價錢出售系爭 土地予原告，是於期間內賣方之被告鄭阿賢同意售出即斡旋 成功，斡旋有效，依斡旋契約第4 條約定，若買方違約不買 不得請求返還斡旋金。因此被告鄭庭即依系爭契約第4 條約 定，代理原告將系爭本票轉交予被告鄭阿賢，且立刻將系爭 買賣已成交之事實告知原告。斡旋成功表示買賣兩造皆達成 共識，隨即就應進行代書簽約流程，並將斡旋所收之系爭本 票轉成代書流程之簽約款。且原告與被告鄭阿賢亦於7 月20 日以後，多次透過被告鄭庭居中協調系爭買賣契約細節事宜 ，詎料原告遲不來簽約，多次附約版本之修正讓賣方之被告 鄭阿賢無所適從，經被告鄭庭居中協調，賣方之被告鄭阿賢 都讓步配合，然原告反悔一直找理由無故延遲簽約，甚至到 最後幹脆明白講不買了，要求被告鄭阿賢返還本票。㈡、原告稱「其委託被告鄭庭向系爭土地共有人進行斡旋。」云 云係屬虛偽不實。在系爭土地13筆中，第740 、757 地號土 地之登記名義人雖為訴外人鄭神寶，但是渠在日據時代即過
世，渠繼承人截至目前為止尚未辦理繼承登記，其繼承人約 有20多人，被告鄭阿賢僅為其中之一人，在短短15日（即7 月5 日至20日），被告鄭庭如何說服前開20幾位繼承人辦理 繼承登記並與渠等一一磋商買賣契約，解決這60年以上無法 解決之問題呢？又原告只給被告鄭庭一個委託價即14,837萬 元，渠當初之構想係以每坪2 萬元之代價購買系爭土地（亦 即7,418.5 坪×2 萬元=14,837 萬元），惟系爭土地所在位 置、面積、地目（有建地也有田地）、其上有無三七五租約 、所有人均不相同，被告鄭庭又怎會有能力說服每個地主將 每筆不同條件之土地統一以一坪2 萬元出售？若果真如原告 所稱，100 年7 月20日斡旋一成立，就要系爭土地全體共有 人之授權，那被證4 買賣簽約附件是何用意？當初原告確實 係委託被告鄭庭向被告鄭阿賢一人進行斡旋而已，因為被告 鄭阿賢為其他共有人之長輩或親戚，且其亦為訴外人鄭神寶 之繼承人，在系爭土地所有權人中，其所有之土地是最多筆 且面積是最大，從而，原告是要求被告鄭庭向被告鄭阿賢進 行斡旋，再由被告鄭阿賢去說服其他土地所有權人或繼承人 移轉土地所有權予原告，至於前開14,837萬元買賣價金要如 何分配給其他地主，則由被告鄭阿賢自行負責。被告鄭庭確 實係依系爭契約書約定，盡力促成兩造能成立買賣契約，善 盡受託人之義務，系爭本票依系爭契約第4 條約定，是由原 告授權被告鄭庭交付予被告鄭阿賢，被告鄭庭亦依約交付予 被告鄭阿賢，甚至兩造後續對買賣契約有歧見時，被告鄭庭 亦盡力居中協調。原告從頭到尾只有一個總價每坪2 萬元， 不分地目，總價14,837萬元，原告看到文件，地主有鄭阿賢 、鄭武雄、鄭神寶，原告知道共業很難處理，也知道鄭武雄 是佃農，原告理由很多，一下要給公司法務，一下要給代書 等看過。
㈢、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊若受不利判決被告願供擔保請求免予假執行。叁、兩造不爭執事項：
一、原告於100 年7 月4 日簽署買賣斡旋契約書，約明由原告在 總價14,837萬元範圍內購買坐落新竹縣寶山鄉園區段752 、 753 、754 、755 、756 、741 、746 、758 、759 、760 、761 、764 、757 等13筆土地，期間為100 年7 月5 日至 100 年7 月20日止。買賣斡旋契約書之附件第1 條約定：賣 方須於買賣契約成立前，確認13筆土地內皆無任何租賃契約 。第2 條約定：13筆土地內如有祖墳或風水，賣方須於買賣
契約成立後半年內負責清除遷移，若於期限內未全部遷移完 成，則此買賣合約無效。第3 條約定：賣方須於買賣契約成 立前，確認除752 地號外之12筆土地未曾申請農舍建築。第 4 條約定：賣方同意須等740 、757 地號共業處理完成，則 其他11筆土地交易始成立，否則全部買賣合約均屬無效。二、原告依買賣斡旋契約第4 條規定簽發票號NO.238181 、發票 日100 年7 月4 日，票面金額300 萬元、受款人被告鄭阿賢 之本票乙紙，做為居間承購條件之斡旋金。
三、被告鄭庭於100年11月16日發函要求原告於100年11月28日前 往聯成地政士事務所簽立正式買賣契約書，原告於100 年11 月21回函拒絕，並請求被告二人返還系爭本票。肆、法院之判斷：
一、原告主張依買賣斡旋契約書之附件第4 條約定：賣方同意須 等740 、757 地號共業處理完成，被告未於100 年7 月20日 之期限內徵得系爭土地全體共有人出售土地之同意，依據系 爭斡旋契約第3 條、第4 條之約定，系爭斡旋契約已經失其 效力，系爭本票亦無從轉為買賣契約訂金，系爭本票債權不 存在，被告應依系爭契約第4 條約定，將性質為斡旋金之系 爭本票返還予原告，提出買賣斡旋契約書及附件、系爭本票 、存證信函（均影本）等為證。被告則以原告係向被告鄭阿 賢1 人斡旋，買賣斡旋契約書之附件第4 條約定，其真意應 係指「被告應於買賣契約成立生效6 個月內，將740 、757 地號土地所有權移轉予被告」，被告鄭阿賢已辦理5 項附約 條件（含祖墳遷移、共業處理、租賃解除等... ）自始至終 信守承諾等語置辯，本件爭點為：系爭斡旋契約附件第4 條 之約定意義為何？原告依系爭契約書第4 條約定及不當得利 之規定，請求確認系爭本票債權不存在及請求被告鄭阿賢返 還系爭本票，是否有理由？
二、兩造依系爭斡旋金契約所成立者為不動產買賣預約，系爭斡 旋契約附件第4 條之約定係屬不動產買賣預約約款，被告鄭 阿賢並無違反該約款之約定：
㈠、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345 條第2 項固有明文。惟按不動產之買賣 ，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方 法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非 不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為 將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必 盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲 得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就 標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能
因此即認買賣契約業已成立。當事人訂立之契約，究為本約 或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有 爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否 依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高 法院79年度台上字第1357號判決、80年度台上字第1883號判 決、85年度台上字第2396號要旨參照）。又按訂約當事人之 一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248 條 固有明文。惟按因當事人由他方受有定金，依民法第248 條 規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依 其情事解釋當事人之意思定之。不得謂凡有定金之授受者， 即概視為已成立「本約」（最高法院70年度台上字第1474號 判例參照）。
㈡、經查，依原告與被告鄭阿賢簽署之系爭斡旋契約書記載：買 方張淑滿為購買下列標示之不動產，並已詳閱不動產說明書 ，不動產標示現況說明書，特委託受託人居間向賣方傳達購 屋要約。第1 條約定：不動產標示：新竹市寶山鄉○區段○ ○地號13筆土地（如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄 本所載為準）。第2 條約定：承購總價為新台幣14,837萬元 。承購履行條件：以代書流程為主。第4 條約定：簽署本契 約書同時，賣方願支付上述承購總價百分之2 之斡旋金300 萬元，作為受託人居間向賣方洽談承購件之用，並授權委託 人辦理交付予賣方，並得同時擔任賣方收受金之代理人。當 斡旋金在賣方同意本契約書條件出售時，即生定金效力，買 賣契約已成立，若買方違不買，則不請求求返還。若賣方違 約不賣，則所收定金應加倍返還；若賣方未同意出售，則斡 旋金無息返還買方。其他約定事項：受託人通知賣方同意出 售後，買賣契約即生效力，買方應於受通知翌日起算7 日內 ，完成不動產買賣契約書之簽約手續（見審卷第9 頁、第49 頁、本院卷第14頁）。買賣斡旋契約書附件第4 條約定：賣 方同意須等740 、757 地號共業處理完成，則其他11筆土地 交易始成立，否則全部買賣合均屬無效（見審卷第12頁）。 原告並簽發系爭本票（記載免除作成拒絕證書）（見審卷第 13頁）作為300 萬元斡旋金之擔保。參酌系爭斡旋金契約第 1 條、第2 條定有承購不動產標示、總價款之約定，係原告 所提出並授權被告鄭庭為其斡旋之承購條件，又原告簽立系 爭斡旋金契約之目的，即在以其提議之價格及條款，向被告 鄭阿賢購買系爭不動產，可徵原告是以斡旋金契約提出要約 ，授權被告鄭庭與被告鄭阿賢洽商購買系爭不動產，則系爭 斡旋金契約第4 條約定，即為達成原告簽立斡旋金之目的及 表明原告確有以斡旋金契約所載內容買受系爭不動產之真意
所為之約定。本件兩造依系爭斡旋金契約，係就買賣標的物 及其價金之範圍先為擬定之買賣預約，以作為將來依此預約 所擬定之範圍進行商議，據以訂立正式買賣本約之張本，於 系爭土地買賣契約簽約前原告與被告鄭阿賢得磋商契約條款 。
㈢、次查，100 年7 月4 日被告鄭庭寄予原告電子郵件記載：有 關附件但書內容老地主及家人看得霧煞煞，嫌規矩一堆，說 若要買賣一個統一時間就好，再加點彈性。100 年7 月6 日 鄭庭寄予原告電子郵件：地主針對附件但書有意見，說先前 跟別的買方在談時，也是以雙方同意的時間來進行，後來因 價錢談不攏才作罷。現在他們認為若要談，主張共業處理需 時間，合理要求雙方買賣契約確定成立簽定日起算半年，負 責共業全部確定可過戶，否則雙方同意賣方所收定金全部無 息退還且買賣合約無效等協議。也要求代書流程要合理。10 0 年7 月7 日鄭庭寄予原告電子郵件記載：地主主動說要我 們將附件但書退回，請貴公司老闆同意修改內容到雙方都可 接受的期限範圍再拿給他們看（見審卷第80至83頁）。被告 鄭庭於100年7月25日寄予原告之電子郵件記載：上星期五有 關簽約附約內容OK否，我們會再給地主看過，雙方都認同則 會請代書先打好內附在買賣合約上，屆時即可安排買賣雙方
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