臺灣新竹地方法院民事簡易判決 101年度竹簡字第474號
原 告 張菁倩
訴訟代理人 洪大明律師
複 代 理人 蘇李虎
被 告 李戴淑燻
訴訟代理人 李文桂
被 告 劉黃梨珠
訴訟代理人 劉昌隆
被 告 鄭昌平
訴訟代理人 莊玄明
被 告 羅大偉
訴訟代理人 羅清明
複 代 理人 莊玄明
被 告 陳岳峰
訴訟代理人 李文桂
被 告 楊宗翰
訴訟代理人 陳月雲
被 告 黃堯芳
上列當事人間返還所有物事件，本院於民國102年10月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將放置於座落新竹市○○段○○段000 ○號內如附圖所示Ｆ部分面積二十一平方公尺、Ｈ部分面積三平方公尺之物品騰空，並將該部分空間返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，應以書狀為之 ，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。次按訴狀送 達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一 、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第262 條第1 、2 項、第255 條第1 項第2 、3 款分別定 有明文。本件原告起訴時原列邱碧嬌、李戴淑燻、吳正文、 劉黃梨珠、李其哲、鄭昌平、吳家榮、何文欣、林吳淑緞、 楊富雄、羅大偉、陳岳峰、楊宗翰、黃寶卿、葉桂斌、白澤 隆、黃堯芳、何金軒、林幸鈴、湯禮宏等共20人為被告，嗣 於民國102 年3 月26日言詞辯論期日撤回對邱碧嬌、吳正文 、李其哲、吳家榮、何文欣、林吳淑緞、楊富雄、黃寶卿、
葉桂斌、白澤隆、何金軒、林幸鈴、湯禮宏等人之起訴。又 原告起訴時訴之聲明第一項原為：「被告等應將放置座落新 竹市○○段○○段000 ○號內之物品移出（如附圖所示紅色 斜線位置約33平方公尺，以實測為準），將附圖所示建物返 還予原告，並不得妨礙原告之使用。」，嗣經本院會同兩造 及新竹市地政事務所勘測被告所占用原告之前開建物之位置 及面積後，原告乃於訴訟進行中更正訴之聲明第一項為：「 被告應將放置於座落新竹市○○段○○段000 ○號內如附圖 所示Ｆ部分面積21平方公尺、Ｈ部分面積3 平方公尺之物品 騰空，並將該部分空間返還原告。」。經查。原告所為上開 撤回，被告等均未為本案之言詞辯論，毋庸得其同意即生撤 回之效力，而原告所為訴之變更，其請求之基礎事實同一， 且係單純減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結，又被告對前開訴之變更行為，均無異議而為本 案之言詞辯論，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於99年5 月20日取得座落新竹市○○段○○段000 ○號 ，門牌號碼為新竹市○○街00號，總面積75.67 平方公尺之 建物（下稱系爭建物）之所有權，依系爭建物平面圖所示， 原告所得使用之面積，應有75.67 平方公尺（22.89 坪）， 惟原告目前之使用範圍，僅約10坪左右，其餘部分遭被告占 用作為機車停放使用，並阻止原告之使用，依新竹市地政事 務所複丈結果，被告占用系爭建物如附圖所示之Ｆ部分面積 21平方公尺、Ｈ部分面積3 平方公尺。原告所有建物，既遭 被告等無權占用，原告本於所有權，自得依民法第767 條第 1 項規定，請求被告等返還所占之建物位置，並不得妨礙原 告之使用。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
1.被告雖提出系爭317 建號建物原所有權人林光華與其他屋主 於74年間所簽立，內容為無條件將系爭建物後段提供乙方（ 即謝智鑑、莊文德、劉黃梨珠、黃寶卿、王松欽、黃堯芳、 方錦源等七人）無條件永久使用之協議書（下稱系爭協議書 ），抗辯其非無權占用，惟查：系爭協議書乙方只有謝智鑑 等7 人，又被告黃堯芳的住址是79號6 樓之1 ，非○○街00 號的住戶，足見簽立協議書人並非全體住戶，自不生任何分 管之效力，充其量僅是林光華與謝智鑑等7 人間之契約關係 ，原告並非該協議之繼承人，自不受該協議書之拘束。 2.被告雖以系爭建物按原設計圖為停車位等語資為抗辯，惟查 新竹市政府發的使用執照並未載明停車位設計，且依據謄本
所載，系爭建物是住宅，不是停車位，先前地主將停車位圍 起來，雖然新竹市政府有拆除過，但是原地主有去訴願，當 時台灣省政府有將原處分撤銷，顯見當時設置停車位是不合 法。另被告占用系爭建物之停車空間部分目前並沒有用電， 被告主張該停車空間使用公用電，原告亦否認之。 3.又依複丈成果圖所示Ｆ、Ｈ部分之範圍，係系爭建物之一部 分，又依系爭建物登記謄本所載：「主要用途：住商用、主 要建材：鋼筋混凝土造。」，系爭建物既為鋼筋混凝土造之 住商用建物，自應為符合建築法令之使用，才屬適法。本件 被告等將之占用作為機車停放使用，自屬不合法。 4.再者，「民法第148 條權利之行使，不得以損害他人為主要 目的之規定，其真意係在限制權利人行使權利，專以損害他 人為主要目的，茍權利人行使權利非專以損害他人為主要目 的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用。」，最高法院72 年度台上字第1205號判決著有明文，本件原告訴請被告搬遷 ，勿於建物內停放機車，係屬正當權利之行使、且符合法令 之規定，非以損害他人為目的，自無權利濫用情形，亦無違 誠信原則。
㈢並聲明：
1.被告應將放置於座落新竹市○○段○○段000 ○號內如附圖 所示Ｆ部分面積21平方公尺、Ｈ部分面積3 平方公尺之物品 騰空，並將該部分空間返還原告。
2.訴訟費用由被告等負擔。
3.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：
㈠當初系爭建物的規劃是停車場，不能做店面也不能做住宅， 當初只有規劃5 個停車位，沒有機車位，所以要求建商書立 系爭協議書，把現況停車位置部分作為永久停車使用，已有 30年之久，系爭建物在原告購買前，已數度易手，為何先前 購屋者未提出異議主張所有？無非係因協議書之內容；又系 爭建物以前蓋好的時候，1 樓部分是停車空間，使用的電是 公共用電，約80年代時，地主林光華有圍起來，是違建，新 竹市政府有來拆除，足見此為住戶約定共同使用之公共空間 ，原告自應受系爭協議書之拘束。
㈡又原告於99年5 月20日以新臺幣（下同）700 萬元價金買下 系爭建物當時就知道使用面積為現況約10坪，其購屋時，事 必親臨現場查看，豈有不知系爭建物後段空間供各住戶停車 使用之道理，原告買到之後要求收回，有違誠信；另系爭停 車空間為天井，倘為原告收回使用，恐有安全問題等語云云 。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於99年5 月20日取得新竹市○○段○○段000 ○號即門 牌號碼新竹市○○街00號房屋之所有權登記，該屋登記謄本 上之面積為75.67 平方公尺。惟使用之實際狀況則為複丈成 果圖所示Ｅ部分面積43平方公尺。
㈡如複丈成果圖所示Ｆ、Ｈ部分，面積各為21平方公尺、3 平 方公尺，現況為被告或被告之房客停放機車使用。 ㈢系爭建物於70年12月22日辦畢建物第一次所有權登記，所有 權人為林光華；林光華於89年11月10日將系爭建物移轉登記 與楊武城；楊武城再於90年4 月12日移轉登記與程鳳冰；程 鳳冰於99年5 月20日將系爭建物移轉登記與原告。於原告主 張如複丈成果圖所示Ｆ、Ｈ部分為其所有，欲於其上搭建圈 圍之前，被告反對原告於其上施作。
㈣系爭建物原所有權人林光華於74年5 月24日與名門大樓住戶 謝智鑑、莊文德、劉黃梨珠、黃寶卿、王松欽、黃堯芳、方 錦源等7 人書立協議書，同意將○○街00號1 樓後段提供立 協議書之他方無條件永久使用。
四、本件爭點：
㈠系爭協議書的性質為何？原告是否受系爭協議書所拘束？ ㈡原告於買受系爭建物時，是否知該建物有部分被占用作為機 車停車位之情事？原告請求是否違反誠信原則或公共利益？ ㈢原告請求被告將系爭建物內如複丈成果圖所示Ｆ、Ｈ部分之 物品移出，將該部分空間返還原告，有無理由？五、本院之判斷：
㈠本件原告起訴主張其為系爭建物之所有權人，而被告等占用 系爭建物後段如附圖所示Ｆ、Ｈ部分，面積各為21平方公尺 、3 平方公尺，作為停放機車使用等情，業據提出建物登記 謄本、房屋稅籍證明、建物平面圖、現場照片為憑（見本院 卷一第8 至11、43頁，卷二第111 至114 、127 、128 頁） ，被告對此亦不爭執，並經本院履勘現場及囑託新竹市地政 事務所測量屬實，有勘驗筆錄及新竹市地政事務所102 年5 月10日新地測字第0000000000號函暨其所附土地複丈成果圖 存卷可稽（見本院卷二第104 至106 、120 、121 頁），自 堪認原告此部分之主張為真實。
㈡系爭協議書之性質為使用借貸契約，而原告並不受該協議書 內容所拘束：
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度
台上字第1120號判決參照）。本件被告等對於原告為系爭建 物之所有權人及占有系爭建物後段空間作為停放機車使用一 節既不爭執，僅辯稱係有權占用，揆諸前開說明，被告自應 就其占有之正當權源負舉證之責。
2.被告抗辯其有權占用，無非以系爭建物原所有權人林光華與 謝智鑑等7 人所簽之系爭協議書，主張被告占用系爭建物後 段空間停放機車有正當權源，而原告為系爭建物之繼受人， 自當受該協議書所拘束云云。是本件首應審究之爭點厥為： 系爭協議書之性質為何？其效力得否拘束原告？ ⑴按現行民法第820 條第1 項固規定「共有物之管理，除契約 另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之 同意行之」。但依民法物權編施行法第24條第2 項規定，民 法物權編修正條文及本施行法修正條文，自公布後6 個月施 行。現行民法第820 條第1 項係於98年1 月23日修正通過， 並於98年7 月23日施行。再按物權在民法物權編施行前發生 者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定； 其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適 用修正施行後之規定，民法物權編施行法第1 條有明文規定 。查民法物權編施行法就民法第820 條規定並未規定得溯及 適用，依上開說明，自應適用修正前之民法第820 條。是共 有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，如 成立於98年7 月23日民法第820 條第1 項修正施行前者，依 98年1 月23日修正前之規定，應由共有人全體共同協議訂定 之，先予敘明。
⑵經查，系爭協議書係於74年5 月22日所簽立，立約當事人乙 方為謝智鑑等7 人，其中被告黃堯芳雖為乙方立書人之一， 其住址卻係新竹市○○街00號6 樓之1 ，此觀系爭協議書立 協議書人（乙方）黃堯芳住址欄之記載自明，並有該住址之 建物登記謄本在卷供參（見本院卷一第37頁），被告黃堯芳 並自承：伊沒有77號的房子，伊想車子可以停就簽了等語（ 見本院卷二第32頁反面），而被告鄭昌平雖稱全體住戶都同 意按照協議書方式處理，對於停車位置都有共識，卻亦陳稱 立協議書時，建商並沒有邀集其他住戶協商等語（見本院卷 二第166 頁），足見簽立系爭協議書之人並非77號建物大樓 之全體住戶。是以，系爭協議書既不符合共有人全體共同協 議訂定之要件，則難認系爭協議書之性質為修正前民法第 820 條第1 項所定之共有物分管契約，而應認系爭協議書僅 為訴外人林光華與謝智鑑等7 人間之使用借貸契約關係。 3.又按使用借貸，非如租賃有民法第425 條之規定，縱令現所 有權人之前手將建物之特定部分允許占有人使用，占有人亦
不得以所有權人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現 在之建物所有權人有使用該建物之權利。是以，被告辯稱其 占用系爭建物如附圖所示Ｆ、Ｈ部分業經該建物之原所有權 人林光華之同意，縱然屬實，基於債權相對性原則，亦不得 以之對抗現所有權人即原告，原告自不受系爭協議書內容之 拘束，被告前開所辯，尚有未洽。
4.被告另辯稱：新竹市○○街00○00號房屋1 樓空間原規劃為 停車位，不得作為住商使用等語，並提出平面設計圖1 紙為 證，原告否認其真正，被告自應就此等有利於己之事項負舉 證責任。經查，系爭建物於70年間即辦妥第一次所有權登記 ，主要用途為住商用，此有建物登記謄本附卷可稽，又觀諸 系爭建物大樓之使用執照（見本院卷二第194 頁），第一層 之用途為店舖住房，停車場欄位中未為任何記載，是系爭建 物為合法使用之住商用建築，非停車位空間乙節，堪可認定 ，雖被告抗辯：系爭建物於80年間因原地主圍起來遭市政府 以違建拆除等語，並提出新竹市政府工務局81年7 月11日八 一市工建字第11071 號違章建築拆除通知單1 紙為據（見本 院卷二第196 頁），然查，拆除通知單原有房屋情形欄固載 明「佔用停車位擅自興建」等語，已與使用執照及建物登記 謄本上之記載不符，況此乃原房屋使用人與新竹市政府間之 行政上公法關係，與原告無涉，被告既無法提出該平面設計 圖即係主管機關核准建造之設計圖等相關證據供本院審酌， 自不得執此作為其合法占有使用系爭建物部分空間之正當權 源依據，被告上開所辯，即乏所據，不足採信。 ㈢原告買受系爭建物時，並不知該建物有部分空間被占用作為 機車停車位之情，請求返還被占用部分並無違反誠信原則或 公共利益或有權利濫用之情事：
1.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項亦有明文。又使用借貸契約係債之關係，僅於當事 人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系 爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張 其有使用系爭土地之權利，惟於具體個案，尚應斟酌當事人 間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，判 斷土地所有人行使所有權有無違反誠信或公共利益或以損害 他人為主要目的等原則，最高法院95年度第16次民事庭會議 決議意旨參照。
⑴被告雖以：原告買下系爭建物當時就知道使用面積為現況約 10坪，其買到之後要求收回，有違誠信云云。惟查原告買受 系爭建物時之仲介人員即證人陳景岡到庭證述：在正式買賣 成立前都不知道為何系爭建物使用面積較登記面積為小，開
發人員認為實際使用面積加上騎樓，應該有到謄本所載的面 積，所以我們仲介都不知道有這個問題存在，才造成買賣瑕 疵。因為當初沒有查到此問題，所以沒有告知原告建物登記 謄本之面積與現場不符，附近相同店面於99年間之成交價格 約700 萬元左右，隔年對面透天的價格是1,200 萬元，伊認 為原告買的價格沒有特別貴或便宜，算是合理的等語（見本 院卷二第33頁反面、第34頁）。足見原告於買受時，其所認 知系爭建物登記謄本所載之面積係包括主建物及騎樓部分， 並未包括被告占有供作停車使用之部分，亦即原告於買受時 ，尚不知悉系爭建物後段為被告占有供作停車使用部分亦係 在系爭建物之範圍內，縱原告於買受時以現況即系爭建物後 方作為停車使用購入，亦與原告是否知悉該停車使用部分亦 為系爭建物之範圍實分屬二事；且原告買受系爭建物之價格 與鄰近房屋之交易價格相比並未特別便宜，即難認原告明知 系爭建物實際使用部分之面積與登記謄本上記載之面積不符 而有短少之情事，仍執意以與交易價格顯不相當而低於市價 之價格購入後，再以所有權人之身分主張權利，而有違反誠 信原則之舉。從而，被告上開所辯，無足憑採。 2.復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148 條第1 項定有明文。又權利之行使，是否 以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之 利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡 量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國 家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目 的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，有最高法院 71 年 台上字第737 號判例意旨足資參照。是以行使權利者 ，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使 致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。被告雖辯稱： 系爭停車空間為天井，應保持通風，原告在該處擺放磚塊、 瓦斯，或收回加蓋，會有安全疑慮等語。惟查原告提出之系 爭建物登記謄本及使用執照，被告現占用之停車空間即附圖 所示Ｆ、Ｈ部分均屬系爭建物之一部分，主要用途為住商用 、主要建材係鋼筋混凝土造。是以，系爭建物既為鋼筋混凝 土造之住商用建物，原告行使所有權，收回自為使用並無不 合於建築法令之處，且非以損害被告為主要目的，其維護系 爭建物所有權之完整，亦有其法律上之利益，而被告移除在 其等無權占用放置在系爭建物內之物品，對於公共利益亦無 危害。至天井部分，本係建築房屋時預留用以通風之用，若 原告嗣後果有將天井隔間阻礙通風之情事，自屬違反相關法 規之行政不法，而應受罰鍰或強制拆除之行政處分，不影響
其係系爭建物之所有權人，依法自得行使其所有權之權能， 被告上開抗辯，容有誤會，殊難憑採。
3.是以，原告本於所有權請求被告搬遷，勿於系爭建物內停放 機車，係屬正當權利之行使，雖因此損及被告等停放機車之 便利，尚難認有違反公共利益或有以損害他人為目的之情狀 ，是應無權利濫用之情形。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前段、中段分別定有明文。本件原告為系爭建物之所有權人 ，而被告確係占用系爭建物如附圖所示Ｆ、Ｈ部分作為停車 空間使用，被告既未能舉證證明係有權占用系爭建物如附圖 所示Ｆ、Ｈ部分，原告行使所有權又無違反誠信原則或權利 濫用之情事，則原告按民法第767 條第1 項中段之規定，請 求被告將無權占有放置於座落新竹市○○段○○段000 ○號 內如附圖所示Ｆ部分面積21平方公尺、Ｈ部分面積3 平方公 尺之物品騰空，並將該部分空間返還原告，核屬有據，為有 理由，應予准許。
六、假執行之宣告：本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決， 爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告 假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘其餘攻擊防禦方法及證據資料 ，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
新竹簡易庭 法 官 蔡欣怡
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
書記官 蕭宛琴