臺灣臺中地方法院民事判決臺中簡易庭
106年度中簡字第991號
原 告 黃楊玉里
訴訟代理人 林見軍律師
被 告 薛均睿
上列當事人間返還租賃物事件，本院於民國106年6月28日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○○街00號房屋（含地下室）遷讓返還予原告。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告以新臺幣拾伍萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105年5月25日向原告承租門牌號碼臺 中市○○○街00號房屋（建號：臺中市○區○○段0000號） 全部（包含1樓及地下室，下稱系爭房屋），租賃期間自105 年6月1日起至106年5月31日止，每月租金新臺幣（下同）2 萬元，租金應於每月1日繳納（下稱系爭租約），詎被告自 105年11月起即未給付租金，並以系爭房屋地下室公共區域 之水塔倒塌，造成地下室專有部分淹水損及被告之物品為由 ，拒絕給付租金，然水塔係其他住戶所設置，且水塔置於公 共區域，原告對於該水塔並無管理或維護之義務，故被告不 得執此為由拒絕支付租金。系爭租約業於106年5月31日期滿 ，原告為系爭房屋所有權人，被告迄今仍占用系爭房屋，屬 無權占用，爰依民法第455條、第767條第1項之規定，請求 被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告等語。並聲明：如主文第 1項所示。
二、被告則以：系爭房屋地下室水塔因原告未盡修繕、維持之義 務，致水塔於105年7月29日倒塌，並因水管破裂及原告違法 興建隔間、鐵門、木門而導致水淹至系爭房屋之地下室，被 告置於地下室之皮包、皮件因泡水而毀損，被告所受損失高 達128萬7,540元，詎被告向原告請求賠償上開損害，原告均 置之不理，被告以前揭損害金額抵銷本件租金債務，抵銷後 被告並無積欠原告租金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第74頁正背面、第76頁正背面 ）：
㈠、原告自100年9月28日登記為系爭房屋之所有權人，登記權狀
面積包含1樓45.79平方公尺、騎樓18.9平方公尺及地下層57 .66平方公尺。
㈡、兩造於105年5月25日就系爭房屋全部（包含地下室）簽訂租 賃契約，約定原告為出租人，被告為承租人，租賃期間自 105年6月1日起至106年5月31日止，租金每月2萬元，約定於 每月1日給付該月租金，押租金約定為4萬元。押租金4萬元 被告有給付原告，原告尚未返還押租金予被告。兩造於租期 屆滿後未續定租約。
㈢、被告為系爭房屋之現占用人。
㈣、被告自105年11月1日起至106年5月31日之租金，尚未給付原 告。
㈤、原告於106年1月6日有寄發存證信函催告被告於文到7日內給 付105年11月至106年1月共3個月之租金，被告本人於106年1 月10日收受該存證信函。
㈥、原告於106年3月10日寄發存證信函催告被告於文到3日內給 付105年11月至106年3月共5個月之租金，逾期未給付，即依 法終止租約，不另通知。惟該存證信函係由被告經營之奇宏 服飾的隔壁鄰居於106年3月13日收受該存證信函，被告並未 合法收受該存證信函。
㈦、原告於起訴狀固有表明終止租約之意思表示，惟被告係於系 爭租約屆期後，於106年6月3日始收受原告之起訴狀。四、得心證之理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段 、第455條分別定有明文。經查，原告主張系爭房屋為其所 有，業據其提出系爭房屋之建物登記謄本、土地登記謄本等 件為憑，而被告既自承為系爭房屋之現占用人，系爭租約定 有期限，於106年5月31日租期屆滿租賃關係消滅，且兩造於 租期屆滿後未續定租約，被告自屬無權占用。從而，原告依 民法第767條第1項前段、第455條規定，訴請被告遷讓交還 系爭房屋，應屬有據。
㈡、至被告辯稱原告未修繕與維護地下室水塔，致地下室水塔倒 塌，並因水管破裂，導致水淹進系爭房屋之地下室，使被告 放置在地下室之皮件因泡水而受損乙節，然查：⒈觀諸原告 所提出系爭房屋地下室之現場照片及平面圖（見本院卷第36 至47頁、第68頁、第72頁），可知水塔放置位置在雙併公寓 大廈之中間樓梯走道，並非原告出租予被告之地下室專有部 分位置。惟按出租人對於租賃標的有用益狀態的「維持」義 務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨可資參照），
故當地下室公共區域水塔倒塌，致水淹進原告出租予地下室 專有部分位置時，縱令原告對於設置於公共區域之水塔無修 繕、維護之義務，原告對於淹水進入租賃標的物內（即淹水 進入地下室專有部分），仍有排除淹水狀態之義務，以使租 賃標的物「恢復」用益狀態。⒉本件依被告於本院審理時供 稱：我於105年7月29日晚上回去時，系爭房屋地下室已經淹 到膝蓋以上，1樓沒有淹水，我第一時間打電話聯絡房東， 房東也有到現場，當時凌晨1點30分左右，因為怕漏電，所 以沒有搶救，房東到現場後，沒有說要如何處理；樓上住戶 過兩天有請水電來用抽水的，抽水費用樓上住戶花的，抽水 應該斷斷續續用了兩天才抽完，等於商品都是浸泡在水裡3 、4天有；3、4天後把水抽掉，我再把商品斷斷續續拿到一 樓，但是還有一點點存底；約於淹水一週後，我請清潔公司 處理等語（見本院卷第75頁正面至第76頁正面），可知租賃 標的之地下室淹水狀態有排除之可能，於淹水後四天已由樓 上住戶代為排除，被告約於一週後已將地下室清潔完畢，恢 復地下室之使用功能，雙方租賃關係並未消滅，被告於租賃 標的物之淹水狀態排除後，並未解免其支付租金之義務。⒊ 至於被告因地下室淹水所受皮件損害得否對原告主張債務不 履行之損害賠償責任，與本件被告於租賃期間屆滿後，返還 租賃物之義務，係屬二事，兩者間並無「對待給付之關係」 ，被告不得執此為由而拒絕返還租賃物。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條，請求被告 應將系爭房屋全部（含地下室）遷讓交還原告等語，為有理 由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本 院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予 敘明。
七、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。八、本件訴訟費用額確定為1,660元（即裁判費1,660元），依民 事訴訟法第78條，命由被告負擔。
中 華 民 國 106 年 8 月 4 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 4 日
書記官 陳麗靜