臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第718號
原 告 新台北廠辦不動產有限公司
法定代理人 李春良
訴訟代理人 湯明亮律師
被 告 王明雄
訴訟代理人 游朝義律師
複代理人 黃世明
上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國102 年10月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國101 年5 月16日與原告簽訂不動 產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託銷售契約書）， 委託原告仲介銷售被告所有系爭坐落於新北市○○區○○路 00 號4樓之1 房屋及土地（下稱系爭房地），委託銷售期間 自101 年5 月16日至同年11月16日止，委託價格為新台幣（ 下同）28,358,000元，服務報酬為成交價格百分之四。簽約 後，原告即進行銷售，並曾帶訴外人可可可食品有限公司（ 下稱可可公司）之張政哲前往看屋，然於委託期間屆滿，原 告發現被告竟於101 年11月17日將系爭房屋出售予可可公司 ，並於10 1年12月26日將系爭房地移轉予訴外人可可公司， 被告自屬違反專任委託銷售契約書第5 條（一）、（四）之 約定，原告已發函請求被告給付服務報酬，惟被告卻拒絕給 付，爰請求被告給付1,134,320 元。並聲明：①被告應給付 原告1,134,320 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止， 按周年利益百分之五計算。②訴訟費用由被告負擔。③本件 請准予供擔保宣告假執行。
二、被告則以：兩造所簽訂專任委託銷售契約書為定型化契約而 有消費者保護法第12條規定之適用。次依專任委託銷售契約 書第5 條（一）及（四）之規定，禁止被告自行出售或委託 其他仲介公司出售之約定，不僅違反民法第765 條規定所有 權人於法令限制範圍內得自由處分其所有物之規定，且依消 費者保護法第11條、第12條之規定，該定型化契約條款因違 反誠信原則對消費者顯失公平，應屬無效。又原告僅提出訴 外人可可公司張政哲之名片即聲稱有帶訴外人前往看屋，然 查訴外人之名片隨手可得，原告並未提出看屋紀錄以資證明 ，是以原告之舉證顯有不足，況被告於委託期間後即101 年 11月17日始與訴外人可可公司簽立不動產買賣契約書，故被
告並無違反委託銷售契約書之約定等語。併為答辯聲明為： ①原告之訴及假執行駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如受 不利判，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告於101 年5 月16日簽立系爭委託銷售專任契約 書，約定由原告代為銷售被告所有系爭房地，約定委託銷 售價格為28,358,000元，銷售期間為101 年5 月16日至同 年11月16 日 止，有契約書影本可參。
（二）系爭房地於101 年11月17日以買賣為登記原因，移轉登記 於訴外人可可可食品有限公司名下，有土地及建物登記簿 謄本影本在卷可稽。
四、爭執事項：
（一）兩造間所簽立系爭專任委託銷售契約書是否為定型化契約 ？又系爭專任委託銷售契約書第5 條（一）、（四）之約 定是否違反消費者保護法第11條及第12條之相關規定而無 效？
（二）原告依系爭專任委託銷售契約書第5 條（一）、（四）之 約定請求被告給付1,134,320 元之仲介費是否有理由？五、兩造間所簽立系爭專任委託銷售契約書是否為定型化契約？ 又系爭專任委託銷售契約書第5 條（一）、（四）之約定是 否違反消費者保護法第11條及第12條之相關規定而無效？（一）按定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平之 情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係之機制，以 彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目的，或於該當法 律規定之要件時，該部分約定無效（消費者保護法第11條 至第17條、民法第247 條之1 參照）。是以，定型化契約 條款並非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就 個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利消費 者或違反誠信之契約。
（二）本件原告為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營 業之人，屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者； 而兩造所訂立系爭房地專任委託銷售契約，其情形為最終 消費原告所提供之服務，而非藉由原告所提供之服務而另 供執行業務或投入生產使用，顯係以消費為目的而交易， 是本件應有消費者保護法之適用。又觀諸兩造所訂立之系 爭專任委託銷售契約第11條，其內容均由原告單方為與不 特定消費者訂定同類契約之用而事先擬定之契約條款，探 究其性質符合消費者保護法關於『定型化契約條款』之規 定。」，故本件兩造所簽訂之系爭專任委託銷售契約書不 僅為定型化契約條款，且所生爭議亦有消費者保護法之適
用。
（三）次按兩造所簽訂之系爭專任委託銷售契約書第5 條（一） 及（四）雖分別約定：「甲方（即被告）同意自本契約簽 訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、 或委託其他仲介公司出售、出租，如違反約定，甲方願按 委託價百分之四賠償乙方（即原告）作為懲罰性違約金。 」、「甲方於本契約期限屆滿之翌日起三個月內，如與乙 方所曾帶看之客戶或客戶配偶及其二等親以內之親屬交易 買賣，仍應依本契約第六條給付乙方仲介服務報酬。」； 被告辯稱：上開約款所為禁止被告自行出售或委託其他仲 介公司出售之約定，不僅違反民法第765 條規定所有人於 法令限制範圍內得自由處分其所有物之規定，且依消費者 保護法第11條、第12條之規定，該定型化契約條款因違反 誠信原則對消費者顯失公平，應屬無效云云。
（四）第按「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等 互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消 費者之解釋。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費 者顯失公平者，無效。」、「定型化契約中之條款有下列 情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者 。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯 相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制 ，致契約之目的難以達成者。」消費者保護法第11條、第 12條分別定有明文。查本件系爭專任委託銷售契約第5 條 第1 項之約定，乃規範委託人即被告在委託期限內有違約 自行出售或委託其他仲介業者出售時之罰則，同契約第5 條第4 項係規範一定期限內委託人與受託人所曾帶看之客 戶交易買賣者仍應約付受託人服務報酬，衡諸原告為不動 產仲介業者，為媒介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契 約之成立，自須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企 畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用。原告已投入 相當之成本促成買賣交易，如被告有系爭專任委託銷售契 約第5 條第1 、4 項所約定之違約情事，自將使原告蒙受 損害，此觀之系爭專任委託銷售契約第4 條第3 項若委託 期限內未能成1 ，原告所支出之一切費用，不得向被告做 任何請求自明。是兩造約定於該違約情事發生時，被告仍 應給付原告服務報酬或懲罰性違約金，對照原告因被告違 約所可能受有之損害而言，並無顯不相當或顯失公平可言 。況原告就上述違約情事之發生與否，亦完全操之於被告 ，足見兩造就因被告之違約行為所約定之罰則，並無加重 責任而有違反平等互惠、誠信原則及顯失公平之情形。被
告抗辯該約定為無效，乃不可取。
六、原告依系爭專任委託銷售契約書第5 條（一）、（四）之約 定請求被告給付1,134,320 元之仲介費是否有理由？（一）本件被告並無違反系爭專任委託銷售契約書第5 條第（一 ）之約定：
⒈查觀之被告與訴外人可可公司所簽立之不動產買賣契約書 所示（見本院第93至98頁），被告出售系爭房地予可可公 司之時間為101 年11月17日，即係於兩造所約定之委託銷 售期間自101 年5 月16日起至同年11月16日止之後，依消 費者保護法第11條第2 項規定，定型化契約條款如有疑義 時，應為有利於消費者之解釋。則系爭專任委託銷售契約 書第5 條第1 項所稱「出售」，應係指訂立不動產買賣契 約而言，從而被告出售系爭房地既係在與原告系爭專任委 託銷售期間之後，自無違反雙方系爭專任委託銷售契約書 第5 條第1 項之約定，則本件原告起訴據此請求百分之四 賠償之懲罰性違約金，即無理由。
⒉況查依老闆廠辦仲介公司仲介人員即被告嗣委託銷售系爭 房地之證人杜秉諭，及老闆廠辦仲介公司仲介人員即買方 可可公司之仲介卓松柏於本院102 年8 月6 日言詞辯論期 日之證詞，均一再強調被告有稱因還在其他仲介委託期間 內，故不能讓老闆廠辦仲介公司做房屋的銷售。因有專任 約，要等專任約到期，才能夠談買賣事情等情（見本院卷 第133 至136 頁），是被告既無違反系爭專任委託銷售契 約第5 條第1 項約定，則原告主張依第5 條（一）約定請 求被告給付按委託價4 ％計算之懲罰性違約金，即乏所據 。
⒊原告另以系爭房地之買賣價格為2000多萬元，一般民眾看 屋都會深思熟慮，並多次看屋，最後才下決定，此為眾所 周知之常情，可可公司豈可能在101 年11月17日當日即決 定購買，顯與常情不符云云，惟依證人周玉雲於本院102 年8 月6 日言詞辯論時證稱：「（問：簽立系爭不動產買 賣契約書之前有無看過系爭房屋？）有。之前有去看。是 老闆廠辦的卓先生帶我們去看的。是剛剛在庭的卓松柏。 」、「（問：原告的人員有無曾經帶過你們公司人員看過 這間房屋？）沒有，如果有的話就不會找老闆廠辦來看。 」、「（問：你在101 年11月17日當天直接馬上簽約，還 是有在與王明雄議價後才簽約？）議價後馬上就簽訂。」 等語（見本院卷第131 頁反面），則訴外人可可公司與被 告於101 年11月17日就系爭廠辦簽訂買賣契約並無何違反 常情之處，原告上述所辯亦不足採。
（二）被告並無違反系爭專任委託銷售委託銷售契約書第5 條第 （四）之約定：
⒈原告雖主張其於委託期間內曾帶客戶即訴外人可可公司之 張政哲前往看屋，然為被告所否認，惟本件原告無法提出 於委託期間曾帶訴外人可可公司之張政哲看屋之帶看紀錄 ，其所述原告公司之仲介人員陳宗順曾帶可可公司之張政 哲看屋乙節已屬可疑；而原告所提訴外人可可公司之張政 哲之名片（見本院卷第8 頁），惟被告稱訴外人可可公司 實僅將名片置放於原告公司處，但原告公司從未帶訴外人 可可公司任何人員去看被告所有系爭房地，是僅依上述名 片實亦無法舉證原告確有帶可可公司人員看屋之事實。 ⒉原告雖提出由委託人張政哲與原告所簽立之買賣斡旋金契 約為證（見本院卷第153 頁），惟其標的係新北市○○區 ○○路00號1 、2 樓，並非被告所有系爭房地，故上述另 契約亦無法證明原告曾帶張政哲看過被告系爭房屋之事實 。至原告所聲請傳訊之證人鄭春良、詹子欣固證稱曾帶客 戶至被告系爭房地看屋，並提出客戶名片及買賣斡旋金契 約、帶看紀錄表等為證（見本院卷第146 至148 頁、第15 4 頁），然上述證據充其量僅能證明原告確有帶客戶看屋 ，然終不能證明原告曾帶可可公司張政哲看過被告系爭房 屋之事實，況依前述證人周玉雲、杜秉諭、卓松柏於本院 102 年8 月6 日言詞辯論時之證詞觀之，訴外人可可公司 無論係老闆張政哲或公司主管均係由老闆廠辦仲介公司之 人員即證人卓松柏帶看被告所有系爭房地，並非原告公司 人員帶看，從而原告主張曾帶訴外人可可公司之張政哲看 過系爭房地云云，顯不可採。
⒊綜上，原告既不能舉證有帶看訴外人可可公司人員之事實 ，則被告雖於與原告專任委託期間過後之101 年11月17日 與訴外人可可公司簽立不動產買賣契約書，即不違反雙方 不動產專任委任銷售契約書第5 條第4 之約定，原告據此 請求被告給付服務報酬，顯屬無據。
七、綜上所述，原告無法證明被告有在與原告系爭專任委託銷售 契約期間內復委託其他仲介公司出售系爭房地，又不能證明 被告有在系爭專任委託銷售契約期限屆滿之翌日起三個月內 有與原告所曾帶看之客戶交易買賣之情，則其主張依系爭專 任委託銷售契約書第5 條（一）、（四）之約定，請求被告 應給付1,134,320 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息，自屬於法無據，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回 之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
書記官 溫婷雅
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