臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第142號
原 告 陳忠穎
訴訟代理人 薛銘鴻律師
複代理人 陳慧敏
被 告 陳忠川
訴訟代理人 李文中律師
劉宇哲律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102年10月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒萬貳仟陸佰貳拾元及自民國101年8月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應自民國101年8月1日起至返還如附圖所示紅色斜線部分土地日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰叁拾捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔8/10，其餘由被告負擔。本判決第一項，准原告以新台幣貳萬伍仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新台幣柒萬貳仟陸佰貳拾元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）其為新北市○○區○○○○段○○○段0000地號土地所有 權人，被告為鄰地○○段14-9地號土地所有權人，兩造為 兄弟關係。若干年前被告於上開14-9地號土地興建門牌新 北市○○區○○路0 段000 號房屋時（下稱系爭房屋）， 無權占用如土地複丈成果圖表（下稱附圖）所示紅色斜線 之上開○○段14-7地號土地54平方公尺（下稱系爭土地） ，其依民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆除占用系 爭土地上之建物，並返還系爭土地予原告。
（二）又被告無法律上原因侵占原告土地多年，依社會通常觀念 ，無權占有他人之土地可獲得相當於租金之利益，並使土 地所有人受有相當於租金之損害，意即被告自占有原告土 地時即獲有相當於租金之利益。故被告應給付原告自民國 96年7月25日起算至起訴日101年7月25日止共五年相當於 租金之不當得利。其租金計算之方式應準用土地法第105 條、第97條之年息10%標準，計算相當於5年之租金利益之 不當得利。參酌系爭土地96年1月起申報地價每平方公尺 新台幣（下同）3280元、99年1月起之申報地價每平方公 尺3440元，其得請求被告給付起訴前5年之金額為9萬774
元。又被告起訴後仍繼續占用系爭土地，爰再預為請求被 告應自101年8月1日起按月給付1548元租金予原告。（三）其買受○○段14-7地號土地時，只知其上有房屋，但不知 被告之系爭房屋侵占14-7地號土地，此可由臺北縣三峽鎮 公所實施都市計畫以外地區自用農舍使用執照（見原證4 ），就14-7地號土地上僅核發2 棟「自用農舍」證明，其 地址分別為「○○鎮○○里○○路124-3 號（現址為新北 市○○區○○路○段000 號）」及「三峽鎮○○里○○路 124- 1號（現址為新北市○○區○○路○段000 號）」， 並未包括被告之系爭房屋（現址為新北市○○區○○路○ 段000 號）在內，顯見原告不知14-7地號土地被系爭房屋 占用。其亦否認系爭房屋侵占○○段14-7地號土地部分， 於建造時有明示取得兩造母親之同意。蓋依上述原證4 之 自用農舍使用執照上之記載可知，14-7地號土地上並未包 含系爭房屋，顯見系爭房屋侵占14-7地號土地部分，於建 造時並未取得兩造母親之同意。
（四）如被告主張於興建系爭房屋時，係經原土地所有權人即兩 造之母陳林玉惠之要求及同意而興建，因70年間系爭房屋 原坐落之土地分割為2筆（分別○○小段14-7地號、14-9 地號），嗣原告取得系爭14-7地號土地所有權，系爭房屋 與其坐落之系爭14-7地號土地所有權人相異，故若被告就 系爭房屋對14-7地號土地有合法使用之權源，致原告不能 請求被告拆屋返還時，睽諸最高法院93年度台上字第1328 號民事判決裁判要旨，本件亦有民法第425條之1第1項之 類推適用，並除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房 屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該代價依同 法條第2項「前項情形，其租金數額當事人不能協議時， 得請求法院定之」之規定，其亦得為備位訴訟請求被告給 付租金，租金計算之方式同先位訴訟之附表所示等語。（五）先位聲明：
①被告應將占用新北市○○區○○段○○○段0000地號土 地如附圖所示紅色斜線部分面積54平方公尺之建物拆除 ，並將上開土地返還原告；及自101年7月26日起至返還 上開土地日止，按月給付原告1548元。
②被告應給付原告9萬774元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
③第一項拆屋還地及第二項請求9萬774元本息部分，原告 願供擔保請准予宣告假執行。
（六）備位聲明：
①被告應給付原告9萬774元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
②被告應自101年8月1日起至返還如附圖所示紅色斜線部 分土地日止，按月給付原告1548元。
③第一項聲明，原告願供擔保請准予宣告假執行。二、被告則以：
（一）原告所有之新北市○○區○○段○○○段0000地號土地、 與被告所有之同小段14-9地號土地，於民國78年以前原屬 兩造之母陳林玉惠所有，而陳林玉惠與訴外人秦雨淡於78 年間，就同上地段14-6、14-7、14-8、14-9等地號之4筆 土地簽訂買賣契約，陳林玉惠並依約移轉所有權予秦雨淡 ，此有台北縣樹林地政事務所辦理之土地買賣所有權移轉 契約書、土地增值稅繳款書與印花稅大額憑證應繳納稅額 繳款書等文件可稽。前開土地所有權移轉之事實，係因陳 林玉惠已屆75歲，一方面為避免日後遺產稅賦之課徵，另 一方面陳林玉惠之子女（包含原告與被告）當時均無資力 繳納數百萬高額之贈與稅，是以陳林玉惠與原被告即決定 以假買賣之方式處理，委由被告尋找願配合此情之名義人 ，故被告即詢問親家即秦雨淡之意願，而秦雨淡念在親家 之情，便相應配合。嗣後原告與被告再自訴外人秦雨淡取 得土地所有權，原告取得14-6、14-7地號之土地、另由被 告取得14-8、14-9地號之土地。
（二）其於61年間，應母親陳林玉惠之要求，獨自出資興建房屋 2棟，原告當時尚在服役，自無出資興建房屋之資力可言 ，其將其中1棟房屋提供予原告使用（當時門牌號碼124之 1號，現編為150號），另1棟房屋則為系爭房屋（當時門 牌號碼124之2號，現編為152號），斯時土地所有權人為 陳林玉惠而非原告，而被告興建系爭房屋時，既係應土地 所有權人即陳林玉惠之要求，當足認系爭房屋具有繼續使 用如附圖所示紅色斜線部分土地之合法權源。
（三）查系爭14-7地號以及同地段14-6、14-8、14-9地號4筆土 地之面積共為1萬2166平方公尺（計算式：335平方公尺 +6605平方公尺+4306平方公尺+920平方公尺=12166平方公 尺），原告使用之門牌原124之1號現編為150號房屋，依 據使用執照案卷宗所示資料，顯示其申請之基地面積為 6083平方公尺（見本院卷第113頁，被證4），與被告之系 爭房屋使用執照案卷宗內之基地面積6083平方公尺（見本 院卷第114頁，被證5）完全相同，均為前開4筆土地面積 之一半。復參原告前開使用執照案卷宗所附土地使用權意 書，陳林玉惠確實僅就系爭土地（14-7地號）以及同地段 14-6、14-8、14-9地號等4筆土地之一半面積，同意供原
告使用（見本院卷第115頁，被證6），足徵陳林玉惠於房 屋興建之初，即明示兩造分別得就其所有土地之一半面積 予以使用無疑，原告亦明知此情。
（四）原告遲至79年1月9日始取得新北市○○區○○段○○○段 0000地號土地之所有權，且就系爭房屋部分占用如附圖所 示紅色斜線部分土地，自屬明知。故依最高法院92年台上 字第1984號判決見解，原告於受讓系爭土地所有權時，對 於系爭房屋之基地利用權關係，即應一併繼受之，而不得 依民法第767條第1項之規定請求被告拆屋還地。又參照最 高法院93台上1328號判決意旨，具有基地利用權之房屋， 即無不當得利或侵權行為之問題，縱該個案因適用或類推 適用民法第425條之1之規定，而土地所有權人得請求房屋 所有權人給付租金，亦屬另一請求權之問題，尚不得以此 遽論房屋所有權人受有不當得利，從而原告一併請求被告 給付相當於租金之不當得利，即無理由。
（五）原告備位之訴，另主張系爭房屋僅占用原告所有如附圖所 示紅色斜線土地54平方公尺，應給付租金云云。然其於興 建房屋時即取得陳林玉惠土地之一半面積使用權，簡言之 ，系爭14-7地號土地為335平方公尺，被告則有167.5平方 公尺之使用權限，而系爭房屋既僅占用14-7地號土地54平 方公尺，未逾越使用範圍，且建築完成後，陳林玉惠與被 告間並無任何租金之約定，原告自不得執最高法院93年度 台上字第1328號判決，遽認其有請求租金之權等語置辯。（六）答辯聲明：
①原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
②如為不利被告之判決，請准被告提供擔保，宣告免為假 執行。
三、原告主張其為上開○○小段14-7地號土地所有權人，被告為 鄰地○○小段14-9地號土地所有權人，兩造為兄弟關係，若 干年前被告於上開14-9地號土地興建系爭房屋，占用如附圖 所示紅色斜線之上開○○小段14-7地號土地54平方公尺等情 ，為被告所不爭執，並有土地登記謄本及本院囑託地政事務 所製作之土地複丈成果圖表附卷可稽，此部分原告主張之所 有權及系爭房屋占用其○○小段14-7地號土地之情，應屬真 實可信。惟原告另主張被告之系爭房屋為無權占用14-7地號 土地，應予拆除返還基地並給付不當得利；又備位主張如系 爭房屋有權占用14-7地號土地，則類推適用民法第425條之1 第1項規定，被告應支付繼續使用土地之租金相當代價等情 ，則為被告所爭執，併以上開情詞置辯。從而，本件兩造爭 執要點厥為：
（一）原告主張系爭房屋為無權占用14-7地號土地，應予拆除返 還基地並給付不當得利，是否可採。
（二）原告備位之訴主張類推適用民法第425條之1第1項規定， 被告應支付繼續使用土地之租金代價，有無理由。四、原告主張系爭房屋為無權占用14-7地號土地，應予拆除返還 基地並給付不當得利，是否可採：
（一）被告固不爭執其所有建物占用原告土地之情，然辯以其於 61年間，應母親陳林玉惠之要求，獨自出資興建房屋2棟 ，原告當時尚在服役，自無出資興建房屋之資力可言，其 將其中1棟房屋提供予原告使用（當時門牌號碼124之1號 ，現編為150號），另1棟房屋則為系爭房屋（當時門牌號 碼124之2號，現編為152號）等情，此為原告所不爭執； 且被告所有現編為○○區○○路0段000號之房屋（內含如 附圖紅色斜線部分54平方公尺），與原告所有之同上路段 152號房屋，為相鄰之連棟式共同壁房舍，此經本院履勘 製有筆錄在卷，並有新北市○○區○○00○○○○○00號 使用執照案卷之建物實景照片、建築設計圖可稽，另本院 於102年5月23日現場勘測該中正路2段152號、150號、148 號連棟式建物，其建築外觀構造相同，外牆磁磚亦同式， 為同時期施工建造完成之建物，此亦有筆錄在卷可查。依 上本院履勘筆錄、建物實景照片、建築設計圖，堪信被告 所述於民國61年間，其應土地所有權人及兩造之母親陳林 玉惠之要求，出資興建房屋2棟，將其中1棟房屋提供予原 告使用（當時門牌號碼124之1號，現編為150號），另1棟 房屋則為系爭房屋（當時門牌號碼124之2號，現編為152 號）等情為真實可採。
（二）又原告雖一再爭執被告所辯陳林玉惠同意被告占用系爭土 地建屋之情，然由上開○○小段14-7地號系爭土地所有權 變動一情觀之，民國61年間建屋時，其土地所有權人為陳 林玉惠，78年9月至79年1月間由訴外人秦雨淡短暫過渡性 登記為所有權人，迨79年1月始登記為原告所有迄今，此 均有土地登記謄本及所有權移轉契約書可稽（見本院卷第 34至38頁）。如謂本件被告未經陳林玉惠同意而占用系爭 土建屋，何得61年蓋屋、74年申請使用執照，能長時期和 平公然聳立於系爭土地。況本件原告自79年1月取得系爭 土地所有權，何以長期漠視他人占用，而遲至101年7月始 行起訴主張拆屋還地，顯然原告亦知其中原委。從而，本 件被告雖未能直接舉出陳林玉惠出具之系爭土地使用同意 書，惟由上開建屋過程、房屋格局、長期和平公然使用之 優勢情況證據，應認被告所辯得陳林玉惠同意之情，堪屬
可信。
（三）次按「最高法院48年台上字第1457號判例旨在說明土地承 買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別 情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地 承買人默許房屋所有人繼續使用土地。而房屋所有人繼續 使用土地之法律關係，依本院七十三年度第五次民事庭會 議決議，認其性質屬租賃」（參照最高法院92年台上字第 1984號判決意旨）。本件系爭建物於78年9月秦雨淡登記 為所有權人，及79年1月原告登記為所有人時，並無特別 情事可解釋為土地移轉當事人之真意無系爭土地之使用情 事，參酌上開最高法院判決意旨所示，應推斷土地受讓人 默許房屋所有人繼續使用土地。從而，本件系爭房屋占用 系爭土地，即非原告所述之無權使用情形，原告主張依據 物上請求權訴請拆屋還地，即失所據；另被告之使用既非 無何法律上之原因，自不合不當得利要件，原告一並訴請 被告返還相當於租金之利益，亦失所附，均不應准許。五、原告備位之訴主張類推適用民法第425條之1第1項規定，被 告應支付繼續使用土地之租金代價，有無理由：（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文 。其立法理由謂：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見 解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人 繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質 ，當屬租賃。』足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓 與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內 ，繼續『合法使用』該房屋所坐落之土地。除別有約定外 ，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然『無償 使用』該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之『有權 使用』，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於 房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權， 而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一 部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時 或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人 得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別 一問題」（參照最高法院93年度台上字第1328號民事判決 裁判要旨）。
（二）原告另以備位之訴主張如被告於興建系爭房屋時，係經原 土地所有權人即兩造之母陳林玉惠之要求及同意而興建， 因70年間系爭房屋原坐落之土地分割為2筆（分別○○小 段14-7地號、14-9地號），嗣原告取得系爭14-7地號土地 所有權，致系爭房屋與其坐落之系爭14-7地號土地所有權 人相異，故若被告就系爭房屋對14-7地號土地有合法使用 之權源，致原告不能請求被告拆屋返還時，睽諸上開最高 法院93年度台上字第1328號民事判決裁判要旨，本件亦有 民法第425條之1第1項之類推適用，被告應支付相當代價 ，該代價依同法條第2項之規定「前項情形，其租金數額 當事人不能協議時，得請求法院定之」之規定，其得請求 被告給付租金等語。參酌上開93年度台上字第1328號民事 判決裁判要旨所示，本件原告備位請求被告應支付相當之 對價，核屬有據。
（三）所應斟酌者，厥為被告使用土地應付之相當代價以何為當 。原告主張租金計算之方式，應準用土地法第105條準用 同法第97條年息10%標準，共如附表所示之金額云云。然 此為被告所爭執，本院斟酌系爭建物面臨道路，來往車輛 頻繁，附近多為營商店面或廠房之情，有勘驗筆錄可憑， 足見系爭土地交通雖屬便利，惟皆屬過路性質，行人較稀 少，被告應支付之租金代價，允以上開土地法規定之年息 8%計算為當。依此標準核計被告應支付之租金代價如下： ①96年7月25日起至98年12月31日止，租金數額3萬4474元 ，計算式【申報地價3280元×（2+5/12+6/365）×8%× 54平方公尺＝34474】。
②99年1月1日起至101年7月25日止，租金數額3萬8146元 ，計算式【申報地價3440元×（2+6/12+24/365）×8% ×54平方公尺＝38146】。
③101年8月1日起至推定租賃消滅日止，每月租金數額123 8元，計算式【申報地價3440元×1/12×8%×54平方公 尺＝1238】。
六、綜上，原告先位之訴依物上請求權及不當得利返還請求權之 法律關係，請求被告拆屋還地及給付不當得利，均屬無理由 ，不應准許。惟另備位訴訟，主張類推適用民法第425條之1 規定，被告應支付起訴前5年租金7萬2620元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，與及預為請 求自101年8月1日起至返還如附圖所示紅色斜線部分土地日 止，每月給付1238元部分，於法並無不合，應予准許；至於 原告備位訴訟逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。爰判 決如主文所示，並依原告及被告之聲請，就1次給付5年租金
部分，各酌定如主文所示相當擔保金額，為准免假執行之宣 告（因有預為請求勝訴部分，其給付之金額逾50萬元，故不 依職權宣告假執行）；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請 失所附麗，併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防 禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 102 年 10 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 29 日
書記官 黃瀅螢