臺灣新北地方法院民事判決 102年度簡上字第173號
上 訴 人 鍾華陽
訴訟代理人 張運能
被 上訴人 翁德政
訴訟代理人 連季葦
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於本院三重簡易庭
102年度重簡字第271號第一審判決提起上訴，經本院於民國102
年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決第二項，除命上訴人給付被上訴人新台幣壹萬元並自民國一百零二年一月十六日起至遷讓原判決第一項所示房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣參萬元之部分及其假執行之宣告暨訴訟費用之裁判外均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另補稱： ㈠上訴人縱有自民國101年7月起欠租情事，然上訴人於承租系 爭房屋時，曾先交付相當於3個月租金合計新台幣（下同）9 萬元予被上訴人充為押租金，故被上訴人自得從該押租保證 金中扣抵101年7月15日後之欠租，是被上訴人於101年9月15 日寄發存證信函予上訴人表示終止租約，並不合法；且被上 訴人嗣後又持續向上訴人追討租金，足見系爭租賃契約並未 終止，上訴人自屬有權占有，被上訴人請求遷讓房屋，並無 理由。
㈡上訴人於102年1月14日要付租金但遭被上訴人拒收，故迄今 都沒有付租。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，另補稱： ㈠上訴人積欠被上訴人2期租金，未依約於101年8月15日及同 年9月15日支付6萬元租金，經被上訴人於101年9月18日以新 莊龍鳳郵局第000121號存證信函催告限於3日內繳清，如未
繳清則限1個月內搬遷並終止租約。
㈡上訴人收受存證信函後，雖另支付8、9月租金5萬元，惟仍 欠9月租金1萬元，此後即一直未付租，迄至本件訴訟中，被 上訴人以上訴人繳交之押租金9萬元扣抵10月、11月、12月 租金，因系爭租賃紛爭已進入法律程序，故上訴人於102年1 月14日要付租金時，被上訴人並未收受。縱上開終止租約之 意思表示不合法，則被上訴人於起訴狀及訴訟中已經多次主 張終止租約，亦生兩造租約終止之效力。
參、兩造不爭執之事實：
一、100年9月24日，兩造在全國不動產新莊捷運丹鳳店簽定不動 產租賃契約，由被上訴人將所有門牌新莊區瓊林南路77之8 號房屋，以月租3萬元之價額出租於上訴人，租期3年自100 年10月15日起至103年10月14日止，有上開租賃契約影本為 憑（見原審調解卷第4頁至第9頁）。
二、兩造訂立上開租賃契約時，並由上訴人交付被上訴人1個月 租金（100年10月15日至100年11月14日）及以3個月租金計 算共9萬元之押租金，有該契約第3條第1款、第2款及租金收 付明細表之記載為憑（原審調解卷第4頁、第7頁）。三、被上訴人於101年9月18日，以新莊龍鳳郵局000121號存證信 函催告上訴人表示：因上訴人至101年9月17日為止，已經積 欠2個月之租金，並限於3個月內如無法繳清，則限1個月內 恢復原狀並終止系爭租賃契約，有該存證信函為憑（見原審 調解卷第10頁、第11頁），上訴人並已收受該信函。四、系爭房屋目前仍由上訴人及其配偶張運能居住使用中。肆、法院之判斷：
甲、遷讓房屋之訴部分：
一、兩造租賃契約是否合法終止？自何時起終止？ ㈠按房屋租賃契約，承租人遲延支付租金達2個月租額時，出 租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期 限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項、第 2項定有明文。本件被上訴人起訴主張，上訴人積欠系爭房 屋2期租金，未依約於101年8月15日及同年9月15日支付共計 6萬元租金，經被上訴人於101年9月18日以新莊龍鳳郵局第 000121號存證信函催告限於3日內繳清，如未繳清則限1個月 內搬遷並終止租約之事實，為上訴人所不爭，並有該存證信 函在卷可憑（見原審調解卷第10頁、第11頁），被上訴人已 於上開信函中表明催告付租及逾期不付即於1個月後終止租 約之意思表示，上訴人迄至翌月付租日即101年10月15日仍 未支付合計3個月租金，則自可認兩造租約已於該日終止。 ㈡上訴人抗辯：被上訴人於訂約時已收受3個月押租金，自可
以之抵繳租金，且上訴人於102年1月14日要付租卻遭被上訴 人拒收，故被上訴人終止租約並不合法云云。惟查：押租金 之目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃 關係消滅前，出租人不負返還之責，亦無由承租人執之充抵 租金而免除付租之責（最高法院83年台上字第2108號判例意 旨參照）；從而，上訴人主張以3個月押租充抵其101年8 月 15日、9月15日、10月15日付租義務，顯屬無據。又系爭租 約既已於101年10月15日合法終止，被上訴人於102年1月14 日拒絕上訴人付租，即有理由；從而，上訴人執此抗辯系爭 租約並未終止，並無理由。至於上訴人聲請本院傳喚證人即 全國不動產新莊捷運丹鳳店經紀人邱信傑，欲證明兩造於10 0年9月24日簽訂租約時，有約定押租金可抵租金之用。惟查 ：系爭不動產租賃契約書內，既無上開約定，且租約第13條 特約條款中所列2項特約事項，亦無上開約定（見原審調解 卷第6頁），故上開主張是否可採已有可疑；況兩造縱有上 開約定，亦無礙於上訴人欠租事實及被上訴人得行使民法第 440條第2項所定終止租約之權利，故自無傳訊證人邱信傑之 必要。
二、被上訴人訴請上訴人遷讓房屋為有理由：
被上訴人所有系爭門牌新莊區瓊林南路77之8號房屋，現仍 由上訴人居住使用中，為上訴人所不爭；又承租人於租賃關 係終止後應返還租賃物，民法第455條前段定有明文，本件 租賃契約契約既已於102年10月15日終止，則被上訴人依上 開規定，訴請上訴人遷讓返還該房屋，即屬有據，應予准許 。
乙、給付租金及不當得利之訴部分：
一、系爭租約於101年10月15日終止後，上訴人另給付8月15日、 9月15日應給付租金6萬元中之5萬元，故尚積欠9月租金1萬 元之事實兩造所不爭，故被上訴人依租賃契約之法律關係， 訴請上訴人給付租金1萬元，為有理由，應予准許。又無法 律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民 法第179條定有明文，其無正當權源使用他人房屋，可獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人自系爭租約 日終止後，即未付租而仍居住於該房屋內，每月即享有相當 於3萬元租金之不當得利，惟被上訴人自認已於訴訟中，以 上訴人預付押租金9萬元抵銷同年10月、11月、12月應繳之 租金，故上訴人應自102年1月16日起，按月給付被上訴人相 當於3萬元租金之不當得利至返還系爭房屋為止，從而，被 上訴人在上開範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。
伍、結論：
一、綜上所述，被上訴人本於租賃法律關係，請求上訴人給付 101年9月欠租1萬元及遷讓返還系爭房屋為有理由，應予准 許，上訴人上訴請求廢棄改判為無理由，應予駁回該部分上 訴。又被上訴人另基於不當得利法律關係，訴請上訴人自10 2年1月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元 相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；逾此所為請 求，為無理由，應予駁回，該被上訴人敗訴部分，其假執行 之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之告，自有未洽。上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。 至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之 告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判 決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。二、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 9 日
民事第一庭審判長 法 官 黎文德
法 官 黃信樺
法 官 黃若美
以上正本證明與原本無異
對本判決不得上訴
中 華 民 國 102 年 10 月 9 日
書記官 陳淑芳