臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度訴字第106號
原 告 簡光政
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
被 告 張振賢
訴訟代理人 張國清
被 告 張桀名
張韋衫
蕭張婉秀
楊桂味
楊 吟
楊錦章
楊石段
楊豊源
楊朝金
楊錦綢
楊茵晴
楊來有
楊阿力
上十三人共同
訴訟代理人 黃進成
被 告 藍日興
藍 潭
藍添成
藍美玉
上列當事人間塗銷地上權登記等事件，本院於民國102年10月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告藍日興、藍潭、藍添成、藍美玉、楊豊源經合法通知， 未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先 敘明。
貳、實體法面：
一、本件原告起訴主張：
㈠ 原告為坐落宜蘭縣員山鄉○○段000地號（重測前為內員山 小段第3之1地號）土地之共有人。被告之被繼承人張旺爐雖
登記為系爭土地之地上權人，然張旺爐於民國38年間申請系 爭地上權登記當時，土地所有權人有陳金波、陳廷章、陳金 盛、簡麗山等4人（下簡稱陳金波等人），但他項權利登記 申請書上僅有土地共有人陳廷章、陳金盛2人用印，陳金波 、簡麗山並未會同簽名或用印，則系爭地上權之設定並未經 全體土地共有人之同意，自屬無效。縱張旺爐係單獨申請地 上權登記，然依地上權設定當時之土地登記規則第17條、第 32 條第1項、臺灣省各縣市辦理單獨地上權設定登記應行注 意事項第1項等相關法令規定，單獨申請地上權登記須以建 物基地使用人已向基地所有權人訂有合法租賃契約或地上權 契約為前提，且應提繳鄉鎮區公所保證書及繳納租金等憑證 ，以作為租賃契約或地上權契約之佐證。張旺爐並未提出鄉 鎮區公所保證書及繳納租金等憑證，作為與地主間租賃契約 或地上權契約之佐證，其所為之單獨設定地上權登記，與前 開規定要件不合而無效。被告為張旺爐之繼承人，自應將系 爭地上權登記予以塗銷。
㈡ 縱認系爭地上權並非無效，然該地上權存續期間為不定期， 地上權設定時，係因土地上已有地上物供人居住使用，故就 系爭地上權設定登記之初始目的而言，係為當時已存在供人 居住使用之地上物而為地上權登記。目前被告所有占有系爭 土地如附圖編號C所示之房屋（門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○ 路00號），僅剩鐵皮屋頂及磚塊圍牆，破落而無人居住使用 ，則就地上權成立之目的而言已不存在，且前開地上權自設 定迄今亦已逾20年，從而原告依民法第833條之1規定，自得 請求法院判決終止系爭地上權，並請求被告將系爭地上權登 記予以塗銷。
㈢ 綜上所言，系爭地上權登記為無效；縱非無效，原告亦得依 民法第833條之1規定請求法院判決終止，被告為張旺爐之繼 承人，即應將系爭地上權予以塗銷。又系爭地上權既因無效 或終止而不存在，被告占用系爭土地即屬無權占有，原告自 得依民法第821條、第767條第1項規定請求被告拆除地上物 ，將土地返還原告及其他共有人。為此，依民法第821條、 第767條第1項、第833條之1等規定提起本訴，求為判決：㈠ 先位聲明：被告應將系爭地上權登記予以塗銷，並將系爭地 上物拆除，將土地返還原告及其他土地共有人；㈡備位聲明 ：被告應就系爭地上權辦理繼承登記後，將系爭地上權登記 塗銷，並將系爭地上物拆除，將土地返還原告及其他土地共 有人。
二、被告藍日興、藍添成、藍美玉經合法通知未到庭，亦未提出 書狀為何表示。被告藍潭、楊豊源答辯以：在張旺爐死亡後
，繼承人間已有協議由張振賢、張桀名、張韋衫取得系爭房 屋等語。其餘被告答辯以：系爭地上權並非是無效之設定登 記，且伊等均有按期繳納地租，故原告主張地上權無效或終 止地上權，及請求伊等拆屋還地，均無理由；另系爭房屋於 張旺爐死亡後，繼承人間已協議由張振賢、張桀名、張韋衫 取得等語。
三、被告藍日興、藍添成、藍美玉於本院審理中並未到庭，經本 院協同原告於其餘被告進行爭點整理結果，兩造間爭執與不 爭執事項如下（見本院卷㈢第6至7頁）：
㈠ 不爭執事項：
⒈原告為系爭土地共有人之一。
⒉系爭土地於38年12月5日辦理地上權設定，權利人為張旺爐 ，設定當時土地共有人為陳廷章、陳金波、陳金盛、簡麗山 。登記原因為以建築改良物為目的，存續期間記載為不定期 。
⒊系爭土地上存有系爭房屋，該房屋係張旺爐於民國37年12月 間自原所有權人張有土之繼承人張火焰、張金田處買受取得 。
⒋張旺爐死亡後，由張振賢、張桀名、張韋衫、蕭張婉秀、楊 張阿茸（已歿）、藍張顏（已歿）繼承；嗣藍張顏死亡後， 由藍日興、藍潭、藍添成、藍美玉繼承；楊張阿茸死亡後， 由楊錦章、楊石段、楊桂味、楊豊源、楊朝金、楊吟、楊錦 綢、楊茵晴、楊來有、楊阿力繼承。
⒌系爭房屋占有系爭土地之位置及面積如宜蘭地政事務所101 年10月8日複丈成果圖編號C所載。
㈡ 爭執事項：
⒈先位訴訟部分：
原告主張系爭地上權登記無效，並依民法第767條第1項、第 821條規定訴請塗銷系爭地上權及拆屋還地，是否有據？ ⒉備位訴訟部分：
原告依民法第833條之1規定請求終止系爭地上權，並依民法 第767條第1項、第821條規定訴請塗銷系爭地上權及拆屋還 地，是否有據？
四、爭點㈠：原告先位訴訟主張系爭地上權登記無效，請求塗銷 地上權登記及拆屋還地部分：
㈠ 按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後2 個月內，聲請該管市縣地政機關為地上權之登記，為35年4 月29日修正之土地法第102條所明定。祇須當事人雙方訂有 租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土 地為地上權設定之權利（最高法院67年臺上字第1014號判例
可參）。次按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特 約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物 而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認 其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，亦有最高法院43年 臺上字第479號、48年臺上字第227號判例可參。是揆諸上開 規定及說明，系爭地上權設定當時適用之法令，若有租用基 地建築房屋情事，出租人即應會同承租人辦理地上權登記， 且除有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人立約時即同意 租賃權得隨建築物而移轉於他人。查系爭房屋係張旺爐於37 年12月28日自原所有權人張有土之繼承人張火焰、張金田處 買受取得等情，乃為兩造所不爭，且有卷附賣渡證、臺北縣 政府印發賣契本契可憑（見本院卷㈠第134至136頁、第155 頁），足資認定。再依卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報 書及申報書附件、附表之記載內容（見本院卷㈠第68頁、第 70至73頁），35年間系爭土地所有人即陳金波等人提出之土 地申報書上，乃載明系爭土地上有定著物木造房屋1間，並 記載當時承租人為「張火焰外1名」等語，足認張火焰、張 金田之房屋與系爭土地有租賃關係存在。則參照前開說明， 張旺爐因買受取得該房屋後，應認張旺爐受讓張火焰、張金 田對系爭土地之租賃權，而得依35年4月29日修正之土地法 第102條規定，請求土地所有人陳金波等人會同辦理登記。 ㈡ 次按登記，應由權利人及義務人共同聲請之，權利人如因特 殊情形，不能覓致義務人共同聲請登記時，得由權利人陳明 理由，填具保證書，呈請單獨聲請登記。證明登記原因文件 或土地權利書狀不能提出時，應取具鄉鎮保長或四鄰或店舖 之保證書，35年10月2日公布施行之土地登記規則第17條、 第32條第1項定有明文。依前開土地登記規則，權利人欲單 獨申請為地上權之設定登記，得陳明不能覓致義務人共同申 請登記之理由，填具保證書；如證明登記原因文件或土地權 利書狀不能提出時，提出鄉鎮保長或四鄰或店舖之保證書為 已足，不以提出鄉鎮公所保證書及繳納租金等憑證為必要。 本件張旺爐於37年12月28日買受取得系爭房屋後，基於承租 人之地位，得依當時有效之土地法第102條規定，要求系爭 土地所有人陳金波等人會同辦理地上權登記等情，乃如前述 。則於張旺爐未能覓致義務人會同辦理地上權登記時，依當 時有效之土地登記規則第17條、第32條第1項規定，自得以 提出鄉鎮保長或四鄰或店鋪出具之保證書，單獨申請辦理地 上權登記。查張旺爐於38年11月16日提出他項權利登記聲請 書，向地政事務所申請辦理地上權登記等情，有卷附他項權 利登記聲請書可佐（見本院卷㈠第140至142頁）。依該聲請
書所載，義務人部分雖僅有土地共有人陳廷章、陳金盛之用 印，而無陳金波、簡麗山會同用印，固足認張旺爐於38年11 月8日設定系爭地上權時，僅會同部分土地共有人會同提出 申請，然張旺爐於申請地上權登記時，已依當時有效之土地 登記規則，提出由四鄰、鄰長、村長具名之房屋登記保證書 ，其保證原因記載：「右開該房屋對張有土買賣以前房屋所 有權人完納房屋稅捐確實無訛。因地主所有權人陳廷章不承 認地上權設定登記確實無訛」，有卷附房屋登記保證書可稽 （見本院卷㈠第139頁）。至該保證書所載「因地主所有權 人陳廷章不承認地上權設定登記」等語，雖與他項權利登記 聲請書上有陳廷章之用印乙情，並不相符，然四鄰、鄰長、 村長出具之保證書，係著重於擔保張旺爐所有房屋對系爭土 地之權利，參以系爭土地之權狀為陳廷章所持有等情，乃有 卷附土地登記簿謄本可參（見本院卷㈠第66頁），則出具保 證書人因誤認而將地主誤載為陳廷章，當不致影響保證書之 效力。從而，應認張旺爐已依當時有效之土地登記規則第17 條、第32條第1項規定，合法設定地上權，堪以認定。 ㈢ 依前所述，張旺爐係依當時有效之土地法第102條、土地登 記規則第17條、第32條第1項等規定，而合法設定系爭地上 權。又按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被 繼承人財產上之一切權利、義務，為民法第1148條第1項前 段所明定，張旺爐死亡後，被告依上開繼承之法律規定，即 應繼受系爭地上權，且系爭地上權既非無效，原告請求被告 塗銷系爭地上權登記，乃無理由。又被告基於地上權之法律 關係，而占有使用系爭土地，即非無正當使用權源，原告依 所有權之法律關係訴請被告拆屋還地，亦屬無據。是原告先 位訴訟依民法第821條、第767條第1項規定，訴請塗銷系爭 地上權設定登記並請求拆屋還地，均無理由，應予駁回。五、爭點㈡：原告備位訴訟請求終止地上權，並請求塗銷地上權 登記及拆屋還地部分：
按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目 的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之 目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定 其存續期間或終止其地上權，固為民法第833條之1所明定。 惟於土地為共有之情形，該訴訟標的之法律關係對於土地權 體共有人必須合一確定而應由土地全體共有人一同起訴，當 事人之適格始無欠缺。查原告僅為系爭土地之共有人之一， 乃有土地登記謄本存卷可稽（見本院卷㈠第9至12頁），依 前揭規定，原告未與其他土地共有人一同起訴，其當事人適 格即有欠缺，其請求判決終止地上權即無理由。系爭地上權
既未合法終止，則被告基於地上權之法律關係占有使用系爭 土地，乃有正當占有權源，原告訴請被告拆除建物返還土地 ，亦無理由。是原告備位訴訟依民法第833條之1規定請求判 決終止地上權，及依民法第821條、第767條第1項規定，請 求塗銷系爭地上權設定登記及拆屋還地，均無理由，應予駁 回。
六、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項、第833條之 1等規定所為前開先、備位之請求，均無理由，應予駁回。 又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
民事庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 10 月 31 日
書記官 林怡君