臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第166號
原 告 茶米建設股份有限公司
法定代理人 巫漢鈞
被 告 李坤南
訴訟代理人 陳德文律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國102 年10月1 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖標示Ａ部分（面積四十七點一七平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還予原告。
訴訟費用新臺幣伍萬壹仟壹佰貳拾玖元由被告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下 列情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。」 民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本件原告起 訴時原係請求被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱：系爭土地）上面積72.29 平方公尺（以實 測為準）之地上物拆除，將土地返還予原告。嗣經本院調取 本院101 年度訴字第1501號履行契約事件，囑託臺北市士林 地政事務所於民國102 年5 月14日繪製之土地複丈成果圖（ 如附圖）後，原告於102 年7 月23日當庭將上開聲明變更為 ：被告應將坐落系爭土地上如附圖標示Ａ部分（面積47.17 平方公尺）之地上物拆除（下稱：系爭鐵皮屋），將該部分 土地返還予原告。核其變更係基於同一之基礎事實，揆諸前 開法條規定，自應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人臺灣省農會所有，經臺 灣省農會公開標售，由訴外人林順孝取得所有權後。原告於 101 年8 月22日與林順孝簽約購買系爭土地，於101 年9 月 24日登記取得所有權，為系爭土地之所有權人。原告在簽約 購地前，不知被告與林順孝間於98年10月27日簽立承諾書（ 下稱：系爭承諾書）之內容，是在簽約後之101 年9 月18日 始知上情。因臺灣省農會曾於97年11月5 日發函要求被告給 付占用系爭土地5 年之不當得利40餘萬元，可認被告係無法 律上之權源，在系爭土地上設置系爭鐵皮屋，無權占用系爭 土地，其占用面積經本院101 年度訴字第1501號履行契約事 件，囑託臺北市士林地政事務所測量結果，如附圖標示Ａ部 分（面積47.17 平方公尺），爰依民法第767 條第1 項前段
規定，請求被告拆除系爭鐵皮屋，返還占用之土地等語。並 聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：臺灣省農會於98年10月29日辦理公開標售系爭土 地，因被告與林順孝為系爭土地之鄰地所有人，均有投標意 願，林順孝為圖以較低之金額得標，乃於98年10月27日簽立 系爭承諾書，向被告承諾：㈠如被告不與伊競標，而伊能順 利得標時，願給付被告新臺幣（下同）110 萬元。㈡被告在 系爭土地上之系爭鐵皮屋拆除騰空並交地予伊時，伊願給付 被告110 萬元。㈢被告提出要求時，伊願將系爭土地分割出 一坪土地以28萬4000元售與被告等事項。嗣林順孝順利得標 後，除有履行前開㈠承諾外，經被告請求履行㈡、㈢之承諾 時，非但拖延迄今不履行，反於101 年9 月24日將系爭土地 以買賣為原因，移轉登記予原告。因林順孝既與被告訂立系 爭承諾書，被告自得對林順孝主張占有系爭土地之權利。又 原告為建商，在購系爭土地前，豈有在未查明系爭鐵皮屋占 用系爭土地之權限下，胡亂開價購地，且原告只要向被告詢 問，可輕易得知系爭承諾書之事實，林順孝絕不敢在訂約時 隱瞞原告，可知原告在簽約購地前已知悉有系爭承諾書之事 實，原告主張在簽約前不知系爭承諾書之法律關係，違反經 驗法則，證人林順孝就該部分證詞不足為憑。況被告已在10 1 年9 月18日早上將系爭承諾書交給到訪之原告執行長張勝 哲，請張勝哲帶回給原告，而張勝哲嗣於101 年9 月18日下 午傳真1 紙承諾書給被告，希望兩造簽名，該承諾書第2 條 有原告同意承諾林順孝所簽署的系爭承諾書之內容。原告明 知或可得而知被告與林順孝間有系爭承諾書之約定，仍願受 讓系爭土地，依最高法院100 年度台上字第463 號判決、大 法官釋字第349 號解釋、最高法院98年度台上字第1424號判 決、95年度台上字第2897號判決，以及「任何人不能以大於 自己之權利讓與他人」之法理，應認系爭承諾書對原告繼續 有效、原告已默示同意繼受前手之瑕疵，推定原告有默許被 告繼續使用系爭土地之意思，而不得主張被告無權占有。原 告竟起訴請求被告拆除系爭鐵皮屋及返還占用之土地，其行 使權利已違反誠信原則，並有權利濫用。又本件原告是大公 司，被告是小蝦米，被告如受敗訴判決恐導致被告無法生存 之窘境，希望法院情理上考量，盡量斟酌卷內證據及相關法 理，為被告有利之判決等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地原為臺灣省農會所有，嗣經臺灣省農會公開標售， 由林順孝取得所有權。林順孝復將系爭土地出售予原告，並 於101 年9 月24日移轉登記予原告，有系爭土地所有權狀、
土地登記第二類謄本等影本可佐（本院卷第9 至11頁）。 ㈡被告設置之系爭鐵皮屋占用系爭土地如附圖標示Ａ部分面積 為47.17 平方公尺（本院卷第52、68頁背面）。 ㈢系爭鐵皮屋於85年間業經查報為既存違建，有臺北市建築管 理工程處違建查報案件明細表可佐（本院卷第65頁）。 ㈣臺灣省農會於97年11月5 日以臺農務財字第0000000000號函 通知被告，載明因被告占用系爭土地，應繳納5 年共計42萬 0925元使用補償金。惟繳費後，不得據此視為臺灣省農會已 承認同意出租或出售之表示等內容，有上開函文影本1 紙可 佐（本院卷第98頁）。嗣被告以訴外人福門模型有限公司於 97年11月27日繳納42萬0925元使用補償金予臺灣省農會，有 臺灣省農會同日出具之統一發票影本1 紙可參（本院卷第99 頁）。
㈤被告與林順孝於98年10月27日簽訂系爭承諾書（本院卷第34 、35頁）。林順孝已於98年10月30日依據系爭承諾書第5 條 約定給付被告110 萬元。
㈥原告之執行長張勝哲於101 年9 月18日下午5 時6 分將承諾 書及拆遷還地同意書一起傳真予被告，但兩造均未簽名，有 被告所提承諾書及拆遷還地同意書影本可參（本院卷第73至 75頁）。
四、兩造之爭點（本院卷第51頁背面）：
㈠被告占用系爭土地是否為有權占有？
㈡原告請求被告拆除占用面積之系爭鐵皮屋是否違反誠信原則 及權利濫用？
五、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨 害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段定 有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被 告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證 明之。如不能證明，應認原告之請求為正當。經查，本件被 告對於設置之鐵皮屋占用原告所有之系爭土地如附圖標示Ａ 部分面積47.17 平方公尺等情，並不爭執，惟以前開情詞置 辯：
⒈經查，原告向林順孝購買系爭土地，係在101 年9 月24日受 讓取得所有權，已如前述。而原告與林順孝簽約購買系爭土 地之時間為101 年8 月22日乙節，業據原告提出不動產買賣 契約書影本為佐（見本院101 年度訴字第1501號影卷第25頁 以下），核與證人林順孝證述：「該不動產買賣契約書確實 是伊與原告簽約的」等語相符（本院卷第71頁），堪信為真
正。次查，有關原告在簽約前，不知被告與林順孝間有系爭 承諾書之約定，係在101 年9 月18日始知悉上情乙節，亦據 證人林順孝證述：「伊與原告訂立買賣契約時，並未將系爭 承諾書交給原告看，因為這是伊與被告的事情與土地買賣無 關。原告與伊簽約買受系爭土地時，並沒有問過伊鐵皮屋占 有系爭土地的權利為何。」等語（本院卷第71頁背面），以 及證人張勝哲證述：「原告與地主簽約後，伊受原告董事長 任命去談土地上違建部分如何處理，所以伊去找被告。原告 與地主簽約過程伊瞭解，因伊也在場。簽約當時或之前，地 主有提到違建，違建的部分是由伊來出面與被告來處理。伊 有看過系爭承諾書，是在原告與地主簽完約後，伊約被告第 一次見面談論補償的過程中，被告就提出系爭承諾書說林順 孝對他有相關的承諾。原告與地主簽完約，伊去現場和被告 瞭解之後，第一階段伊提出拆除違建，並賠償10萬元。第二 階段，被告提出與林順孝有系爭承諾書存在，並要求原告接 受他提出的補償金，但後來破局。」等語（本院卷第69頁以 下）甚詳。雖被告以：原告為建商，在購系爭土地前，豈有 在未查明系爭鐵皮屋占用系爭土地之權限下，胡亂開價購地 ，且原告只要向被告詢問，可輕易得知系爭承諾書之事實， 林順孝絕不敢在訂約時隱瞞原告，可知原告在簽約購地前已 知悉有系爭承諾書之事實，原告主張在簽約前不知系爭承諾 書之法律關係，違反經驗法則，證人林順孝就該部分證詞不 足為憑云云置辯。然參酌系爭承諾書僅被告與林順孝間成立 之約定，原告並未參與，而證人林順孝既證述與原告訂立買 賣契約時，並未告知原告有關系爭承諾書存在一事，已如前 述，且被告復自承：「伊是在101 年9 月18日早上將系爭承 諾書交給張勝哲，請張勝哲帶回給原告」等情（本院卷第70 頁背面），故尚難認原告在簽約前已知悉系爭承諾書之內容 。又參酌證人林順孝及張勝哲所為之上開證述，均是在具結 後所為，當不會甘冒受刑事偽證罪之追訴而為虛偽之陳述， 在無證據證明其所述不實前，所為之證詞均可作為本院認定 原告何時知悉系爭承諾書之參考。故被告空言辯稱原告在簽 約前即知系爭承諾書云云，自不足採，仍堪認原告係在簽約 後，受讓系爭土地前之101 年9 月18日，始知林順孝與原告 間有系爭承諾書之約定。
⒉雖被告另辯稱：原告之執行長張勝哲曾於101 年9 月18日傳 真1 紙承諾書給被告，希望兩造簽名，該承諾書第2 條有原 告同意承諾林順孝所簽署的系爭承諾書之內容云云。然查， 被告所辯上情，固據被告提出張勝哲於101 年9 月18日下午 5 時6 分傳真之1 紙承諾書影本（本院卷第73、74頁）為佐
。然據本院當庭要求被告提出所收受傳真之原本後，嗣查知 張勝哲當時一起傳真予被告之文件尚有1 紙拆遷還地同意書 （本院卷第75頁），並非僅1 紙承諾書而已，且上開承諾書 上無兩造之簽名，拆遷還地同意書上亦無被告之簽名，核與 證人張勝哲證述：「當初伊是將承諾書與拆遷同意書一起傳 真給被告，但他在拆遷同意書部分並沒有回應，如果當時被 告有簽署拆遷同意書的話，承諾書才會生效，但被告後來就 拆遷同意書都沒有回應。」等語（本院卷第70頁背面）相符 。再參酌被告自承是在101 年9 月18日早上將系爭承諾書交 給張勝哲，請張勝哲帶回給原告，已如前述，可知原告之執 行長張勝哲是在101 年9 月18日上午與被告見面時，經被告 交付系爭承諾書請張勝哲帶回交予原告後，嗣張勝哲於當日 下午5 時6 分許，將承諾書及拆遷還地同意書一起傳真予被 告，希望被告能同意將系爭鐵皮屋拆除，嗣因被告未同意， 以致兩造未達成協議，故不能單憑原告之執行長張勝哲曾傳 真上開未簽名之承諾書之行為，遽認原告已同意系爭承諾書 之內容，或原告應受系爭承諾書之拘束。而本件被告故意不 提出所收受之全部傳真文件，僅執部分文件之內容，企圖作 為對自己有利之辯解，除難認其動機正當外，所為此部分所 辯，亦不足採。
⒊被告再辯以：因系爭承諾書之訂立，被告對林順孝可主張占 有系爭土地之權利云云，並提出與林順孝於98年10月27日簽 訂之系爭承諾書影本為佐。然查，依證人即曾借用被告工廠 工作之王寶龍證述：「被告有說過接到省農會的單子要被告 拆屋還地，之後被告有到省農會去溝通，最後並沒有拆房子 。」等語（本院卷第86頁背面），以及參酌臺灣省農會於97 年11月5 日曾發函通知被告，係表示因被告占用系爭土地， 應繳納5 年共計42萬0925元使用補償金。惟繳費後，不得據 此視為臺灣省農會已承認同意出租或出售之表示等內容。嗣 被告以福門模型有限公司於97年11月27日向臺灣省農會繳納 42萬0925元使用補償金，均如前述，足認被告自始即非有權 占有系爭土地。再查，依被告與林順孝簽立之系爭承諾書記 載略以「‧‧第2 條：本件不動產（即系爭土地）擬定於98 年10月29日公開標售。第3 條：甲（即林順孝）乙（即被告 ）雙方係與本不動產標的為鄰地，均有投標權利。第4 條： 甲乙雙方商議協議投標當日，甲方以每坪28萬4000元投標， 乙方以每坪28萬3700元投標。第5 條：雙方約定甲方得知標 得本土地時，即支付110 萬元予乙方收執。第6 條：自得標 日起6 個月內（即99年5 月1 日前）乙方拆除現有佔用鐵皮 屋、騰空交地時，甲方1 次付清餘額尾款110 萬元予乙方。
同時甲方自行負責處理圍牆之拆除。第7 條：雙方約定，若 乙方有需求提出時，則系爭土地與488-3 地號及臨489 地號 之處，甲方保留6 米寬度後，願分割大約1 坪之土地讓售與 乙方，讓售價款以28萬4000元為準‧‧」等語，僅能證明被 告與林順孝係約定，由林順孝以較高之價額向臺灣省農會標 取系爭土地，於順利標得後，由林順孝支付合計220 萬元予 被告，林順孝應給付之金額分二次給付，於林順孝得知標得 系爭土地時，給付被告110 萬元；其餘尾款110 萬元，於得 標日起6 個月內被告拆除其所占用系爭土地之鐵皮屋將系爭 土地騰空交付林順孝時給付等情，並無林順孝承諾被告可以 不必拆除系爭鐵皮屋，或賦予被告可以系爭鐵皮屋繼續占用 系爭土地之使用同意等任何內容，被告自無從執系爭承諾書 作為可對林順孝主張有權占用系爭土地之依據，故被告辯稱 因系爭承諾書之訂立，被告對林順孝有占有系爭土地之權利 云云，仍不足採。
⒋至於被告另舉依最高法院100 年度台上字第463 號判決、大 法官釋字第349 號解釋，辯稱可對原告主張有權占用系爭土 地云云。經查，上開最高法院判決依據之事實，已載明是受 讓人受讓不動產前已知悉讓與人與第三人有使用借貸之法律 關係存在，而由第三人占有該不動產，猶惡意受讓該物之所 有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受 讓人應受讓與人原訂債權契約之拘束，不得對第三人主張無 權占有（本院卷第38頁），與本件被告無從執系爭承諾書之 訂立，對林順孝主張有權占用系爭土地之情形明顯不同。次 查，上開大法官釋字第349 號解釋依據之事實，係載明共有 人間訂有分管契約，共有物應有部分之受讓人，如知悉或可 得而知有分管契約，仍應受上開分管契約之拘束（本院卷第 38頁），與本件被告非系爭土地之共有人，也無分管契約之 存在，且原告係自林順孝受讓系爭土地之全部，亦非應有部 分之受讓等情全然不同，均無援引上開判決或大法官會議解 釋之餘地，故被告據此辯稱有權占用系爭土地云云，容有誤 會，洵不足採。
⒌被告雖又舉最高法院98年度台上字第1424號判決，辯稱原告 在取得系爭土地所有權之前，明知或可得而知土地權利有瑕 疵，仍願受讓，應認為默示同意繼受其瑕疵云云。經查，原 告所舉上開判決依據之事實，仍是受讓人明知系爭土地其前 手已出具土地使用同意書，將系爭土地提供第三人使用，復 受讓系爭土地，受讓人仍應受該土地使用同意書之拘束（本 院卷第80頁背面），與系爭承諾書並無林順孝承諾被告可以 不必拆除系爭鐵皮屋之內容，亦非賦予被告可以系爭鐵皮屋
繼續占用系爭土地之使用同意書，本件被告無從執系爭承諾 書作為可對林順孝主張有權占用系爭土地之依據之情形截然 不同，仍無援用上開判決之依據，故被告據此辯稱有權占用 系爭土地云云，應有誤會，仍無從採信。至於被告復舉最高 法院95年度台上字第2897號判決，辯稱：原告購買系爭土地 ，如無特別情事，法律上應推定有默許系爭鐵皮屋之所有人 即被告繼續使用系爭土地之意思，而不得主張無權占有云云 。然查，上開判決依據之事實，係指土地及房屋同屬一人， 而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，有默許房屋 承買人繼續使用土地，不能主張無權占有（本院卷第81頁背 面），與本件原告購買之系爭土地，為林順孝所有，而系爭 土地上之系爭鐵皮屋為被告所設置，非同屬一人所有，且被 告無從對原告之前手林順孝主張有權占用系爭土地，均詳如 上述，可知兩者之事實完全不同，亦無援用上開判決之可能 ，故被告據此辯稱有權占用系爭土地云云，亦有誤會，仍不 能採信。
⒍被告另再依「任何人不能以大於自己之權利讓與他人」之法 理，辯稱：原告之前手林順孝對於系爭土地之權利有瑕疵， 原告受讓系爭土地當然應繼受其瑕疵云云。惟查，被告辯稱 林順孝對於系爭土地之權利有瑕疵之依據，無非係以系爭承 諾書為據。然被告既自無從執系爭承諾書作為可對林順孝主 張有權占用系爭土地之依據，已如上述。則被告辯稱原告應 繼受林順孝對於系爭土地之瑕疵，可對原告主張有權占用， 亦屬無據。
⒎準此，被告前開之舉證均無法使本院形成，其設置系爭鐵皮 屋占有系爭土地有合法權源一事之確定心證，則原告主張被 告設置之系爭鐵皮屋，無權占用系爭土地如附圖標示Ａ部分 （面積47.17 平方公尺），已堪認定。
㈡按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8 條定有明文。然權利之行使是否構成權利濫用，須以權利 人行使權利時，主觀上有無以損害他人為主要目的，且客觀 上尚須綜合權利人因行使權利可得之利益與他人及國家社會 因其行使權利所受之損失，比較衡量而定。經查，被告所舉 最高法院100 年度台上字第463 號判決、大法官釋字第349 號解釋及95年度台上字第2897號判決之具體事實，均與本件 事實不同，無從引用作為法律上之依據，均如上述，則被告 辯稱原告起訴主張拆屋還地，其行使權利違反誠信原則及權 利濫用云云，為無理由。又查，被告占用原告所有之系爭土
地如附圖標示Ａ部分（面積47.17 平方公尺），確實無法律 上之權源，且系爭鐵皮屋於85年間業經查報為既存違建，均 如前述，則原告請求被告將無權占用系爭土地之系爭鐵皮屋 違建拆除，無違反公共利益之可言。又原告基於系爭土地所 有權人之地位，為保障其所有物之完整利用、收益，亦難認 係專以損害被告為目的，故原告起訴請求被告拆除占用面積 之系爭鐵皮屋，返還占用之土地，應屬正當權利之行使，難 認有違反誠信原則及權利濫用之情，故被告此部分所辯，自 屬無據。至於被告另辯稱：原告是大公司，被告是小蝦米， 被告如受敗訴判決恐導致被告無法生存之窘境，希望法院情 理上考量，盡量斟酌卷內證據及相關法理，為被告有利之判 決云云。然查，法律規範所有權之保護，不因所有權人為公 司或個人而有差異，本件被告既然無權占用系爭土地，則原 告起訴維護其權利，法院即應依法加以裁判，故被告此部分 辯解，亦屬無據。
六、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告未能舉證證明 占用系爭土地之合法權源。從而，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將坐落系爭土地上如附圖標示Ａ部分 （面積47.17 平方公尺）之地上物拆除，將該部分土地返還 予原告，為有理由，應予准許。並依職權確定本件訴訟費用 5 萬1129元（原告繳納之第一審裁判費5 萬0599元〈即原告 繳納之第一審裁判費7 萬6933元，經扣除本院以裁定返還溢 繳2 萬6334元後之餘額〉及證人林順孝之日旅費530 元）應 由被告負擔。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 林政佑
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 10 月 24 日
書記官 林郁菁
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網