臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第627號
原 告 常興福
被 告 潘成家
訴訟代理人 潘賢隆
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國102 年10月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如後附圖所示編號Ａ、面積一平方公尺上之水塔；編號B 、面積一平方公尺之水塔；編號C 、面積一平方公尺之水塔；編號D 、面積二十八平方公尺之棚架；編號E 、面積三十八平方公尺之棚架；編號F 、面積一百二十八平方公尺之建物等地上物移除，並將土地騰空返還原告。
被告應自民國一０二年五月六日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣貳佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定 有明文。
二、查原告原起訴聲明為「（一）被告應搬離原告所有之土地， 及拆除地上物。（二）被告無權占有不當得利，每日以新台 幣（下同）300 元計。」（見本院102 年度士簡調字第18號 卷，第5 頁）；嗣先後於民國102 年6 月17日以民事準備書 狀及同年7 月15日言詞辯論期日當庭撤回附圖編號G 、面積 18平方公尺之墳墓部分並變更聲明為「（一）被告應將坐落 於原告所有台北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上如台 北市松山地政事務所102 年3 月13日收件之複丈成果圖編號 A 至F 所示之地上物拆除，並將土地騰空遷讓予原告。（二 ）被告應自102 年5 月6 日起至歸還土地之日止，按被告占 用編號A 至F 範圍之地上物，每日按占用面積197 平方公尺 乘以3 元計算不當得利給付原告。」（見本院卷13頁、43至 44頁），經核原告前開所為係更正及減縮應受判決之事項， 揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：其於100 年4 月12日因拍賣程序取得坐落台
北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）， 並於同年6 月7 日登記為系爭土地之所有權人，詎被告迄今 仍無權占有使用系爭土地，經原告多次請求搬離均置之不理 。被告居住之門牌號碼台北市○○區○○○路0 段000 巷○ 0 ○0 號建物（下稱系爭建物）即坐落於系爭土地上如後附 圖編號F 部分，系爭土地上如後附圖所示編號A 至E 之水塔 、棚架等地上物亦為被告所有，被告無權占用系爭土地，侵 害原告對系爭土地之所有權，為此，爰依民法第767 條、第 179 條規定，提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將坐落 系爭土地上如後附圖所示編號A 至F 之地上物拆除，並將土 地騰空遷讓予原告。（二）被告應自102 年5 月6 日起至歸 還土地之日止，按被告占用編號A 至F 範圍之地上物，每日 按占用面積197 平方公尺乘以3 元計算不當得利給付原告。二、被告則以：系爭土地拍賣時，拍賣公告清楚記載拍定後依現 況點交，系爭土地上之房舍、果樹、設備均係在拍賣前已存 在，被告居住於系爭建物已有30年之久，原告於拍賣前已知 悉系爭土地之占有情形，應承受該瑕疵，若要求搬遷，應給 予補償，又系爭土地原係被告所有，興建地上物後，方過戶 予訴外人潘玉。如後附圖編號D 、E 部分，同意原告自行拆 除，因被告是獨居老人，需有居住處所，編號A 至C 水塔部 分則是供應系爭建物所需用水，有留存必要等語，以資抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）原告主張其經由本院99年度司執字第27995 號強制執行事 件（下簡稱系爭執行事件）之拍賣程序取得系爭土地之所 有權，現為系爭土地之所有權人一節，業據其提出系爭土 地所有權狀、土地登記謄本為證（本院102 年度士簡調字 第18號卷第6 頁、本院102 年度訴字第627 號，下簡稱本 院卷第26頁），復經調閱前揭執行案卷查核無訛，並為被 告所不爭執，堪信此部分主張為真實。
（二）原告又主張被告所有如附圖編號A 至F 部分地上物無權占 用系爭土地一情，亦提出土地現場照片為證（本院卷第15 至17頁），惟被告以前開情詞置辯，經查：
1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟 法第279 條第1 項定有明文。被告於102 年7 月15日言詞 辯論期日當庭同意如後附圖編號D 、E 棚架部分由原告自 行拆除（本院卷第44頁），是以，依前開條文規定，原告 就此部分無庸舉證，應認為事實。
2.次按「民法第373 條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危
險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定。本件被上 訴人並非向上訴人買受系爭房屋，上訴人並非執行債務人 ，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第373 條規定之 適用。被上訴人既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買 而承受取得其所有權，自得基於其所有權行使權利，並不 因拍賣公告記載拍定後不點交而有異」（最高法院83年度 台上字第695 號判決要旨參照）。觀諸系爭執行事件本院 民事執行處人員會同地政人員、債權人、被告及訴訟代理 人於100 年1 月20日履勘現場時，發現系爭土地上有4 間 木造房屋，並種植蔬菜、果樹，經被告當場確認均係其使 用及種植等情，有勘驗筆錄在卷可按，是以，本院執行處 定100 年4 月12日進行第一次拍賣系爭土地（丙標），於 100 年3 月9 日士院景99司執夏字第27995 號拍賣公告（ 本院102 年度湖簡調字第87號卷第26至27頁）之使用情形 記載為「丙標拍定後依限況點交。262 地號於100 年1 月 20日履勘時發現上有木造房4 間及果樹、作物等，非在本 件拍賣範圍內，經查均為債務人潘成家使用及種植，另有 潘家祖墳後方占有1.5 公尺見方，亦非屬本件拍賣範圍內 ，拍定後不拆除。」等語，僅係表明系爭土地上之地上物 非拍賣範圍，復因被告並非系爭土地之所有權人，亦非系 爭強制執行事件丙標部分之債務人，形式上亦無證據判明 被告占有系爭土地之權源為何，致本院民事執行處無從依 強制執行法第99條規定逕行解除被告之占有，而於前開拍 賣公告記載為「現狀點交」，此情亦經本院100 年度執事 聲字第112 號、臺灣高等法院以100 年度抗字第1477號裁 定審認無訛，是以，依前開拍賣公告無從推認被告係非無 權占有系爭土地。又原告係經由法院拍賣程序取得系爭土 地所有權，並非直接向訴外人潘玉或被告購買系爭土地， 兩造間無買賣之債之關係，故亦無法以前開拍賣公告之記 載，推論原告應繼受前開拍賣公告所載之權利瑕疵即系爭 土地上有被告以地上物占有之事實。
3.又按「被上訴係於法院強制執行程序中，依法得標，拍賣 公告中既未標明買受人應承受原所有人之義務，即無所謂 按占有現狀拍賣，上訴人仍可繼續占用，至被上訴人標得 後，法院未將上開房屋點交，係因上訴人並非執行事件之 債務人，不得對之執行之故，並不影響被上訴人對之行使 其所有權」（最高法院69年度台上字第2054號判決要旨參 照），準此，前開拍賣公告固有前開記載，亦無礙於原告 取得系爭土地所有權後，對被告行使所有權能甚明，是以 ，被告抗辯原告應受拍賣公告之拘束，要屬無據。
4.另按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告 以非無權占有為抗辯，被告即應就其占有權源之存在負舉 證責任（最高法院88年度台上字第1164號、98年度台上字 第863 號判決要旨參照）。又土地與土地上建物、地上物 乃分別為獨立之不動產或物，若因興建使用建物、地上物 而占有使用他人土地，即應取得合法占有使用之權源，如 法令規定或契約約定等至明。被告抗辯：系爭土地原為被 告所有，興建完成附圖所示地上物後，甫將土地贈與潘玉 ，嗣原告經由法院拍賣程序取得所有權一情，雖有土地異 動索引在卷可憑（本院卷71至76頁），惟縱然潘玉取得所 有權後，同意被告得以前開地上物繼續占有使用系爭土地 ，亦僅係被告與潘玉間之契約關係，與原告無涉，無從以 此對抗原告。
5.再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。民法第425 條之1 第1 項固有明文，考之其立 法理由，無非係考量土地與房屋均係獨立之不動產，且有 獨立使用價值與經濟目的，第三人於交易當時即可明確知 悉土地、建物之所有權狀態及土地上有建物存在之外觀事 實，若僅因土地、房屋所有權讓與相異之人，即令房屋受 讓人喪失合法占有土地權源，導致房屋遭騰空拆除之命運 ，即明顯妨礙不動產之交易秩序，惟前開法條所指之房屋 ，當指繼續密切固定附著於土地而不易移動，依社會通念 ，於交易上具有獨立使用價值而言，若僅係臨時搭建，非 固定密切附著於土地上之工作物，即非屬之，準此，查附 圖編號A 至C 之水塔顯非繼續密切固定附著系爭土地而具 有獨立交易價值之地上物，非屬前揭條文所指之房屋，又 附圖編號F 之建物，則係以木板、帆布、鐵皮搭建之簡易 寮舍，未取得房屋稅籍，亦未裝設自來水，但供人居住之 違章建築而於81年間取得臨時門牌之編定，有現場照片、 台北市稅捐稽徵處南港分處、台北自來水事業處及台北市 南港區戶政事務所函覆在卷可稽（本院卷第16、77、79、 55至56頁），可徵編號F 之系爭建物僅係簡易搭設非固定 密切附著於土地之違章建築，亦與前揭條文揭示之房屋有 別，是以，縱系爭土地及系爭建物曾同屬被告所有，系爭 土地因贈與及拍賣，致系爭土地與系爭建物之所有權分屬 相異之人，亦無民法第425 條之1 第1 項規定之適用，無 從推論被告據此就系爭土地有合法占有之權源。
6.此外，被告復未提出其他證據證明有何合法占有系爭土地 之權源，依前開說明，被告以附圖編號A 至F 所示之地上 物占有使用原告所有之系爭土地（面積合計197 平方公尺 ），即屬無權占有，已堪認定，因此，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應拆除前揭地上物並經土地騰空 返還原告，即屬有據。
（三）原告請求相當租金之不當得利部分
1.按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損 害，原告自得依民法第179 條前段之規定，請求自102 年 5 月6 日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利。又 民法第182 條所謂其所受之利益已不存在者，非指所受利 益之原形不存在者而言，原形雖不存在，而實際上受領人 所獲財產總額之增加現尚存在時，不得謂利益已不存在（ 最高法院41年臺上字第637 號判例要旨參照），換言之， 被告於原告取得系爭土地所有權後，未經其同意無權占有 使用，即屬獲有利益。
2.次按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額 年息百分之十為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。 此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之最高限額而言 ，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額年息百分之 十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又土地 法第97條第1 項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地 法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。準此 ，系爭土地於120 年度之申報地價為每平方公尺1280元， 有前開土地登記謄本可按（本院卷第26頁）。 3.本院斟酌被告無權占用系爭土地全部，作為如附圖編號A 至E 等地上物使用，並非作為居住之建築本體或營業使用 ，僅簡易搭設之水塔及棚架，編號F 雖係供居住使用，但 由其使用材料及外觀，未申請供應自來水，利用前揭水塔 儲存及供應用水，可知僅係簡易寮舍，設備簡陋，又系爭 土地位於台北市南港取研究院路三段，鄰近軍人公墓，四 週係種植蔬菜、果樹及被告家族墳墓之所在，位置偏僻， 生活機能不佳，有現場照片及勘驗筆錄、土地登記謄本在 卷可徵（本院卷湖簡調卷第18至19、65頁、本院卷第15至 17 頁 ），是以，衡諸系爭土地之坐落位置、工商業繁榮 程度，被告已高齡95歲（8 年出生），名下無任何財產及 收入，獨自居住在系爭建物內，係經台北市政府社會局列
冊關懷之獨居長者，由南港老人服務中心提供電話問安及 送餐服務，有稅務電子閘門財產所得調件明細表及台北市 政府社會局函覆在卷可按（本院卷第50至52、78頁），可 徵被告年事已高，無謀生能力，經濟狀況不佳，又系爭土 地係因贈與養女潘玉（現已終止收養關係）後，遭潘玉之 債權人聲請強制執行，以致被告無法繼續在系爭土地上之 系爭建物內安身立命，以及被告利用系爭土地之使用情形 、所受利益甚微等因素，認原告請求被告給付之不當得利 數額，以102 年度申報地價年息百分之1 計算一年之不當 得利較屬適當。準此，原告請求自102 年5 月6 日至返還 土地之日止，按月給付不當得利數額為210 元【計算式： 1280（申報地價）×197 （占用面積）×1 ％÷12（月） ＝210 ，小數點下四捨五入）】，即屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第179 條之規定， 請求（一）被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A 至F 之地 上物拆除，並將土地騰空返還與原告。（二）被告應自102 年5 月6 日至返還土地之日止，按月給付原告210 元，為有 理由，應予准許。逾上述部分之請求，則為無理由，應予駁 回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防 禦方法，均與本院前揭判斷不生影響，爰不予一一論述，附 此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
民事第二庭 法 官 黃欣怡
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 11 月 1 日
書記官 詹志鵬