臺灣基隆地方法院民事判決 102年度訴字第105號
原 告 簡文芳
訴訟代理人 陳憲政律師
被 告 黃俊幸
訴訟代理人 林世芬律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國102年9月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬零玖佰壹拾捌元，及自民國一百零二年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬零玖佰壹拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國98年7月間透過友人之介紹，向被告以總價新臺 幣（下同）349萬元購買基隆市七堵區工建段909-6、909-11 1、909-113、909-116、909-126、909-148、909-151、909- 152等八筆地號之土地（以下簡稱系爭土地），用以供坐落 於基隆市○○區○○○街00號（下稱系爭建物）之建物興建 使用，土地面積之計算，約定如下：依本戶房屋區分主建築 物面積（指前揭建物）與全案（指華納透天社區）全部區分 主建物總面積之比例計算，並於98年7月29日辦妥所有權移 轉登記，然原告於事後發現系爭土地之面積，並未依照土地 買賣契約約定比例移轉，即如按前揭建物區分主建築物面積 與華納透天社區全部區分主建物總面積之比例計算，上開基 隆市○○區○○段00000○○○地號之土地，被告均應過戶 10萬分之332持分予原告，然其中113、116、126、152等四 筆地號土地，被告僅過戶10萬分之1持分予原告，尚不足10 萬分之331持分（不足面積為18.0000000平方公尺），就此 被告應負物之瑕疵擔保責任。若以兩造買賣總價比例計算， 系爭土地之價值減少65萬918元（即349萬元×18.0000000/1 00.0000000，詳細計算式參原證3），依民法第359條規定， 原告自得請求減少該部分價金。
㈡又系爭土地過戶面積不足，被告自屬不完全給付，原告亦得 依民法第227條第1項、第226條之規定，向被告請求賠償因 系爭土地面積短少所受之損害。
㈢另被告因此溢收價金達65萬918元。而原告以本起訴狀繕本
之送達為請求減少價金之意思表示，則被告受領該被減少價 金之法律原因即不再存在，原告自得依民法第179條及第182 條第2項之規定，請求被告返還。
㈣並聲明：①被告應給付原告65萬918元，及自起訴狀送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②原告願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠查本件原告係於98年7月6日與被告簽訂土地買賣契約書，並 於同日與訴外人亞星建設開發股份有限公司（下稱亞星公司 ）簽訂房屋買賣契約書，原告所購買門牌號碼為基隆市○○ 區○○○街○00號房屋暨土地係屬華納透天第二期社區，該 建築物於97年10月3日經基隆市政府核發使用執照，並於97 年11月17日完成第一次登記，足見原告購買系爭房地前，系 爭房屋早已興建完成，並辦理第一次登記完畢，房屋、土地 之面積若干業已確定且可查悉，是本件為現物買賣、特定物 買賣，灼灼甚明。
㈡按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，始為物有瑕疵，若出賣之特定物所含數量之 缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足構 成物之瑕疵。準此以觀，原告起訴主張「其向被告以總價34 9萬元購買系爭土地，其中113、116、126、152地號地號等 土地，被告僅過戶10萬分之1持分予原告，尚不足10萬分之 331持分（不足面積為18.0000000平方公尺）」云云，即原 告主張上開系爭土地中之113、116、126、152地號土地持分 移轉不足，然上開土地於申請建照時即規劃為供公眾通行之 私設道路，持分多寡並不影響其使用權益，且本件為五層樓 之獨棟房屋，縱令供公眾通行之道路土地面積不足，亦不足 使原告買受之系爭土地價值、效用或品質有欠缺，而為買賣 標的物之瑕疵。
㈢又按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規 定移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，固為民法第354 條第1項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速 檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵 時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通 常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為 同法第356條第1、2項所規定，由此足見買受人之檢查通知 義務乃出賣人負瑕疵擔保責任之前提，其若能檢查而不為檢 查，致未能發現物之瑕疵時，即應視為承認其所受領之物，
出賣人不再負物之瑕疵擔保責任。
㈣經查，系爭土地已於98年7月29日辦妥登記予原告，且於98 年8月19日點交予原告，並使其領得系爭土地及房屋之所有 權狀，該土地所有權狀既記載：「地號：0000-0000面積5,3 67平方公尺權利範圍100000分之332」、「地號：0000-0000 面積6,488平方公尺權利範圍100000分之332」、「地號：00 00-0000面積6,614平方公尺權利範圍100000分之332」、「 地號：0000-0000面積6,109平方公尺權利範圍100000分之33 2」、「地號：0000-0000面積2,029平方公尺權利範圍10000 0分之1」、「地號：0000-0000面積1,080平方公尺權利範圍 100000分之1」、「地號：0000-0000面積1,232平方公尺權 利範圍100000分之1」、「地號：0000-0000面積1,314.96平 方公尺權利範圍100000分之1」等語，原告至遲於98年8月19 日已知悉所取得之系爭土地之持分、面積各若干。乃原告竟 於102年4月8日始起訴主張被告移轉之系爭土地面積短少， 被告應負物之瑕疵擔保責任，而訴請被告返還價金，依前揭 說明，原告顯未盡檢查通知之義務，被告自不負物之瑕疵擔 保責任。
㈤又按，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有 前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不 負擔保之責，民法355條第1、2項分別定有明文。衡諸一般 成屋買賣之交易常情，買賣雙方於締約前必會詳細核對系爭 買賣標的物之土地、建物所有權狀及登記簿謄本，本件原告 於98年7月6日與被告簽訂系爭土地買賣契約書時，系爭房屋 業已辦竣第一次登記（97年11月17日），系爭房屋所有之系 爭土地持分、面積亦已確定，則原告於契約成立時，自已知 悉系爭土地及房屋之面積，縱令有原告所指摘面積短少之瑕 疵，揆諸前揭說明，被告亦不負擔保責任。
㈥又按，民法第365條第1項規定：買受人因物有瑕疵，而得請 求減少價金者，其請求權，於物之交付後六個月間，不行使 而消滅。此項期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減 少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人 之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據 。本件原告固起訴主張「其於事後發現系爭土地之面積，其 中113、116、126、152等地號土地，被告僅過戶10萬分之1 持分予原告，尚不足10萬分之331持分（不足面積為18.0000 000平方公尺），就此被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法 第359條規定，原告自得請求減少該部分價金」云云，惟系 爭土地業已於98年7月29日移轉登記予原告，且於98年8月19
日點交予原告，並領得土地所有權狀，原告竟遲至102年4月 8日始起訴主張行使減少價金請求權，而請求被告返還溢收 價金650918元，經核於法無據，原告主張之減少價金請求權 顯已逾六個月除斥期間而消滅，至臻明灼。
㈦再按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第 227條第1項固有明文規定。然出賣人就其交付之買賣標的物 有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生， 且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵 擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，此有 最高法院77年4月19日77年第7次民事庭會議要旨可參。亦即 買賣標的物如係特定物，瑕疵雖於契約成立時既已存在，就 出賣人言，將該特定之標的物交付予買受人，即屬依債務本 旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構 成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其 給付不完全，始同時發生債務不履行責任。
㈧經查，本件原告於98年7月6日與被告簽訂土地買賣契約時， 系爭房屋已於97年11月17日完成第一次登記，原告向被告買 受者係建物登記謄本、土地所有權狀上所載之系爭土地中之 6、111、148、151地號土地，持分各10萬分之332，以及系 爭土地中之113、116、126、152地號土地，持分各10萬分之 1，是本件為現物買賣及特定物買賣，而被告既已依兩造簽 訂買賣契約書時之土地現況辦理移轉登記予原告，即屬依債 務本旨而為給付，無論系爭土地有無原告指稱之瑕疵，揆諸 前開說明，自不構成不完全給付。乃原告主張「系爭土地過 戶面積不足，被告自屬不完全給付，原告亦得依民法第227 條第1項、第226條之規定，向被告請求賠償因系爭土地面積 短少所受之損害」云云，殊屬無據。
㈨再查，兩造達成買賣系爭土地之合意後簽署系爭土地買賣契 約書，而該契約書第三條買賣金額明確記載買賣總價為349 萬元，該契約書中並無每坪價額若干之記載，且被告移轉之 系爭土地面積亦無短少之情事，已如前述，則被告因系爭契 約書之約定而受領原告交付之價金349萬元，有法律上之原 因，自無不當得利可言。乃原告主張「系爭土地過戶面積不 足，被告因此溢收價金達650,918元，則其受領該被減少價 金之法律原因即不再存在，原告自得依民法第179條及第182 條第2項之規定，請求被告返還」云云，顯無理由。三、兩造不爭執事項：
㈠原告於98年7月6日向被告以總價349萬元購買系爭土地，以 供系爭建物使用。
㈡有關前揭系爭土地中之113、116、126、152地號等土地，被 告僅過戶10萬分之1持分予原告。
四、兩造爭執事項：
㈠被告是否已依約過戶系爭土地？
㈡原告主張系爭土地過戶面積不足，請求賠償或返還價金，該 請求權基礎是否已罹於時效？
五、原告主張被告未依約交付土地，其實際登記面積較契約約定 面積短少等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠原告主張，依兩造所簽訂土地買賣契約書記載：「第一條： 土地座落基隆市七堵區工建段909-6、111、113、116、126 、148、151、152等八筆地號。（本土地使用分為乙種工業 用地）第二條：土地面積：依本戶房屋區分主建築物面積（ 指前揭建物）與全案（指華納透天社區）全部區分主建物總 面積之比例計算。」，即系爭建物主建築物面積與華納透天 社區全部區分主建物總面積之比例計算，上開系爭土地909- 6、111、113、116、126、148、151、152等八筆地號之土地 ，被告過戶10萬分之332持分予原告，系爭土地其中113、11 6、126、152等四筆地號土地，被告過戶10萬分之1持分予原 告，不足之10萬分之331持分，換算面積為18.0000000平方 公尺等情，業據原告提出土地買賣契約書、系爭土地謄本及 系爭土地減少價值之詳細計算式等影本為證（見本院卷第9- 22頁），為兩造所不爭。
㈡被告抗辯，系爭建物於97年10月3日經基隆市政府核發使用 執照，並於97年11月17日完成第一次登記云云。惟查關於原 告與被告簽約當時，被告並無出示系爭建物使用執照及建物 登記謄本供原告參酌，且亦未主動告知相關內容，被告並未 舉證以實其說。是原告看屋後與被告簽訂系爭土地買賣合約 ，原告對於系爭土地面積之計算標準，依上開土地買賣契約 書雙方約定，系爭房屋區分主建築物面積與全案華納透天社 區全部區分主建物總面積之比例計算。依照被告抗辯，系爭 建物於97年10月3日經基隆市政府核發使用執照，並於97年 11月17日完成第一次登記云云，則被告何以不在契約雙方當 事人於98年7月6日簽訂之土地買賣契約書中載明，故被告即 應依照土地買賣契約書履行買賣契約。依照上開系爭土地其 中113、116、126、152等四筆地號土地謄本所載（見本院卷 第18-21頁），被告過戶10萬分之1持分予原告，依兩造所簽 訂土地買賣契約系爭土地909-6、111、113、116、126、148 、151、152等八筆地號之土地，被告均應過戶10萬分之332 持分予原告，故原告據以主張被告就系爭土地其中113、116 、126、152地號等土地具有面積短少之瑕疵，應屬可取。
㈢被告抗辯，其於出售系爭房屋時有明確向原告告知，其中11 3、116、126、152等四筆地號土地，僅過戶10萬分之1持分 予原告，非如土地買賣契約書所載按系爭建物區分主建築物 面積與華納透天社區全部區分主建物總面積之比例計算云云 ，並舉證人陳俊銘即負責接洽原告購買系爭房地之人到庭證 述。惟查：
１證人陳俊銘即負責接洽原告購買系爭房地之人於102年7月22 日言詞辯論時到庭證稱：「（問：提土地買賣契約書第二條 土地面積，上面所載「依本戶房屋區分主建物面積與本案全 部區分主建物總面積之比例計算」是何意思？）當時合約書 是公司的制式合約書，一般買賣的時候，我們是針對客戶購 買房屋的總價及坪數來介紹，當時是成屋的買賣，我們直接 拿權狀跟客戶來介紹，一般客戶喜歡就會買，契約書第二條 上面所載我也不清楚他的意思，因為當時房子都已經蓋好了 ，已經是成屋，所以我們以權狀為買賣的標的。（問：依你 的意思，當時原告看屋時，你有把土地、建物之權狀給原告 看？）是。（問：你給原告看土地、建物權狀時，上面所有 權人為何？）土地是被告名義，建物是亞星建設開發股份公 司名義。」云云，惟證人張清棟即介紹原告購買系爭房屋之 人於102年7月22日本院上開言詞辯論期日時到庭證稱：「（ 問：當時你們看房子時，有無提到買賣契約標的包括道路持 分的問題？）沒有，確定沒有。（問：看屋過程被告或其接 待人員有無提出房屋使用執照及建物謄本供原告參酌？提示 鈞院卷第50-58頁）沒有。」等語，足證證人陳俊銘與原告 接洽介紹系爭房地當時並未提供任何房屋使用執照及建物謄 本供原告確認系爭房地範圍。證人陳俊銘雖證述，有拿權狀 跟原告來介紹云云，然為原告所否認，而證人係負責接洽原 告購買系爭房地之人，其所為之證詞，難免偏頗被告。 ２又證人陳俊銘證稱：「（問：有無參與系爭土地及其所有權 狀之點交事宜？）有，當時系爭房屋是成屋，有事先預收一 筆過戶的費用，點交事宜包括所有房子、土地的權狀、鑰匙 、及先預收的過戶費用多退少補，當時我在點交時，我會把 權狀一張一張給客人看，等客戶看完後，我會請客戶在簽收 單上打勾簽名，表示買方有收到。（問：提示鈞院卷64頁， 權狀簽收單，這張是否你剛稱的客戶權狀簽收單？）是的。 」等語，惟有關被告交付原告系爭土地權狀，原告出具之權 狀簽收單（見本院卷第64頁），簽收日為98年8月19日，此 與原告與被告兩造於98年7月19日簽訂土地買賣契約書之日 期不同，據此無法認定證人陳俊銘於原告看屋時，即有告知 系爭土地其中113、116、126、152地號等4筆土地，被告僅
過戶10萬分之1持分予原告之事實。
３是尚難僅憑上開客戶權狀簽收單及證人陳俊銘所為上開證詞 ，即認被告於出售系爭房屋時有明確告知原告，系爭土地其 中113、116、126、152地號等4筆土地，僅過戶10萬分之1持 分予原告之事實。故被告應依照土地買賣契約書所載，按系 爭建物區分主建築物面積與華納透天社區全部區分主建物總 面積之比例計算應過戶予原告土地之面積。從而被告抗辯， 被告於售屋時有告知原告系爭土地其中113、116、126、152 地號之土地，被告僅過戶10萬分之1持分予原告之事實，顯 難遽採。
六、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 ；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物；又買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買 受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時 起經過5年而消滅，民法第356條第1項、第2項、第365條第1 項固分別定有明文。因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的 之不動產有面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣 人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不 履行責任。而物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行 責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受 人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求 其賠償損害時，自無民法第356條、第365條規定之適用。經 查：
㈠系爭土地其中113、116、126、152等四筆地號土地，被告過 戶10萬分之1持分予原告，是否與土地買賣契約書約定面積 相符，應無待實地測量結果，僅依照被告交付原告系爭土地 權狀，原告出具之權狀簽收單（見本院卷第64頁），簽收日 為98年8月19日，被告已經將系爭土地之所有權狀交予原告 ，原告既已取得系爭土地909-6、111、113、116、126、148 、151、152等8筆地號土地所有權狀8紙（見本院卷第14 -21 頁），原告依通常程序從速檢查即可得知，即足以知悉系爭 土地其中113、116、126、152地號等4筆地號土地，被告僅 過戶權利範圍10萬分之1予原告，原告應將系爭土地其中113 、116、126、152等4筆地號土地登記面積短少情事通知被告 ，依上開規定，固不得請求被告負物之瑕疵擔保責任。惟系 爭土地登記面積短少，應屬可歸責於被告之事由所致，是依 上開說明，原告仍得據以請求被告負不完全給付之債務不履 行責任，而請求其賠償損害。
㈡依照土地買賣契約書第三條記載，系爭土地買賣總價349萬 元（見本院卷第9頁），被告並未依照土地買賣契約第二條 約定比例移轉，即按系爭建物區分主建築物面積與華納透天 社區全部區分主建物總面積之比例計算，系爭土地被告均應 過戶10萬分之332持分予原告，系爭土地面積合計30233.96 平方公尺【計算式：5367㎡+6488㎡+6614㎡+6109+2029㎡+1 080㎡+1232㎡+1314.96㎡=30233.96㎡】，此有系爭土地土 地所有權狀8紙（見本院卷第14 -21頁）在卷可按，但系爭 土地其中113、116、126、152等四筆地號土地，被告僅過戶 10萬分之1持分予原告，尚不足10萬分之331持分（不足面積 為18.0000000平方公尺），業如前述，被告依照土地買賣契 約第二條約定應移轉系爭土地予原告之面積為100.000000 0 平方公尺【計算式：30233.96㎡×（332/100000）=100.000 0000㎡】，被告短少面積之土地價金以兩造買賣總價比例計 算，系爭土地之價值減少65萬918元【計算式：即349萬元× （18.0000000/100.0000000）=650,918元】。原告自得依據 民法第227條第1項、第226條之規定，請求被告賠償65萬918 元。
七、綜上所述，原告依據民法第227條第1項、第226條之規定， 請求被告賠償65萬918元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日 即102年4月29日（102年4月18日寄存送達經過10日生效）起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。 另原告依民法第359條；第227條第1項、第226條；第179條 及第182條第2項等規定之法律關係為本件請求，請求本院擇 一判決，而經本院認其就第227條第1項、第226條不完全給 付之法律關係之請求為有理由，就原告其他主張之不當得利 等法律關係之請求部分，即無予以裁判之必要，附此敘明。八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予 以調查或逐一詳予論駁之必要。附此敘明。
九、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行， 核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 10 月 21 日
民事庭法 官 黃永定
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁
判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 21 日
書記官 潘端典
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