臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第1496號
原 告 何玉嬌
訴訟代理人 吳銳煜
被 告 賴品緁即賴彩麗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年7月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段0000號八樓之6房屋全部（含編號299號平面式汽車停車位）遷讓交還原告。被告應給付原告新臺幣陸仟元，及自民國一○六年四月十日起至遷讓交還上開房屋（含編號299號平面式汽車停車位）之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為門牌號碼臺中市○○區○○路○段0000號 八樓之6房屋（含地下2樓編號299號平面式汽車停車位，下稱 系爭房屋）之所有權人，原告委託仲介於民國105年12月5日 與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自10 5年12月10日起至106年12月9日止，租金於每月10日前繳納 ，每月租金原定為新臺幣（下同）2萬2,000元，嗣後兩造於 105年12月10日協議調降每月租金為1萬8,000元，並自105年 12月10日起適用，被告原先於105年12月5日簽約時繳納之10 5年12月租金2萬2,000元，所溢繳之4,000元，原告同意扣抵 在106年1月10日至同年2月9日之租金，被告就106年1月10日 至同年2月9日之租金，僅需繳納1萬4,000元。詎被告僅繳納 第1個月租金2萬2,000元及押金4萬4,000元後，自106年1月 10起即藉故拖欠租金，迄於106年7月5日言詞辯論前，已積 欠2期以上之租金未清償，經原告當庭定相當期限催告被告 於1週內給付所欠租金，逾期未給付租約即為終止，不另通 知，被告仍未於106年7月12日前給付欠租，系爭租約即為終 止，然被告卻仍繼續占用系爭房屋（含編號299號平面式汽 車停車位），即屬無權占有該租賃物，依法自應遷讓返還原 告，並應給付原告106年1月分（即106年1月10日至同年2月9 日）之租金1萬4,000元，及自106年2月10日起至遷讓交還系 爭房屋（含編號299號平面式汽車停車位）之日止，按月給 付原告1萬8,000元。爰依所有物返還請求權、租賃物返還請 求權、系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語
，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部（含編號299號平面式 汽車停車位）遷讓交還原告。㈡被告應自106年1月10日起至 遷讓交還系爭房屋（含編號299號平面式汽車停車位）之日 止，按月給付原告1萬8,000元。
二、被告則以：依系爭租約其他約定事項，原告應交付車庫遙控 器2只（一副汽車、一副機車）、ETC車道貼紙（汽車）1張 予被告，故就汽車部分，原告需交付汽車車庫遙控器1副及 ETC車道貼紙1張，然原告僅交付1張壞掉的汽車ETC車道貼紙 1張予被告，嗣後雖交付汽車車庫遙控器1副予被告，惟並未 依約再交付1張汽車之ETC車道貼紙予被告。就機車的車庫遙 控器1副，後來管理室是提供機車ETAG車道貼紙1張，但機車 的ETAG貼紙1張是壞掉的。又系爭租約之押金應以2個月租金 計算，因租金兩造已調降為每月1萬8,000元，押金應該僅能 收取3萬6,000元，原告就押金收取4萬4,000元，溢收8,000 元，仲介費也多收2,000元。系爭房屋大門之保全設定有問 題。有人在被告承租期間入侵系爭房屋，被告請原告協助調 攝影機，原告卻不願協助，且寄送給被告之信件亦有遺失等 語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第117頁背面，於不影響爭點 要旨下，依爭點論述順序整理內容或更正調整部分文字用語 ）：
㈠原告自105年4月18日登記為門牌號碼臺中市○○區○○路0 段0000號8樓之6房屋（含編號299號平面式汽車停車位，見 本院卷第46頁）之所有權人。
㈡兩造就系爭房屋（含地下二樓編號299號平面式汽車停車位 ）簽訂租賃契約，約定租賃期間自105年12月10日至106年12 月9日（見本院卷第10頁、第14頁）。
㈢原告於105年12月5日將系爭房屋交付予被告占有使用，並於 當日向管理室申請汽車之車庫遙控器1副，嗣後由管理室直 接將汽車之車庫遙控器1副交給被告。
㈣原告於106年7月5日當庭定7日之期限催告被告給付所欠租金， 逾期未給付，租約即為終止，不另通知。
㈤被告就106年1月10日以後之租金，尚未給付。 ㈥被告為系爭房屋（含編號299號平面式汽車停車位）之現占用 人。
四、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文；以無權占有為原因，請求 返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之
事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之 事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最 高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。次按承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不 得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付 者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2 項、第455條分別定有明文。經查：
⒈原告主張原告為系爭房屋之所有權人，委託仲介於105年12 月5日與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自105年12月10日 至106年12月9日，被告為系爭房屋之現占用人乙情，業據原 告提出房屋租賃契約書、租賃定金收款憑證、建物所有權狀 為證（見本院卷第10至14頁、第46頁），並為被告所不爭執 ，堪信為真實。
⒉依證人即仲介業者羅艷於本院證稱：我是受託處理系爭房屋 出租仲介公司的營業員，屋主於105年11月15日簽不動產專 任委託租賃契約書給我們公司，委託我們公司處理系爭房屋 出租乙事。被告所提出租賃契約內容有記載「羅艷代簽」但 無記載連帶保證人（本院卷56頁），與原告提出租賃契約內 容未記載「羅艷代簽」但有記載連帶保證人林俊鑫（本院卷 12頁），在內容上略有差異，是因為屋主即原告委託我們公 司代為租賃時，屋主沒有住在臺中，屋主有授權如果客戶出 現，請我代屋主簽定租賃契約，因被告急著要搬入，被告在 105年12月2日有先付租賃定金，因被告於105年12月5日簽約 當天要搬入，屋主沒有空簽書面租約，我就在租賃契約先代 簽屋主的名字，我有告訴被告說屋主將來會在租賃契約書上 補簽名，這也是給房客即被告的那份租約書上有記載「羅艷 代簽」，但在給屋主即原告那份租約書並沒有記載「羅艷代 簽」。房客手上那份租約屋主名字有兩個，下面那個就是我 代簽屋主名字，上面那個屋主名字，就是屋主本人後來於10 5年12月10日親自來臺中補簽的。又屋主當初有跟我們仲介 說，如果不止1個人住的時候，要有連帶保證人，因被告來 看房屋的時候，是跟一位林先生來看，那位林先生有給名片 ，我跟被告說屋主希望有連帶保證人，要交給屋主這一份租 賃契約書要有連帶保證人，故被告自己在租賃契約書上乙方 連帶保證人丙方寫上林俊鑫三個字。至於被告自己留存的那 一份連帶保證人名義，就給被告自己寫。105年12月10日屋 主下來補簽租賃契約的那一次，林先生有在場。系爭房屋於
105年12月5日就交屋給被告，105年12月5日交屋當日，我有 給被告2張大門感應卡，剩下的2張管理室嗣後有給被告，因 被告所申請管理室補發的大門感應卡，需母卡做設定，照慣 例母卡是屋主保存，當時被告要借用母卡，我請屋主下來， 但是被告拿走母卡後，迄今仍不願歸還。大門鑰匙兩支105 年12月5日當日就有給被告。租約上寫的車庫遙控器兩個是 指1個汽車的車庫遙控器，1個機車的車庫遙控器，因為屋 主遺失，有跟管理室同時申請，但管理室後來就機車的車庫 遙控器，改發放機車車道ETAG貼條1張，不再就機車提供車 庫遙控器，所以是申請到1個汽車的車庫遙控器，汽車的車 庫遙控器1個後來有交給被告，依社區的停車場管理辦法規 定，1個汽車之車位只能配有1個遙控器。租約上寫的ETC車 道貼紙1張，指的是汽車的ETC貼紙，有幫被告跟管理室申請 ，但管理室說汽車已經有給車庫遙控器1個，已經能進出車 道，就不能再申請ETC貼紙，管理室不給申請。系爭房屋是 新成屋，水電、瓦斯、馬桶、水龍頭等相關設備，都經被告 於105年12月5日實地勘查後，現況交屋給被告。系爭租約第 19條第2點附記載之物品，也都有交付給被告。系爭房屋熱 水器於106年2月24日時仍然在保固期間。系爭房屋大門之保 全設定也沒有問題等語（見本院卷第41頁正背面、第117頁 背面至第119頁正面），足認原告已依約交付租賃物及相關 設備予被告，且已說明為何被告手執租賃契約原本與原告手 執租賃契約原本之差異。
⒊被告抗辯不足採之理由：①被告抗辯：依系爭租約，原告應 交付車庫遙控器2副（1副汽車、1副機車）、ETC車道貼紙（ 汽車）1張，故就汽車部分，原告需交付1副汽車之車庫遙控 器，及1張ETC車道之貼紙，原告僅交付1張壞掉的汽車ETC車 道貼紙予被告，嗣後有交付1副好的汽車車庫遙控器予被告 ，但並未依照租約再給一張ETC車道貼紙，被告全家只有一 副汽車遙控器等語（見本院卷第40頁背面、第119頁背面） ，然而，本院審酌系爭租約約定之ETC車道貼紙1張，係為供 汽車進出車道使用，則被告僅承租編號299號平面式汽車停 車位一位，有租賃契約、系爭房屋建物登記謄本在卷可考（ 見本院卷第10頁、第46頁），就汽車進出汽車車道，應僅需 一副車庫遙控器鑰匙或ETC貼紙，即可供進出汽車車道，達 到停車及出入之目的；至於原告未能提供汽車之ETC車道貼 紙，係因本棟公寓大廈之明日社區停車場管理辦法第25、26 條所規定（見本院卷第124頁），並不可歸責於原告，被告 不得執此拒絕給付租金。②被告另抗辯：原告就機車進出車 道是提供ETAG貼紙，但機車的ETAG貼紙是壞掉的云云（見本
院卷第119頁背面），惟被告就此部分抗辯，並未舉證以實 其說，且依證人羅艷於本院證稱：管理室係將全新的機車 ETAG貼紙1張交給被告，被告如果覺得有問題，可以跟管理 室申請新的，酌收工本費即可，管理室並沒有針對房客或屋 主，但原則僅能有1張等語（見本院卷第42頁背面、第119頁 背面），是被告亦不得執此拒絕給付租金。③被告又抗辯： 押金應該以2個月租金計算，因租金已將調降為每月1萬8,00 0元，押金應該只能收3萬6,000元，原告就押金收取4萬4,00 0元，有溢收8,000元，仲介費也多收2,000元云云（見本院 卷第40頁背面、第89至90頁），然查，依證人羅艷於本院證 述：105年12月10日當天屋主有下來，也是屋主下來補簽租 賃契約書面的時候，因被告說這個社區內別棟有發生墜樓事 件，說不敢住，希望屋主賠償她搬遷費，或調降租金，屋主 基於善意，大家一起協調，每月租金就從2萬2,000元調降為 1萬8,000元；至於押金當時就已經當面說，因為房子、家具 是全新的，所以押金不變是4萬4,000元。仲介費當初是出租 人跟承租人雙方各收1萬1,000元，於105年12月10日補簽租 賃契約書面那天，就被告的部分，我直接現金退給被告2,00 0元等語明確（見本院卷第42頁正面、第43頁正面），故被 告此部分抗辯，應屬無據。④被告復抗辯：系爭房屋之保全 設定有問題，我們家的門怪怪的云云（見本院卷第40頁背面 、第48頁），惟被告就此部分未能舉證以實其說，且依證人 羅艷於本院證稱：保全設定沒有問題，因我也住在那個社區 ，建設公司有提供1個對講機系統，被告曾經說要解釋所有 的使用功能，我沒辦法解釋，因為我只使用簡易的功能，且 此部分跟租屋不付租金是兩回事等語（見本院卷第42頁正背 面），被告自不得執此拒絕給付欠租。⑤被告再抗辯：有人 在被告承租期間入侵系爭房屋，請原告協助調攝影機，原告 卻不願協助，且寄給被告的平信亦有遺失云云（見本院卷第 40頁背面、第48頁），然而，被告自承就他人入侵房屋乙事 ，其雖有跟警察說，但警察說沒有實際的證據不可以說我東 西不見了，沒有受理等語（見本院卷第42頁背面），且依原 告所提出調閱櫃檯文書檔案錄影資料申請書，原告於105年 12月10日亦有協助調閱錄影資料（見本院卷第126頁）。至 於管理室對於收發信件的管理，應與原告無關，被告均不得 執此拒絕給付欠租。⑥被告雖抗辯：原告並未交付系爭房屋 內各個房間門鑰匙給被告云云（見本院卷第40頁背面），然 而，觀諸系爭租約，並未約定原告應交付系爭房屋內各個房 間門鑰匙給被告（見本院卷第10頁），且依證人羅艷於本院 證稱：裡面房間門鑰匙。因被告另外想要，屋主有寄給被告
等語（見本院卷第118頁背面），亦認原告有盡量配合被告 之需求，被告此部分抗辯，顯不足採。
⒋被告無正當理由拒絕給付租金，業經本院說明如上，是原告 主張被告至106年7月5日前遲付之租金總額已逾2個月，應屬 有據。經原告於106年7月5日當庭定7日之相當期限催告被告 支付欠繳之租金，逾期未繳，租約即為終止，有本院言詞辯 論筆錄在卷可稽（見本院卷第41頁正面），被告於本院審理 時自承經催告後，仍未給付106年1月10日以後迄至本院106 年7月5日前之欠租，且仍占用系爭房屋（含編號299號平面 式汽車停車位）等語（見本院卷第117頁正背面）。準此， 縱將被告第1個月溢付之4,000元扣抵106年1月10日至同年2 月9日之租金，被告106年7月5日前積欠之租金，確實達2個 月以上租額，原告終止系爭租約，應屬有據。從而，系爭租 約應於106年7月12日終止，原告依民法第767條第1項前段、 第455條規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋（含編號299號平 面式汽車停車位），應屬有據。
㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨可參）。經查：
⒈系爭租約於106年7月12日消滅，業經本院說明如上。又被告 交付之押租保證金為4萬4,000元，為兩造所不爭執，並有房 屋收款明細表可佐（見本院卷第9頁），則扣抵被告積欠之 106年1月10日至同年4月9日之欠租5萬元（計算式：14,000 ＋18,000＋18,000＝50,000）後，原告依系爭租約，得請求 被告給付106年4月9日前所欠租金6,000元。 ⒉另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。故系爭租約終止前，被告依系爭租約應 給付原告租金，系爭租約終止後，被告屬無權占用他人房屋 ，獲有相當於租金之不當得利，應給付原告相當於租金之不 當得利。從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，得 請求被告給付自106年4月10日起至被告遷讓交還系爭房屋（ 含編號299號平面式汽車停車位）之日止，按月給付原告萬 000元之範圍內，應屬有據。原告逾此範圍之請求，則屬無 據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條規定、系爭 租約、不當得利之法律關係，聲明請求㈠被告遷讓交還系爭
房屋（含編號299號平面式汽車停車位）。㈡被告應給付原 告6,000元，及自106年4月10日起至遷讓交還系爭房屋（含 編號299號平面式汽車停車位）之日止，按月給付原告1萬 8,000元之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
六、末者，兩造間租約業已終止，此經本院認定如上，則被告無 權再進入使用系爭房屋，被告失去持有系爭房屋「大門感應 卡母卡」之權限，被告亦無權使用系爭房屋共用部分（包含 地下1樓編號247號機車停車位），特此敘明。本件為判決之 基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生 影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決 ，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假 執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 陳麗靜