臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第3018號
原 告 喻麗嫚
送達代收人 江慧觀
訴訟代理人 廖健智律師
複代理人 許宜嫺律師
被 告 豪宅建設有限公司
法定代理人 江兆萬
訴訟代理人 魏瑞杏
訴訟代理人 馬潤華
訴訟代理人 張蓉娥
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國102年10月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○地號土地如附圖所示編號(A)部分面積0.03平方公尺、坐落臺中市○○區○○段○○○○○○地號土地如附圖所示編號(D)部分面積1.96平方公尺之圍牆拆除；並將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○地號土地如附圖所示編號(B)部分面積0.69平方公尺之花台拆除；並以30公分×60公分版岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚填補上開拆除後地面。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
原告起訴聲明原請求「⒈先位聲明：被告應拆除門牌號碼臺 中市○○區○○○路00號房屋(下稱系爭房屋)前方圍牆(下 稱系爭圍牆)，並填補系爭房屋前方花圃以符合契約約定狀 態；被告應給付原告自民國101年4月20日起至瑕疵補正日止 ，每日按已繳房地價款新臺幣（下同）792萬元萬分之五計 算之遲延利息；⒉備位聲明：被告應給付原告50萬元；被告 應給付原告自101年4月20日起至瑕疵補正日止，每日按已繳 房地價款7,920,000元萬分之五計算之遲延利息」，嗣於本 院102年1月16日言詞辯論期日當庭以言詞變更聲明為：「⒈ 先位聲明：被告應拆除系爭房屋前方圍牆，並填補系爭房屋 前方花圃以符合契約約定狀態；⒉備位聲明：被告應給付原 告50萬元」，又於102年5月15 日言詞辯論期日當庭以書狀 變更先位聲明為：「被告應將系爭房屋前方圍牆及花台(即
附圖一所示圍牆及編號(A)、(B)之部分，下稱系爭花台)拆 除，並以地磚填補拆除後地面及填補上開房屋前方花圃，以 符合契約約定狀態」，復於102年10月21日言詞辯論期日當 庭以書狀變更先位聲明為「被告應將附圖三所示編號A、B、 D 、E部分拆除(面積以地政機關實測結果為準)，並以地磚 填補拆除後地面，以符契約約定狀態」，均核屬減縮或追加 應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款 規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告所為瑕疵給付，原告得依不完全給付之規定請求補正瑕 疵：
原告於99年11月1日與被告簽訂「自在居土地‧房屋預定買賣 合約書」（下稱系爭合約），買受坐落於臺中市○○區○○ 段000○00地號土地(下稱系爭192之16號土地)暨其上神岡鄉 神林段311建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路00號 ，編號「醇品」之預售屋乙戶即系爭房屋，被告所出具之廣 告圖、樣品屋及相關文宣，均應構成兩造契約內容之一部， 原告因信賴被告之廣告內容「前院停車規劃，主力戶4.8米 ，可停2輛車」、「以前院停車為主，…，主力戶面寬4.8米 ，前院可併排停放2輛車」等語，以及樣品屋式樣，確信系 爭房屋將如同廣告所主打房屋前院停車規劃最少可停兩輛車 ，並因被告公司經理即訴外人魏瑞杏向原告保證系爭房屋為 「店面式建築」，可供營業使用，使原告預料系爭房屋將來 可供營業之用而買受該房地。詎料，於101年4月20日被告點 交系爭房屋時，始發現系爭房屋大門正前方出現一面未曾於 廣告圖示及樣品屋顯示，且被告業務員亦從未告知之系爭圍 牆及系爭花台)直接擋蔽系爭房屋之大門，不僅嚴重影響系 爭房屋之美觀，增添房屋使用上之不便，更有破壞風水之虞 ，且導致系爭房屋前院車庫可使用之空間減少。又兩造訂立 系爭合約時系爭房屋尚未興建，原告無從知悉有該瑕疵之存 在，系爭房屋既係依被告之設計規劃所興建，且於契約訂立 後始施工，該瑕疵自係可歸責於被告之事由所致，即被告為 不完全給付，又此部分瑕疵係可以補正者，原告自得依民法 第227條第1項、最高法院77年度第7次民事庭會議決議及類 推適用民法第254條之規定請求被告補正瑕疵，亦即拆除系 爭圍牆、花台，並填補移除後地面使系爭房屋前院停車空間 回復契約約定之狀態。另被告既將鄰地即臺中市○○區○○ 段000○0地號土地(下稱系爭192之1地號土地)提供原告使用 ，被告即應依契約契約之本旨將系爭192之1號土地交由原告
使用。原告於點交當日即請求被告拆除系爭圍牆，惟被告均 藉詞系爭圍牆係公共設施，須經住戶管理委員會（下稱管委 會）之決議始得拆除而拒絕；原告於101年8月9日聲請調解 ，並於101年8月14日委請律師發函催告，被告均拒絕履行瑕 疵修繕義務；兩造於101年8月28日再次進行調解亦不成立， 因而提起本件訴訟。
(二)若鈞院認上開瑕疵無從補正，則原告備位請求被告給付房屋 價值減損之損害賠償：
被告交付之系爭房屋存在不符廣告及樣品屋內容之瑕疵，該 瑕疵既為被告所設計並建造，即為被告所明知，惟被告就此 部分瑕疵竟隱匿未告，導致原告買受一無法為契約預定效用 之房屋，因此受有房屋價值減損初步估計最低為50萬元之損 害，原告得依民法第354條、第359條及第360條之規定，請 求被告賠償此部分之損害。
(三)並聲明：⒈先位聲明：被告應將附圖三所示編號A、B、D、E 部分拆除(面積以地政機關實測結果為準)，並以地磚填補拆 除後地面，以符契約約定狀態；願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位聲明：被告應給付原告50萬元；願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：
被告交屋當時系爭圍牆即已存在，原告並未提出異議，且配 合辦理交屋手續，並參加第一次區分所有權人會議，應認已 承認其受領物之品質。系爭社區房屋係純住家性質，並未規 劃店面，廣告所言房屋面寬4.8米可併排停放2輛車，算是一 種形容詞，應視車輛寬度而定，系爭房屋因處邊間受地形限 制門前僅能停放1輛車，被告於銷售當時即有明確告知該戶 停車方式，並由原告簽名確認其空地之使用位置。又系爭圍 牆坐落在系爭192之1地號土地，係尚未徵收之道路預定用地 ，依系爭合約約定，在政府徵收前無償提供特定住戶使用， 土地所有權人同意被告於地界邊緣搭設圍牆，該部分並非原 告所購買之範圍，原告無主張瑕疵之理由。坐落在系爭第19 2之16地號土地(A)部分面積甚小，屬測量可容許誤差而無庸 拆除。又縱將該圍牆拆除，該處仍有鄰地所有權人架設之鐵 皮圍籬，原告請求拆除系爭圍牆並無實質意義。至於系爭花 台本已載明於系爭合約，伊係本於契約所為之給付等語，資 為抗辯；並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決願供擔保 免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其於99年11月1日向被告購買系爭房屋，嗣被告在 原告所購買之系爭192之16號土地上興建系爭花台，並在系
爭192之16號土地、鄰地即系爭192之1地號、鄰地即原系爭 197號(嗣變更為系爭196之5地號)土地上興建系爭圍牆乙情 ，業據原告提出系爭合約書、土地建物登記謄本、現場照片 為證，且經本院會同臺中市豐原地政事務所測量員現場履勘 測量，並有本院勘驗筆錄及與臺中市豐原地政事務所土地複 丈成果圖等附卷可證，復為兩造所不爭執，可信為真正。(二)原告請求被告拆除如附圖所示(A)、(D)部分之系爭圍牆，並 以30×60公分版岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚填補移 除後地面，為有理由：
⒈按『「拾翠」、「綠邑」、「尊品」、「醇品」等戶，就虛 線部份面積，雙方係基於土地使用借貸之法律關係，於政府 徵收前，賣方無償提供予買方作為合法之管理使用，方確知 此部分面積，並不包括在本件買賣範圍內』，系爭合約第3 條「房地出售面積及認定標準」第2項「房屋登記面積」第7 款定有明文(參本院101年度補字第1432號卷第15頁)，又系 爭合約書附件「完成圖(全區)之全區壹樓平面圖」上亦記載 『「拾翠」【紅色】、「綠邑」【橙色】、「尊品」【黃色 】、「醇品」【綠色】各戶前院之道路退縮地以顏色區分， 就道路退縮地部分面積，雙方係基於土地使用借貸之法律關 係，於政府徵收前，賣方無償提供予買方作為合法之管理使 用，方確知此部分面積，並不包括在本件買賣範圍內』(參 本院101年度補字第1432號卷第25頁)，再對照被告提出之「 請照圖(全區)之全區壹樓平面圖」及地籍圖謄本(參本院101 年度補字第1432號卷第26頁、本院卷(一)第72頁)，及被告 於本院審理時稱系爭合約第3條第2項第7款所謂「虛線部份 」係指系爭192之1地號全部(參本院卷(一)第68頁)，據此， 可知被告將系爭192之1地號土地無償提供「拾翠」、「綠邑 」、「尊品」、「醇品」住戶使用，本件原告買受之系爭房 屋為自在居「醇品」戶，此觀系爭合約書第3條第1項自明( 參本院101年度補字第1432號卷第14頁背面)，故被告依約即 應將系爭192之1地號土地交付原告及其他承購戶無償使用至 明。
⒉再觀諸「完成圖(全區)之全區壹樓平面圖」，僅見系爭192 之1地號有鋪設地磚之設計，而地磚須為30×60公分版岩磚 加抿石子及地坪壓花處理，有系爭合約書附件(四)建材設備 表關於前院及停車空間說明在卷可稽(參本院101年度補字第 1432號卷第29頁)，且無論係「完成圖(全區)之全區壹樓平 面圖」或「請照圖(全區)之全區壹樓平面圖」，均未見被告 對系爭192之1地號土地規劃如系爭圍牆之設施，而被告亦未 能證明曾事前告知原告其將在系爭192之1土地上建築系爭圍
牆乙情為真，故應認雙方締結系爭買賣契約時，被告所無償 提供原告及其他承購戶所使用之系爭192之1地號土地應如「 完成圖(全區)之全區壹樓平面圖」所示鋪設有30×60公分版 岩磚加抿石子及地坪壓花處理地磚、完整未有任何圍牆之土 地，而系爭合約書雖約定系爭192之1地號土地非屬兩造買賣 契約之範圍，惟觀諸「完成圖(全區)之全區壹樓平面圖」等 系爭合約資料可知，系爭192之1地號土地與系爭房屋乃被告 出售「自在居」建案房屋預售屋整體規劃之一部，若被告未 能提供系爭192之1土地予原告使用，將影響原告締結系爭房 屋買賣契約之意願，故兩造上開約定非僅屬單純之使用借貸 契約，被告將系爭192之1土地交付原告使用亦屬被告依系爭 買賣契約所應負擔之契約義務，今被告未依上開約定交付系 爭192之1地號土地與原告使用，應構成系爭買賣契約之不完 全給付，原告依民法第227條第1項及類推適用民法第254條 規定，請求被告補正瑕疵即拆除坐落在系爭192之1地號土地 如附圖所示(D)部分之圍牆，並以30×60公分版岩磚加抿石 子及地坪壓花處理之地磚填補移除後地面，使系爭房屋前院 停車空間回復契約約定之狀態，即有理由。
⒊此外，綜觀包括「完成圖(醇品)之壹樓平面圖(參本院101年 度補字第1432號卷第24頁)」、「完成圖(全區)之全區壹樓 平面圖」及「請照圖(全區)之全區壹樓平面圖」在內之兩造 締約文件，原告買受之系爭192之16號土地上未有任何關於 系爭圍牆之設計，而以現在坐落在系爭192之16地號土地上 系爭圍牆之位置對照「完成圖(全區)之全區壹樓平面圖」之 相對位置應僅有地磚鋪設之設計，足見系爭圍牆非屬兩造買 賣間契約之內容，而被告未經原告同意，在原告買受之系爭 192之16號土地興建如附圖(A)所示之系爭圍牆，即與契約約 定狀態不符，亦屬不完全給付，原告依民法第227條第1項及 類推適用民法第254條規定，請求被告拆除坐落在系爭192之 1地號土地上如附圖所示(A)部分之圍牆，並以30×60公分版 岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚填補拆除後地面，為有 理由。至於被告雖抗辯(A)部分面積甚小，屬測量可容許誤 差而無庸拆除；原告已受領不得再行爭執云云，惟被告本應 依系爭契約提出合於債之本旨之給付，被告上開辯稱，均非 可採。另被告抗辯縱拆除系爭圍牆亦有鄰地所有權人架設之 鐵皮圍籬云云，亦顯與本案系爭圍牆是否應拆除之判斷無關 ，所辯洵非可採。
⒋兩造締結系爭買賣契約標的本不包括鄰地即系爭197地號(嗣 於102年9月3日分割改為196之5地號)之土地，被告亦未承諾 將系爭197地號之土地無償提供原告使用，故縱使被告在系
爭197地號之土地興建如附圖所示(E)部分之系爭圍牆，原告 依系爭買賣契約之法律關係就系爭197地號之土地不得對被 告主張任何權利。原告雖嗣後於本案訴訟進行中向訴外人蔡 鳳珠購買原系爭197地號即現第196之5地號之土地，並於102 年9月13日完成所有權登記，有土地登記第二類謄本在卷可 稽，亦不影響上開原告依系爭買賣契約之法律關係不得請求 被告拆除如附圖所示(E)部分系爭圍牆之判斷，附此敘明。 ⒌綜上，原告依據系爭買賣契約請求被告拆除如附圖所示(A) 及(D)部分之系爭圍牆，並以30×60公分版岩磚加抿石子及 地坪壓花處理之地磚填補移除後地面，為有理由。至於原告 請求被告拆除如附圖所示(E)部分之系爭圍牆，及以30×60 公分版岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚填補移除後地面 ，則無理由。
(三)原告請求被告拆除如附圖所示(B)部分所示之系爭花台，並 以30×60公分版岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚填補移 除後地面，為有理由：
觀諸兩造簽訂系爭契約書「完成圖(醇品)之壹樓平面圖」及 「完成圖(全區)之全區壹樓平面圖」，清楚可見在系爭房屋 大門右側規劃有花台之設計，惟其位置應係緊連在系爭房屋 大門右側柱子前方，與現存附圖所示(B)部分花台位置並不 相符，可知兩造契約未就系爭花台有所約定，是被告交付含 有系爭花台之系爭房屋與原告，難認其已依約履行，屬不完 全給付，故原告依民法第227條第1項及類推適用民法第254 條規定，請求被告補正瑕疵即拆除如附圖所示(B)之系爭花 台，並以30×60公分版岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚 填補移除後地面，則有理由。至於被告雖稱系爭花台屬系爭 契約之內容，未能舉證以實其說，洵非可採。
(四)從而，原告請求被告拆除如附圖所示(A)、(D)之系爭圍牆及 如附圖所示(B)之系爭花台，並以30×60公分版岩磚加抿石 子及地坪壓花處理之地磚填補移除後地面，即屬有據。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約關係請求被告拆除如附圖所 示(A)、(D)之系爭圍牆及如附圖所示(B)之系爭花台，並以 並以30×60公分版岩磚加抿石子及地坪壓花處理之地磚填補 移除後地面，為有理由，應予准許。其餘逾此部分聲明，則 無理由，應予駁回。原告先位聲明既為有理由，本院自無庸 就其備位聲明為裁判，併此敘明。
五、原告申請傳喚證人張雪欲證明被告曾承諾系爭房屋可供店面 使用，經本院認無調查之必要，爰不予傳喚。此外，本件事 證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審 酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
六、本判決原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第3款 依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣 告，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假 執行之聲請失其附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林佳瑩
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 10 月 30 日
書記官
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