臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第117號
原 告 陳豹
訴訟代理人 蔡文欽
被 告 林惟明
僑馥建築經理股份有限公司
法定代理人 蔡實鼎
訴訟代理人 林晉丞
參 加 人 陳志文
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於102 年8 月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟玖佰貳拾肆元由原告負擔。聲請參加訴訟費用新臺幣壹仟元由參加人負擔。 事實及理由
壹、程序事項：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為 輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加；訴訟之結果， 於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言 詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知 該第三人，民事訴訟法第58條第1 項、第67條之1 第1 項分 別定有明文。查參加人陳志文主張本件買賣契約履約保證專 戶( 下稱履保專戶) 中新臺幣( 下同)50 萬元之價金為其所 匯入，應將該50萬元返還予伊，不應撥付予原告等語。從而 ，參加人陳志文就本件訴訟之結果，有法律上利害關係，爰 由本院於言詞辯論前相當時期，將訴訟情形告知參加人陳志 文，而參加人陳志文為輔助被告起見，聲明參加訴訟，經核 於法並無不符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠被告林惟明於民國101 年5 月28日向原告購買坐落高雄市○ ○區○○段00地號土地( 面積816.97平方公尺，權利範圍全 部) 暨同段41地號土地( 面積 66.82 平方公尺，權利範圍2 分之1)( 以下合稱系爭土地) ，雙方約定總價款3,232 萬元 ，第一期簽約款200 萬元，第三期完稅款500 萬元，第四期 ( 尾款)2,530萬元，被告林惟明若有遲延給付價金之情事， 每逾一日應按遲延價金萬分之5 計算違約金給付原告，若被 告林惟明逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經原告定期間 催告仍不履行時，原告有權解除契約；買賣雙方並共同委任 被告僑馥建築經理股份有限公司( 下稱僑馥建經公司) 辦理 不動產買賣價金履約保證，由被告僑馥建經公司將價金信託
存於中國信託商業銀行名下信託專戶帳號00000000000000， 且由被告僑馥建經公司認證雙方權利義務履行之結果，辦理 價金給付或返還之作業，另契約簽訂後，被告林惟明若有違 約情事經原告合法解除契約後，應負擔原告所受損害之賠償 ，並應於被告僑馥建經公司最終催告期限內起訴，否則於期 限屆至後，除雙方另有約定外，被告僑馥建經公司即依約將 被告林惟明已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約 金給付原告，此有雙方簽訂之不動產買賣契約書( 下稱系爭 買賣合約) 可按。
㈡被告林惟明簽訂系爭買賣合約時交付面額200 萬元之支票以 支付第一期款項，詎該支票於101 年6 月30日屆期竟遭退票 ，買賣雙方乃於同年7 月24日另行協商約定被告林惟明應於 101 年8 月1 日匯入履保專戶300 萬元，同年9 月30日前付 清全部價款3,182 萬元，否則以違約論，然被告林惟明於同 年8 月中僅匯款50萬元入履保專戶，經原告於 101 年10月2 日以901 郵局第3180號存證信函限期被告林惟明應於7 日內 繳清尾款，仍未依期給付，嗣原告於101 年12月13日以高雄 新興郵局第3694號存證信函向被告為解除系爭買賣合約之意 思表示，被告林惟明既已違約且經原告解除系爭買賣合約， 則被告林惟明已付之買賣價金應由原告沒收。
㈢另被告僑馥建經公司受原告委任辦理系爭買賣合約不動產買 賣價金履約保證，依照雙方不動產買賣價金履約保證申請書 ( 下稱系爭履約保證書) 第3 條第1 項( 即不動產買賣價金 履約保證證書第2 條第2 項) 約定「甲乙雙方若有一方未能 依買賣契約履行義務，經他方以書面催告後仍未履行者，他 方再以書面通知解除買賣契約、要求返還或沒收已付價金， 並以書面通知僑馥建經時，由僑馥建經定7 日催告違約方起 訴，若違約方未能於期限內起訴者，則由僑馥建經將專戶所 餘價金扣除依約應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、 仲介服務報酬及相關費用後返還予甲方( 被告林惟明) 或沒 收予乙方( 原告) 」，則原告因被告林惟明未依系爭買賣合 約約定履行於101 年8 月1 日支付300 萬元價金之義務，業 以存證信函催告並解除系爭買賣合約及沒收已支付之50萬元 價金，原告並請求被告僑馥建經公司於3 日內依履約保證書 約定催告被告林惟明於7 日內起訴，被告僑馥建經公司應於 期限屆至翌日將履保專戶款項50萬元交付原告，詎被告僑馥 建經公司於101 年12月14日接獲上開通知非僅未限期催促被 告林惟明起訴，且拒絕將履保專戶款項50萬元交付原告，原 告乃依系爭履約保證書第3 條第1 項之約定及民法第544 條 委任之法律關係請求被告僑馥建經公司返還50萬元及遲延利
息。
㈣原告與被告林惟明及被告僑馥建經公司之法律關係分別為買 賣及委任關係，今因被告林惟明違約，經原告解除系爭買賣 合約，被告林惟明已付之買賣價金應由原告沒收，被告僑馥 建經公司依委任契約應將該買賣價金交付原告，故被告林惟 明所負之責任範圍與被告僑馥建經公司之給付目的相同，應 構成不真正連帶責任。爰起訴請求被告2 人給付已支付之買 賣價金等語。
㈤並聲明：⒈被告林惟明應給付原告500,000 元及自起訴狀繕 本送達翌日（即102 年1 月28日）起至清償日止按週年利率 百分之5 計算之利息；⒉被告僑馥建經公司應給付原告500, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102 年1 月28日）起 至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；⒊前二項給付 ，任一被告為給付者，他被告免除給付之責任；⒋願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告林惟明則以：被告林惟明當初與原告簽訂系爭買賣合約 ，並交付面額300 萬元支票1 紙，當時有預定資金足以購買 土地，然適逢中央銀行政策打壓房價，限制銀行辦理土地融 資，故資金一時無法湊足，以致想打消購買土地之計畫，又 逢當時另一位朋友訴外人黃應傑得知此事，希望將購買土地 之機會讓與給他，被告林惟明慮及難以開口向原告表示欲解 除系爭買賣合約，且心想可以解決問題就好了，因此答應訴 外人黃應傑，以致後來才有參加人陳志文匯款50萬元至系爭 履保專戶之情形，被告曾告知訴外人黃應傑若沒有準備好十 足現金，50萬元可能會被沒收，但訴外人黃應傑表示其已向 參加人及另一位買家談好，屆時可賺取差價並給參加人分紅 ，且原告亦無法逕將50萬元沒收等語，被告當時不知道為何 其如此有把握，也無能為力去解決此事，以致才有今日的糾 紛，本件糾紛應與被告林惟明無關，這是參加人與原告之間 的事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告僑馥建經公司則以：依被告僑馥建經公司與原告及被告 林惟明間系爭履約保證書第5 條第8 項及第3 條第4 項約定 ：「……，或有法院確定判決為據時，即由僑馥公司依認證 之結果據以執行專戶價金之給付或返還作業，否則僑馥建經 應暫停專戶價金之撥付。」、「僑馥建經履行履約保證責任 前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或 調處和解之結果作為履行保證責任之依據」，另系爭買賣合 約第11條約定：「……若爭議所繫屬之情事無本約約定之適 用、無相關法令之依據、無交易習慣之循例可供認證、無事 實之證據( 或鑑定) 可供認證，則僑馥建經得暫停專戶價金
之撥付，直至雙方理清為止」，原告主張被告林惟明未依約 履行系爭買賣合約而違約，被告僑馥建經公司應依約沒收履 保專戶價金50萬元予原告作為違約金，然有第三人即參加人 出面主張該50萬元係其所匯入，故應將該50萬元返還，不應 撥付予原告等語，且參加人亦對被告僑馥建經公司提起訴訟 ，則原告與被告林惟明、參加人間之法律關係為何？該50萬 元係何人所有？何以參加人會將50萬元匯款至履保專戶中？ 被告僑馥建經公司應將50萬元返還參加人或撥付予原告？以 上爭點實非被告僑馥建經公司得自行判斷，故無法逕行撥款 ，則被告僑馥建經公司依約履行保證責任，暫停系爭履保專 戶價金之撥付乃屬無誤。
四、參加人陳述意旨略以：當初是訴外人黃應傑請參加人代墊50 萬元，說當晚就要返還，參加人並沒有見過被告林惟明，且 系爭買賣合約業經兩造解除，該50萬元款項應返還予參加人 等語。
五、得心證之理由：
㈠查原告與被告林惟明於101 年5 月28日就系爭土地成立買賣 契約，雙方約定總價款3,232 萬元，第一期簽約款200 萬元 ，第三期完稅款500 萬元，第四期( 尾款)2,530萬元，買賣 雙方並共同委任被告僑馥建經公司辦理不動產買賣價金履約 保證，由被告僑馥建經公司將價金信託存於中國信託商業銀 行名下信託專戶帳號00000000000000，且由被告僑馥建經公 司認證雙方權利義務履行之結果，辦理價金給付或返還之作 業；被告林惟明於簽訂系爭買賣合約時交付面額200 萬元之 支票以支付第一期款項，該支票於101 年6 月30日屆期遭退 票，買賣雙方乃於同年7 月24日另行協商約定被告林惟明應 於101 年8 月1 日匯入履保專戶300 萬元，同年9 月30日前 付清全部價款3, 182萬元，否則以違約論，參加人於同年 8 月14日以其名義匯款50萬元至履保專戶，然餘款遲未給付， 經原告發函催告被告林惟明履行，迄今仍未獲給付等情，有 原告提出之系爭買賣合約書、履約保證書、存證信函等件在 卷可證( 見本院卷第7 至31頁) ，此部分事實復為被告及參 加人所不爭執，洵堪認定為真實。
㈡查證人即被告林惟明委託之仲介游元宗於本院審理中具結證 稱：原告委託伊幫他賣土地給被告林惟明，被告林惟明買到 土地之後部分要貸款所以進行銀行的貸款評估，銀行無法核 貸，所以林惟明就放棄購買，一直違約至今，原告的大兒子 就重新再找買主，第二次簽約是在東森房屋左營博愛路店， 簽約當天林惟明與原告大兒子當場協議解約，解約後要跟新 買主簽約，中途買方突然不買了，新買主私下又找原告購買
，又要代書撤銷被告僑馥建經公司原來的合約，但是後來簽 約沒有成功，參加人沒有在買賣合約書上簽名，當天其要出 資300 萬元，伊說如果當天沒有匯款進來不行，所以參加人 先匯50萬元，後續第二天沒有補進來250 萬元，後來因為無 法確定建築線所以不能蓋房子，買主就放棄購買了，第一次 的買方是被告林惟明，第二次是參加人，參加人是透過一位 黃先生介紹認識的，第三次是一位王先生介紹的建商等語( 見本院卷第81至83頁) ；另證人即代書何金鳳於言詞辯論程 序中證稱：參加人不是買賣當事人，買賣合約上沒有他的名 字，伊不知道為什麼他要把錢匯進來，買賣雙方簽訂買賣契 約時參加人並無在場，因為後來被告林惟明違約，要找新的 買主就必須先終止與被告林惟明之間的契約，因為賣方也擔 心被告林惟明事後又跑來說要買，依雙方簽訂之終止不動產 買賣價金履約保證協議書( 下稱終止協議書) 約定若新的買 賣契約成立之後，第二筆交易結案時的買賣價金就會匯給原 告，另外參加人也可以從買賣價金裡面拿到50萬元，如果新 的買賣契約無法成立，雙方沒有約定要如何處理，當初簽第 二份合約時原告代理人陳登福說這50萬一定要拿，他認為他 有受損失，但履約保證服務費 5,000 元及代書服務費6,000 元與其他相關費用他願意負擔等語( 見本院卷第 122 至126 頁) ；此外，證人即受原告委任之仲介許志強到庭具結證稱 ：從土地一開始要賣大概6 、7 年才找到被告林惟明這個買 方，被告林惟明是以支票支付頭期款200 萬元，雙方有簽約 ，但是後來支票跳票，跳票後有要請求賣方延長時間，會再 匯300 萬的頭期款進帳戶，但也沒有，後來在8 月中才匯入 50萬元到系爭履保專戶內，買賣雙方會簽終止協議書是因為 有第三組買方願意購買系爭土地，要求要有這份協議書，怕 買的時候有糾紛，會有一地兩賣的情況，當初協議時被告林 惟明、參加人都有簽名，最後是原告的代理人陳登福簽名， 參加人後來因買賣沒有完成才將其簽名塗掉，因為他擔心買 賣不成立、錢匯到柏森不動產後會交還給原告，買賣雙方約 定在下一組買賣完成之後將系爭履保專戶的錢還給原告，再 以第三組買賣價金增加的部分來償還50萬元給參加人，雙方 沒有約定如果第三組買方的買賣契約不成立款項應如何處理 ，但有約定如果第三組沒有買，所簽的終止協議書就不成立 ，當時是以口頭約定的等語( 見本院卷第143 至149 頁)。 ㈢本院綜合上開證人證詞，並參諸系爭買賣合約以及履約保證 書上僅有原告與被告林惟明之簽章，並無參加人之簽名，且 參加人係於買賣雙方於101 年7 月24日重新協商之後，方於 同年8 月14日以其名義匯款50萬元入履保專戶，又參加人自
承其係應訴外人黃應傑之要求而代墊50萬元，並不認識被告 林惟明等語，堪認系爭買賣合約乃存在於原告與被告林惟明 之間，而與參加人無涉，縱然匯入履保專戶中之50萬元確係 由參加人所出資，亦僅屬其與訴外人黃應傑間之約定，自難 遽認參加人與本件被告林惟明與僑馥建經公司之間成立任何 契約關係。再查，原告與被告林惟明雖曾於101 年11月7 日 簽訂終止協議書( 見本院卷第106 頁) ，然該協議書內容僅 約定終止與被告僑馥建經公司間之不動產買賣價金履約保證 協議，並未於該協議書上載明系爭買賣合約亦同時解除，況 且，上開協議書之簽訂原因係因被告林惟明未依約履行義務 ，後來找到其他買主，為避免產生一地兩賣等合約糾紛，故 而先簽訂該終止協議書，雙方並同意俟新買賣契約成立後， 再將存放於履保專戶內之50萬元經扣除履約保證服務費、代 書費及其他相關費用後，返還予原告，而參加人則自所增加 之買賣價金部分取得50萬元，足見雙方真意係以新買賣契約 之成立作為終止協議書生效之條件，倘若新買賣契約不成立 ，買賣雙方既未特別約定其他處理方式，則買方與賣方之權 利義務關係自應回歸原本即存在於兩造間之系爭買賣合約之 約定內容，自不待言。
㈣依系爭買賣合約書第11條第1 項及第2 項約定：「違約、解 除契約暨賠償責任：一、除本約有特別約定外，甲乙任一方 若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期間 催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履 行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶 價金之撥付作業。二、本約簽訂後，甲方( 即被告林惟明) 若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方( 即原告 ) 所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否 則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲 方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙 方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌 減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經作主張」( 見本 院卷第14頁) ；另系爭履約保證書第3 條第1 項亦約定：「 保證責任之履行及範圍：甲乙雙方若有一方未能依買賣契約 履行義務，經他方以書面催告後仍未履行者，他方再以書面 通知解除買賣契約、要求返還或沒收已付價金，並以書面通 知僑馥建經時，由僑馥建經定7 日催告違約方起訴，若違約 方未能於期限內起訴者，則由僑馥建經將專戶所餘價金扣除 依約應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、仲介服務報 酬及相關費用後返還予甲方( 被告林惟明) 或沒收予乙方( 原告) 」( 見本院卷第17頁) 。是依原告與被告2 人所成立
之三方協議可知，若買方即被告林惟明有違約情事且經原告 以書面催告仍未履行，則原告得以書面通知解除契約及沒收 已付價金，並以書面通知被告僑馥建經公司，由被告僑馥建 經公司定7 日催告被告林惟明起訴，若被告林惟明未能於期 限內起訴者，則由被告僑馥建經公司將系爭履保專戶所餘價 金扣除依約應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、仲介 服務報酬及相關費用後沒收予原告。本件原告雖曾於101 年 10 月2日及同年12月13日以存證信函催告被告林惟明履約及 為解除系爭買賣合約之通知( 見本院卷第27至30頁) ，然其 並未提出該催告信函業已合法送達被告林惟明之證明，且被 告僑馥建經公司亦陳稱僅有發過一封催告被告林惟明履行契 約之信函，但因於催告期內就有參加人陳志文出面表示50萬 元是他的，所以依照系爭履約保證書第11條第6 項規定暫停 本案等語( 見本院卷第183 頁) ，足見原告及被告僑馥建經 公司尚未完全踐行合約所約定沒收履保專戶內款項之相關程 序，則原告逕依系爭買賣合約及履約保證書請求沒收50萬元 ，即無所據。
六、綜上所述，原告並未提出催告被告林惟明履行契約以及解除 系爭買賣合約通知之送達證明，且被告僑馥建經公司亦尚未 踐行催告被告林惟明於7 日期限內起訴之程序，則原告逕依 系爭買賣合約及履約保證書請求沒收存放於履保專戶之50萬 元，並無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
七、參加人另聲請本院通知林惟明及黃應傑到場陳述( 見本院卷 第171 頁) ，然被告林惟明已於最後一次言詞辯論期日到場 ，而證人黃應傑並非系爭買賣合約及履約保證書之當事人， 縱通知其到庭，亦不影響系爭買賣及履約保證之法律關係， 且參加人與訴外人黃應傑之糾紛應尋他案途徑解決，核與本 件無關，故並無通知證人黃應傑到庭作證之必要；又本件事 證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核 與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 依職權確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 9 月 10 日
鳳山簡易庭 法 官 謝琬萍
以上正本係正原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 9 月 11 日
書 記 官 吳慕瑩
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