臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第二四五號
上 訴 人 榮祥新社區開發股份有限公司
法定代理人 林芳洲
被上訴人 中華工程股份有限公司
法定代理人 沈慶京
右當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年二月二十一日臺灣臺北地方法
院八十九年度訴字第三七五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於八十八年六月十七日向訴外人陳綢等八人購買坐落於 台北市○○區○○段四小段第二八二號土地上之房屋，又於同年月二十六日由上 訴人公司經理人葉秉宏代理上訴人與被上訴人訂立買賣協議書，向被上訴人購買 系爭土地，而被上訴人亦確知土地之買受人為上訴人。該協議書第六條約定，賣 方即被上訴人保證產權清楚，無他項權利設定及租賃情事（事實上，被上訴人之 土地與建物所有權人有租賃關係），被上訴人並以依上開協議書第四條退還斡旋 金二百萬元方式使上開協議書不生效力，被上訴人玩兩面手法，一方面假意與上 訴人洽談出賣土地事宜，另方面卻又故意侵害上訴人對訴外人陳綢等八人之契約 債權，與陳綢等人訂立房屋買賣契約，並辦妥所有權移轉登記，使上訴人對同富 建設有限公司無法履約，致上訴人受有損害，被上訴人如無優先購買權，固屬侵 害上訴人，縱有優先購買權，應亦不得一方面作態欲將土地售與上訴人，讓上訴 人深信建物及土地之產權即將合一，另方面卻旋對上訴人購得之建物行使優先購 買權，被上訴人之行為實係以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，爰依民法第 一百八十四條第一項後段之規定訴請被上訴人給付上訴人新台幣（下同）一百萬 元及自八十九年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語 。並聲明廢棄原判決，亦願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：被上訴人於五十七年四月二十七日起即將系爭土地出租與訴外人 陳綢等八人建築房屋，依土地法第一百零四條之規定，房屋出售時有優先購買權 ，訴外人陳綢等八人與上訴人簽訂買賣契約後，通知被上訴人是否行使優先承買 權，被上訴人乃行使優先承買權購買系爭房屋，並辦理建物所有權移轉登記，被 上訴人係依法行使權利，並無以背於善良風俗之方法加損害於上訴人可言。被上 訴人是與葉秉宏而非上訴人簽訂協議書，葉秉宏亦非代理上訴人簽訂協議書，該 協議書亦非正式之買賣契約書，又不論協議書是否為葉秉宏代理上訴人所簽訂， 依第四條之約定，該協議書已於被上訴人退還斡旋金時，因停止條件不成就而確 定不生效力，被上訴人亦不受第五條約定應放棄優先購買權之約束，自得依土地 法規定，行使優先購買權等語資為抗辯。並聲明駁回上訴人之上訴，若受不利之 判決，願供擔保免為假執行。
三、經查坐落於台北市○○區○○段四小段二八二號土地係屬被上訴人所有，坐落其 上之八棟房屋（門牌號碼臺北市○○路○段六十四巷七號、七之一號、七之二號
、七之三號、九號、九之一號、九之二號、九之三號）係屬訴外人陳綢、高麗媛 、侯玉姐、王國和、陳欽雲、盧京生、袁哲明、周公和等八人所有。上訴人於八 十八年六月十七日與訴外人陳綢等八人簽約購買上開房屋，每戶買賣價款為四百 五十萬元，訴外人葉秉宏於同年月二十六日與被上訴人訂立買賣協議書，以每坪 五十八萬五千元之價格購買其上開土地。嗣被上訴人依上開協議書第四條規定退 還斡旋金二百萬元，使上開協議書不生效力，並於八十八年七月十六日對於系爭 房屋行使優先購買權，且於八十九年一月二十八日辦妥系爭房屋之所有權移轉登 記等事實，有不動產買買契約書、律師函、建物登記簿謄本、協議書、土地登記 簿謄本等（原審卷，二六至三五頁、四二至四五頁、四九頁）附卷可稽，且為兩 造所不爭，可信為真實。
四、上訴人主張：訴外人葉秉宏係上訴人公司之經理人，其係代理上訴人與被上訴人 簽訂上開協議書。被上訴人辯稱：被上訴人是與葉秉宏而非上訴人簽訂協議書， 該協議書亦非正式之買賣契約書，依協議書第五條約定：於簽訂正式買賣契約書 前，被上訴人對買賣契約標的物之地上物尚未放棄優先購買權，被上訴人於五十 七年四月二十七日起即與訴外人陳綢等八人就其所有系爭土地訂定出租基地建築 房屋契約，依土地法第一百零四條之規定有優先購買權，被上訴人係依法行使權 利，並未以背於善良風俗之方法加損害於上訴人等語。經查： ㈠關於系爭土地之買賣協議書究竟係由兩造或由被上訴人與葉秉宏所簽訂，兩造 有爭執。上訴人雖主張：該協議書係訴外人葉秉宏代理上訴人所簽訂等語。惟 查：
⒈協議書上所載之買方係明載為訴外人葉秉宏，並未有任何關於代理或代表上 訴人簽約之記載。
⒉葉秉宏雖到庭證稱：「我是上訴人公司總經理林偉榮的同學」、「我是代表 榮祥公司簽的。我當時是業務經理，林偉榮叫我去簽約，他說有八戶願意簽 ，由我和陳代書去簽約」等語（本院卷，四五頁）。惟其復證稱：「林偉榮 叫我用自己的印章、代表公司或個人，我不清楚」「（問：有沒有對中華工 程公司表明是個人還是公司？）太久了，我不記得」」（問：當時是否榮祥 公司的業務經理？）沒有領薪水、沒有聘書、沒有委任狀、只是名義上的業 務經理，林偉榮個人叫我出來，為何榮祥不以公司名義簽約，我不知道」等 語（本院卷，四六頁、四八頁）。依此證言，葉秉宏係林偉榮「個人」叫其 出來訂約，則應認其並未得到上訴人公司之正式授權代理或代表，且其不記 得有無對於被上訴人表明是代理或代表上訴人公司理簽約，其對於究竟係代 表公司或個人簽約亦不清楚，則葉秉宏之證言並不足以證明其確係代理上訴 人簽約。
⒊證人即上訴人公司總經理雖到庭證稱：「葉秉宏是上訴人公司的經理，當時 為了節稅，以葉秉宏的名義簽約，實際上的買受人是上訴人公司」、「葉秉 宏代表上訴人簽約，葉秉宏只是出名」等語（本院卷，五四頁、五六頁）。 惟其亦證稱：「葉秉宏是上訴人公司業務經理，有領薪資，是公司員工，有 扣繳憑單為證。葉秉宏是名義上的經理。沒有委任書」等語（本院卷，五六 頁），顯然與葉秉宏上開證稱其沒有領薪水之證言不符。上訴人雖提出八十
八年度之扣繳憑單為證（本院卷，六七頁），惟該扣繳憑單上並未在所得類 別上打勾，且給付總額僅十萬九千元，每月所得低於一萬元，顯然與一般業 務經理之薪資不符。葉秉宏既未向上訴人領取一般業務經理之薪資，又無上 訴人公司之委任書，應認其並非上訴人公司之正式業務經理，衡情並無代表 上訴人公司訂約之權。證人林偉榮係上訴人公司之總經理，其所為證言本有 偏頗之虞，且與葉秉宏之證言不盡相符，復與上訴人公司經理徐敬業所為「 被上訴人是和葉秉宏簽協議書」「葉秉宏有一起來，但沒有表明任何身分」 （本院卷，五四頁、五七頁）等證言不符，則林偉榮之證言亦不足以證明葉 秉宏係有權代表或代理上訴人簽訂系爭協議書。 ４上訴人既無法提出其他證據，足證葉秉宏確係代理或代表上訴人簽訂系爭協 議書，其主張系爭土地之協議書係由兩造所簽訂云云，不能認為真實。其主 張被上訴人玩兩面手法，一方面假意與上訴人洽談出賣土地事宜，另方面卻 又故意侵害上訴人對訴外人陳綢等八人之契約債權，係以背於善良風俗之方 法加損害於上訴人，應負損害賠償云云，並無可採。 ㈡退步而言，縱認上訴人主張系爭土地之協議書係兩造所簽訂屬實，其主張：被 上訴人玩兩面手法，一方面假意與上訴人洽談出賣土地事宜，另方面卻又故意 侵害上訴人對訴外人陳綢等八人之契約債權，被上訴人係以背於善良風俗之方 法加損害於上訴人云云，仍無可採，理由如下： ⒈上開協議書第四條約定：「乙方於八十八年七月一日以前若無退回甲方原先 已支付二百萬元之斡旋金，則本協議書立即生效。並於五日內簽訂正式買賣 契約。否則乙方以違約論。」第五條約定：「於簽訂正式買賣契約書起，乙 方對本買賣標的物之地上物，放棄優先購買權及其他有關權利。」依此約定 ，被上訴人有權於八十七年七月一日前退還斡旋金，其如於八十八年七月一 日前退還二百萬元斡旋金，則該協議書立即失效。且在未簽立正式協議書前 ，被上訴人依約尚未放棄系爭房屋之優先購買權。 ⒉查上訴人於八十八年七月一日以前即將二百萬元斡旋金退還，上開協議書因 而失效，嗣並未就系爭土地訂立正式買賣契約書等事實，為兩造所不爭（本 院卷，四七頁），可信為真實。系爭協議書既已失效，復未就系爭土地訂立 正式買賣契約書，應認兩造間就系爭土地並無任何買賣關係存在，上訴人亦 未依約放棄其對於系爭房屋所享有之優先購買權。 ⒊按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有 人有依同樣條件優先購買之權。土地法第一百零四條第一項定有明文。查被 上訴人主張系爭房屋坐落之基地即系爭土地為其所有，被上訴人於五十七年 四月二十七日起即與訴外人陳綢等八人就系爭土地訂定出租基地建築房屋契 約，被上訴人曾於民國八十二年間對訴外人陳綢等人提起調整租金之訴獲得 勝訴確定判決，陳綢等人曾繳付租金，並於與上訴人簽約後通知被上訴人是 否行使優先承買權等情，業據提出土地登記謄本、收受租金之統一發票、員 工住宅基地租約、民事判決及陳綢等八人八十八年七月九日通知書為證（原 審卷，四九至五○頁、六九至一三一頁），堪信為真實。上訴人空言主張部 分統一發票為偽造云云，並無可採。被上訴人係系爭土地之所有人，其將基
地出租予訴外人陳綢等八人興建房屋，於系爭房屋出售時，依土地法第一百 零四條規定，有優先購買權。
４被上訴人依約退還上開斡旋金，其上開協議書因而失效後，於八十八年七月 十六日對於系爭房屋行使優先購買權，且於八十九年一月二十八日辦妥系爭 房屋之所有權移轉登記等事實，係依法行使對於系爭房屋之優先構買權，不 能認為其退還斡旋金及行使優先購買權係故意以悖於善良風俗之方法加損害 於上訴人。
五、上訴人既無法提出其他證據足證被上訴人有故意以背於善良風俗之方法加損害於 上訴人之事實，其依民法第一百八十四條第一項後段之規定，訴請被上訴人給付 上訴人一百萬元及自民國八十九年八月十八日起至清償日止按週年利率百分之五 計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，並無一一論述之必要，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十一 日 民事第十二庭
審判長法 官 林 丁 寶
法 官 林 恩 山
法 官 高 鳳 仙
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十四 日 書記官 黃 慶 霽
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